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摘 要：个人拥有的土地与房屋属于不动产，通过对个人的不动产进行登记公示，使其具备公信力，有效保障个人不动产的交易安全。然而现行的不动产登记制度存在很多问题。这就需要我们深入分析这些问题，并针对问题进行改进，最终制定出符合我国国情的不动产登记制度。为此，本文具体分析了当前不动产登记制度存在的问题，并提出了一些可行性的建议。
关键词：不动产；物权法；不动产登记制度
作为物权法的重要组成部分之一，不动产登记制度凸显了个人不动产的法律效力，是物权法的一项基本制度。虽然我国物权法明确了不动产登记制度，但目前的不动产登记制度存在诸多问题。
一、当前我国不动产登记制度存在的问题
1、不动产登记档案资料移交难
不动产登记档案移交难的问题普遍存在。电子档案移交与纸质档案移交不同步的问题尤为突出，导致很多地方无法顺利开展不动产统一登记。例如，陕西榆林横山区就因为住建部门迟迟无法完成档案的移交，导致国土部门的不动产登记业务被迫中止长达三个月时间。档案移交难的原因只要有两点：首先，房产部门以往实行的房屋交易登记一体化，很难短时间内完成房屋交易与登记资料拆分；其次是积累的档案数量十分庞大，归档标准不统一，信息化管理水平也不一致，使得档案资料难以短时间内完成整理、移交。
2、不动产登记业务流程运转不畅
就实际工作来看，不动产登记业务中房屋登记占比高达90%。而房屋权属性质最复杂，登记种类最全面。因此，在不动产登记制度建设、业务流程规范、信息化管理方面，建设管理部门走在前列。而国土部门接手不动产登记后，虽然制订了《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》以及相关业务流程，但一时还难以适应和满足公众的服务需求，业务流程还存在很多问题，给办证群众造成新的困扰。
3、不动产登记错误赔偿难以落实
不动产登记过程中难免会出现错误登记的情况。如果登记出现错误有可能导致当事方蒙受损失。例如：法人以个人名义买卖或抵押不动产时，如果不动产登记资料不完整或不准确，一旦查封不动产使用权，就会导致抵押权落空。虽然《物权法》第二十一条提供了登记错误的赔偿原则，规定因登记机关违法或者失误出现不动产登记错误，应由登记机关承担赔偿责任；非因登记机关原因造成的登记错误，应由责任人承担赔偿责任。但是目前不动产登记机构尚未明确，关于不动产登记错误的责任划分、赔偿范围尚不明确，导致具体赔偿行为无法落实，赔偿机制有待完善。
4、缺乏完善的不动产登记查询制度
虽然我国《物权法》第十八条规定有关权利人和利害关系人享有申请查询不动产登记信息的权利，但没有明确是否可以公开不动产信息。因此，在实际工作中，不动产登记机关往往以保密理由拒绝申请人的不动产登记信息查询要求，给当事人带来极大不便。
二、解决我国不动产登记制度问题的对策
1、加强信息化建设，提高不动产登记档案移交效率
不动产登记档案资料的移交是开展不动产统一登记工作基础前提。传统的纸质档案移交工作存在诸多困难。因此，我们可以在不影响不动产登记工作开展的前提下，优先移交电子档案，待条件成熟后再移交纸质档案。可以说，档案电子化是不动产登记工作的基本要求。借助信息化管理手段可以实现资源共享，对不动产登记档案资料实施动态监控。我们应该充分重视不动产登记信息平台的建设，加快建立互联互通的信息化办公平台，实现各类登记信息平台的对接、建立统一的不动产登记业务系统。此外，還要尽快完成纸质档案的电子化，逐步实现不动产查询、审批、登记和交易信息的互通共享。
2、完善不动产登记业务流程
《不动产登记暂行条例》明确规定不动产登记工作必须遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产登记业务流程的完善直接关系到不动产统一登记工作能否顺利开展，能否给民众真正带来便利。因此，各地相关部分要按照《不动产登记暂行条例》的原则以及国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》，改进和完善不动产登记业务流程，明确划分部门登记业务流程中的职责，合理设置岗位，制定工作制度，形成规范高效的不动产登记业务流程。同时，要尽量减少办证工作环节，为民众办理不动产登记业务提供便利。此外，还要加强对登记工作人员的业务培训，提高其业务水平，从而提升整个不动产登记工作的效率和服务质量。
3、建立完善的登记错误赔偿机制
相关部门应该针对登记机关登记错误导致当事人遭受损失的情况建立相应的登记机关赔偿责任制度，根据产权人遭受的损失的程度划分赔偿范围。登记机关的赔偿范围要以产权人的损失程度来划分，其中涉及主权利受损害的赔偿，申请更正登记、异议登记的费用，诉讼的费用等等。
4、建立不动产登记信息查询制度
为了提高不动产登记信息的透明度，更好的保障当事人的合法权益。首先，通过法律确立不动产登记机关提供信息查询的义务以及拒绝履行义务需承担的责任。规定在查询人向登记机关申请查询后，登记机关应当提供信息。其次，将不动产登记查询分为两个级别，即普通查询和深入查询。普通查询级别中任何人都可以查询不动产权属，但如果想进行深入查询不动产登记簿，则限定为利害关系人才可申请查询。这种区别分类限制查询模式既能体现不动产登记的公信力，又可以保护个人隐私和不动产交易安全。最后，在保留原有纸质介质的基础上，加快不动产登记信息的电子化，尽快实现实现不动产登记信息的统一电子化查询。除此以外，应该明确不动产登记信息的查询条件，查询范围，查询规则，如明确查询人身份必须是合法公民、法人或其他组织，且需要规定申请查询需提供的证件、材料，限定不动产登记部门的查询回复时间，提高不动产登记机关的工作效率，对当事人合法权益予以保障，并明确规定不动产登记查询费用，防止个别不动产登记机关工作人员利用职权乱收费，并制定相应的预防措施及惩戒措施，确保不动产查询流程公开、透明，从而获得民众的好评和信任。
三、结束语
综上所述，随着我国社会经济的飞速发展以及法律体系的不断完善，我国不动产登记制度也在不断健全。要想建立更加完善的不动产登记制度，就应该在制定和出台不动产统一登记条例的基础上，针对当前不动产登记制度中存在的问题进行针对性的改进，不动产登记制度的完善是一个长期过程，需要国家各个部门通力合作。笔者相信，我国不动产登记制度必定会越来越完善，从而促进我国房地产事业的健康发展。
参考文献
[1] 刘超.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].黑龙江科技信息，2016（16）：291-291.
[2] 欧阳烨.基于我国不动产登记制度存在问题的思考[J].产业与科技论坛，2017，16（19）.
[3] 梁丽，房丽.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].门窗，2017（5）：216-216.
[4] 李乐才.我国不动产登记制度的不足与建议探析[J].中国市场，2017（11）：187-188.
（作者单位：南充市不动产登记中心）
关键词：不动产；物权法；不动产登记制度
作为物权法的重要组成部分之一，不动产登记制度凸显了个人不动产的法律效力，是物权法的一项基本制度。虽然我国物权法明确了不动产登记制度，但目前的不动产登记制度存在诸多问题。
一、当前我国不动产登记制度存在的问题
1、不动产登记档案资料移交难
不动产登记档案移交难的问题普遍存在。电子档案移交与纸质档案移交不同步的问题尤为突出，导致很多地方无法顺利开展不动产统一登记。例如，陕西榆林横山区就因为住建部门迟迟无法完成档案的移交，导致国土部门的不动产登记业务被迫中止长达三个月时间。档案移交难的原因只要有两点：首先，房产部门以往实行的房屋交易登记一体化，很难短时间内完成房屋交易与登记资料拆分；其次是积累的档案数量十分庞大，归档标准不统一，信息化管理水平也不一致，使得档案资料难以短时间内完成整理、移交。
2、不动产登记业务流程运转不畅
就实际工作来看，不动产登记业务中房屋登记占比高达90%。而房屋权属性质最复杂，登记种类最全面。因此，在不动产登记制度建设、业务流程规范、信息化管理方面，建设管理部门走在前列。而国土部门接手不动产登记后，虽然制订了《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》以及相关业务流程，但一时还难以适应和满足公众的服务需求，业务流程还存在很多问题，给办证群众造成新的困扰。
3、不动产登记错误赔偿难以落实
不动产登记过程中难免会出现错误登记的情况。如果登记出现错误有可能导致当事方蒙受损失。例如：法人以个人名义买卖或抵押不动产时，如果不动产登记资料不完整或不准确，一旦查封不动产使用权，就会导致抵押权落空。虽然《物权法》第二十一条提供了登记错误的赔偿原则，规定因登记机关违法或者失误出现不动产登记错误，应由登记机关承担赔偿责任；非因登记机关原因造成的登记错误，应由责任人承担赔偿责任。但是目前不动产登记机构尚未明确，关于不动产登记错误的责任划分、赔偿范围尚不明确，导致具体赔偿行为无法落实，赔偿机制有待完善。
4、缺乏完善的不动产登记查询制度
虽然我国《物权法》第十八条规定有关权利人和利害关系人享有申请查询不动产登记信息的权利，但没有明确是否可以公开不动产信息。因此，在实际工作中，不动产登记机关往往以保密理由拒绝申请人的不动产登记信息查询要求，给当事人带来极大不便。
二、解决我国不动产登记制度问题的对策
1、加强信息化建设，提高不动产登记档案移交效率
不动产登记档案资料的移交是开展不动产统一登记工作基础前提。传统的纸质档案移交工作存在诸多困难。因此，我们可以在不影响不动产登记工作开展的前提下，优先移交电子档案，待条件成熟后再移交纸质档案。可以说，档案电子化是不动产登记工作的基本要求。借助信息化管理手段可以实现资源共享，对不动产登记档案资料实施动态监控。我们应该充分重视不动产登记信息平台的建设，加快建立互联互通的信息化办公平台，实现各类登记信息平台的对接、建立统一的不动产登记业务系统。此外，還要尽快完成纸质档案的电子化，逐步实现不动产查询、审批、登记和交易信息的互通共享。
2、完善不动产登记业务流程
《不动产登记暂行条例》明确规定不动产登记工作必须遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产登记业务流程的完善直接关系到不动产统一登记工作能否顺利开展，能否给民众真正带来便利。因此，各地相关部分要按照《不动产登记暂行条例》的原则以及国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》，改进和完善不动产登记业务流程，明确划分部门登记业务流程中的职责，合理设置岗位，制定工作制度，形成规范高效的不动产登记业务流程。同时，要尽量减少办证工作环节，为民众办理不动产登记业务提供便利。此外，还要加强对登记工作人员的业务培训，提高其业务水平，从而提升整个不动产登记工作的效率和服务质量。
3、建立完善的登记错误赔偿机制
相关部门应该针对登记机关登记错误导致当事人遭受损失的情况建立相应的登记机关赔偿责任制度，根据产权人遭受的损失的程度划分赔偿范围。登记机关的赔偿范围要以产权人的损失程度来划分，其中涉及主权利受损害的赔偿，申请更正登记、异议登记的费用，诉讼的费用等等。
4、建立不动产登记信息查询制度
为了提高不动产登记信息的透明度，更好的保障当事人的合法权益。首先，通过法律确立不动产登记机关提供信息查询的义务以及拒绝履行义务需承担的责任。规定在查询人向登记机关申请查询后，登记机关应当提供信息。其次，将不动产登记查询分为两个级别，即普通查询和深入查询。普通查询级别中任何人都可以查询不动产权属，但如果想进行深入查询不动产登记簿，则限定为利害关系人才可申请查询。这种区别分类限制查询模式既能体现不动产登记的公信力，又可以保护个人隐私和不动产交易安全。最后，在保留原有纸质介质的基础上，加快不动产登记信息的电子化，尽快实现实现不动产登记信息的统一电子化查询。除此以外，应该明确不动产登记信息的查询条件，查询范围，查询规则，如明确查询人身份必须是合法公民、法人或其他组织，且需要规定申请查询需提供的证件、材料，限定不动产登记部门的查询回复时间，提高不动产登记机关的工作效率，对当事人合法权益予以保障，并明确规定不动产登记查询费用，防止个别不动产登记机关工作人员利用职权乱收费，并制定相应的预防措施及惩戒措施，确保不动产查询流程公开、透明，从而获得民众的好评和信任。
三、结束语
综上所述，随着我国社会经济的飞速发展以及法律体系的不断完善，我国不动产登记制度也在不断健全。要想建立更加完善的不动产登记制度，就应该在制定和出台不动产统一登记条例的基础上，针对当前不动产登记制度中存在的问题进行针对性的改进，不动产登记制度的完善是一个长期过程，需要国家各个部门通力合作。笔者相信，我国不动产登记制度必定会越来越完善，从而促进我国房地产事业的健康发展。
参考文献
[1] 刘超.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].黑龙江科技信息，2016（16）：291-291.
[2] 欧阳烨.基于我国不动产登记制度存在问题的思考[J].产业与科技论坛，2017，16（19）.
[3] 梁丽，房丽.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].门窗，2017（5）：216-216.
[4] 李乐才.我国不动产登记制度的不足与建议探析[J].中国市场，2017（11）：187-188.
（作者单位：南充市不动产登记中心）