论文部分内容阅读
摘 要：随着我国进入新常态经济的转型期，与一二线城市相比，三四线城市房地产库存高企，需求不旺，引起供销失衡，严重阻碍了房地产供给侧结构性改革的推进，该文从微观以及宏观的角度分析三四线城市房地产去库存现象，得出了影响因素包括：政策、区域地理位置、土地供应与房价、居民人口数与农村人口城镇化以及购房者的心理预期等。
关键词：三四线城市 去库存 影响因素
近年来，随着我国经济进入新常态，就中国经济本身而言，供需结构失衡以及由此带来的产业转型、体制转型等问题越发凸显。针对以上问题，2015习总书记首次提出“供给侧结构性改革”的概念，2016年中央经济工作会议明确提出“三去一降一补”，而房地产去库存作为五大任务之一，其重要性不言而喻。在2017年的经济年会上，提出继续推进供给侧结构性改革，着力加快三四线城市去库存。本文着重分析我国四川省三四线城市房地产行业的去库存现状，从宏观和微观层面分析影响三四线城市去库存情况的因素。
一、我国房地产行业现状
由于中国资本市场发展的特殊性，房地产行业作为拉动我国经济增长的三架“马车”之一的支柱产业，在国民经济中占据重要地位。十几年来，为了避免去产能、去库存所导致的资本沉没、失业增加、财政困难和金融风险，我国被迫一再延续需求管理政策，政府对于房地产行业的调控，使其走上了“产能过剩—增加投资以刺激需求—产能过剩加剧—再增加投资刺激需求”的螺旋式上升路径，试图依靠这种增加生产资料生产的内部循环来消解产能过剩，而低端产能过剩又导致这些行业利润低微和投资风险加大，于是就出现资本转向房地产，从而导致房地产业库存增加，出现泡沫。我国房地产市场整体分化愈加明显，一二线城市居民的住房需求仍然旺盛，房地产价格持续攀升；三四线城市房地产库存高企，需求不旺，供销失衡，造成部分地区价格出现回落。
二、我国三四线城市房地产库存之惑
从各级城市看，我国房地产市场分化明显，不同类型城市库存差异较大。数据显示，一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在 20个月以上。三四线城市中，8成左右的三四线城市存在库存消化压力，少数城市库存水平尚处合理区间。从土地消化时间来看，三四线城市土地平均消化时间较长，约为5年左右。 由以上数据，我们不难发现，三四线城市是我国房地产高库存的“重灾区”，几乎大多数三四线城市都存在库高企的问题，对于这些城市而言，去库存是未来几年房地产行业发展的重要任务。在我国，三四线城市房地产在全国房地产市场中占据着重要地位，是组成成分之一。只有妥善解决了三四线城市房地产去库存的难题，才能避免出现去库存参差不齐的想象，中国房地产行业整体库存水平才会下降，进而加速资本的运转，为房地产行业的快速发展奠定基础。为了更好地实现三四线城市房地产去库存，我们需要理解有关我国三四线城市的去库存影响因素，因城施策，改善三四线城市库存高企的现状。
三、去库存的影响因素分析
房地产行业在我国经济发展中发挥着支柱产业的作用，其发展的时间之久，与我国的经济发展联系之密切，使得房地产行业去库存的影响因素错综复杂，相互作用机制联系紧密。本文主要从宏观和微观两个层面来分析三四线城市的去库存影响因素。
1.宏观因素。
1.1政策因素。在2017年中央经济工作会议中，中央提出了要促进房地产市场平稳健康发展。即坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。不仅要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。2016年，我国多个城市实施了限购令以后，整体的房价疯涨现象得到了一定程度的控制，在三四线城市推行棚户区改造货币化安置、农村人口城镇化等政策将直接引起该城市房地产库存的降低；此外，二胎政策将会引起大众对住房的需求，该政策增加了未来人口数量，通过长期的作用机制，推进我国三四线城去库存的进程。
1.2区域地理位置。我国整体城市经济水平在全球化以来取得了大幅度的提高，但是由于受各个城市不同的政策和地理位置的影响，一二线城市与三四线城市之间的经济、城市发展水平呈现出了区域分布的现象。资料显示，由于一二线城市的机遇更多，周围环境更加新潮，年轻人一般倾向于迁往一二线城市居住，使得一二线城市的房地产市场火热，房价持续高涨；相反，三四线城市由于经济不太发展或地处偏远，留下来的年轻人一般较少，使得三四线城市“有房”却“无人住”，库存居高不下。
1.3土地供应与房地产价格。据资料显示，土地是房地产行业的基础，土地价格是房地产开发成本的重要组成部分，在房地产价格中占比一般为 50%-60%。当土地的供应量减少时，土地市场上供不应求，土地价格将会提高，房地产成本增加，房地产价额将会虚增，房地产泡沫不断累积，居民的购买能力下降，将会使得房地产无法在市场上流通，加剧库存危机。
2.微观因素。
2.1居民人口数与农村人口城镇化。房地产的需求主体是居民，因此人口因素是决定房地产需求的最基本因素之一，对房地产去库存有较大的影响，在人口密度高的地区，对住房需求相应增加，房地产库存就会减少。在我国，三四线城市的主要人流量来源于本地居民、外来居民以及进城务工的农民。在三四线城市中，本地居民对于人流量的贡献程度低于农村人口，农村人口的城镇化将会使得居民人数大幅度提升，对于住房的需求也将会增加，库存将会随之减少。
2.2购房者的心理预期。大众在购房时，大部分影响因素是来自于他们对于房价的预期。当他们预期房价会上涨，购房的可能性增大，房地产库存就可能会相应减少；大众认为房价会下跌时，多数会持观望态度，待房价回升，市场回暖时购买房产，房地产库存将会维持高位。
2.3房地产企业的信誉。房地产销售能力和房企的信誉密不可分。房地产企业的信誉越高，大众在选择购房将会更放心，品牌效应将会使得房企销售增加，库存积压减少，助力三四线城市房地产去库存。
四、对策及建议
1.加大政策调控，化解库存压力。政府作为三四线城市房地产去库存任务的主力，应该加大相关政策实施。颁布土地价格限制政策、一二线城市房地产限购政策、实施货币化安置和提高农村人口城镇化率，提高城市的人口凝聚力，作用于三四线城市房地产市场，加快去库存进程。
2.限制投资性房地产交易，回归房地产住房属性。一方面，政府可以鼓励改善性住房需求；另一方面，要提高门槛，限制投资投机者進入房地产市场，对一二线城市可以继续实施限购，对二、三线城市，可以逐步放宽 有自主需要的人进入房地产，降低首次购买普通住房的 商业性个人住房贷款比例，鼓励农民工进城买房等。
3.房企提升信誉，品质经营。有关部门和信用评级机构应该加大对相关房地产企业的信誉评级追踪，而房企应该更加注重自身的品牌，用心经营，用品质赢得消费者，减少本企业房地产库存，推动三四线城市房地产市场去库存。
参考文献：
[1]李扬，武力. 从供求管理政策的演变历史看“供给侧改革”[J]. 开发研究，2016，（01）：33-38.
[2]未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望[J]. 中外建筑，2016，（03）：24-28.
[3]汤文彬. 我国房地产价格影响因素实证分析[J]. 价格理论与实践，2016，（01）：119-121.
关键词：三四线城市 去库存 影响因素
近年来，随着我国经济进入新常态，就中国经济本身而言，供需结构失衡以及由此带来的产业转型、体制转型等问题越发凸显。针对以上问题，2015习总书记首次提出“供给侧结构性改革”的概念，2016年中央经济工作会议明确提出“三去一降一补”，而房地产去库存作为五大任务之一，其重要性不言而喻。在2017年的经济年会上，提出继续推进供给侧结构性改革，着力加快三四线城市去库存。本文着重分析我国四川省三四线城市房地产行业的去库存现状，从宏观和微观层面分析影响三四线城市去库存情况的因素。
一、我国房地产行业现状
由于中国资本市场发展的特殊性，房地产行业作为拉动我国经济增长的三架“马车”之一的支柱产业，在国民经济中占据重要地位。十几年来，为了避免去产能、去库存所导致的资本沉没、失业增加、财政困难和金融风险，我国被迫一再延续需求管理政策，政府对于房地产行业的调控，使其走上了“产能过剩—增加投资以刺激需求—产能过剩加剧—再增加投资刺激需求”的螺旋式上升路径，试图依靠这种增加生产资料生产的内部循环来消解产能过剩，而低端产能过剩又导致这些行业利润低微和投资风险加大，于是就出现资本转向房地产，从而导致房地产业库存增加，出现泡沫。我国房地产市场整体分化愈加明显，一二线城市居民的住房需求仍然旺盛，房地产价格持续攀升；三四线城市房地产库存高企，需求不旺，供销失衡，造成部分地区价格出现回落。
二、我国三四线城市房地产库存之惑
从各级城市看，我国房地产市场分化明显，不同类型城市库存差异较大。数据显示，一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在 20个月以上。三四线城市中，8成左右的三四线城市存在库存消化压力，少数城市库存水平尚处合理区间。从土地消化时间来看，三四线城市土地平均消化时间较长，约为5年左右。 由以上数据，我们不难发现，三四线城市是我国房地产高库存的“重灾区”，几乎大多数三四线城市都存在库高企的问题，对于这些城市而言，去库存是未来几年房地产行业发展的重要任务。在我国，三四线城市房地产在全国房地产市场中占据着重要地位，是组成成分之一。只有妥善解决了三四线城市房地产去库存的难题，才能避免出现去库存参差不齐的想象，中国房地产行业整体库存水平才会下降，进而加速资本的运转，为房地产行业的快速发展奠定基础。为了更好地实现三四线城市房地产去库存，我们需要理解有关我国三四线城市的去库存影响因素，因城施策，改善三四线城市库存高企的现状。
三、去库存的影响因素分析
房地产行业在我国经济发展中发挥着支柱产业的作用，其发展的时间之久，与我国的经济发展联系之密切，使得房地产行业去库存的影响因素错综复杂，相互作用机制联系紧密。本文主要从宏观和微观两个层面来分析三四线城市的去库存影响因素。
1.宏观因素。
1.1政策因素。在2017年中央经济工作会议中，中央提出了要促进房地产市场平稳健康发展。即坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。不仅要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。2016年，我国多个城市实施了限购令以后，整体的房价疯涨现象得到了一定程度的控制，在三四线城市推行棚户区改造货币化安置、农村人口城镇化等政策将直接引起该城市房地产库存的降低；此外，二胎政策将会引起大众对住房的需求，该政策增加了未来人口数量，通过长期的作用机制，推进我国三四线城去库存的进程。
1.2区域地理位置。我国整体城市经济水平在全球化以来取得了大幅度的提高，但是由于受各个城市不同的政策和地理位置的影响，一二线城市与三四线城市之间的经济、城市发展水平呈现出了区域分布的现象。资料显示，由于一二线城市的机遇更多，周围环境更加新潮，年轻人一般倾向于迁往一二线城市居住，使得一二线城市的房地产市场火热，房价持续高涨；相反，三四线城市由于经济不太发展或地处偏远，留下来的年轻人一般较少，使得三四线城市“有房”却“无人住”，库存居高不下。
1.3土地供应与房地产价格。据资料显示，土地是房地产行业的基础，土地价格是房地产开发成本的重要组成部分，在房地产价格中占比一般为 50%-60%。当土地的供应量减少时，土地市场上供不应求，土地价格将会提高，房地产成本增加，房地产价额将会虚增，房地产泡沫不断累积，居民的购买能力下降，将会使得房地产无法在市场上流通，加剧库存危机。
2.微观因素。
2.1居民人口数与农村人口城镇化。房地产的需求主体是居民，因此人口因素是决定房地产需求的最基本因素之一，对房地产去库存有较大的影响，在人口密度高的地区，对住房需求相应增加，房地产库存就会减少。在我国，三四线城市的主要人流量来源于本地居民、外来居民以及进城务工的农民。在三四线城市中，本地居民对于人流量的贡献程度低于农村人口，农村人口的城镇化将会使得居民人数大幅度提升，对于住房的需求也将会增加，库存将会随之减少。
2.2购房者的心理预期。大众在购房时，大部分影响因素是来自于他们对于房价的预期。当他们预期房价会上涨，购房的可能性增大，房地产库存就可能会相应减少；大众认为房价会下跌时，多数会持观望态度，待房价回升，市场回暖时购买房产，房地产库存将会维持高位。
2.3房地产企业的信誉。房地产销售能力和房企的信誉密不可分。房地产企业的信誉越高，大众在选择购房将会更放心，品牌效应将会使得房企销售增加，库存积压减少，助力三四线城市房地产去库存。
四、对策及建议
1.加大政策调控，化解库存压力。政府作为三四线城市房地产去库存任务的主力，应该加大相关政策实施。颁布土地价格限制政策、一二线城市房地产限购政策、实施货币化安置和提高农村人口城镇化率，提高城市的人口凝聚力，作用于三四线城市房地产市场，加快去库存进程。
2.限制投资性房地产交易，回归房地产住房属性。一方面，政府可以鼓励改善性住房需求；另一方面，要提高门槛，限制投资投机者進入房地产市场，对一二线城市可以继续实施限购，对二、三线城市，可以逐步放宽 有自主需要的人进入房地产，降低首次购买普通住房的 商业性个人住房贷款比例，鼓励农民工进城买房等。
3.房企提升信誉，品质经营。有关部门和信用评级机构应该加大对相关房地产企业的信誉评级追踪，而房企应该更加注重自身的品牌，用心经营，用品质赢得消费者，减少本企业房地产库存，推动三四线城市房地产市场去库存。
参考文献：
[1]李扬，武力. 从供求管理政策的演变历史看“供给侧改革”[J]. 开发研究，2016，（01）：33-38.
[2]未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望[J]. 中外建筑，2016，（03）：24-28.
[3]汤文彬. 我国房地产价格影响因素实证分析[J]. 价格理论与实践，2016，（01）：119-121.