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绿城转型，更多的是依靠外部力量来实现。
一直以来，绿城集团始终以其扩张激进而著称，董事会主席宋卫平甚至被形容为房地产行业的赌徒。近日，绿城更是“绯闻”缠身：先是旗下绿城西子•杭州御园项目因涉嫌建在“杭州南宋皇宫东宫遗址之上”而被紧急叫停，接下来又被传因资金紧张而不得不四处求助信托资金进行“输血”。由此，绿城再陷资金迷局的传闻沸沸扬扬。而我们关注的是，“地王”光环下的绿城如何破解其资金困局？
放慢扩张
对于绿城中国而言，地王的冠冕可能略显沉重。今年上半年以来，绿城中国的销售业绩并不理想，截至5月底仅仅完成了156亿元的销售额，与550亿元的年度销售目标仍然相距甚远。在6月13日的绿城中国股东大会上，绿城副主席兼行政总裁寿柏年坦言，公司的资金情况偏紧，但暂时还没有在资本市场融资的计划。
这种情况与绿城中国近期在土地市场的攻城略地动作似乎形成了相反的逻辑，销售回款遇阻，信托融资亦存在各种不确定性的风险。
从绿城本身的财务状况而言，似乎并不允许绿城以自有资金拿地。绿城2010年报显示，截至去年末，绿城的净负债率高达132%，目前其还有约46亿元的地价款未付。
2011年的绿城，将在“不增加负债的情况下”，争取规模的扩张。同时，年报中显示绿城将用2-3年的时间，将企业负债控制到合理的水平。
“事实上，今年以来，我们已经很少出现在土地市场上。未来即使要增加项目，我们也会选择与人合作的方式来获得土地并进行开发”一绿城高管表示。
绿城副主席寿柏年也表示，“绿城与合作方的合作战略主要就是有钱出钱，有力出力。”
寿柏年坦承，公司的资金比较紧张，这两年一直在试图转型中。2009年，董事长宋卫平曾经主动给自己设了一个“局”：三年破千亿，销售额超越万科，今年就是这个局的最后一年。绿城公布，今年前6个月,绿城累计实现销售金额约203亿元人民币(包括27亿元的协议销售额)，按年跌7.3%，为今年目标的36.9%。
在刚刚由中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》中，绿城的劲敌万科以644.2亿元的业绩继续稳坐冠军宝座，绿城则位居第九。他们曾很接近过，在2009年，万科是当年的销售冠军，屈居亚军的就是绿城。现在，他们的距离又变得遥远了。在承认资金紧张的同时，这家曾在过去几年疯狂拿地的公司在今年出手谨慎，到上半年为止，拿地金额未超百亿。
输出品牌
品牌输出和管理对于绿城而言并不陌生，绿城当下采取的合作开发和代建模式也有相似的特点，但显然这并非绿城选择合作开发最主要的初衷，如何争取合作方的资金或许才是绿城首要考虑的问题。
寿柏年表示：“绿城今年拿地的89亿元人民币中，大概只有十二三亿是绿城自己出的，其他都是合作伙伴出钱。”此时的绿城，更多在依靠外部力量实现扩张。
6月15日，绿城与华彬投资以24.3亿的代价拿下了上海长风地区的长风10号北商办地，楼面价10768元/平方米，溢价率7.9%。一知情人士透露，“这个地块绿城出资非常少，主要靠品牌输出来和对方合作。”
据了解，绿城现有的代建业务主要有三类：政府代建、商业代建和资本代建。绿城方面提供的数据显示，目前和绿城有意向的商业代建项目已经超过200个，绿城已签约的项目达29个，总建筑面积700万平方米，总可售金额接近1000亿元。
事实上，在绿城输出品牌的同时，风险也在加剧，绿城集团执行总经理曹舟南曾公开表示：“代建最大的风险是品质。”
在项目全面开花的同时，绿城现在面临最大的尴尬就是赶工期，由于图纸大部分都被拖延，工期就被无形缩短。这也导致保证品质成为非常艰难的一件事情。易居（中国）分析师薛建雄表示，以高端住宅开发为特色的绿城要学会平衡品质与速度之间的关系，对业内来说，品质与工程进度、销售速度之间素来是一对难以调和的矛盾。不仅如此，在多个项目同时运作的时候，要保证品质，几乎是一件很难想象的事情。
虚拟经营
“绿城的高负债率和现金流压力决定了他没有办法以自有资金去获取新的土地项目，所以才不得不找多方合作，这是不得已的一种做法，其中也有不少风险存在。”分析人士表示。
“有钱就去拿地，没钱就找人合作。”绿城中国的一位高管透露，这是绿城现行的一种运作模式。
这个说法得到了印证，寿柏年透露：“自主拿地开发、合作模式、房地产股权基金正成为绿城前进的三驾马车。”
所谓的房地产股权基金，就是现在正在试水的平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目。
事实上，这只是绿城房地产股权基金项目的第一个，多个项目正在洽谈之中，有消息人士透露，下半年还会成立一些房地产股权基金。
此前，绿城一直喜欢通过信托融资，在2008年5月金融危机情势比较紧张的时候，绿城首次与华润深国投成立一个名为“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”的信托计划，虽然融资仅1.5亿元，但这成为了绿城启动信托融资渠道的开端。
之后，绿城先后与杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投等信托公司达成信托融资计划，融资近百亿元。
信托融资此后便成为绿城中国资金来源很重要的一部分，在今年政府的严厉调控下，这更是绿城中国解决资金难题的“救命稻草”。这是一条逆流而上的路径，绿城正在试图打造自己的“虚拟帝国”。很难想象绿城十年后的规划是什么，不过，绿城已经有了下半年单独拿地的计划。
其实，如果仔细研究这只基金信托产品，不难发现，绿城此次试水信托基金，并非是搏命式的“地产豪赌”，而是一次精明的商业模式转型，也许不用多久，这样一种尝试将引领中国房地产行业的根本性变革。
一直以来，绿城集团始终以其扩张激进而著称，董事会主席宋卫平甚至被形容为房地产行业的赌徒。近日，绿城更是“绯闻”缠身：先是旗下绿城西子•杭州御园项目因涉嫌建在“杭州南宋皇宫东宫遗址之上”而被紧急叫停，接下来又被传因资金紧张而不得不四处求助信托资金进行“输血”。由此，绿城再陷资金迷局的传闻沸沸扬扬。而我们关注的是，“地王”光环下的绿城如何破解其资金困局？
放慢扩张
对于绿城中国而言，地王的冠冕可能略显沉重。今年上半年以来，绿城中国的销售业绩并不理想，截至5月底仅仅完成了156亿元的销售额，与550亿元的年度销售目标仍然相距甚远。在6月13日的绿城中国股东大会上，绿城副主席兼行政总裁寿柏年坦言，公司的资金情况偏紧，但暂时还没有在资本市场融资的计划。
这种情况与绿城中国近期在土地市场的攻城略地动作似乎形成了相反的逻辑，销售回款遇阻，信托融资亦存在各种不确定性的风险。
从绿城本身的财务状况而言，似乎并不允许绿城以自有资金拿地。绿城2010年报显示，截至去年末，绿城的净负债率高达132%，目前其还有约46亿元的地价款未付。
2011年的绿城，将在“不增加负债的情况下”，争取规模的扩张。同时，年报中显示绿城将用2-3年的时间，将企业负债控制到合理的水平。
“事实上，今年以来，我们已经很少出现在土地市场上。未来即使要增加项目，我们也会选择与人合作的方式来获得土地并进行开发”一绿城高管表示。
绿城副主席寿柏年也表示，“绿城与合作方的合作战略主要就是有钱出钱，有力出力。”
寿柏年坦承，公司的资金比较紧张，这两年一直在试图转型中。2009年，董事长宋卫平曾经主动给自己设了一个“局”：三年破千亿，销售额超越万科，今年就是这个局的最后一年。绿城公布，今年前6个月,绿城累计实现销售金额约203亿元人民币(包括27亿元的协议销售额)，按年跌7.3%，为今年目标的36.9%。
在刚刚由中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》中，绿城的劲敌万科以644.2亿元的业绩继续稳坐冠军宝座，绿城则位居第九。他们曾很接近过，在2009年，万科是当年的销售冠军，屈居亚军的就是绿城。现在，他们的距离又变得遥远了。在承认资金紧张的同时，这家曾在过去几年疯狂拿地的公司在今年出手谨慎，到上半年为止，拿地金额未超百亿。
输出品牌
品牌输出和管理对于绿城而言并不陌生，绿城当下采取的合作开发和代建模式也有相似的特点，但显然这并非绿城选择合作开发最主要的初衷，如何争取合作方的资金或许才是绿城首要考虑的问题。
寿柏年表示：“绿城今年拿地的89亿元人民币中，大概只有十二三亿是绿城自己出的，其他都是合作伙伴出钱。”此时的绿城，更多在依靠外部力量实现扩张。
6月15日，绿城与华彬投资以24.3亿的代价拿下了上海长风地区的长风10号北商办地，楼面价10768元/平方米，溢价率7.9%。一知情人士透露，“这个地块绿城出资非常少，主要靠品牌输出来和对方合作。”
据了解，绿城现有的代建业务主要有三类：政府代建、商业代建和资本代建。绿城方面提供的数据显示，目前和绿城有意向的商业代建项目已经超过200个，绿城已签约的项目达29个，总建筑面积700万平方米，总可售金额接近1000亿元。
事实上，在绿城输出品牌的同时，风险也在加剧，绿城集团执行总经理曹舟南曾公开表示：“代建最大的风险是品质。”
在项目全面开花的同时，绿城现在面临最大的尴尬就是赶工期，由于图纸大部分都被拖延，工期就被无形缩短。这也导致保证品质成为非常艰难的一件事情。易居（中国）分析师薛建雄表示，以高端住宅开发为特色的绿城要学会平衡品质与速度之间的关系，对业内来说，品质与工程进度、销售速度之间素来是一对难以调和的矛盾。不仅如此，在多个项目同时运作的时候，要保证品质，几乎是一件很难想象的事情。
虚拟经营
“绿城的高负债率和现金流压力决定了他没有办法以自有资金去获取新的土地项目，所以才不得不找多方合作，这是不得已的一种做法，其中也有不少风险存在。”分析人士表示。
“有钱就去拿地，没钱就找人合作。”绿城中国的一位高管透露，这是绿城现行的一种运作模式。
这个说法得到了印证，寿柏年透露：“自主拿地开发、合作模式、房地产股权基金正成为绿城前进的三驾马车。”
所谓的房地产股权基金，就是现在正在试水的平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目。
事实上，这只是绿城房地产股权基金项目的第一个，多个项目正在洽谈之中，有消息人士透露，下半年还会成立一些房地产股权基金。
此前，绿城一直喜欢通过信托融资，在2008年5月金融危机情势比较紧张的时候，绿城首次与华润深国投成立一个名为“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”的信托计划，虽然融资仅1.5亿元，但这成为了绿城启动信托融资渠道的开端。
之后，绿城先后与杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投等信托公司达成信托融资计划，融资近百亿元。
信托融资此后便成为绿城中国资金来源很重要的一部分，在今年政府的严厉调控下，这更是绿城中国解决资金难题的“救命稻草”。这是一条逆流而上的路径，绿城正在试图打造自己的“虚拟帝国”。很难想象绿城十年后的规划是什么，不过，绿城已经有了下半年单独拿地的计划。
其实，如果仔细研究这只基金信托产品，不难发现，绿城此次试水信托基金，并非是搏命式的“地产豪赌”，而是一次精明的商业模式转型，也许不用多久，这样一种尝试将引领中国房地产行业的根本性变革。