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【摘 要】 随着我国房地产事业的发展，房产交易引起了人们的广大关注，因此，如何交易中的法律风险是房产交易中的重要问题，文章通过对房产交易中的法律法律风险与防范进行了论述。
【关键词】 房产；交易；法律风险；防范
一、前言
由于在房产交易中涉及到诸多的法律问题，防范房产交易中的法律风险是确保房产交易安全的关键所在。在当今房产交易变得频繁的大环境下，科学合理的房产交易对房地产事业的发展有着重要意义
二、房产交易概述
房屋不是一种普通的商品，它是依申请登记制度来确认产权归属和内容，登记的目的是维护交易安全，保护当事人的利益。在房屋交易过程中，办理产权的转移手续在交易过程中起着决定性作用。房屋交易一般是由动产和不动产两部分组成，不动产一般是指房屋本身，动产是指二手房交易中的房屋附属品，如房屋装修、家具、电器、家用设备等。如果新房买卖在房款交易时所看到的房屋状况和交易前的状况差不多，多数房产的交易纠纷主要是在动产方面；另外房款交付是房产交易中最重要的环节之一，如果买方不能提供有效的证据来证明有绝对的支付房款能力或使房款按合同约定时间顺利到位，如果在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续，那么买方就拥有了该房屋的合法性，在以后交易中容易出现纠纷现象，房产交易是一项错综复杂的过程，涉及到多个方面，在房产交易过程中，要多方面考察产权情况，否责纠纷不断。
三、房地产交易存在的问题
1.伪造假证，达到非法交易的目的
在办理房地产交易的过程中，当事人身份证、产权证甚至是结婚证，或买卖双方的购房合同在办理房屋产权转移过程中是不可或缺的，还有委托书、公证文书在特定场合和特殊情况下也必须提供。除与当事人关系非同一般以外，获取真的身份证、产权证实属不易，所以不法人员常用制假手段，伪造身份证、产权证和公证文书，由于制假技术日趋成熟，这类假证非常逼真，往往能逃过受理人员的眼睛蒙混过关。
2.房屋产权关系不明确
标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利。不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？例如，委托签订合同、确定交易价格、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等。在签订房屋交易合同时，如果由于委托事项不明确，价格不透明，就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。另外还存在着一些诈骗行为，例如有人以收购名义买断房屋，待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。
四、商品房交易应该注意的法律问题
不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件，例如向政府机关登记等，但不动产的交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤；而商品房现售最常出现问题的就是在“交付”上。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。所以商品房现售交付的关键是在于“竣工验收”，房屋在建成后，不一定都能满足竣工的要求，但在法律上对何谓竣工并未作明确的规范，建设部仅对竣工的定义作了一些要求而已。
而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，“验收”是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况，验收结果应报房地产开发主管部门备案。商品房在没有经过验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。
如果商品房交付前质量不合格购房者可以拒绝接收，由此产生的一切后果由出卖人承担；而如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格，则可根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定。
五、房产交易标的物在交易中存在的风险及防范措施
房产交易标的物交易过程中存在的风险是指：在房产交易过程中买卖双方对标的物的权利是否完整而带来的未来潜在的损失性结果既有不确定性。以下我将从常见的四种标的物的风险进行分析：
1.交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围
（一）非法建筑用于交易的
非法建筑：是指没有法律根据的建筑；非法建筑人对非法建筑自始不能谈及享有所有权和使用权，因为本身建筑物的权利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是卖方不告知该出售的房屋的具体权利情况时，由此产生的经济损失要卖方承担。
（二）已被列入拆迁范围的房屋
《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，其中就规定了公民住宅不受侵犯。但是在现实中有些不法分子以宪法对房屋的保护为“幌子”，在房屋已被列人拆迁范围后，隐瞒第三人进行房屋交易。
（三）交易房屋存在严重的质量瑕疵
所谓房屋质量瑕疵，指因房屋质量问题比如墙皮裂缝、卫生间漏水等等，严重影响正常居住适用。作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量瑕疵担保义务。
房屋已出租，未依规定通知承租人的：在房屋出租前，出租人应当通知承租人，承租人享有优先购买权。该有限买卖权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。
房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的：抵押，是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。
（四）解决房产交易标的物风险的对策
第一，出卖人保证房屋上的权利不存在瑕疵。首先，出卖人负有保证出卖的房屋是合法的、国家承认和保护的房屋；其次，出卖人应当保证对该房屋，其他任何第三人不能主张权利，如果交付的房屋以及该房屋占用范围的土地上存在着约定担保物权或法定担保物权、该房屋权属状态存在有争议的事项以及任何第三人向该房屋可以主张权利的相关情况均可以视为房屋的权利有瑕疵。
第二，出卖人未尽告知义务需承担违约责任。依据诚信原则，出卖人应当将与其交付的房屋上的权利有关的事项告知買受人。出卖人未尽告知义务造成买受人的损失的，应当承担相应的民事责任。如果买受人在和出卖人签订买卖合同时已经知道或者应当知道第三人对买卖的房屋享有权利的，出卖人就不承担担保义务。
六、结束语
综上所述，控制房产交易的法律风险是确保房产交易安全，维持房地产行业健康发展的重要因素，在实际的房产交易中，我们应对涉及到的法律进行全方位的了解，从而保障房产交易的顺利进行。
参考文献：
[1]房绍坤.房产法[M].北京：北京大学出版社.2007.
[2]常淑娟.二手房买卖指导[M].2版.北京：机械工业出版社.2007.
【关键词】 房产；交易；法律风险；防范
一、前言
由于在房产交易中涉及到诸多的法律问题，防范房产交易中的法律风险是确保房产交易安全的关键所在。在当今房产交易变得频繁的大环境下，科学合理的房产交易对房地产事业的发展有着重要意义
二、房产交易概述
房屋不是一种普通的商品，它是依申请登记制度来确认产权归属和内容，登记的目的是维护交易安全，保护当事人的利益。在房屋交易过程中，办理产权的转移手续在交易过程中起着决定性作用。房屋交易一般是由动产和不动产两部分组成，不动产一般是指房屋本身，动产是指二手房交易中的房屋附属品，如房屋装修、家具、电器、家用设备等。如果新房买卖在房款交易时所看到的房屋状况和交易前的状况差不多，多数房产的交易纠纷主要是在动产方面；另外房款交付是房产交易中最重要的环节之一，如果买方不能提供有效的证据来证明有绝对的支付房款能力或使房款按合同约定时间顺利到位，如果在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续，那么买方就拥有了该房屋的合法性，在以后交易中容易出现纠纷现象，房产交易是一项错综复杂的过程，涉及到多个方面，在房产交易过程中，要多方面考察产权情况，否责纠纷不断。
三、房地产交易存在的问题
1.伪造假证，达到非法交易的目的
在办理房地产交易的过程中，当事人身份证、产权证甚至是结婚证，或买卖双方的购房合同在办理房屋产权转移过程中是不可或缺的，还有委托书、公证文书在特定场合和特殊情况下也必须提供。除与当事人关系非同一般以外，获取真的身份证、产权证实属不易，所以不法人员常用制假手段，伪造身份证、产权证和公证文书，由于制假技术日趋成熟，这类假证非常逼真，往往能逃过受理人员的眼睛蒙混过关。
2.房屋产权关系不明确
标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利。不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？例如，委托签订合同、确定交易价格、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等。在签订房屋交易合同时，如果由于委托事项不明确，价格不透明，就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。另外还存在着一些诈骗行为，例如有人以收购名义买断房屋，待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。
四、商品房交易应该注意的法律问题
不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件，例如向政府机关登记等，但不动产的交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤；而商品房现售最常出现问题的就是在“交付”上。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。所以商品房现售交付的关键是在于“竣工验收”，房屋在建成后，不一定都能满足竣工的要求，但在法律上对何谓竣工并未作明确的规范，建设部仅对竣工的定义作了一些要求而已。
而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，“验收”是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况，验收结果应报房地产开发主管部门备案。商品房在没有经过验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。
如果商品房交付前质量不合格购房者可以拒绝接收，由此产生的一切后果由出卖人承担；而如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格，则可根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定。
五、房产交易标的物在交易中存在的风险及防范措施
房产交易标的物交易过程中存在的风险是指：在房产交易过程中买卖双方对标的物的权利是否完整而带来的未来潜在的损失性结果既有不确定性。以下我将从常见的四种标的物的风险进行分析：
1.交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围
（一）非法建筑用于交易的
非法建筑：是指没有法律根据的建筑；非法建筑人对非法建筑自始不能谈及享有所有权和使用权，因为本身建筑物的权利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是卖方不告知该出售的房屋的具体权利情况时，由此产生的经济损失要卖方承担。
（二）已被列入拆迁范围的房屋
《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，其中就规定了公民住宅不受侵犯。但是在现实中有些不法分子以宪法对房屋的保护为“幌子”，在房屋已被列人拆迁范围后，隐瞒第三人进行房屋交易。
（三）交易房屋存在严重的质量瑕疵
所谓房屋质量瑕疵，指因房屋质量问题比如墙皮裂缝、卫生间漏水等等，严重影响正常居住适用。作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量瑕疵担保义务。
房屋已出租，未依规定通知承租人的：在房屋出租前，出租人应当通知承租人，承租人享有优先购买权。该有限买卖权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。
房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的：抵押，是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。
（四）解决房产交易标的物风险的对策
第一，出卖人保证房屋上的权利不存在瑕疵。首先，出卖人负有保证出卖的房屋是合法的、国家承认和保护的房屋；其次，出卖人应当保证对该房屋，其他任何第三人不能主张权利，如果交付的房屋以及该房屋占用范围的土地上存在着约定担保物权或法定担保物权、该房屋权属状态存在有争议的事项以及任何第三人向该房屋可以主张权利的相关情况均可以视为房屋的权利有瑕疵。
第二，出卖人未尽告知义务需承担违约责任。依据诚信原则，出卖人应当将与其交付的房屋上的权利有关的事项告知買受人。出卖人未尽告知义务造成买受人的损失的，应当承担相应的民事责任。如果买受人在和出卖人签订买卖合同时已经知道或者应当知道第三人对买卖的房屋享有权利的，出卖人就不承担担保义务。
六、结束语
综上所述，控制房产交易的法律风险是确保房产交易安全，维持房地产行业健康发展的重要因素，在实际的房产交易中，我们应对涉及到的法律进行全方位的了解，从而保障房产交易的顺利进行。
参考文献：
[1]房绍坤.房产法[M].北京：北京大学出版社.2007.
[2]常淑娟.二手房买卖指导[M].2版.北京：机械工业出版社.2007.