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229亿美元的年销售额，全球最大的房地产开发公司，每一次它在全球市场上想要做一点什么事情的时候，给人的感觉却不像一个全球顶尖企业的扩张，反倒都显出些无奈来。
万科就处于这样的尴尬当中。在过去的3个月中，它已经先后宣布了三起海外交易。你可以听到分析师对于万科此举的普遍评价是，尽管这家公司将产品重点放在自住客户市场，并经受住了长达3年针对投资需求的房地产市场调控，但还是难以避免因依赖国内市场而产生的风险—今年3月出台的“国五条”政策显示，针对住宅市场新一轮的市场调控正在加紧。
而更好听的说法也是万科自己的“战略描述”。受限购原因，中国内地的高资产人群正逐渐转战海外，2012年，在美国置业的外国人中的10%左右来自中国。万科总裁郁亮称：“既然这样，为什么不由万科在海外来向他们提供房子呢？”
从2010年起，中国房地产企业便开始布局海外市场，其中包括万达、绿地、碧桂园和中坤地产。高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥将其中原因归纳为：分担风险，增加盈利渠道；在移民潮和海外置业的推动下，截留国内需求；资金转移。
最新的海外投资目的地是新加坡的丹那美拉。4月16日，万科公布了这项交易，它以1.1亿美元换取了丹那美拉一个地产项目30%的股份。
丹那美拉以一个地铁站的名称出现在维基百科的介绍页面中，但按照万科的思路，这个“低调”的区域靠近名校、机场、商业区以及地铁站，有多条主要的高速公路与其连接，虽然位于闹市旁边，环境却非常清幽，不过分拥挤，适合建造住宅。市场数据也支持了这个观点，这个区域最近一次推出的大型住宅项目，297套房子在3天之内售罄。
万科选择了新加坡房地产企业吉宝置业作为合作伙伴。2012年下半年，吉宝获得丹那美拉一个3.2公顷地块的所有权，即将建造726套公寓住宅。目前，项目还处于设计阶段—按照计划，在今年下半年，公寓将进入销售阶段。
在这之前，万科的其他两次国际化尝试分别落在香港和美国。1月，万科在香港的子公司联合新世界发展以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站项目。除要求配建一个公众体育馆外，该项目主要进行住宅开发。其中将近一半的住宅，面积将小于50平方米。2月，万科又与美国铁狮门集团签约，合作开发旧金山富升街201地块。这将是旧金山最大的公寓项目，共包括655套公寓。万科将投资1.75亿美元，换取该项目70%的权益。
事实上，在更早之前，万科便开始关注海外市场。最初是金砖国家，这是中国企业国际化通常优选的路径—比如轻工业、电子产业中的中国制造企业。“2004年，我们曾经研究过越南、印度、俄罗斯、巴西，但最后发现，除了越南，其他国家的房地产市场都很难突破进入。”万科董事会秘书谭华杰对《第一财经周刊》说。2011年，万科开始重新考虑海外路线。他们派出7个小组全球考察房地产。此次考察范围主要是房地产市场成熟的发达国家和地区—新西兰、澳大利亚、韩国、美国、新加坡以及中国香港和台湾。
汇总回来的消息喜忧参半。他们发现一些国家虽然土地广褒，但房地产市场容量却很小；一些国家虽然拥有很多中国移民，但房地产开发市场却没有预想中的那么成熟规范。“比如，新西兰，买下控股当地最大的房地产公司，花费的钱不到20亿元，还不够我们在国内买一块地。”谭华杰说。
经过筛选，北美成为万科海外扩张的首选市场。因为两地市场容量够大，运作机制成熟规范—这意味着一个外来的企业有可能立足，学习成本较低，并且风险小。而中国香港和新加坡，则因为华人比例高、语言文化趋同而成为万科海外业务的另外两个试点地区。
选择当地最为强大的房地产企业之一作为合作伙伴，是万科进入不同国家的统一路径。达成协议之前是双方长期的示好过程。根据《华尔街日报》的报道，铁狮门联席主席罗伯·斯派尔（Rob Speyer）与万科董事长王石相识于两年前。当时两人交换了手机号码，随后，斯派尔到中国会见了万科集团的高管。铁狮门是美国最大的不动产运营商之一，全球管理325个项目，擅长开发、商业运作以及融 资。
相较市场份额，合作伙伴的经验更加吸引郁亮。在今年年初的一次媒体见面会上，郁亮说：“海外房地产企业更早地经历了城市化过程中房地产行业面临的困境与机遇—通过合作，万科可以学习对方的经验，并事先预见到在中国市场的解决方案。”
听起来这更像是“花钱买经验”。成全机构董事长全忠认为，万科出海是战略上的重要尝试，并非简单地在国外投资几个项目，某种意义上跟万科过去到日本学习产业化经历一脉相承。
据谭华杰透露，考虑到铁狮门的专业能力和业务发生地域与万科之间有互补关系，“与他们的合作并不局限于海外”。比如，铁狮门最擅长持有型商业地产项目的开发运营，而商业地产却是万科的短板。在未来，万科很有可能将一部分商业地产业务拿出来与铁狮门合作。除此之外，万科近30年来在内地积累的品牌效应、销售渠道、客户群体，都是合作企业看中的资源。在2月3日的一条微博中，王石透露，万科国际化的诉求，就是通过更严格的竞争环境提高经营技术管理水平，“争取在2020年达到国际一流水准”。
郁亮则需要将这个目标更加细化。在一次公开采访中，郁亮称，万科除了要到海外盖房卖房，还将让产品设计、资金使用渠道、人才、公司治理水平变得更加国际化，“比如，要让英语在25%的部门内成为第一使用语言。”
万科就处于这样的尴尬当中。在过去的3个月中，它已经先后宣布了三起海外交易。你可以听到分析师对于万科此举的普遍评价是，尽管这家公司将产品重点放在自住客户市场，并经受住了长达3年针对投资需求的房地产市场调控，但还是难以避免因依赖国内市场而产生的风险—今年3月出台的“国五条”政策显示，针对住宅市场新一轮的市场调控正在加紧。
而更好听的说法也是万科自己的“战略描述”。受限购原因，中国内地的高资产人群正逐渐转战海外，2012年，在美国置业的外国人中的10%左右来自中国。万科总裁郁亮称：“既然这样，为什么不由万科在海外来向他们提供房子呢？”
从2010年起，中国房地产企业便开始布局海外市场，其中包括万达、绿地、碧桂园和中坤地产。高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥将其中原因归纳为：分担风险，增加盈利渠道；在移民潮和海外置业的推动下，截留国内需求；资金转移。
最新的海外投资目的地是新加坡的丹那美拉。4月16日，万科公布了这项交易，它以1.1亿美元换取了丹那美拉一个地产项目30%的股份。
丹那美拉以一个地铁站的名称出现在维基百科的介绍页面中，但按照万科的思路，这个“低调”的区域靠近名校、机场、商业区以及地铁站，有多条主要的高速公路与其连接，虽然位于闹市旁边，环境却非常清幽，不过分拥挤，适合建造住宅。市场数据也支持了这个观点，这个区域最近一次推出的大型住宅项目，297套房子在3天之内售罄。
万科选择了新加坡房地产企业吉宝置业作为合作伙伴。2012年下半年，吉宝获得丹那美拉一个3.2公顷地块的所有权，即将建造726套公寓住宅。目前，项目还处于设计阶段—按照计划，在今年下半年，公寓将进入销售阶段。
在这之前，万科的其他两次国际化尝试分别落在香港和美国。1月，万科在香港的子公司联合新世界发展以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站项目。除要求配建一个公众体育馆外，该项目主要进行住宅开发。其中将近一半的住宅，面积将小于50平方米。2月，万科又与美国铁狮门集团签约，合作开发旧金山富升街201地块。这将是旧金山最大的公寓项目，共包括655套公寓。万科将投资1.75亿美元，换取该项目70%的权益。
事实上，在更早之前，万科便开始关注海外市场。最初是金砖国家，这是中国企业国际化通常优选的路径—比如轻工业、电子产业中的中国制造企业。“2004年，我们曾经研究过越南、印度、俄罗斯、巴西，但最后发现，除了越南，其他国家的房地产市场都很难突破进入。”万科董事会秘书谭华杰对《第一财经周刊》说。2011年，万科开始重新考虑海外路线。他们派出7个小组全球考察房地产。此次考察范围主要是房地产市场成熟的发达国家和地区—新西兰、澳大利亚、韩国、美国、新加坡以及中国香港和台湾。
汇总回来的消息喜忧参半。他们发现一些国家虽然土地广褒，但房地产市场容量却很小；一些国家虽然拥有很多中国移民，但房地产开发市场却没有预想中的那么成熟规范。“比如，新西兰，买下控股当地最大的房地产公司，花费的钱不到20亿元，还不够我们在国内买一块地。”谭华杰说。
经过筛选，北美成为万科海外扩张的首选市场。因为两地市场容量够大，运作机制成熟规范—这意味着一个外来的企业有可能立足，学习成本较低，并且风险小。而中国香港和新加坡，则因为华人比例高、语言文化趋同而成为万科海外业务的另外两个试点地区。
选择当地最为强大的房地产企业之一作为合作伙伴，是万科进入不同国家的统一路径。达成协议之前是双方长期的示好过程。根据《华尔街日报》的报道，铁狮门联席主席罗伯·斯派尔（Rob Speyer）与万科董事长王石相识于两年前。当时两人交换了手机号码，随后，斯派尔到中国会见了万科集团的高管。铁狮门是美国最大的不动产运营商之一，全球管理325个项目，擅长开发、商业运作以及融 资。
相较市场份额，合作伙伴的经验更加吸引郁亮。在今年年初的一次媒体见面会上，郁亮说：“海外房地产企业更早地经历了城市化过程中房地产行业面临的困境与机遇—通过合作，万科可以学习对方的经验，并事先预见到在中国市场的解决方案。”
听起来这更像是“花钱买经验”。成全机构董事长全忠认为，万科出海是战略上的重要尝试，并非简单地在国外投资几个项目，某种意义上跟万科过去到日本学习产业化经历一脉相承。
据谭华杰透露，考虑到铁狮门的专业能力和业务发生地域与万科之间有互补关系，“与他们的合作并不局限于海外”。比如，铁狮门最擅长持有型商业地产项目的开发运营，而商业地产却是万科的短板。在未来，万科很有可能将一部分商业地产业务拿出来与铁狮门合作。除此之外，万科近30年来在内地积累的品牌效应、销售渠道、客户群体，都是合作企业看中的资源。在2月3日的一条微博中，王石透露，万科国际化的诉求，就是通过更严格的竞争环境提高经营技术管理水平，“争取在2020年达到国际一流水准”。
郁亮则需要将这个目标更加细化。在一次公开采访中，郁亮称，万科除了要到海外盖房卖房，还将让产品设计、资金使用渠道、人才、公司治理水平变得更加国际化，“比如，要让英语在25%的部门内成为第一使用语言。”