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摘 要：1998年住房市场化改革掀开了房地产业神秘的面纱，房地产业从此开始腾飞。然而面对市场上不断增加的投资过热现象，房地产价格也在不断攀升，使得一方面有许多人无钱购房出现几代同室的现象；另一方面又有大量的商品房空置，空城、鬼城屡见报端。“房地产泡沫”呼之欲出，银行信贷成了罪魁祸首。本文从供求角度出发，分析房地产价格与银行信贷中的供给信贷支持和需求信贷支持之间关系，从而对我国房地产市场的健康发展给出相关的建议。
关键词：房地产价格 银行信贷 供求角度 关系分析
1、研究背景
近几年，在金融全球化和经济自由化的背景下，世界各国相继发生金融危机，如日本的地产泡沫，东南亚的金融危机以及美国的次贷危机，这些危机的一个共同特点就是房地产价格的大幅度波动。我国自2003年起，在新一轮经济周期的推动下，加之银行信贷资金的大力支持下，房地产业迎来了长达十年之久的繁荣时期。房地产业的快速发展极大的推动了我国经济的进步，但同时，居高不下的房价也严重影响了我国房地产业的健康发展。房价的不断攀升，银行信贷资金被认为是主要推动因素。因此，本文尝试从供求视角分析房地产价格与银行信贷关系，以期对此领域的研究有所帮助。
2、房地产价格与银行信贷关系基于供求视角的分析
纵观世界各国的房地产市场发展历程，我们发现银行信贷的扩张对房地产价格的影响不可小觑。每一次房地产价格的上涨都伴随银行房地产信贷的大规模扩张，而银行房地产信贷的大规模扩张又引起房地产价格的进一步上升，房地产价格就在这循环往复中螺旋上升。
2.1、银行信贷对房地产价格的影响
而银行信贷影响房地产价格主要从两个方面，一方面是基于供给角度的房地产开发信贷；另一方面是基于需求角度的个人购房按揭信贷。首先，房地产开发信贷对房地产价格的影响主要通过影响开发投资。我国的房地产开发商主要是通过银行的信贷资金作为前期的投入资金，以此撬动整个房地产项目。因此银行给予开发商的信贷额度会在很大程度上影响开发商的开发投资。同时，贷款利率也会影响房地产商的开发投资，房地产业作为资金密集型产业，资金成本对房地产开发商来说影响很大，较低的资金成本对提高房地产开发商的积极性具有明显的作用。其次，房地产需求信贷对房地产价格的影响主要通过影响消费者的购买能力。房价的不断上涨使得银行基于商品房抵押物价值的不断上升而加大对个人购房的信贷额度，这极大的增加了个人的购买能力，使得房地产市场出现了需求过热的现象。同时，低贷款利率一方面减少了消费者的购房成本，另一方面由于预期房地产价格增长率超过信贷利率使得消费者更愿意通过贷款购房，从而获得收益。
2.2、房地产价格对银行信贷的影响
房价上涨使得更多银行资金进入。首先，从需求角度分析，房地产价格上涨会提高居民对银行信贷的需求；作为居民所持有的最重要的资产，房地产在居民财富结构中占有很大一部分的比例，因此一旦房价上涨，居民的财富将随之增加，根据传统的财富效应理论，居民的财富增加会导致居民消费支出的增加。由于房地产价格的持续上涨，基于房地产价格继续走高的良好预期，使得消费者会继续以住房抵押贷款的方式进行购房投资。其次，从供给角度看，房地产价格上涨影响房地产商的开发投资；当市场中房地产价格发生波动，那么房地产开发商的投资行为将受到影响，根据传统的托宾Q理论，如果市场中的房地产价格高于房屋的重置成本，那么房地产开发商会积极增加对房地产的投资，同时，由于房地产开发投资高额的投资回报率，使得房地产商会继续加大对房地产市场的投资，而此时银行中的房地产抵押物的价值也会随之高涨，房地产开发企业获取银行贷款能力相对增强，从而银行的开发贷款也会增多。
3、针对理论分析的政策建议
我国现阶段金融结构和体系发展尚不健全，而房地产市场的过热现象与银行信贷资金的扩张程度保持着高度的一致性。我国的房地产业高度依赖银行的信贷资金，使得房地产金融风险高度集中于银行机构。因此，如经济逆转，危机降临，首当其冲的就是银行部门。针对以上的分析，给出如下建议：
第一，注重调控政策内容以及时间上的协调性。我国的房地产价格从需求市场传到供给市场会经过一定的时间间隔，因此政府出台的政策应充分考虑到供需方时间上的不一致性，才能防止前期资金流向过多，以及后期的资金支持不足。真正从抑制投机需求、增加供给上控制房地产价格虚高，使得价格回归合理水平。
第二，调整信贷结构，合理配置资金流向。目前我国商业银行针对房地产市场的贷款支持普遍存在着严重的存贷款期限不匹配问题。我国的个人购房按揭贷款的贷款期限一般是15-20年，很多甚至都达30年，而银行存款以5年以下短期存款为主。因此，对于发放个人购房按揭贷款的银行而言，短存长贷是其面临的一个重要问题，而这个问题严重威胁到银行信贷资金的稳健运行。因此，我国商业银行应该充分调整信贷结构，合理配置资金流向，避免资金流向高风险的领域、催生泡沫。
第三，拓宽房地产融资渠道，更大程度上分散银行风险。由于我国房地产企业高度依赖银行信贷，而银行信贷中也有很大一部分是房地产信贷，因此房地产市场的风险很大一部分积聚在银行部门，一旦房地产价格大幅下跌，首当其冲的是银行部门，银行部门承担着房地产市场大部分的风险。在此背景下，我国应积极倡导房地产融资渠道的多样化，分散房地产金融风险。
参考文献：
[1]李瑾.房地产价格变动与银行信贷风险的相关性研究——基于个人住房贷款的定量分析[J].经济师，2011（12）：74-78.
[2]项卫星，李宏瑾，白大范.银行信贷扩张与房地产泡沫.美国，日本及东亚各国和地区的教训[J].国际金融研究，2007（3）：54-60.
[3]王艳楠.银行信贷对房地产泡沫生成的影响分析[D].[硕士学位论文].山东.中国海洋大学，2011.
作者简介：
林玲（1988-），女，汉族.福建莆田人.学生.在读硕士.单位：江西财经大学金融学专业.研究方向：资本市场与风险管理。
关键词：房地产价格 银行信贷 供求角度 关系分析
1、研究背景
近几年，在金融全球化和经济自由化的背景下，世界各国相继发生金融危机，如日本的地产泡沫，东南亚的金融危机以及美国的次贷危机，这些危机的一个共同特点就是房地产价格的大幅度波动。我国自2003年起，在新一轮经济周期的推动下，加之银行信贷资金的大力支持下，房地产业迎来了长达十年之久的繁荣时期。房地产业的快速发展极大的推动了我国经济的进步，但同时，居高不下的房价也严重影响了我国房地产业的健康发展。房价的不断攀升，银行信贷资金被认为是主要推动因素。因此，本文尝试从供求视角分析房地产价格与银行信贷关系，以期对此领域的研究有所帮助。
2、房地产价格与银行信贷关系基于供求视角的分析
纵观世界各国的房地产市场发展历程，我们发现银行信贷的扩张对房地产价格的影响不可小觑。每一次房地产价格的上涨都伴随银行房地产信贷的大规模扩张，而银行房地产信贷的大规模扩张又引起房地产价格的进一步上升，房地产价格就在这循环往复中螺旋上升。
2.1、银行信贷对房地产价格的影响
而银行信贷影响房地产价格主要从两个方面，一方面是基于供给角度的房地产开发信贷；另一方面是基于需求角度的个人购房按揭信贷。首先，房地产开发信贷对房地产价格的影响主要通过影响开发投资。我国的房地产开发商主要是通过银行的信贷资金作为前期的投入资金，以此撬动整个房地产项目。因此银行给予开发商的信贷额度会在很大程度上影响开发商的开发投资。同时，贷款利率也会影响房地产商的开发投资，房地产业作为资金密集型产业，资金成本对房地产开发商来说影响很大，较低的资金成本对提高房地产开发商的积极性具有明显的作用。其次，房地产需求信贷对房地产价格的影响主要通过影响消费者的购买能力。房价的不断上涨使得银行基于商品房抵押物价值的不断上升而加大对个人购房的信贷额度，这极大的增加了个人的购买能力，使得房地产市场出现了需求过热的现象。同时，低贷款利率一方面减少了消费者的购房成本，另一方面由于预期房地产价格增长率超过信贷利率使得消费者更愿意通过贷款购房，从而获得收益。
2.2、房地产价格对银行信贷的影响
房价上涨使得更多银行资金进入。首先，从需求角度分析，房地产价格上涨会提高居民对银行信贷的需求；作为居民所持有的最重要的资产，房地产在居民财富结构中占有很大一部分的比例，因此一旦房价上涨，居民的财富将随之增加，根据传统的财富效应理论，居民的财富增加会导致居民消费支出的增加。由于房地产价格的持续上涨，基于房地产价格继续走高的良好预期，使得消费者会继续以住房抵押贷款的方式进行购房投资。其次，从供给角度看，房地产价格上涨影响房地产商的开发投资；当市场中房地产价格发生波动，那么房地产开发商的投资行为将受到影响，根据传统的托宾Q理论，如果市场中的房地产价格高于房屋的重置成本，那么房地产开发商会积极增加对房地产的投资，同时，由于房地产开发投资高额的投资回报率，使得房地产商会继续加大对房地产市场的投资，而此时银行中的房地产抵押物的价值也会随之高涨，房地产开发企业获取银行贷款能力相对增强，从而银行的开发贷款也会增多。
3、针对理论分析的政策建议
我国现阶段金融结构和体系发展尚不健全，而房地产市场的过热现象与银行信贷资金的扩张程度保持着高度的一致性。我国的房地产业高度依赖银行的信贷资金，使得房地产金融风险高度集中于银行机构。因此，如经济逆转，危机降临，首当其冲的就是银行部门。针对以上的分析，给出如下建议：
第一，注重调控政策内容以及时间上的协调性。我国的房地产价格从需求市场传到供给市场会经过一定的时间间隔，因此政府出台的政策应充分考虑到供需方时间上的不一致性，才能防止前期资金流向过多，以及后期的资金支持不足。真正从抑制投机需求、增加供给上控制房地产价格虚高，使得价格回归合理水平。
第二，调整信贷结构，合理配置资金流向。目前我国商业银行针对房地产市场的贷款支持普遍存在着严重的存贷款期限不匹配问题。我国的个人购房按揭贷款的贷款期限一般是15-20年，很多甚至都达30年，而银行存款以5年以下短期存款为主。因此，对于发放个人购房按揭贷款的银行而言，短存长贷是其面临的一个重要问题，而这个问题严重威胁到银行信贷资金的稳健运行。因此，我国商业银行应该充分调整信贷结构，合理配置资金流向，避免资金流向高风险的领域、催生泡沫。
第三，拓宽房地产融资渠道，更大程度上分散银行风险。由于我国房地产企业高度依赖银行信贷，而银行信贷中也有很大一部分是房地产信贷，因此房地产市场的风险很大一部分积聚在银行部门，一旦房地产价格大幅下跌，首当其冲的是银行部门，银行部门承担着房地产市场大部分的风险。在此背景下，我国应积极倡导房地产融资渠道的多样化，分散房地产金融风险。
参考文献：
[1]李瑾.房地产价格变动与银行信贷风险的相关性研究——基于个人住房贷款的定量分析[J].经济师，2011（12）：74-78.
[2]项卫星，李宏瑾，白大范.银行信贷扩张与房地产泡沫.美国，日本及东亚各国和地区的教训[J].国际金融研究，2007（3）：54-60.
[3]王艳楠.银行信贷对房地产泡沫生成的影响分析[D].[硕士学位论文].山东.中国海洋大学，2011.
作者简介：
林玲（1988-），女，汉族.福建莆田人.学生.在读硕士.单位：江西财经大学金融学专业.研究方向：资本市场与风险管理。