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【关键词】共有人优先购买权；探究
一、共有人优先购买权的司法解释和特征界定
（一）共有人优先购买权的司法解释
共有可分为按份共有和共同共有，在共有关系中优先购买的权利在我国《民法通则》、《民通意见》和《物权法》中均可见其规定，《民法通则》第78条第3款规定“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”；《物权法》第101条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”；《民通意见》则规定了共同共有人出卖自己分割的共有财产时，对于其他共有人在主张购买时，在同等条件下享有优先权。上述规定明确了共有关系中共有人优先购买权的法律适用情形。
（二）共有人优先购买权的特征界定
综合分析以上优先购买权的法律条文，以及优先购买权的基本概念，从优先购买权的主体、范围和具体的内容看，其特征应包括以下几点：
1.共有人优先购买权的权利主体是共有关系中特定的共有人，即除了出卖人之外的其他共有人，而相对于共有人之外的第三人，在同等条件下不能作为优先购买权的权利主体。
2.共有人优先购买权的权利标的应当是民法上的物和共有关系中的特定财产。至于权利是否能作为标的，物权法上并没有规定。此外，特定财产仅为动产和不动产，但是在实践中主要是不动产交易。
3.共有人优先购买权行使条件要求是“同等条件”，规定了其他共有人只能在与第三人购买的条件是同等的时候，才能存在优先购买的问题。只有这样严格的限定条件，才能够体现利益公平公正，否则不利于交易的公平安全。
4.共有人优先购买权效力特征是优先于第三人购买的权利，即排除他人购买的权利，这是优先购买权的主要作用，也是法律规定优先购买权的主要立法的目的。
二、共有人优先购买权的性质分析及其法律效力
（一）共有人优先购买权的性质分析
1.优先购买权是一种期待权
所谓期待权，是指将来有取得与实现的可能性的权利。也就是说，只有在出让人出卖标的物这一特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使权利由可能性变为现实的权利。因此，优先购买权为一种期待权。
2.优先购买权是一种物权
优先购买权是由法律明文规定的，经过不动产的登记具有公示效力，具备公信力的权利。优先购买权具有对抗第三人的效力，即十分明显的物权效力，具有物权性。
3.优先购买权是一种附条件的形成权
所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。这里所说的附条件，是指在没有协议约定的情况下，如果享有优先购买权的人与第三人具备同等条件的情况下，优先购买权人可以行使这种权利，即优先购买权人可以完全排除出让人与第三人签订合同的可能。但这种形成权的行使是受到严格限制的，不是绝对的形成权而是附条件的形成权。
（二）共有人优先购买权的法律效力
优先购买权具有对抗其他一般约定的效力，出卖人如果与其他第三人签订了买卖合同，除非共有人放弃行使优先购买权的，这种约定对于共有人应当是无效的。其次优先购买权具有及于转让财产的权利，就是对于处分的动产和不动产份额，其效力及于特定财产的全部。
三、共有人优先购买权的行使要件
综上所述，共有关系中的优先购买权既是一种期待权，也是一种附条件的形成权，所以优先购买权的行使条件也受到了严格的限制，具体包括以下几个方面：
（一）共有关系的存在
第一，共有关系中优先购买权人行使优先购买权时共有关系必须是存在，如果共有关系不存在则根本不享有优先购买权。第二，出让人所占有的共有份额必须是明确、具体且权属没有争议的，如果共有关系中的共有份额不确定，则必须首先将各自占有的份额进行确定。第三，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取查封或者其他形式限制的财产。如：在房屋的共有关系中，出卖人的共有份额如果被司法机关和行政机关采取了查封或者其他形式的限制措施，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让，则优先购买权人在司法机关和行政机关对该项财产解除相应限制之前不能行使优先购买权。
（二）共有关系中优先购买权人行使优先购买权时必须要具备“同等条件”
所谓“同等条件”是指按照人们通常理解的交易习惯的“同等条件”，不仅包括价格条件，同时也包括支付条件等其他因素。例如在价格条件相同的情况下，还要看支付条件是否一样，如果都是即时支付，那么就认为这符合“同等条件”的要求，共有关系中的优先购买权人就可以行使其优先购买权；但如果共有人采用分期支付，而第三人采用即时支付，那么这就不属于所说的“同等条件”。
四、对共有关系中优先购买权的实现方式的分析
（一）共有关系人之间优先购买权冲突的处理
在共有关系中，如果其中一个共有人要转让他占有的份额时，其他的共有人中谁更享有优先购买权，对此法律没有进行相关的规定。但是我认为根据《物权法》第97条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，对于优先购买权的行使可以由占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人（包括拟转让人）同意的买受人来行使优先购买权，如果不能得到三分之二以上的共有人同意，也可以通过抽签等方式。这样做既可以体现相对的公平，又避免和减少了在共有关系中不必要的纠纷。当然这种情况是指共有人之间在具备“同等条件”的情况下行使优先购买权的情形；如果还存在共有关系之外的第三人竞买的情况，仍应遵守前文所述的具备“同等条件”的规定要求，在同时具备“同等要件”的前提下，顺序应是先从共有人内部再到共有关系之外的第三人。
（二）共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理
共有人优先购买权与承租人优先购买权在“同等条件”下出现了竞合，两种优先购买权的冲突，究竟应该谁更优先呢？要解决这个问题，首先，从权利位阶上分析，共有人优先购买权产生于所有权关系之中，具有物权的性质；而承租人的优先购买权是基于租赁关系而产生的，属于由债权派生出来的物权化的债权。根据物权优于债权的原则，共有人的优先购买权应该优于承租人的优先购买权。其次，再从法律效果来分析，法律之所以设定共有人享有优先购买权的目的是为了维护共有关系的稳定性，相对于承租人与出租人的关系而言，共有人对共有财产的关系更为密切，他们所尽义务相对于承租人要更加严格，根据权利与义务相统一的原则，共有人优先购买权应该更为优先。因此，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人。
（三）共有人的优先购买权与第三人善意取得相冲突时的处理
如果某一共有人在转让其共有份额的时候未向其他共有人履行相应的通知义务，而将其财产份额转让给了善意的第三人，那么，这种情况下享有优先购买权的共有人的权利能否实现呢？要解决这一问题，我认为就要具体分析对共有人享有的优先购买权的保护和对第三人交易安全的保护二者之间的平衡。具体来说，第一，对于不需要进行财产登记的动产，如果在交易中对善意第三人设定过多的注意义务，这肯定会无形中增大了交易的成本，也不利于交易的安全，所以对于不需要进行财产登记的动产，我认为在第三人符合《物权法》106条规定的情形下，应当由善意第三人取得该动产的所有权，即优先保护第三人的交易安全。第二，对于需要办理登记的动产和不动产，在转让中，善意第三人在交易中应尽到必要的注意义务，而且第三人也可以很方便的从不动产登记簿上了解到所有权人的相关情况，也就是说第三人就应该而且可以知道其他共有人的存在，知道其他共有人享有优先购买权，所以在这种情况下，针对需登记的动产、不动产两项财产应该优先考虑共有人的优先购买权，确认转让人与第三人的转让合同无效。
一、共有人优先购买权的司法解释和特征界定
（一）共有人优先购买权的司法解释
共有可分为按份共有和共同共有，在共有关系中优先购买的权利在我国《民法通则》、《民通意见》和《物权法》中均可见其规定，《民法通则》第78条第3款规定“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”；《物权法》第101条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”；《民通意见》则规定了共同共有人出卖自己分割的共有财产时，对于其他共有人在主张购买时，在同等条件下享有优先权。上述规定明确了共有关系中共有人优先购买权的法律适用情形。
（二）共有人优先购买权的特征界定
综合分析以上优先购买权的法律条文，以及优先购买权的基本概念，从优先购买权的主体、范围和具体的内容看，其特征应包括以下几点：
1.共有人优先购买权的权利主体是共有关系中特定的共有人，即除了出卖人之外的其他共有人，而相对于共有人之外的第三人，在同等条件下不能作为优先购买权的权利主体。
2.共有人优先购买权的权利标的应当是民法上的物和共有关系中的特定财产。至于权利是否能作为标的，物权法上并没有规定。此外，特定财产仅为动产和不动产，但是在实践中主要是不动产交易。
3.共有人优先购买权行使条件要求是“同等条件”，规定了其他共有人只能在与第三人购买的条件是同等的时候，才能存在优先购买的问题。只有这样严格的限定条件，才能够体现利益公平公正，否则不利于交易的公平安全。
4.共有人优先购买权效力特征是优先于第三人购买的权利，即排除他人购买的权利，这是优先购买权的主要作用，也是法律规定优先购买权的主要立法的目的。
二、共有人优先购买权的性质分析及其法律效力
（一）共有人优先购买权的性质分析
1.优先购买权是一种期待权
所谓期待权，是指将来有取得与实现的可能性的权利。也就是说，只有在出让人出卖标的物这一特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使权利由可能性变为现实的权利。因此，优先购买权为一种期待权。
2.优先购买权是一种物权
优先购买权是由法律明文规定的，经过不动产的登记具有公示效力，具备公信力的权利。优先购买权具有对抗第三人的效力，即十分明显的物权效力，具有物权性。
3.优先购买权是一种附条件的形成权
所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。这里所说的附条件，是指在没有协议约定的情况下，如果享有优先购买权的人与第三人具备同等条件的情况下，优先购买权人可以行使这种权利，即优先购买权人可以完全排除出让人与第三人签订合同的可能。但这种形成权的行使是受到严格限制的，不是绝对的形成权而是附条件的形成权。
（二）共有人优先购买权的法律效力
优先购买权具有对抗其他一般约定的效力，出卖人如果与其他第三人签订了买卖合同，除非共有人放弃行使优先购买权的，这种约定对于共有人应当是无效的。其次优先购买权具有及于转让财产的权利，就是对于处分的动产和不动产份额，其效力及于特定财产的全部。
三、共有人优先购买权的行使要件
综上所述，共有关系中的优先购买权既是一种期待权，也是一种附条件的形成权，所以优先购买权的行使条件也受到了严格的限制，具体包括以下几个方面：
（一）共有关系的存在
第一，共有关系中优先购买权人行使优先购买权时共有关系必须是存在，如果共有关系不存在则根本不享有优先购买权。第二，出让人所占有的共有份额必须是明确、具体且权属没有争议的，如果共有关系中的共有份额不确定，则必须首先将各自占有的份额进行确定。第三，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取查封或者其他形式限制的财产。如：在房屋的共有关系中，出卖人的共有份额如果被司法机关和行政机关采取了查封或者其他形式的限制措施，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让，则优先购买权人在司法机关和行政机关对该项财产解除相应限制之前不能行使优先购买权。
（二）共有关系中优先购买权人行使优先购买权时必须要具备“同等条件”
所谓“同等条件”是指按照人们通常理解的交易习惯的“同等条件”，不仅包括价格条件，同时也包括支付条件等其他因素。例如在价格条件相同的情况下，还要看支付条件是否一样，如果都是即时支付，那么就认为这符合“同等条件”的要求，共有关系中的优先购买权人就可以行使其优先购买权；但如果共有人采用分期支付，而第三人采用即时支付，那么这就不属于所说的“同等条件”。
四、对共有关系中优先购买权的实现方式的分析
（一）共有关系人之间优先购买权冲突的处理
在共有关系中，如果其中一个共有人要转让他占有的份额时，其他的共有人中谁更享有优先购买权，对此法律没有进行相关的规定。但是我认为根据《物权法》第97条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，对于优先购买权的行使可以由占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人（包括拟转让人）同意的买受人来行使优先购买权，如果不能得到三分之二以上的共有人同意，也可以通过抽签等方式。这样做既可以体现相对的公平，又避免和减少了在共有关系中不必要的纠纷。当然这种情况是指共有人之间在具备“同等条件”的情况下行使优先购买权的情形；如果还存在共有关系之外的第三人竞买的情况，仍应遵守前文所述的具备“同等条件”的规定要求，在同时具备“同等要件”的前提下，顺序应是先从共有人内部再到共有关系之外的第三人。
（二）共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理
共有人优先购买权与承租人优先购买权在“同等条件”下出现了竞合，两种优先购买权的冲突，究竟应该谁更优先呢？要解决这个问题，首先，从权利位阶上分析，共有人优先购买权产生于所有权关系之中，具有物权的性质；而承租人的优先购买权是基于租赁关系而产生的，属于由债权派生出来的物权化的债权。根据物权优于债权的原则，共有人的优先购买权应该优于承租人的优先购买权。其次，再从法律效果来分析，法律之所以设定共有人享有优先购买权的目的是为了维护共有关系的稳定性，相对于承租人与出租人的关系而言，共有人对共有财产的关系更为密切，他们所尽义务相对于承租人要更加严格，根据权利与义务相统一的原则，共有人优先购买权应该更为优先。因此，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人。
（三）共有人的优先购买权与第三人善意取得相冲突时的处理
如果某一共有人在转让其共有份额的时候未向其他共有人履行相应的通知义务，而将其财产份额转让给了善意的第三人，那么，这种情况下享有优先购买权的共有人的权利能否实现呢？要解决这一问题，我认为就要具体分析对共有人享有的优先购买权的保护和对第三人交易安全的保护二者之间的平衡。具体来说，第一，对于不需要进行财产登记的动产，如果在交易中对善意第三人设定过多的注意义务，这肯定会无形中增大了交易的成本，也不利于交易的安全，所以对于不需要进行财产登记的动产，我认为在第三人符合《物权法》106条规定的情形下，应当由善意第三人取得该动产的所有权，即优先保护第三人的交易安全。第二，对于需要办理登记的动产和不动产，在转让中，善意第三人在交易中应尽到必要的注意义务，而且第三人也可以很方便的从不动产登记簿上了解到所有权人的相关情况，也就是说第三人就应该而且可以知道其他共有人的存在，知道其他共有人享有优先购买权，所以在这种情况下，针对需登记的动产、不动产两项财产应该优先考虑共有人的优先购买权，确认转让人与第三人的转让合同无效。