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摘要：一个房地产项目，从开发一直到最后的竣工需要经过一个漫长的时间，往往还伴随着复杂多变的环境，众多因素可以对项目的开发造成影响，甚至会影响到整个开发案的成败。因此，开发过程中的项目管理可谓是房地产企业需要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。本文从房地产项目管理中的几个关键环节入手分析，以期能为房地产项目管理提供可靠的理论性支持。
关键词：房地产；项目管理；关键环节
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
项目管理占据着房地产开发的重要位置，对房地产项目开发的成功失败影响深渊。具体的，作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期能让项目整体目标可以更好的实现。房产企业做好项目管理，完善项目管理各环节，可谓是房产开发项目成功与否的关键，也是提高房产企业市场竞争力的有力保障。具体的，房产项目管理中需从以下几个环节完善：
一、房地产项目管理中的可行性研究环节分析
作为整个房地产项目管理的领头军，可行性研究可以说是做好整个项目开发管理的重中之重。通常，对房地产项目有效管理，可行性研究需要仔细明确以下几个内容：
1、明确可行性研究内容
房地产项目投资决策主要根据房地产项目的可行性研究，此项研究也是房产公司项目审批的关键资料，对项目的整体开发指导作用非凡，主要有：
第一，项目市场环境分析，对于项目开发的整体状况作一个分析。对于项目整个开发的背景、社会经济及同类产品开发等作资料搜集及整理、分析，并以此为基础作项目开发依据；第二，项目实施可能性分析，科学制定项目安排。对于项目实施方案，要尽可能的多设计几个，在充分结合各方面条件的基础上，选择合适的项目规划方案进行施工；第三，项目经济及技术评价，在整个房地产项目开发之前，做好项目融资方案及融资成本的估算，做好项目财务评价风险分析，保证项目施工中经济及技术可靠性。
2、坚持可行性研究原则
项目可行性研究是项目管理中重要部分，对整个房地产项目开发有重要影响。通常，可行性研究需要遵循以下几方面原则：
第一，独立、客观原则。这是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与基础，也是保证可行性研究科学、公正、客观的重要保证，是整个项目开发的依据；第二，研究方案选优性原则。此原则在可行性研究中需设多个研究方案，择优选择最优方案作为整个项目实施参考方案，实现投资效益最大化；第三，避免先入为主。此原则是为了强调整个项目开发实事求是，避免因不好的观念给项目开发带来不良影响。
二、房地产项目进度管理环节分析
项目进度管理也是房地产项目管理的重点，此环节要先明确进度管理影响因素，再运用有效方法作有效管理。
1、进度管理的影响因素
房地产项目开发工序复杂，建设周期长，参与部门多，这也就造成进度管理受很多因素影响，具体的有以下几方面：
2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作为项目的主要负责单位，如果在工作中没有按照原有的进度去将设计好的图纸或者是计划的极度及时准确的提供给承包商，并且没有按时的给承包商拨款，那么都可能会导致项目进程的变化。
2.1.2.承包商因素。在项目进行中，可能承包商方面会出现由于团队管理以及企业内部的一些变更而被迫让施工操作没有按照原有的进度进行。
2.1.3.其它因素。房地产项目的施工与天气、自然条件等有着密切的关系，所以项目的进度也会受到这些不可控的因素的影响。比如极端天气、自然灾害、政策变更、临时的停电停水等。
2、进度管理的方法
房地产项目的进度管理由于会受到很多因素的影响发生进度的变更，所以为了保证项目的顺利进行，就必须采用一些方法来进行进度的管理。常用的方法如下：
2.2.1传统表格法。这种方法就是将原先安排好的项目开展进度以表格的形势记载下来，在记载的时候需要算计好时间，记载好正在进行的工作的名称，所耗费的时间以及需要的时间等等，从而计算出项目的实际进度与计划进度之间的偏差。
2.2.2形象进度表法。这个方法也称横道图法，是在进度表的基础上演变而来。这种方法在运用的过程中先要做好项目进展中相关信息的搜集，然后将整理好的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行对比，从而衡量两者之间的差异。
2.2.3前锋线比较法。这种方法是以进度计划检查的坐标为开始点，然后以进度计划检查的时间坐标点为终点，依次用点划线的方式进行实际进度点的链接，根据形成的前锋线与工作线焦点的位置来判断计划进度与实际进度之间的差异。
三、房地产项目质量管理环节分析
项目质量管理是项目管理中重要的一个环节，主要包括对产品的配套服务的质量的管理，对产品的使用效果、使用稳定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般来讲，质量管理需要掌握下面几个方面的特点：
1、全面性
质量的管理需要具备全面性的要求，对项目的实体质量、使用价值与功能等方面要做好全面的管理，保证整个项目在质量方面符合标准与要求。
2、主动性
房地产开发商为了增强其市场竞争力以及企业的信誉，在项目管理中应该要主动地进行质量的管理，通过日常与施工的监督，让整个项目在开发的过程中保证质量，保证其可靠。
3、动态性
房地产项目的管理具有动态的特性，质量管理也是如此。企业应该随着项目的不断进行以及开发进行项目质量管理内容的充实，并且在不断的变化中做好质量的管理。
四、房地产项目成本管理环节分析
整个房地产开发中要想做好项目管理，就无法忽略项目成本管理，成本管理关系整个项目收益。通常，项目管理的成本管理中需注意：
1、明确项目成本管理的内容
在项目成本管理中主要有对土地成本、前期成本、施工过程中的成本、公共设施以及基础配套设施的成本、项目单位管理成本、财务成本、营销成本等的管理。
2、坚持成本管理的原则
在成本管理中需遵循成本管理原则，包括：全面成本控制原则、成本最小化原则、目标管理原则、动态控制原则及权、责、利相对等原则。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原则，也是最重要的原则，直接关系企业经济收益。
3、有效运用成本管理措施
成本管理成功的关键是能够有效的运用管理措施，具体的可以有以下几方面：
第一，比较选择成本最优、施工可行、技术合理的设计方案进行项目施工。第二，通过项目招标的方式进行项目成本的有效控制，确定合适的造价水平。第三，严格合同管理保证房地产项目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保证项目成本目标。
五、结论
作为一项系统性工程，房地产项目管理往往也是一个联系紧密的整体，各关键环节管理的好坏将会直接影响到项目科学、有效管理及企业利润最大化能否实现。所以，房地产企业需有效分析项目开发各环节，做好各环节管理，保证项目顺利进行和项目的成功开发。
参考文献：
[1] 徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界(学术版).2011(06).
[2] 常庆.浅论房地产企业的成本管理[J].山西建筑.2010(27).
[3] 陈美兰.试论房地产项目各阶段的税收筹划[J].中国总会计师.2011(07).
[4] 陈美华.浅析房地产企业财务管理现状及问题[J].财经界(学术版).2010(12).
关键词：房地产；项目管理；关键环节
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
项目管理占据着房地产开发的重要位置，对房地产项目开发的成功失败影响深渊。具体的，作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期能让项目整体目标可以更好的实现。房产企业做好项目管理，完善项目管理各环节，可谓是房产开发项目成功与否的关键，也是提高房产企业市场竞争力的有力保障。具体的，房产项目管理中需从以下几个环节完善：
一、房地产项目管理中的可行性研究环节分析
作为整个房地产项目管理的领头军，可行性研究可以说是做好整个项目开发管理的重中之重。通常，对房地产项目有效管理，可行性研究需要仔细明确以下几个内容：
1、明确可行性研究内容
房地产项目投资决策主要根据房地产项目的可行性研究，此项研究也是房产公司项目审批的关键资料，对项目的整体开发指导作用非凡，主要有：
第一，项目市场环境分析，对于项目开发的整体状况作一个分析。对于项目整个开发的背景、社会经济及同类产品开发等作资料搜集及整理、分析，并以此为基础作项目开发依据；第二，项目实施可能性分析，科学制定项目安排。对于项目实施方案，要尽可能的多设计几个，在充分结合各方面条件的基础上，选择合适的项目规划方案进行施工；第三，项目经济及技术评价，在整个房地产项目开发之前，做好项目融资方案及融资成本的估算，做好项目财务评价风险分析，保证项目施工中经济及技术可靠性。
2、坚持可行性研究原则
项目可行性研究是项目管理中重要部分，对整个房地产项目开发有重要影响。通常，可行性研究需要遵循以下几方面原则：
第一，独立、客观原则。这是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与基础，也是保证可行性研究科学、公正、客观的重要保证，是整个项目开发的依据；第二，研究方案选优性原则。此原则在可行性研究中需设多个研究方案，择优选择最优方案作为整个项目实施参考方案，实现投资效益最大化；第三，避免先入为主。此原则是为了强调整个项目开发实事求是，避免因不好的观念给项目开发带来不良影响。
二、房地产项目进度管理环节分析
项目进度管理也是房地产项目管理的重点，此环节要先明确进度管理影响因素，再运用有效方法作有效管理。
1、进度管理的影响因素
房地产项目开发工序复杂，建设周期长，参与部门多，这也就造成进度管理受很多因素影响，具体的有以下几方面：
2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作为项目的主要负责单位，如果在工作中没有按照原有的进度去将设计好的图纸或者是计划的极度及时准确的提供给承包商，并且没有按时的给承包商拨款，那么都可能会导致项目进程的变化。
2.1.2.承包商因素。在项目进行中，可能承包商方面会出现由于团队管理以及企业内部的一些变更而被迫让施工操作没有按照原有的进度进行。
2.1.3.其它因素。房地产项目的施工与天气、自然条件等有着密切的关系，所以项目的进度也会受到这些不可控的因素的影响。比如极端天气、自然灾害、政策变更、临时的停电停水等。
2、进度管理的方法
房地产项目的进度管理由于会受到很多因素的影响发生进度的变更，所以为了保证项目的顺利进行，就必须采用一些方法来进行进度的管理。常用的方法如下：
2.2.1传统表格法。这种方法就是将原先安排好的项目开展进度以表格的形势记载下来，在记载的时候需要算计好时间，记载好正在进行的工作的名称，所耗费的时间以及需要的时间等等，从而计算出项目的实际进度与计划进度之间的偏差。
2.2.2形象进度表法。这个方法也称横道图法，是在进度表的基础上演变而来。这种方法在运用的过程中先要做好项目进展中相关信息的搜集，然后将整理好的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行对比，从而衡量两者之间的差异。
2.2.3前锋线比较法。这种方法是以进度计划检查的坐标为开始点，然后以进度计划检查的时间坐标点为终点，依次用点划线的方式进行实际进度点的链接，根据形成的前锋线与工作线焦点的位置来判断计划进度与实际进度之间的差异。
三、房地产项目质量管理环节分析
项目质量管理是项目管理中重要的一个环节，主要包括对产品的配套服务的质量的管理，对产品的使用效果、使用稳定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般来讲，质量管理需要掌握下面几个方面的特点：
1、全面性
质量的管理需要具备全面性的要求，对项目的实体质量、使用价值与功能等方面要做好全面的管理，保证整个项目在质量方面符合标准与要求。
2、主动性
房地产开发商为了增强其市场竞争力以及企业的信誉，在项目管理中应该要主动地进行质量的管理，通过日常与施工的监督，让整个项目在开发的过程中保证质量，保证其可靠。
3、动态性
房地产项目的管理具有动态的特性，质量管理也是如此。企业应该随着项目的不断进行以及开发进行项目质量管理内容的充实，并且在不断的变化中做好质量的管理。
四、房地产项目成本管理环节分析
整个房地产开发中要想做好项目管理，就无法忽略项目成本管理，成本管理关系整个项目收益。通常，项目管理的成本管理中需注意：
1、明确项目成本管理的内容
在项目成本管理中主要有对土地成本、前期成本、施工过程中的成本、公共设施以及基础配套设施的成本、项目单位管理成本、财务成本、营销成本等的管理。
2、坚持成本管理的原则
在成本管理中需遵循成本管理原则，包括：全面成本控制原则、成本最小化原则、目标管理原则、动态控制原则及权、责、利相对等原则。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原则，也是最重要的原则，直接关系企业经济收益。
3、有效运用成本管理措施
成本管理成功的关键是能够有效的运用管理措施，具体的可以有以下几方面：
第一，比较选择成本最优、施工可行、技术合理的设计方案进行项目施工。第二，通过项目招标的方式进行项目成本的有效控制，确定合适的造价水平。第三，严格合同管理保证房地产项目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保证项目成本目标。
五、结论
作为一项系统性工程，房地产项目管理往往也是一个联系紧密的整体，各关键环节管理的好坏将会直接影响到项目科学、有效管理及企业利润最大化能否实现。所以，房地产企业需有效分析项目开发各环节，做好各环节管理，保证项目顺利进行和项目的成功开发。
参考文献：
[1] 徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界(学术版).2011(06).
[2] 常庆.浅论房地产企业的成本管理[J].山西建筑.2010(27).
[3] 陈美兰.试论房地产项目各阶段的税收筹划[J].中国总会计师.2011(07).
[4] 陈美华.浅析房地产企业财务管理现状及问题[J].财经界(学术版).2010(12).