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摘要：近几年，南京河西新城住房的价格不断上涨，甚至有赶超新街口的趋势，是哪些因素导致这些新城的房地产住宅业迅猛发展？文章以南京河西为例，搜集了2003年1季度至2007年3季度的数据，包括南京人均可支配收入i、河西楼面地价ii以及住房供销比，对各个可能的因素做了分析，并建立了河西住房价格的基本模型，从而得出新城住宅价格波动的一般影响因素及波动原因。新城从发展到成熟一般经历两个阶段：在起步阶段，房价与居民可支配收入、楼面地价以及住房供销比都成正比关系；而在第二阶段，房价仅与居民可支配收入与楼面地价成正比关系，主要受楼面地价的影响，基本与供销比无关。
关键词:房价；人均可支配收入；楼面地价；供销比
1、引言
1.1中国新城的发展
胡锦涛同志指出，城镇化是经济社会发展的必然趋势，也是工业化、现代化的重要标志。我国正处在城镇化发展的关键时期。坚持大中小城市和小城镇协调发展，逐步提高城镇化水平，对于扩大内需、推动国民经济增长，对于优化城乡经济结构、促进国民经济良性循环和社会协调发展，都具有重大意义。不断推进城镇化，可以加强城乡联系，在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置，有序转移农村富余劳动力，实现以工促农、以城带乡，最终达到城乡共同发展繁荣。提高城镇化水平，增强大城市以及城市群的整体实力，可以更好地配置各种资源和生产要素，进一步发挥城市对经济社会发展的重要推动作用，提高我国经济发展的水平和整体竞争力。
新城的发展一定程度上体现了我国城镇化的发展，是我国社会经济发展的必然产物。从上海浦东的崛起，到青岛黄岛的开发，从天津滨海新区的建设，到南京河西新区的发展，无不表明中国城市化的水平又上了一个新台阶。
1.2 河西房价赶超新街口
南京一直是一个单中心的城市，住在主城有生活便捷的优势，但同时交通拥堵、空气污浊也都为人们所诟病。近几年，作为传统意义上的单极城市，南京正从新街口一个商业中心向两个中心——新街口商业中心、河西CBD中心——迈进，江东南路东侧，近二十幢商业办公住宅正拔地而起，南京国展中心三倍大的会展中心也已经开工。
河西地区，是指南京秦淮河以西、长江以南的一块区域。2001年，南京市政府决策规划将河西建成一座现代化新城。同年底，全国十运会主办权花落南京，十运会主场馆奥体中心在河西新城拉开建设帷幕。由此，南京全城开始了一场河西新城开发运动，而河西楼市也因此迎来了前所未有的绝佳历史性契机。在2002年之后，尤其2003年新区地块进入挂牌阶段以后，奥体周边的地价就开始高涨。现在河西地块每亩价格高达六七百万元。随着该地块周边交运、教育、卫生、商业等配套逐步成熟，这里已经成为南京楼市的最大热点。2007年，河西房价普遍达到8000至10000元/平方米，大有赶超新街口的趋势。以前，新街口一直代表着南京，在不知不觉间，南京开始“走出新街口，走向河西”。
2、河西住房价格影响因素
由常识可以推断，居民收入水平对房价起到一定的影响作用。而市场总是受供求影响，方地产市场也不例外，因此住房供求比也是影响住房价格的一大因素。另外，作为住房价格重要组成部分的地价，也是主要影响因素之一。下面就这三个主要因素做具体分析。
2.1、居民收支情况
下图是2004年3季度至07年3季度各个季度南京市居民可支配收入总数与消费总支出。
图１2003年1季度—2007年3季度各季度南京居民可支配收入和消费支出情况
从中可以看出，南京市居民收入差不多翻了一番，而消费支出只有缓慢的增长，说明南京市民的消费并不大，具有消费潜力。住房方面，消费有较高的增长，尤其是06年3季度至今，增长了一倍多，占总消费支出的比例由8.5%增加到17.2%。这说明南京市民的消费已不再局限于基本生活设施，而将越来越多的资金投入房地产。
2.2、河西的楼面地价
根据国土资源局的资料，楼面地价主由土地供给、文化教育设施、医疗配套设施、商业配套设施、市政基础设施、周边环境以及交通设施这几个因素综合评定得出。以下是近几年南京河西的楼面地价图。
图22003年1季度—2007年3季度各季度南京河西平均楼面地价
2003年时河西的平均楼面地价才不到2000元，而07年已涨到近5500元。加上住房的建筑成本以及房地产商的利润，如今上万的房价也就在情理之中了。
2.3、供求比例
图３2003年1季度—2007年3季度各季度南京河西住房供销比情况
从上图可以看出，除了在发展之初，河西住房处于供不应求外，其他时段都处于供过于求，而相当长的一段时间供销比都高于1.5,这说明河西的住房业已完全成为买方市场，房价要想进一步攀升比较困难。
3、建立模型
3.1 模型初步建立
住房价格主要受居民可支配收入、楼面地价和住房供求比例影响。使用Eviews软件，建立模型：Y=C+a1*R+a2*L+a3*G,其中a1,a2,a3为各个变量的系数，R代表人均可支配收入，L代表楼面地价，G代表住房供销比。可以看出住房价格与R，L，G的定量关系如下图所示：
图4居民可支配收入与住房价
图5楼面地价与住房价格的关系
图6供销比与住房价格的关系
由上图可见，住房价格随着人均可支配收入的增加而上升，也随着楼面地价的升高而不断上涨。但房价与供销比的关系比较特殊，呈阶段性，在供销比为1.5～1.6时发生了折转，房价呈来回波动的态势，对应的时间点是04年底至05年初。导致这一现象的主要原因有三个：
1、政府政策：南京市政府在决定把奥体中心放在河西的消息透露出来之前，先把奥体中心周边的土地大量储备起来。后来，这些地块因奥体中心身价陡增，迅速形成河西焦点板块，然后政府又以招标、拍卖或挂牌上市的方式出让使用权。2003年河西拍卖挂牌的土地为81万平方米左右，除此之外，政府又协议出让了大约20幅左右的土地，2004年河西共供应10幅土地，共61万平方米，占主城土地总供应量的40％，平均楼面地价为2144元/平方米。2004年以来河西住房供应量有增无减，2005年1季度，河西供应量达123.556平方米，占全市供应量的28.86％。政府的政策诱导，使得大牌开发商纷纷进入、互相争地，将河西的地价一路拉高。
2、供过于求：04年至05年初，河西供需比是南京最严重的，达到了1.82：1，远大于最优供需比1.2。供需比例严重失衡大部分原因是政府高估了十运会与地铁的魅力，以及土地供应量是一次性的放量，而不是循序渐进式的让市场慢慢消化。河西当时的住房供应量足以满足未来两三年的需求。
3、消费者心理变化：敏锐的消费者感觉到了供求的变化趋势，寄望于房价继续下调的心理则进一步加剧了观望态势。老百姓不捧场，开发成本的门槛又难以逾越。于是，河西一些开发商开始变相降价，令到楼价极不稳定。
3.2 模型修正
由上述分析可知，房价与供销比的关系成阶段性，为了使模型更加准确，我们以2005年1季度为分界点，将数据分为前后两部分:
1、建立03年1季度至05年1季度的模型：Y1=C1+a1*R+a2*L+a3*G:
表1关于03年1季度至05年1季度人均可支配收入、楼面地价和供销比的一次回归结果
由上表可见，R、L、G都通过了t检验，说明03年1季度至05年1季度间，住房价格与人均可支配收入、楼面地价和供销比关系都较大。模型整体也通过了F检验，并且拟合优度达到了97.5%，因此我们得出03年1季度至05年1季度的住房价格模型为：Y1=2513.323+0.224*R+0.465*L+410.784*G。
2、建立05年2季度至07年3季度的模型：Y2=C2+b1*R+b2*L+b3*G
在上表中，变量R和L都通过了t检验，而变量G没有通过，说明05年2季度后供销比对住房价格的影响微乎其微。而楼面地价成为房价的主导因素。
因此，我们将05年2季度至07年3季度的模型去掉供销比这一变量，再次使用Eviews软件，得到以下数据：
表3关于人均可支配收入和楼面地价的一次回归结果
拟合优度0.964933F-检验96.30851参考文献:
［1］ Alonso, W. Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge Mass. 1964
［2］ 王松涛，陈伟，陈轶.房地产开发投资水平影响因素研究［J］.建筑经济,2007(8).
［3］ 宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验：1998~2000［J］.当代经济科学, 2007(1).
［4］ 杜小娅,陆跃进.南京市区地价空间分布及其影响因素分析.国土资源遥感，2004(6).
［5］ 南京市国土局.南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告［R］.1997
［6］ 宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验：1998—2006［J］. 当代经济科学,2007(1).
［7］ 中原地产.河西奥体 南京之痛［J］ ,2005
注释:
①人均可支配收入：本文人均可支配收入的统计全部按季度统计。
②楼面地价=土地总价/总建筑面积＝土地单价/容积率；（容积率=一个小区的总建筑面积/用地面积）
（作者通讯地址：东南大学经济管理学院 南京 211102）
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
关键词:房价；人均可支配收入；楼面地价；供销比
1、引言
1.1中国新城的发展
胡锦涛同志指出，城镇化是经济社会发展的必然趋势，也是工业化、现代化的重要标志。我国正处在城镇化发展的关键时期。坚持大中小城市和小城镇协调发展，逐步提高城镇化水平，对于扩大内需、推动国民经济增长，对于优化城乡经济结构、促进国民经济良性循环和社会协调发展，都具有重大意义。不断推进城镇化，可以加强城乡联系，在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置，有序转移农村富余劳动力，实现以工促农、以城带乡，最终达到城乡共同发展繁荣。提高城镇化水平，增强大城市以及城市群的整体实力，可以更好地配置各种资源和生产要素，进一步发挥城市对经济社会发展的重要推动作用，提高我国经济发展的水平和整体竞争力。
新城的发展一定程度上体现了我国城镇化的发展，是我国社会经济发展的必然产物。从上海浦东的崛起，到青岛黄岛的开发，从天津滨海新区的建设，到南京河西新区的发展，无不表明中国城市化的水平又上了一个新台阶。
1.2 河西房价赶超新街口
南京一直是一个单中心的城市，住在主城有生活便捷的优势，但同时交通拥堵、空气污浊也都为人们所诟病。近几年，作为传统意义上的单极城市，南京正从新街口一个商业中心向两个中心——新街口商业中心、河西CBD中心——迈进，江东南路东侧，近二十幢商业办公住宅正拔地而起，南京国展中心三倍大的会展中心也已经开工。
河西地区，是指南京秦淮河以西、长江以南的一块区域。2001年，南京市政府决策规划将河西建成一座现代化新城。同年底，全国十运会主办权花落南京，十运会主场馆奥体中心在河西新城拉开建设帷幕。由此，南京全城开始了一场河西新城开发运动，而河西楼市也因此迎来了前所未有的绝佳历史性契机。在2002年之后，尤其2003年新区地块进入挂牌阶段以后，奥体周边的地价就开始高涨。现在河西地块每亩价格高达六七百万元。随着该地块周边交运、教育、卫生、商业等配套逐步成熟，这里已经成为南京楼市的最大热点。2007年，河西房价普遍达到8000至10000元/平方米，大有赶超新街口的趋势。以前，新街口一直代表着南京，在不知不觉间，南京开始“走出新街口，走向河西”。
2、河西住房价格影响因素
由常识可以推断，居民收入水平对房价起到一定的影响作用。而市场总是受供求影响，方地产市场也不例外，因此住房供求比也是影响住房价格的一大因素。另外，作为住房价格重要组成部分的地价，也是主要影响因素之一。下面就这三个主要因素做具体分析。
2.1、居民收支情况
下图是2004年3季度至07年3季度各个季度南京市居民可支配收入总数与消费总支出。
图１2003年1季度—2007年3季度各季度南京居民可支配收入和消费支出情况
从中可以看出，南京市居民收入差不多翻了一番，而消费支出只有缓慢的增长，说明南京市民的消费并不大，具有消费潜力。住房方面，消费有较高的增长，尤其是06年3季度至今，增长了一倍多，占总消费支出的比例由8.5%增加到17.2%。这说明南京市民的消费已不再局限于基本生活设施，而将越来越多的资金投入房地产。
2.2、河西的楼面地价
根据国土资源局的资料，楼面地价主由土地供给、文化教育设施、医疗配套设施、商业配套设施、市政基础设施、周边环境以及交通设施这几个因素综合评定得出。以下是近几年南京河西的楼面地价图。
图22003年1季度—2007年3季度各季度南京河西平均楼面地价
2003年时河西的平均楼面地价才不到2000元，而07年已涨到近5500元。加上住房的建筑成本以及房地产商的利润，如今上万的房价也就在情理之中了。
2.3、供求比例
图３2003年1季度—2007年3季度各季度南京河西住房供销比情况
从上图可以看出，除了在发展之初，河西住房处于供不应求外，其他时段都处于供过于求，而相当长的一段时间供销比都高于1.5,这说明河西的住房业已完全成为买方市场，房价要想进一步攀升比较困难。
3、建立模型
3.1 模型初步建立
住房价格主要受居民可支配收入、楼面地价和住房供求比例影响。使用Eviews软件，建立模型：Y=C+a1*R+a2*L+a3*G,其中a1,a2,a3为各个变量的系数，R代表人均可支配收入，L代表楼面地价，G代表住房供销比。可以看出住房价格与R，L，G的定量关系如下图所示：
图4居民可支配收入与住房价
图5楼面地价与住房价格的关系
图6供销比与住房价格的关系
由上图可见，住房价格随着人均可支配收入的增加而上升，也随着楼面地价的升高而不断上涨。但房价与供销比的关系比较特殊，呈阶段性，在供销比为1.5～1.6时发生了折转，房价呈来回波动的态势，对应的时间点是04年底至05年初。导致这一现象的主要原因有三个：
1、政府政策：南京市政府在决定把奥体中心放在河西的消息透露出来之前，先把奥体中心周边的土地大量储备起来。后来，这些地块因奥体中心身价陡增，迅速形成河西焦点板块，然后政府又以招标、拍卖或挂牌上市的方式出让使用权。2003年河西拍卖挂牌的土地为81万平方米左右，除此之外，政府又协议出让了大约20幅左右的土地，2004年河西共供应10幅土地，共61万平方米，占主城土地总供应量的40％，平均楼面地价为2144元/平方米。2004年以来河西住房供应量有增无减，2005年1季度，河西供应量达123.556平方米，占全市供应量的28.86％。政府的政策诱导，使得大牌开发商纷纷进入、互相争地，将河西的地价一路拉高。
2、供过于求：04年至05年初，河西供需比是南京最严重的，达到了1.82：1，远大于最优供需比1.2。供需比例严重失衡大部分原因是政府高估了十运会与地铁的魅力，以及土地供应量是一次性的放量，而不是循序渐进式的让市场慢慢消化。河西当时的住房供应量足以满足未来两三年的需求。
3、消费者心理变化：敏锐的消费者感觉到了供求的变化趋势，寄望于房价继续下调的心理则进一步加剧了观望态势。老百姓不捧场，开发成本的门槛又难以逾越。于是，河西一些开发商开始变相降价，令到楼价极不稳定。
3.2 模型修正
由上述分析可知，房价与供销比的关系成阶段性，为了使模型更加准确，我们以2005年1季度为分界点，将数据分为前后两部分:
1、建立03年1季度至05年1季度的模型：Y1=C1+a1*R+a2*L+a3*G:
表1关于03年1季度至05年1季度人均可支配收入、楼面地价和供销比的一次回归结果
由上表可见，R、L、G都通过了t检验，说明03年1季度至05年1季度间，住房价格与人均可支配收入、楼面地价和供销比关系都较大。模型整体也通过了F检验，并且拟合优度达到了97.5%，因此我们得出03年1季度至05年1季度的住房价格模型为：Y1=2513.323+0.224*R+0.465*L+410.784*G。
2、建立05年2季度至07年3季度的模型：Y2=C2+b1*R+b2*L+b3*G
在上表中，变量R和L都通过了t检验，而变量G没有通过，说明05年2季度后供销比对住房价格的影响微乎其微。而楼面地价成为房价的主导因素。
因此，我们将05年2季度至07年3季度的模型去掉供销比这一变量，再次使用Eviews软件，得到以下数据：
表3关于人均可支配收入和楼面地价的一次回归结果
拟合优度0.964933F-检验96.30851参考文献:
［1］ Alonso, W. Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge Mass. 1964
［2］ 王松涛，陈伟，陈轶.房地产开发投资水平影响因素研究［J］.建筑经济,2007(8).
［3］ 宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验：1998~2000［J］.当代经济科学, 2007(1).
［4］ 杜小娅,陆跃进.南京市区地价空间分布及其影响因素分析.国土资源遥感，2004(6).
［5］ 南京市国土局.南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告［R］.1997
［6］ 宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验：1998—2006［J］. 当代经济科学,2007(1).
［7］ 中原地产.河西奥体 南京之痛［J］ ,2005
注释:
①人均可支配收入：本文人均可支配收入的统计全部按季度统计。
②楼面地价=土地总价/总建筑面积＝土地单价/容积率；（容积率=一个小区的总建筑面积/用地面积）
（作者通讯地址：东南大学经济管理学院 南京 211102）
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。