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摘 要 中小房地产商的自有资金较少，银行的银根一紧，资金缺口就很大,由于主要源于银行、信托融资渠道的资金“可获性”偏低，如何获得项目建设的资金，成为摆在开发商面前的首要难题，本文结合当前的宏观政策，对中小房产开发企业融资难的原因加以探究，并对其提出几点解决对策。
关键词 房产开发企业 融资 房产开发利润
近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧货币政策的陆续出台，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危，如何获得项目建设的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题，笔者结合当前的宏观政策，认为应从以下几个方面入手理顺关系。
一、中小房产开发企业目前的资金状况
1、融资难，融资成本高：从2010年1月18日至今，法定存款准备金率已经上调了11次，累计上涨5.5个百分点，不断刷新历史最高纪录；从2010年10月20日至今，存贷款利率已经上调4次，累计上涨1个百分点，随后配套措施接踵而至，中国银行要求信贷部门全面上调新增房地产开发类贷款的利率,以限制新增贷款规模并降低房地产贷款的潜在风险，同时银监会要求房地产信托公司不得再为普通住宅项目融资。中小房地产商的自有资金较少，银行的银根一紧，资金缺口就很大,由于主要源于银行、信托融资渠道的资金“可获性”偏低，开发商只好求助民间资本，目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%~30%左右，最高达到70%左右的年息，或者5%~6%的月息，这样的高利率贷款，带来的成本压力非常大，凡此种种，无不显示房产商的资金问题已迫在眉睫。
2、销售呈现下降趋势，资金回流减慢；
2009年年底爆发性上涨的部分城市的需求被透支，成交量大幅下跌。我市自去年以来受宏观调控影响，房市普遍较为低迷，成交量萎缩，市场观望气息浓厚，开发企业资金回笼较少，资金无法按预期实现周转。
二、中小房产开发企业目前的资金紧张的原因
央行采取了紧缩的货币政策，包括连续提高存款准备金率，控制信贷资金的投入、提高房地产开发项目资金占比、禁止别墅类高档住宅项目的信贷支持、控制写字楼及商业用房项目信贷支持、不得向“圈地”、“囤地”的开发企业发放贷款等一系列措施，使开发企业从银行获取贷款十分困难。
不断出台新的税收政策，提高土地增值税予缴比例，同时为了加强土地增值税清算管理，出台了“国税函[2010]220号文”。
严格的商品房预售制度，提高购买第二套住房者的首付款等措施，使开发企业获得的预售款大大减少。
国家出台了未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的规定，使开发企业再也无法拖欠土地出让金。
在国家的宏观调控政策前提下，银行贷款投向重点是：资质等级高，信用良好，信用等级A（含），综合实力强的房地产企业，我们不难发现这其中多为万科、保利地产、金地集团、中粮地产等一线房企，中小型房企普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等种种问题，因此目前很难分得一杯羹。
前几年由于房产开发利润丰厚，使得许多房产公司自信极度膨胀，纷纷多元化投资于教育、体育、旅游、商业零售业地产等，加上近两年钢材、水泥等建筑材料和市场劳动力成本的大幅上升，一旦市场转向买方市场，使得房地产开发企业资金调动成了问题。
三、中小房产开发企业融资难的对策
不管中小房地产企业对银行信贷如何依赖，也要想办法割舍这种情感，否则，只能陷入更加被动的境地。中小房地产企业要走出困境，更重要的是内部挖潜，提高资金使用效率。楼市调整已是必然，企业目前必须要苦练内功，增强“抗冻”能力，其次是多渠道解决资金问题。
1、广开财路，多渠道解决资金问题：
（1）在当前投资渠道不很健全的情况下，许多公司、个人、外商拥有的自有资金处于闲置状态，他们希望投资于收益较高的房地产以将死钱变活，但由于不易拿到开发经营权或无专门力量经营此类业务，常常拿着钱去寻找合作伙伴。开发商可以适时抓住机会，以分享固定利润或支付利息的方式与这些公司合作，解决公司的资金问题。
（2）开发商如果确实筹款有困难，那么寻找一家或几家有经济实力的公司联合开发，这是一种分散和转移资金压力的较好办法，开发商可以组织合作成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。
（3）在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分融资的困难和风险转给了承包商。当然，对延期支付的工程款项，开发商也要支付利息，但通常这个利息率较银行贷款利率低。
（4）政府允许在房地产开发进行到一定的程度时，房产企业可以预售房屋，预售房屋对于购房者来说，只需要支付少量定金或部分房款，即可能享受未来一段时间的房地产增值收益。而对开发商来说，预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可降低市场风险。尤其对自有资金实力不强的中小开发商来说，能否成功地组织预售是房地产开发成败的关键。
（5）银监会212号文的出台，显然会使今年房地产信托的发行额受到影响，但各类信托基金仍有愿望将基金的一部分用于虽有一定风险性，但收益相对较高的房地产投资，开发商可以以约定的利率向各类基金组织融资，尽管使用基金的利率水平相对高于银行贷款，但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条融资渠道。
（6）在企业临时资金头寸不足时，也可以向内部职工借贷、以解流动资金一时短缺的燃眉之急。
（7）尽管中行根据国家宏观政策要求，限制新增贷款规模并降低房地产贷款的潜在风险，但是并没有禁止开发贷，所以我们应该尽可能争取不要放弃。
2、降低资金成本：
（1）、加强应用财务杠杆，合理筹集资金，降低资金成本。
（2）、加快应收款的回收。应收账款在本质上是低息甚至免息贷款给企业，是占用了开发商的资金，必须及时收回。形成主要原因是应收售房款，应建立严格和有效的制度
（3）、严格按照计划拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要大量的资金。开发人员在事先已经进行周密的计划和安排，必须严格按照已被批准的资金计划使用资金。
3、控制工程成本：
（1）、施工图设计是影响建设成本的关键步骤，据一些国际数据显示，建设项目的设计费用一般占到总投资只有1％，但对工程造价的影响程度达75%以上，将竞争机制运用到设计阶段，采用限额设计方案，实现所需的成本控制目标。这可以帮助我们控制工程造价。
（2）、加强和完善现场签证管理，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，有效控制土建成本。
（3）、控制好甲供材料设备的价格关，在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
（4）、做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性，达到有效降低成本的目的。
4、合理使用销售推广费用：
使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。
总之，解决中小企业融资难问题要从本身的现实情况出发，通过加强内部财务制度、疏通融资渠道有效缓解融资难问题，为新一轮的发展注入活力。
参考文献：
[1]中小企业因成本高融资难面临生存困境；
[2]浅谈设计阶段的投资造价控制；
[3]浅析实现工程造价有效控制的途径；
关键词 房产开发企业 融资 房产开发利润
近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧货币政策的陆续出台，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危，如何获得项目建设的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题，笔者结合当前的宏观政策，认为应从以下几个方面入手理顺关系。
一、中小房产开发企业目前的资金状况
1、融资难，融资成本高：从2010年1月18日至今，法定存款准备金率已经上调了11次，累计上涨5.5个百分点，不断刷新历史最高纪录；从2010年10月20日至今，存贷款利率已经上调4次，累计上涨1个百分点，随后配套措施接踵而至，中国银行要求信贷部门全面上调新增房地产开发类贷款的利率,以限制新增贷款规模并降低房地产贷款的潜在风险，同时银监会要求房地产信托公司不得再为普通住宅项目融资。中小房地产商的自有资金较少，银行的银根一紧，资金缺口就很大,由于主要源于银行、信托融资渠道的资金“可获性”偏低，开发商只好求助民间资本，目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%~30%左右，最高达到70%左右的年息，或者5%~6%的月息，这样的高利率贷款，带来的成本压力非常大，凡此种种，无不显示房产商的资金问题已迫在眉睫。
2、销售呈现下降趋势，资金回流减慢；
2009年年底爆发性上涨的部分城市的需求被透支，成交量大幅下跌。我市自去年以来受宏观调控影响，房市普遍较为低迷，成交量萎缩，市场观望气息浓厚，开发企业资金回笼较少，资金无法按预期实现周转。
二、中小房产开发企业目前的资金紧张的原因
央行采取了紧缩的货币政策，包括连续提高存款准备金率，控制信贷资金的投入、提高房地产开发项目资金占比、禁止别墅类高档住宅项目的信贷支持、控制写字楼及商业用房项目信贷支持、不得向“圈地”、“囤地”的开发企业发放贷款等一系列措施，使开发企业从银行获取贷款十分困难。
不断出台新的税收政策，提高土地增值税予缴比例，同时为了加强土地增值税清算管理，出台了“国税函[2010]220号文”。
严格的商品房预售制度，提高购买第二套住房者的首付款等措施，使开发企业获得的预售款大大减少。
国家出台了未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的规定，使开发企业再也无法拖欠土地出让金。
在国家的宏观调控政策前提下，银行贷款投向重点是：资质等级高，信用良好，信用等级A（含），综合实力强的房地产企业，我们不难发现这其中多为万科、保利地产、金地集团、中粮地产等一线房企，中小型房企普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等种种问题，因此目前很难分得一杯羹。
前几年由于房产开发利润丰厚，使得许多房产公司自信极度膨胀，纷纷多元化投资于教育、体育、旅游、商业零售业地产等，加上近两年钢材、水泥等建筑材料和市场劳动力成本的大幅上升，一旦市场转向买方市场，使得房地产开发企业资金调动成了问题。
三、中小房产开发企业融资难的对策
不管中小房地产企业对银行信贷如何依赖，也要想办法割舍这种情感，否则，只能陷入更加被动的境地。中小房地产企业要走出困境，更重要的是内部挖潜，提高资金使用效率。楼市调整已是必然，企业目前必须要苦练内功，增强“抗冻”能力，其次是多渠道解决资金问题。
1、广开财路，多渠道解决资金问题：
（1）在当前投资渠道不很健全的情况下，许多公司、个人、外商拥有的自有资金处于闲置状态，他们希望投资于收益较高的房地产以将死钱变活，但由于不易拿到开发经营权或无专门力量经营此类业务，常常拿着钱去寻找合作伙伴。开发商可以适时抓住机会，以分享固定利润或支付利息的方式与这些公司合作，解决公司的资金问题。
（2）开发商如果确实筹款有困难，那么寻找一家或几家有经济实力的公司联合开发，这是一种分散和转移资金压力的较好办法，开发商可以组织合作成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。
（3）在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分融资的困难和风险转给了承包商。当然，对延期支付的工程款项，开发商也要支付利息，但通常这个利息率较银行贷款利率低。
（4）政府允许在房地产开发进行到一定的程度时，房产企业可以预售房屋，预售房屋对于购房者来说，只需要支付少量定金或部分房款，即可能享受未来一段时间的房地产增值收益。而对开发商来说，预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可降低市场风险。尤其对自有资金实力不强的中小开发商来说，能否成功地组织预售是房地产开发成败的关键。
（5）银监会212号文的出台，显然会使今年房地产信托的发行额受到影响，但各类信托基金仍有愿望将基金的一部分用于虽有一定风险性，但收益相对较高的房地产投资，开发商可以以约定的利率向各类基金组织融资，尽管使用基金的利率水平相对高于银行贷款，但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条融资渠道。
（6）在企业临时资金头寸不足时，也可以向内部职工借贷、以解流动资金一时短缺的燃眉之急。
（7）尽管中行根据国家宏观政策要求，限制新增贷款规模并降低房地产贷款的潜在风险，但是并没有禁止开发贷，所以我们应该尽可能争取不要放弃。
2、降低资金成本：
（1）、加强应用财务杠杆，合理筹集资金，降低资金成本。
（2）、加快应收款的回收。应收账款在本质上是低息甚至免息贷款给企业，是占用了开发商的资金，必须及时收回。形成主要原因是应收售房款，应建立严格和有效的制度
（3）、严格按照计划拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要大量的资金。开发人员在事先已经进行周密的计划和安排，必须严格按照已被批准的资金计划使用资金。
3、控制工程成本：
（1）、施工图设计是影响建设成本的关键步骤，据一些国际数据显示，建设项目的设计费用一般占到总投资只有1％，但对工程造价的影响程度达75%以上，将竞争机制运用到设计阶段，采用限额设计方案，实现所需的成本控制目标。这可以帮助我们控制工程造价。
（2）、加强和完善现场签证管理，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，有效控制土建成本。
（3）、控制好甲供材料设备的价格关，在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
（4）、做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性，达到有效降低成本的目的。
4、合理使用销售推广费用：
使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。
总之，解决中小企业融资难问题要从本身的现实情况出发，通过加强内部财务制度、疏通融资渠道有效缓解融资难问题，为新一轮的发展注入活力。
参考文献：
[1]中小企业因成本高融资难面临生存困境；
[2]浅谈设计阶段的投资造价控制；
[3]浅析实现工程造价有效控制的途径；