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摘 要 我国开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多，物业税开征后对地方财政、房地产价格、不动产评估的影响需要进一步分析。由于供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，这种成本与升值预期比起来，几乎是微不足道的。
关键词 物业税 开征 房价 影响
中图分类号：F812 文献标识码：A
前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。确定物业产权、评估房屋价格、物业税豁免、和如何区分自住、投资，这些技术因素的具体细节还存在不少疑问。而供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，相比之下，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，开征物业税对房价的影响有限。
一、开征物业税的不确定因素分析
我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临种种障碍。
（一）物业税替代土地出让金的不利因素。
从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收6亿～9亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。
从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在要向这些已经为国家做出很大贡献的纳税人重复征收物业税，不可避免出现不合理和不公允的现象。而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将遭受重复课税和物业贬值的双重打击。
（二）不动产评估行业的评估细则、法规的制定滞后，评估体系尚待完善。
实行物业税需要一套完整的评估体系，但目前国内物业价值评估体系尚未完善，配套不完善，市场不规范，在此情况下开征物业税有可能引发社会问题。房地产估价结果可能导致不公正的赋税。以多伦多为例，近几年房地产价格上涨，物业税涨得更快，如果业主所属的小区最近成交了几个大楼盘，而且涨幅超过8%，就会扭曲统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去。中国是全球最大的房产市场，因此一旦开征物业税，我国的评估业面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。市场的爆发性增长在为评估行业带来机会的同时，也对评估的科学性、公开性和规范性提出了更高的要求。
（三）纳税人的心理接受程度较低。
物业税是新增的一种税种，如果在没有减少其他税的前提下征收，纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。物业税和其他的税种可能有一定程度的冲突，在房屋转让二手房买卖的过程中，有一个所得税的征收，这部分税可能与物业税产生一定的冲突。在制定法律的时候，它需要考虑各个层面、各个方面人的利益，物业税征收受影响最大的一部分人是购买房屋自住的那部分人，这部分人不仅要还按揭款，每个月还要增加税收的压力，而税收增加必然会降低生活质量。
二、开征物业税对房价影响的制约因素
（一）物业税抑制房价的有效性受到供需变化的制约。
由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本约30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。但事实上，以上仅为理论价格。其实,消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额应该是相等的。因此,物业税的开征并不意味着购房总成本的下降，而消费者房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。市场景气时，大家拼命加价买；不景气时，大家又降价出售，两种情况都不考虑成本。只有在市场供求趋于平衡的时候，才会考虑成本，而物业税在其中产生的影响太微乎其微了。对地产公司来说，房价也不会因物业税应声而落，因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格，短期内还将获得超额利润。
（二）物业税对房价的影响受经济环境因素制约。
物业税作为税收的一种不是万能的，不会改变土地资源制约之下房价上扬的长期趋势。房价只是两轨统筹中市场轨的事情，和我们说的“住有所居”的各种保障房没有关系，它只是商品房、产权房价位表现的问题。从历史看，任何国家实行房地产税，都没有改变几十年的房价上升趋势。但不能以此为根据说物业税对调控房价没有作用。因为如果人家没有这种税收制度，房价会怎么变化？很显然，物业税一定在对冲房价上升的力量。有了这个保有环节的税收，会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。
市场上的住房需求可分为三类：买房自住，炒房和囤房。无论以上三种情况怎么组合，合在一起就是需求减少，供给增加，总体而言户型变小。其后，以上供给方必然会更多考虑需求方的情况，新盘开发商会更多地考虑提供小户型。这样一来，房地产市场上的供需平衡将更健康、更理性，结构上是更多的小户型，正好符合国家集约使用土地的政策导向，那么此时房价会趋于稳定。
三、开征物业税调节房价功能不大
物业税如果免土地出让金等税费，采用新房子新方法老房子老方法的方法征收物业税。在这种情况下，老房子（即物业税政策正式出台且生效前购买的房子）由于已经交清了土地出让金等各种税收，自然不用再交物业税，新房子（即物业税政策正式出台且生效后购买的房子）则相反。市场上将出现两种价位的房子，一种是老房子，价位基本上与征收物业税之前相同，价高但持有成本较低，一种是要收物业税的新房子，价位大为降低但持有成本较高。对于消费者来说，实力雄厚但年龄较大的人，购买老房子较为合适；实力不足但年龄较轻、未来预期较好的人，则购买新房子较为合适。物业税对房价有两方面的作用：一是降房价作用，由于持有成本增高，有多套房的业主将会抛售房屋，从而使房价降低。如果房价下降太多，则会出现负资产或银行坏账等金融、经济风险。二是助长房价作用，物业税会使租金增高，从而使更多租房族转为买房族，同时推高房价。从总体来说，由于税收增加了成本，因此总的结果是使房价上涨。
就现在的市场格局而言，开发商缴纳的税收都是由消费者承担的。如果开征物业税的话，会增加房地产投资的成本，使房价继续抬高。开征物业税可以使土地市场更加健康，但是房价却是由市场供需关系决定的，与物业税的关系不是很大。物业税开征不一定能够降低房价，房价是由市场和成本决定的，不是靠征收税种能够降低的，而是要从土地转让、市场等进行多方位的调控。通过征收物业税而降低房价是不现实的，物业税对消费者买房的推动作用不大。
如果要通过税收来调节房价，税收要针对性非常强，而不能太大，效果又要明显。但是，通过物业税征收的话，房子是老百姓的必需品，如果通过物业税调节房价的话，作用肯定微乎其微，很难取到效果。因为现在房地产税种就不少了，契税，买地的时候还要交税，几种税都交进去了，买其他的商品有那么多的税要交吗？不能为了控制房地产价格而重复征税。□
（作者：湖北三峡职业技术学院物业管理教研室主任，副教授，本科学士学位）
参考文献：
[1]张翔.论物权变动的理性基础及其实现.法律科学，2002年第2期.
[2]郑晓奋.物业管理实务. 东北财经大学出版社, 2006年08月.
[3]刘维新．开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响.中国房地产金融，2004年第5期.
[4]龚刚敏．论物业税对房地产价格与政府行为的影响.税务研究，2005年第5期.
关键词 物业税 开征 房价 影响
中图分类号：F812 文献标识码：A
前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。确定物业产权、评估房屋价格、物业税豁免、和如何区分自住、投资，这些技术因素的具体细节还存在不少疑问。而供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，相比之下，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，开征物业税对房价的影响有限。
一、开征物业税的不确定因素分析
我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临种种障碍。
（一）物业税替代土地出让金的不利因素。
从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收6亿～9亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。
从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在要向这些已经为国家做出很大贡献的纳税人重复征收物业税，不可避免出现不合理和不公允的现象。而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将遭受重复课税和物业贬值的双重打击。
（二）不动产评估行业的评估细则、法规的制定滞后，评估体系尚待完善。
实行物业税需要一套完整的评估体系，但目前国内物业价值评估体系尚未完善，配套不完善，市场不规范，在此情况下开征物业税有可能引发社会问题。房地产估价结果可能导致不公正的赋税。以多伦多为例，近几年房地产价格上涨，物业税涨得更快，如果业主所属的小区最近成交了几个大楼盘，而且涨幅超过8%，就会扭曲统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去。中国是全球最大的房产市场，因此一旦开征物业税，我国的评估业面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。市场的爆发性增长在为评估行业带来机会的同时，也对评估的科学性、公开性和规范性提出了更高的要求。
（三）纳税人的心理接受程度较低。
物业税是新增的一种税种，如果在没有减少其他税的前提下征收，纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。物业税和其他的税种可能有一定程度的冲突，在房屋转让二手房买卖的过程中，有一个所得税的征收，这部分税可能与物业税产生一定的冲突。在制定法律的时候，它需要考虑各个层面、各个方面人的利益，物业税征收受影响最大的一部分人是购买房屋自住的那部分人，这部分人不仅要还按揭款，每个月还要增加税收的压力，而税收增加必然会降低生活质量。
二、开征物业税对房价影响的制约因素
（一）物业税抑制房价的有效性受到供需变化的制约。
由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本约30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。但事实上，以上仅为理论价格。其实,消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额应该是相等的。因此,物业税的开征并不意味着购房总成本的下降，而消费者房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。市场景气时，大家拼命加价买；不景气时，大家又降价出售，两种情况都不考虑成本。只有在市场供求趋于平衡的时候，才会考虑成本，而物业税在其中产生的影响太微乎其微了。对地产公司来说，房价也不会因物业税应声而落，因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格，短期内还将获得超额利润。
（二）物业税对房价的影响受经济环境因素制约。
物业税作为税收的一种不是万能的，不会改变土地资源制约之下房价上扬的长期趋势。房价只是两轨统筹中市场轨的事情，和我们说的“住有所居”的各种保障房没有关系，它只是商品房、产权房价位表现的问题。从历史看，任何国家实行房地产税，都没有改变几十年的房价上升趋势。但不能以此为根据说物业税对调控房价没有作用。因为如果人家没有这种税收制度，房价会怎么变化？很显然，物业税一定在对冲房价上升的力量。有了这个保有环节的税收，会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。
市场上的住房需求可分为三类：买房自住，炒房和囤房。无论以上三种情况怎么组合，合在一起就是需求减少，供给增加，总体而言户型变小。其后，以上供给方必然会更多考虑需求方的情况，新盘开发商会更多地考虑提供小户型。这样一来，房地产市场上的供需平衡将更健康、更理性，结构上是更多的小户型，正好符合国家集约使用土地的政策导向，那么此时房价会趋于稳定。
三、开征物业税调节房价功能不大
物业税如果免土地出让金等税费，采用新房子新方法老房子老方法的方法征收物业税。在这种情况下，老房子（即物业税政策正式出台且生效前购买的房子）由于已经交清了土地出让金等各种税收，自然不用再交物业税，新房子（即物业税政策正式出台且生效后购买的房子）则相反。市场上将出现两种价位的房子，一种是老房子，价位基本上与征收物业税之前相同，价高但持有成本较低，一种是要收物业税的新房子，价位大为降低但持有成本较高。对于消费者来说，实力雄厚但年龄较大的人，购买老房子较为合适；实力不足但年龄较轻、未来预期较好的人，则购买新房子较为合适。物业税对房价有两方面的作用：一是降房价作用，由于持有成本增高，有多套房的业主将会抛售房屋，从而使房价降低。如果房价下降太多，则会出现负资产或银行坏账等金融、经济风险。二是助长房价作用，物业税会使租金增高，从而使更多租房族转为买房族，同时推高房价。从总体来说，由于税收增加了成本，因此总的结果是使房价上涨。
就现在的市场格局而言，开发商缴纳的税收都是由消费者承担的。如果开征物业税的话，会增加房地产投资的成本，使房价继续抬高。开征物业税可以使土地市场更加健康，但是房价却是由市场供需关系决定的，与物业税的关系不是很大。物业税开征不一定能够降低房价，房价是由市场和成本决定的，不是靠征收税种能够降低的，而是要从土地转让、市场等进行多方位的调控。通过征收物业税而降低房价是不现实的，物业税对消费者买房的推动作用不大。
如果要通过税收来调节房价，税收要针对性非常强，而不能太大，效果又要明显。但是，通过物业税征收的话，房子是老百姓的必需品，如果通过物业税调节房价的话，作用肯定微乎其微，很难取到效果。因为现在房地产税种就不少了，契税，买地的时候还要交税，几种税都交进去了，买其他的商品有那么多的税要交吗？不能为了控制房地产价格而重复征税。□
（作者：湖北三峡职业技术学院物业管理教研室主任，副教授，本科学士学位）
参考文献：
[1]张翔.论物权变动的理性基础及其实现.法律科学，2002年第2期.
[2]郑晓奋.物业管理实务. 东北财经大学出版社, 2006年08月.
[3]刘维新．开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响.中国房地产金融，2004年第5期.
[4]龚刚敏．论物业税对房地产价格与政府行为的影响.税务研究，2005年第5期.