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摘要修订前的《物业管理条例》在涉及业主普通事项的表决方面,由于只以投票表决权数作为决议通过的衡量标准,致使拥有专有面积比较大的业主垄断投票表决权,直接损害了专有部分占建筑物总面积较小的业主的合法权益。本文指出修订后的《物业管理条例》在业主的建筑物区分所有权中新增加投票表决人数、降低投票表决权比例的内容,能够有效地定纷止争。
关键词物权法 建筑物区分所有权 业主自治
中图分类号:D63 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)10-178-02
修订前的《物业管理条例》(下简称旧《条例》)虽然对业主大会的设置、地位及其相关职能等作出具体规定,但对如何平衡业主之间的投票表决权比例却束手无策,而新修订的《物业管理条例》(下简称新《条例》)建构了关于业主共同利益事项的表决机制,而且作为上位法——《物权法》也为《物业管理条例》的修订提供法律依据,使之更加具有可操作性,新《条例》达到了与《物权法》相协调的目的。
一、增加投票表决人数
(一)提高投票表决筹码
新《条例》第十二条第一款规定业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;第三款规定普通事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而旧《条例》只规定业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加,普通事项须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,从两者的对比中不难发现旧《条例》在涉及业主共同利益事项的表决方面是按照投票权数来决定的,而新《条例》在保持投票表决权不变的基础上,新增加了参加投票表决的业主人数的内容。
(二)遵循物权排他性
根据一物一权主义理论,“一物只能有一权,故物之一部分,不能成立一物权,一物就有一权,故数个物不能成立一物权,物权之计算以一物为单位。”增加投票表决人数,集中代表专有面积占建筑物总面积比例小的业主的真实意思表示,反映民主集中制的本质要求,维护全体业主的根本利益。但是,增加投票表决人数绝不意味着当共同共有人共有一专有部分时,由每一位共同共有人分别行使该专有部分代表的投票表决权,即该专有部分的投票权数就是共同共有人享有的投票表决权数的全部,它不因共同共有人人数的增加而增加,因为“在同一标的物上不能有二个所有权”对于同一专有部分,不能同时成立两个以上内容互不相同的物权,这体现了物权的排他效力,而且一个专有部分“即使是共有,也只是一个所有权而不是多个所有权,只不过是一个所有权为多个人享有而已。”共同共有人共有一专有部分时,其投票表决权应该由共同共有人推选一共有人行使,而不是由各共有人共同行使。
(三)两个“二分之一”是双保险
对于住宅物业,不管是采用参加投票表决的业主人数占总人数的二分之一,还是采用专有部分占建筑物总面积的二分之一,表决结果大致相同,从表面上看同时满足两个“二分之一”似乎多此一举。但在业主拥有专有部分面积比例相差悬殊的物业区域内,两个“二分之一”原则就显现出它的优越性,“过半数表决通过、2/3或3/4多数通过与全体一致通过的程序效果是很不一样的。这种具体程序的选择反映了内容和结果的权威性的不同要求。”
如果单纯按照专有部分占建筑物总面积的二分之一计算投票权数来决定重大事项,权力就会过于集中,特别当大业主相互串通时,小业主的权益得不到有效的保障;若只按照业主人数占总人数的二分之一来作为通过重大事项的衡量准则,当少数大业主与多数小业主意见相悖时,按小业主意愿所作出的决议对拥有专有部分面积大且分摊费用多的大业主显然不公平,其财产权得不到有效地保护,违背了权利与义务的一致性。因此,采用两个“二分之一”既体现出大业主和小业主权利的差异性,保证了大业主能相对公平、公正地行使权利,又尽可能地保护小业主的利益,有效地避免了大业主和小业主之间的利益冲突,在发扬民主的基础上增强投票表决的效率,体现了物的管理的私权性和人的管理的公权性。
二、降低投票表决权比例
(一)采用“普通多数同意”的决议方式
普通多数同意的决议方式作为区分所有权人会议的一种决议方法,是指以出席人数及所拥有的区分所有权比例各过半数予以决议的方式,即两个“二分之一”原则,其适用范围为决议区分所有建筑物普通事项。新《条例》第十二条第三款规定:“第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而第十一条规定的其他事项是指“制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,而旧《条例》却规定表决上述事项时必须经物业管理区域内全体业主所持投票表决权2/3以上通过,从两者比较中发现新《条例》缩小了投票表决比例,凸显投票表决的可操作性。
(二)彰显效率理念
作为经济学概念的效率是衡量投入和产出的(下转第186页)(上接第178页)重要标准,是以最少的资源消耗取得最大的效果,而法的效率价值要求人们以较少的投入获得尽可能多的产出,最大限度地减少资源耗费。表决权是建筑物区分所有人作为成员权人所享有的重要权利之一,而投票权数反映了专有所有权的主导性,即“专有所有权的大小,决定区分所有人共用部分持分权及成员权(如表决权)的大小。”投票表决权从过去的三分之二到如今的二分之一,赋予业主尽可能广泛追求利益的自由和最大限度的活动空间,规范其谋求自身利益的行为合法化,保障决议普通事项的效率最优,以最简洁的程序和最少的时间耗费达到预期的目的。对于决议普通事项只需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即达到双二分之一原则就通过,改变过去要求全体业主所持投票权2/3以上的规定,是因为广大业主对待表决事项的看法可能不完全一致,片面追求过高的通过率,有可能会否决所有的决议事项,挫伤业主的投票表决积极性。同时,由于普通事项的作用相对比较重要,在数量上要比重大事项多,因此降低投票表决权比例既是民主基础上的集中归纳,不因业主意见分散而导致普通事项的决议轻易被否决,又体现了以经济理性的标准达到富有成效的立法精神,使业主之间以平等的资格,在平等的条件下公开竞争,激发和保证持续的效率。
(三)完善博弈理论
博弈论“是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题的”即博弈理论主要研究某一主体的决策既受到其他主体的决策影响,而且该主体的相应决策又反过来影响到其他主体的决策问题。博弈的实质是存在利益冲突的各个主体总是围绕利益的最大化来试图智胜对手,同时各自的策略又具有相互依存性。博弈论的精妙之处在于针对对方可能采取的措施来制定自己的战略,博弈的次数越多,战略完善的程度越高。如果单纯以投票表决权数来决定业主共同利益的事项,不仅会出现专有面积比较大的业主左右投票表决的情况,违背了投票表决的目的是保护全体业主合法权益的初衷,而且也使代表正义的天平失衡,倾斜于拥有较大房屋面积的业主,形成大业主利益与小业主利益不对等的态势。而新《条例》降低投票表决权的比例,这相当于在小业主一方增加天平砝码,具备与大业主相对抗的资本条件,迫使大业主围绕谋取利益的最大化来调整策略,从而使双方在多次博弈中达成利益均衡,使倾斜的天平又回到平衡状态。
三、结语
关于业主的建筑物区分所有权保护,修订后的《物业管理条例》无论是增加投票表决人数,还是降低投票表决权的比例,其直接目的是改變拥有专有面积大的业主左右投票表决权的状况,保护专有面积较小的业主的合法权益不受侵犯,贯彻下位法服从上位法的原则,而最终目的在于以人为本,改善民生,构建和谐社会不断向前发展。
参考文献:
[1]谢在全.民法物权论(上).北京:中国政法大学出版社.1999.
[2]王泽鉴.民法物权(第1册.通则·所有权).北京:中国政法大学出版社.2001.
[3]王利明.物权法论.北京:中国政法大学出版社.1998.
[4]季卫东.法律程序的意义.北京:中国法制出版社.2004.
[5]梁慧星.中国物权法研究(上).北京:法律出版社.1998.
[6]张维迎.博弈论与信息经济学.上海:上海出版社.2000.
关键词物权法 建筑物区分所有权 业主自治
中图分类号:D63 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)10-178-02
修订前的《物业管理条例》(下简称旧《条例》)虽然对业主大会的设置、地位及其相关职能等作出具体规定,但对如何平衡业主之间的投票表决权比例却束手无策,而新修订的《物业管理条例》(下简称新《条例》)建构了关于业主共同利益事项的表决机制,而且作为上位法——《物权法》也为《物业管理条例》的修订提供法律依据,使之更加具有可操作性,新《条例》达到了与《物权法》相协调的目的。
一、增加投票表决人数
(一)提高投票表决筹码
新《条例》第十二条第一款规定业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;第三款规定普通事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而旧《条例》只规定业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加,普通事项须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,从两者的对比中不难发现旧《条例》在涉及业主共同利益事项的表决方面是按照投票权数来决定的,而新《条例》在保持投票表决权不变的基础上,新增加了参加投票表决的业主人数的内容。
(二)遵循物权排他性
根据一物一权主义理论,“一物只能有一权,故物之一部分,不能成立一物权,一物就有一权,故数个物不能成立一物权,物权之计算以一物为单位。”增加投票表决人数,集中代表专有面积占建筑物总面积比例小的业主的真实意思表示,反映民主集中制的本质要求,维护全体业主的根本利益。但是,增加投票表决人数绝不意味着当共同共有人共有一专有部分时,由每一位共同共有人分别行使该专有部分代表的投票表决权,即该专有部分的投票权数就是共同共有人享有的投票表决权数的全部,它不因共同共有人人数的增加而增加,因为“在同一标的物上不能有二个所有权”对于同一专有部分,不能同时成立两个以上内容互不相同的物权,这体现了物权的排他效力,而且一个专有部分“即使是共有,也只是一个所有权而不是多个所有权,只不过是一个所有权为多个人享有而已。”共同共有人共有一专有部分时,其投票表决权应该由共同共有人推选一共有人行使,而不是由各共有人共同行使。
(三)两个“二分之一”是双保险
对于住宅物业,不管是采用参加投票表决的业主人数占总人数的二分之一,还是采用专有部分占建筑物总面积的二分之一,表决结果大致相同,从表面上看同时满足两个“二分之一”似乎多此一举。但在业主拥有专有部分面积比例相差悬殊的物业区域内,两个“二分之一”原则就显现出它的优越性,“过半数表决通过、2/3或3/4多数通过与全体一致通过的程序效果是很不一样的。这种具体程序的选择反映了内容和结果的权威性的不同要求。”
如果单纯按照专有部分占建筑物总面积的二分之一计算投票权数来决定重大事项,权力就会过于集中,特别当大业主相互串通时,小业主的权益得不到有效的保障;若只按照业主人数占总人数的二分之一来作为通过重大事项的衡量准则,当少数大业主与多数小业主意见相悖时,按小业主意愿所作出的决议对拥有专有部分面积大且分摊费用多的大业主显然不公平,其财产权得不到有效地保护,违背了权利与义务的一致性。因此,采用两个“二分之一”既体现出大业主和小业主权利的差异性,保证了大业主能相对公平、公正地行使权利,又尽可能地保护小业主的利益,有效地避免了大业主和小业主之间的利益冲突,在发扬民主的基础上增强投票表决的效率,体现了物的管理的私权性和人的管理的公权性。
二、降低投票表决权比例
(一)采用“普通多数同意”的决议方式
普通多数同意的决议方式作为区分所有权人会议的一种决议方法,是指以出席人数及所拥有的区分所有权比例各过半数予以决议的方式,即两个“二分之一”原则,其适用范围为决议区分所有建筑物普通事项。新《条例》第十二条第三款规定:“第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而第十一条规定的其他事项是指“制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,而旧《条例》却规定表决上述事项时必须经物业管理区域内全体业主所持投票表决权2/3以上通过,从两者比较中发现新《条例》缩小了投票表决比例,凸显投票表决的可操作性。
(二)彰显效率理念
作为经济学概念的效率是衡量投入和产出的(下转第186页)(上接第178页)重要标准,是以最少的资源消耗取得最大的效果,而法的效率价值要求人们以较少的投入获得尽可能多的产出,最大限度地减少资源耗费。表决权是建筑物区分所有人作为成员权人所享有的重要权利之一,而投票权数反映了专有所有权的主导性,即“专有所有权的大小,决定区分所有人共用部分持分权及成员权(如表决权)的大小。”投票表决权从过去的三分之二到如今的二分之一,赋予业主尽可能广泛追求利益的自由和最大限度的活动空间,规范其谋求自身利益的行为合法化,保障决议普通事项的效率最优,以最简洁的程序和最少的时间耗费达到预期的目的。对于决议普通事项只需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即达到双二分之一原则就通过,改变过去要求全体业主所持投票权2/3以上的规定,是因为广大业主对待表决事项的看法可能不完全一致,片面追求过高的通过率,有可能会否决所有的决议事项,挫伤业主的投票表决积极性。同时,由于普通事项的作用相对比较重要,在数量上要比重大事项多,因此降低投票表决权比例既是民主基础上的集中归纳,不因业主意见分散而导致普通事项的决议轻易被否决,又体现了以经济理性的标准达到富有成效的立法精神,使业主之间以平等的资格,在平等的条件下公开竞争,激发和保证持续的效率。
(三)完善博弈理论
博弈论“是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题的”即博弈理论主要研究某一主体的决策既受到其他主体的决策影响,而且该主体的相应决策又反过来影响到其他主体的决策问题。博弈的实质是存在利益冲突的各个主体总是围绕利益的最大化来试图智胜对手,同时各自的策略又具有相互依存性。博弈论的精妙之处在于针对对方可能采取的措施来制定自己的战略,博弈的次数越多,战略完善的程度越高。如果单纯以投票表决权数来决定业主共同利益的事项,不仅会出现专有面积比较大的业主左右投票表决的情况,违背了投票表决的目的是保护全体业主合法权益的初衷,而且也使代表正义的天平失衡,倾斜于拥有较大房屋面积的业主,形成大业主利益与小业主利益不对等的态势。而新《条例》降低投票表决权的比例,这相当于在小业主一方增加天平砝码,具备与大业主相对抗的资本条件,迫使大业主围绕谋取利益的最大化来调整策略,从而使双方在多次博弈中达成利益均衡,使倾斜的天平又回到平衡状态。
三、结语
关于业主的建筑物区分所有权保护,修订后的《物业管理条例》无论是增加投票表决人数,还是降低投票表决权的比例,其直接目的是改變拥有专有面积大的业主左右投票表决权的状况,保护专有面积较小的业主的合法权益不受侵犯,贯彻下位法服从上位法的原则,而最终目的在于以人为本,改善民生,构建和谐社会不断向前发展。
参考文献:
[1]谢在全.民法物权论(上).北京:中国政法大学出版社.1999.
[2]王泽鉴.民法物权(第1册.通则·所有权).北京:中国政法大学出版社.2001.
[3]王利明.物权法论.北京:中国政法大学出版社.1998.
[4]季卫东.法律程序的意义.北京:中国法制出版社.2004.
[5]梁慧星.中国物权法研究(上).北京:法律出版社.1998.
[6]张维迎.博弈论与信息经济学.上海:上海出版社.2000.