房产中介的自我革命

来源 :瞭望东方周刊 | 被引量 : 0次 | 上传用户:logicwords
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  长时间以来,房地产中介在消费者眼中是个“臭名昭著”的群体,他们的自我革命能为自己撕掉这个标签吗
  2015年12月21日,自称爱屋吉屋员工的二手房经纪人刘军(化名),在一个名叫“爱屋吉屋受害者”的QQ群里发起会话称,“因为被公司欠薪,想来交流一下受害经历”。但没想到的是,这个发言随即招来集体围攻。
  “这里都是被你们这些经纪人介绍到黑中介的受害者!”群成员“超仔”的回复引起部分群友共鸣,一时间群情激愤,大有同仇敌忾的意味——这样的情绪和气氛,在现实中并不少见,大多数与房屋中介打过交道的租房人或购房人,也不会感到陌生。
  
  在群共享中,有网友上传了“致爱屋吉屋的信”、“受骗记”等文件,有一个案例甚至在2015年6月曾被爱屋吉屋CEO黎勇劲以“家丑外扬”的方式,引用在一篇言辞恳切的“内部员工信”中,以表达净化经纪人队伍、自我完善的决心。
  然而,“受害者”的愤怒和及其自身的“裁员”、“讨薪风波”等传言,让这家成立不到两年的房产中介公司不断陷入舆论漩涡。
  事实上,几乎所有的房产中介公司都有相关的“受害者交流群”。
  长时间以来,房地产中介在消费者眼中是个“臭名昭著”的群体。虚假房源、合同陷阱、人员素质低、服务差等等,几乎成为整个行业固化的标签。另一方面,传统中介普遍重资产、低毛利,而处在房地产行业最底端的经纪人,无论是从社会地位、收入还是工作强度来衡量,也没有受到应有的尊重。
  “进入这个行业之前,我们做了大量调查,发现消费者对中介服务和从业人员都不满意。中介公司基本是靠天吃饭,年景好的时候就铺店,经济不好就关店裁人,从业者也不满意。”爱屋吉屋联合创始人邓薇在接受《瞭望东方周刊》专访时说。
  “双方都不满意,这说明行业的商业模式出了错,我们想把它变一变。”她说。
  “网红”出世
当新兴互联网中介以低收费杀入北京二手房市场时,被传统中介视作金科玉律的2.7%收费标准,开始悄然松动

  2014年3月注册成立的爱屋吉屋以租房服务为切口杀入房产中介领域。仅一年之后,这家公司又在北京、上海同步推出了二手房业务。
  “无门店”“低佣金”的互联网式全新打法,长达9个月不间断的宣传攻势,不到一年即获5轮累计达3.5亿美元融资,这些表现让爱屋吉屋甫一亮相便成为焦点。不久之后,它却又“负面”缠身、争议不断。这让业界冠之以“网红”称号。
  爱屋吉屋公司提供给本刊记者的数据显示:其租房业务推出3个月即在上海整租房市场占到30%的份额;其二手房业务从2015年春节后推出至当年底,在已覆盖的10个全国重点城市中,6个进入当地成交量的前三;目前员工数量已达到16000多人。
  “这是我们做过的招聘人数最多、烧钱最多、成长速度也最快的一家公司。”此前参与创办土豆网、打车软件大黄蜂等多家公司的邓薇对本刊记者坦言,“这也说明了中介行业的特殊性,比如积弊之深、挑战之大、需求之广。”
  “长期以来,消费者选择哪家中介公司的服务都是没有差别的,市场的竞争格局基本上维持在静止状态。如果没有爱屋吉屋,这种情况到今天依然不会有任何改善。”邓薇认为。
  尽管多家房产中介公司负责人在接受《瞭望东方周刊》采访时表示并不同意这个结论,然而,毋庸置疑的一点是,在这家打着“革传统中介命”的口号横空出世的公司出现之后,各传统中介公司均迈开了“自我革命”的转型步伐。
  大战开始
  自从2014年11月正式更名为链家网,链家地产在接下来的12月就宣布将其经纪人的佣金提成提高到70%。而在此之前,行业惯例是,这个提成比例平均不超过30%。
  有分析人士直指,这是针对爱屋吉屋高底薪挖人的“血拼”,这家公司将经纪人月薪水平从行业平均的2000~3000元拉升至6000元。
  此后,我爱我家和中原地产也相继推出了“全员持股”的激励计划;思源地产也宣布,经纪人可享受32%的买卖和租赁通提提成比例;搜房给出的待遇更加诱人,4500元底薪 2000市场活动费 80%通提,几乎是行业平均水平的3倍。
  互联网的免费思维,也让房地产中介行业全面打响了“价格战”。
  传统的租房服务收费标准是:上海是对房东与租户各收取月租金的35%,北京是由租客独自承担的一个月租金。
  而爱屋吉屋的租房业务实行在上海对租客免佣、北京佣金减半的策略。
  2015年2月28日,链家正式推出独立互联网租房平台丁丁租房,在北京、上海均实行对租客免费、只收房东5天房租作为佣金的收费方式,强势反扑。
  而爱屋吉屋在租房业务运行成熟之后,借代言人蔡明伸出一根手指的广告形象,让“佣金只收1个点”的口号如病毒般扩散,迅速打开了二手房交易市场。
  紧接着,思源地产也推出了租房佣金减半政策,并将二手房买卖佣金从原来的2.7%下调到1.5%;搜房的租房佣金对顾客全免,二手房则一降到底,达到0.5%的收费水平。
  “提高经纪人待遇、对消费者让利、大手笔投放广告等做法,在过去的传统中介行业是非常鲜见的,但是今天,高底薪或高提成、低收费几乎已经成为行业新规,是最基本的竞争门槛。”邓薇说。
  但在中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊看来,更加注重顾客体验和品牌形象,这样的中介行业之变,其根本原因在于房地产市场发生了明显变化。   2014年以来,房地产交易行情持续低迷、市场逐渐从以卖方为主向以买方为主转变。
  因此,以互联网技术为依托、围绕买方需求展开的全新商业模式及其带来的效率大提升,既是爱屋吉屋进入中介行业的“敲门砖”,也是传统中介公司能够实现转型的“垫脚石”。
  “否则,高投入、低收费所带来的成本负担,无论对于有雄厚资金支持的互联网新秀,还是在行业耕耘多年家底殷实的传统线下公司来讲,都难以持续承受。”冯俊对《瞭望东方周刊》说。
  新模式与旧痛点
  在传统的中介服务模式之下,租客或想要买二手房的购房人再熟悉不过的“遭遇”是:在房屋信息平台上找到心仪房源——打电话给中介预约看房却被告知房子刚被出租或出售——经中介推荐看另外一套或几套,不满意——重新选房、看房——直到成功。
  这个过程中涉及的消费者痛点,除了虚假房源、中介吃差价、为求成交故意隐瞒房屋缺陷,等等,还包括无休止的电话骚扰。
  对经纪人来讲,因为没有办法提前了解客户的需求,很难对其作出准确的房源推荐。又因为房源通常不是独家委托、顾客非“一对一”带看,经纪人同行、同事之间往往还要互防。
  “比如在二手房买卖中,业主为了方便看房,通常会把钥匙放在一家中介手里,其他中介只能借钥匙看房,即便业主同意出借钥匙,而持有钥匙的一方却往往故意不配合,借此垄断业主信息。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《瞭望东方周刊》,“这样的结果是整个行业的混乱和低效。”
  互联网,究竟是如何提升效率的?
  “链家网的做法是,重构整个作业流程,打通线上线下所有环节。”链家网技术副总裁闫觅对《瞭望东方周刊》介绍。
  具体的场景是:链家网用户通过掌上链家APP,根据任意条件搜索房源;勾选计划要看的房子后,系统会形成类似“购物车”一样的看房清单;发起约看之后,抢单回复的经纪人,可以用IM即时通讯工具或直接致电客户进行沟通;带看过程中,用户可对照清单对看过的房子做笔记、拍照,最后生成看房记录以方便对比、决定。
  “对经纪人来讲,由于系统根据用户的访问和搜索轨迹已经作了房源智能推荐,更容易掌握用户的准确需求,不仅能够增加成交几率,还节约了大量的精力,与传统的工作流程相比,相同的时间内产出更高,收入也更高。”闫觅说。
  据了解,类似的网站、客户端目前已成为房地产中介公司标配,只是在形式和功能重点上略有不同。比如在线下不设门店的爱屋吉屋,是在用户发起约看之后,不需要经纪人抢单,由系统自动匹配距离最近的经纪人提供全程“一对一”地带看。
  在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,互联网工具对线上部分的流程做了优化,但目前来看对中介行业还没有带来实质性的改变。
  “买房作为典型的重决策行为,对中介公司来讲,无论经纪人是在‘线下站街’还是‘线上站街’,只有满足顾客需要的交易安全、服务专业,整个流程的效益才能起来。”胡景晖对《瞭望东方周刊》分析。
  闫觅告诉本刊记者,链家未来最重要的工作不仅仅是效率的提升,还要反映品质,这个品质就是经纪人的服务品质。通过互联网的工具和系统,规范、检查经纪人的服务质量并提高他们的专业能力,这是企业要的核心竞争力。“所以,向互联网公司转型,与其说是技术层面的作业流程再造,不如说是一场人文革命。”
  缺位的政府
  “互联网正在改善中介行业的商业环境,这种情况下,我们也希望政府的相关政策能够及时调整、政务服务水平同步加强。”胡景晖坦言。
  比如手续复杂的二手房交易中,签约过户过程中涉及到的产权证件查验、逐级审批,以及贷款时银行的资信审核、房屋评估、贷款发放等,都应该尽量简化流程,提升速度。
  “否则中介公司升级到5.0版本,政府部门的工作节奏还停留在1.0,还是会拖慢整个工作效率。”胡景晖说。
  技术手段或市场行为难以改变的行业弊病,还有“虚假房源”。
  尽管中介行业内宣传“100%真房源”的公司不在少数,其中也不乏坚持承诺并取得口碑者,但“虚假房源”在房产信息分类网站、公共平台上,仍像治不好的“牛皮癣”一样,随处可见,屡禁不止。
  行业内指的所谓“虚假房源”主要包含两类情况:一类是杜撰的、并不存在的房子;另一类是房子真实存在,但已出租或出售却仍挂在网上,或者房子的面积、户型、价格、图片等信息作假欺骗消费者。
  比“虚假房源”更难清理的是“重复房源”。据链家楼盘数据库负责人白智广2015年7月公开透露的数据,“北京约700万套存量房,每月合理在售房源套数为10万~12万套之间,但行业总公布在售量远超40万套”,其中水分之多不言而喻。
  “保证房源的唯一性,在中国是很难实现的,因为房东没有独家委托的习惯。”冯俊说。
  为减少虚假房源为消费者带来的困扰,北京市正在研究对中介公司提供真房源认证的服务。比如一套房子在几家中介都有,其中有一家作了认证,就代表这套房子是真的。
  此外,北京市政府还组建了“北京市房地产交易市场有限公司”,在存量房交易服务方面,提供信息公示、网签管理、交易资金监管等一站式服务。但胡景晖对此并不看好:“政府应该做的是立法、制定游戏规则,比如不动产登记、官员财产信息公开制度,等等,而不是‘下场踢球’。”
  “直到今天,我们还没有一部《中华人民共和国房地产交易法》,也没有《中华人民共和国经纪行业管理法》,只有部门条例。恰恰因为条例的法律效力不足,在两年前,房地产经纪人资格考试给取消了。”胡景晖说,“动辄几百万元、上千万元的不动产交易的从业人员不需要考试就能上岗,这不是一个笑话吗?”
其他文献
2017年10月1日正式实施的《中华人民共和国民法总则》,第184条规定“因自愿实施紧急救助行为造成受助人损害的,救助人不承担民事责任”。这条规定也被社会称为“好人法”。但是,如果施救人有重大过失、特别粗心甚至故意造成受益人损害,是不是也不承担责任?  对此,人民法院可以依据具体案件情况,分析认定是否可以适用184条规定,对施救人给予免责。施救人的救助行为确实符合规定的免责要件时,依法获得民事责任
如果吃水果不是为了显示“消费档次”而是为了营养健康,那么当地产的常规水果是最经济实惠的  清华大学健康传播研究所曾发布中国国民果蔬关注度大数据,显示“八成人口水果摄入量不够”。最新的中国居民平衡膳食宝塔推荐,“我们每天需要摄入新鲜水果200至350克”。  为什么要强调多吃水果?吃多少才是“多”,吃什么水果才是“好”呢?水果是健康食谱的重要部分  人体正常运转需要热量和各种各样的物质。这些能量和物
智能家居与手机、电脑等设备不同,用户不用持续管理操作系统,很多设备甚至部署在无人监控的场景中,特别是随着大数据应用的逐步成熟,智能家居本身的智能决策可以取代人类来完成部分操作。也正因为没有用户每天“照看”,攻击者发起篡改也不容易被及时发现。但是,用户没有发现,设备供应商、平台服务管理者必须及时发现。这就带来一个问题,供应商、管理者自身的技术水平够不够?  越来越多的传统企业开始涉足智能家居设备制造
实现京津冀协同发展,是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要,是探索完善城市群布局和形态、为优化开发区域发展提供示范和样板的需要,是探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调的需要,是实现京津冀优势互补、促进环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要,是一个重大的国家战略  2017年国庆节前夕,《北京城市总体规划(2016年~2035年)》正式发布,以有序疏解北京非首
“坚定中国特色社会主义道路自信、理论自信、制度自信,说到底是要坚定文化自信”  2012年11月29日上午,在中国共产党第十八次全国代表大会闭幕后不久,中共中央总书记习近平和中央政治局常委李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽等来到了中国国家博物馆参观大型展览《复兴之路》。  习近平总书记在参观时发表重要讲话:“改革开放以来,我们总结历史经验,不断艰辛探索,终于找到了实现中华民族伟大复兴的
“保卫天安门,是党和人民赋予我们的神圣使命”  天安门,祖国的“心脏”。  自1983年年初担负任务以来,35个春秋,10余万个日日夜夜,武警北京市总队十支队的官兵们,无论风吹雨打,始终坚守在这里。  “广场无小事。”谈及保卫天安门,十支队支队长刘彦武很自豪,“我们就是唯一的、彻底的、无条件的、不掺任何杂质的、没有任何水分的绝对忠诚。”政治上铁板一块  “在政治上我们是铁板一块。”  刘彦武向《瞭
与美国数十万的火箭爱好者相比,中国的民间航天群体还是太单薄了  北京时间 2015 年 12 月 22 日上午九点,美国太空探索公司 SpaceX 成功将其自主研制的 Falcon 9 FT 火箭发射升空,成为首个成功进入太空的民间企业。  这被视为私人航天时代即将到来的标志。    而在中国,“科创航天局”主席罗澍对《瞭望东方周刊》坦陈,民间的航天界人士,要走的路可能还很长。  10年前,罗澍和
智慧城管的价值不仅在于技术提升,还在于通過信息虚拟技术,有效倒逼各责任主体积极作为  借助探地雷达、管道潜望镜、爬行机器人等互联网科技,重庆市江北区的一个井盖位置移动、一根路灯杆倾斜,或者一块商圈瓷砖破损,问题都能快速得到解决。  “自2015年1月正式开展智慧城管建设工作以来,我们主动发现并解决了城市管理问题113万件。”重庆市江北区城市管理局局长林立告诉《瞭望东方周刊》,“而以前,一年的处理量
沙特馆月亮船顶部富有沙漠特色的“空中花园”,法国馆巨大的植物墙,新西兰馆的坡状屋顶花园等,这些场馆让2010年上海世博会绿意盎然,也让很多人第一次对立体绿化有了直观的印象。  据不完全统计,上海世博会的246个展馆中,至少有40%的场馆建有立体绿化。  朴花(上海)环保科技有限公司的设计研发经理杨隽伟曾在上海世博局工作。在他看来,当年的世博会为立体绿化打了最好的广告,让人们明白了它(立体绿化)是全
无论是一线大城市,还是四线小城市,中国人最大的焦虑是一样的——“健康”  过去30年,中国发生了巨大的变化。未来的中国,该如何把握?  我们在中国8个城市(包括1-4线城市)对2500名各年龄段的消费者进行了问卷调查和深入访谈,了解他们的希望、担忧和梦想,试图找出解码中国未来的关键词。  我们总结的第一个词,是“焦虑社会”。  调查发现,尽管中国人的生活质量已大大提高,但仍然充满焦虑。  无论是一