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摘 要：改革开放使我国的经济形势发生巨大的变化，住房制度的改革不仅使城乡面貌发生巨变，也改善了城乡居民的住房条件与居住环境。但是随之而来的是，近几年房价的超预期上涨，加上住房消费价值大，城镇的大多数居民难以承受，故一度成为城镇居民的热点话题，也成为房地产主管部门、协管部门与各级政府十分关注的民生问题。本文主要探讨住房价格超预期上涨的因素，并提出一些宏观调控房价的对策与建议。
关键词: 住房商品化；市场机制；流动性过剩；住房保障制度；合理房价
房地产业是我国住房制度深化改革产生的新兴朝阳行业。近三十年来，住房分配制度也发生了根本性的变革，于1998年停止福利分房，实行货币化分房制度。2003年国务院18号文件第一次明确肯定，房地产业是国民经济的支柱产业。
住房制度改革极大地改善了城镇居民的居住条件，但由于住房价值大，连续数年的持续上升，城市居民大多难以承受，一直成为人们街谈巷议的热门话题。近几年来与“看病难”、“上学难”成为一年一度“两会”关注的焦点、热点问题。房价为什么会一再上升？国家应该采取什么措施，或能够采取哪些措施来降低与稳定房价？甚至一部分人对住房制度改革产生了怀疑，针对上述问题谈一些认识与看法。
一、 房价上涨的原因分析
房地产是一个特殊产品，房价上涨是由多种因素引起的，分析房价上涨的因素，探索其中的一些规律，以便人们辨证地、客观地对待如火如荼的房地产价格，理智地认识与分析目前我国的房地产市场。
1、 房价上涨与住房改革的关系
改革开放前，城市居民住房主要是由国家计划无偿分配，或企事业单位自行建房解决，住房难、分房难一度成了当时政府最关注的问题之一。1978年开始，改变城镇居民住房条件自然成为政府的重要议程。但是住房制度改革20多年来，尤其是停止福利分房，实现住房商品化以后，又出现了新问题：房价持续攀升，许多城镇居民买不起商品房，工资上涨比不上房价上涨的幅度，城乡居民抱怨、疑问是自然的。
以杭州市为例，一年内住房价格翻番，两年内房价上涨1.5倍的新开发住宅房产并不少见，浙江中部地区东阳市房价自2002年开始到现在至少已涨了1.5倍左右，而百姓的工资五年翻一番的比率不会超过15%。城市漂亮了、环境优美了，但只有部分人改善了居住条件、居住环境。杭州市2006年人均可支配收入19027元，今年预计人均可支配收入可达到21000元左右，而杭州市中心的房价大部分地区已超过15000元/平方米，80平方米的房子通常超过100万元，房价与收入比远远超过10倍，与国际公认水平3～6倍相差甚远。于是，有许多人把高房价与住房制度改革联系在一起，与城乡居民工资的增长速度不匹配联系在一起。因此房价问题成为社会不和谐的一个缩影。
2、房价上涨与区域国民经济的关系
1978年我国GDP仅为3624亿元，2006年GDP为210871亿元，增长了58倍（不考虑通货膨胀因素）。沿海城市经济发达，员工工资相对比较高，房价自然就高；中西部地区经济相对落后，员工工资低，房价依地理、经济地位依次降低。房价的区域性既与房地产的固定性、异质性等物理特性有关，也与区域的经济发展水平紧密相连。同时，房价高还与我国企事业单位员工的工资普遍低有关，所以从目前来看不管沿海地区，还是中西部地区，许多城市的房价相对于当地居民的平均收入来讲都是偏高的。
3、 房价上涨与需求的关系
房地产是商品，就与普通商品有相同的一面，有效需求高房价就会上涨。按理居民收入低房价高，有效需求应该不足才是。但为什么高房价还有那么强劲的需求呢？原因在于：第一，经济发展，城市化进程加快。据有关资料统计，1978年，我国市区非农业人口占全国总人口8%左右，城镇人口17245万人，占全国总人口的17.92%，上升到2005年居住在城镇的人口56157万人，占总人口的42.99%。第二，城市先富裕起来的人，改善居住条件，老房调新房、小房换大房、普通住房变高级公寓等，住房需求增加。第三，金融政策对住房买卖的支持，使得没条件购房者可以向银行贷款；住房公积金制度其目的也是促进住房需求。还有家庭父母、兄弟姐妹等的支持，也使许多没有条件买房者具有购买能力。第四，一大批非城市居民致富人员，除了继续经营自己的工业、商业企业等业务外，许多人在城市进行置业投资，买卖商品房、出租商品房作为新的业务领域，使房地产需求增加。此外，人们的攀比心理等都可能导致住房需求的增加。
4、 房价上涨与市场机制的关系
房地产市场是房地产商品交换与流通的场所，从经济意义上说还包括房地产交易双方的经济关系。由于房地产交易过程复杂，存在信息不对称，效率低等天性不足，交易双方互相联系、互相作用的经济关系需要产权界定、金融支持与参与，利益协调需要税收制度的完善等，行业竞争、利率波动、土地政策等都影响房地产的供求双方。这些就形成房地产的市场制约机制。所以房地产市场价格的波动，既受市场供需双方的影响，还受市场的宏观经济政策、区域因素的影响。近几年房价上涨过速，既与市场需求刚性有关，也与宏观金融政策等的正向影响分不开。
5、 房价上涨与土地资源的关系
房依地而建，地承载着房，纯粹的“空中楼阁”是不存在的。所以理论上住房价格是房价与地价之和，或者说房价是房屋的建造成本与土地使用权的楼面地价之和加上开发商的利润。如果开发的房屋采用新型节能、环保材料，建造成本高，地段也好的话，则房价肯定高；反之，则低。同样质地建筑材料建造的房屋，则地段好的房价贵，地段差的房价便宜。例如，经济相对落后的丽水市区的房价比经济相对发达的金华、湖州等市区高就是因为丽水市区的平原土地稀缺所致。杭州西湖是全国乃至世界闻名秀丽的、稀缺的特有自然资源，加上经济发达，房价高是自然的。
6、 房价上涨与市场利率、通货膨胀因素的关系
通货膨胀时，物价指数高，通常利率上升。如果利率比较高，又通货膨胀，导致银行存贷款利率更高。房地产企业自有资本金法律规定要占35%，其余由银行贷款，但根据国家统计局的有关数据，实际上截止2005年，房地产开发企业的自有资金只有25%左右。因此银行贷款利率直接影响到开发企业的成本。成本上升，房价上升。从另一个角度看，通货膨胀使得同等货币的购买力下降，或者说购同样的商品需要更多的货币，房价上涨也就在情理之中。此外，国外资本在我国的投资、投机预期都会影响其房价。
7、房价上涨与流动性过剩的关系
据有关资料，2007年初银行存款余额达16万亿元，截止九月底一年期固定年利率为3.87%，按此初步估算一年的利息就需6.19千亿元。同时，到2006年10月底我国外汇储备达到1万亿美元（包括外贸顺差为3930亿美元，吸收外资累计为3690亿美元，及到2005年底外债余额2810亿美元），虽然一部分变为土地、厂房与机器设备等资源，一部分成为中外合资企业外方的利润，但许多资金要转变为人民币在市场上流通，加上股市、债市与期货资金，百姓的闲散资金已非常充裕。这也是导致现在股市、房市火暴的重要原因。现在央行、证监委尽管采取资金分流的许多措施，例如批准QDII、发行国债等，但流动性过剩还没有完全解决，短期内房价居高不下的情况难以根本改变。
二、 合理的房价与城镇居民怨言的客观分析
1、什么是房地产的合理房价
合理房价是相对的，因人、因地不同而有不同的理解。我国除深圳等经济特区外，全面的住房商品化只有十来年时间，房地产业还有诸多不成熟之处。住房商品化前后，房地产市场总的来说几乎一直是一个火爆的市场。不说许多房地产开发商成为中国最富裕的一族，就是一些房地产置业投资者，赚取买卖差价成为比较富裕一族的事例也是举不胜举。我国最大的义乌市小商品市场不到十平方米的摊位，从2002年的十多万元上涨到2005年的一百多万元；最近，杭州市西湖周围附近的房价已经涨到50000元/平方米以上。对于绝大多数人来讲都是天文数字，但还是有市场。当然杭州市中心的房价大多在10000元至30000元之间，远郊还有5000元至10000元/平方米的住。城市房价的分布勾画出贫富、繁华程度的巨大差异。
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。以国际标准来看房价与收入比为3—6倍是合理的，根据国际标准与我国实际以及自己的收入水平，房价与收入比控制在10倍左右，选择住房地段与环境。所以理智的投资者对来自不同的信息，根据自己的判断选择在何处购买房子，这非常重要。城市住房平均价，对消费者个人来讲没有实际意义。
2、城乡居民怨言的主客观因素分析
1978年城镇居民人均居住面积只有3.6平方米（建筑面积是6.7平方米）。尽管那时住房条件差，有住房宽敞的愿望，但领导与职员的差别普遍小，职员没有现在这样强烈的抱怨。政府与单位虽然没有能力解决或无法满足普通职员的住房状况，但多数员工理解。到2000年人均使用面积已达到14.87平方米，人均居住面积达到10.25平方米，换算后差不多是1978年的3倍。住房制度改革的成效明显，居住条件与环境得到了空前的改善。根据我国房地产业2000-2010年发展规划的要求，到2010年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米。这对于长期处于住房拥挤的城镇居民来讲，住房制度改革引起的人均居住空间提高、环境巨变确实令人振奋与向往。
但仔细思考这些巨变时，人们就会发现新的问题，例如，住房改革仅仅是改变城镇居民住房条件的平均值吗？为什么全国城镇还有70%左右的居民没有得到根本改善，沿海城市预计也有50%左右的居民没有得到改善。另外，居民住房空间的大小一定要与发达国家接轨吗？为什么经济发展了，人们还有那么多的怨言呢？这不仅仅是人们往往把这些问题与社会上的不正之风、腐败现象、权力“寻租”、钱权交易联系在一起，与贫富差异扩大化联系在一起，还在于政府及主管部门不能有效地控制过高的房价联系在一起。这说明房地产相关部门与各级政府的政策与措施及其管理与监控还没有到位。作为大多数普通百姓经济上，社会上的影响力都属于弱势群体，住房制度改革出现的问题还是寄希望于政府采取有效的措施的宏观调节，这是因为政府住房制度改革的根本目的也是提高全体国民的总体住房水平。
三、房地产稳步健康发展的对策与建议
1、正确理解我国房地产市场的特殊性
房地产是特殊商品，尤其是住宅房产既有商品属性，又有社会保障品属性。所谓社会保障是指以全社会的力量保证全体社会成员至少都能达到的最基本的生活水平所形成的一种分配关系和保障制度。因此住房价格偏高，各级政府，尤其是主管部门与协管部门均有责任与义务统一安排并解决好全国人民的住房条件。
住房商品化带来高房价，并不是我国所独有，这是市场经济必然要发生的。许多发达国家，如日本、英国都经历过，所以不能因高房价而否定住房制度的改革。只是有许多国家，如二战后的德国等欧洲国家、亚洲的新加坡等住房保障制度做得比较好，低收入者廉价租房保障制度比较完善。但我国住房商品化后的住房保障制度没有配套、没有足够重视。这是原因所在。所以住房制度市场化的同时要重视保障制度的配套。
2、预见性的宏观政策是保持房价稳定的基础
针对许多沿海城市的高房价，政府及相关部门都采取过行政的、财政的、金融的等相应的政策与措施，例如2003年9月，杭州市出台了二手房交易征收20%的所得税，也没有抑制房价的过速上涨，最终都由卖方转嫁到买方，故没有达到降低房价的目标。2005年的“国八条”也没有起到平稳房价的作用，直到2006年建设部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等九部委在“国六条”的前提下，提出了房地产调控细则，提出住宅项目建筑面积90平方米以下的套房要占到70%以上，对别墅项目进行严格控制等，一度使许多沿海城市的高房价上涨速度下降。
但今年五月份房价高度反弹，再次说明房价调控是一个系统工程。要调控房价的超预期上涨，建议从以下几个方面着手。首先，把好土地使用权出让关，做好城市总体规划、分区规划、近期规划与详细规划。土地规划与出让时，应把经济适用房与廉租房的建设规划列入其中，避免犯不必要的错误。其次，建立较为合理的廉租房租赁政策，掌握经济适用房的申请条件与尺度，自然降低部分需求。如果廉租房政策配套完善，有利于示范城市近郊的私人出租房业务，进一步规范城市租赁市场。第三，人均住房面积要结合我国人多地少，耕地面积更少的实际，不能盲目求大，也不能盲目与欧美国家的人均住房面积相比，但可以设计得美观实用，户内、户外空间搭配合理，环境舒适。第四，加强税收制度调节功能，抑制部分居民囤积住房，伺机投机行为，限制别墅开发，限止一户多套住房、土地稀缺资源集中在少数人过度消费与浪费的行为。第五，利用金融利率、首付比例等政策调节房地产开发企业的开发量，消费阶段调节居民住房购买力，控制有效需求。第六，经济全球化，资金流动国际化，密切注意国外资金参与我国房地产业产生的影响。综合考虑上述房价调控措施，稳定房价会更加科学、合理。
3、住房保障制度与住房商品化互相补充、相得益彰
根据一些经济专家的预测，我国经济持续增长率保持在9%以上的基本面至少可以持续到2020年，那么提高居民的收入幅度还是有相当大的空间，房价收入比会逐步接近中等发达国家的水平。经济的发展，国家可以拿出更多的资金为中低收入家庭解决住房问题。国务院副总理曾培炎出席今年8月24日至25日全国城市住房工作会议并讲话。他指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市中低收入家庭的住房问题。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。
会议决定，2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。这充分说明，党中央国务院对住房保障制度的重视，充分利用近三十年住房改革的成果，使困难群体也得到基本的住房保障。这是完善住房制度的标志与需要，有利于缓解房价的过速上涨，使住房商品化与住房保障制度互相补充、相得益彰。
参考文献：
［1］包亚钧 汪洪涛，《房地产经济论》［M］ 同济大学出版社 1998.6
［2］简德三 王洪伟，《房地产经济学》［M］ 上海财经大学出版社 2003.5
［3］沈晓杰 中国房价到底应该多少才算合理价格水平《中国证券报》［N］2007.9.10
［4］奚正刚，《金融创新与房地产》［M］复旦大学出版社 2006.1
［5］赵世强，《房地产风险管理》［M］中国建筑工业出版社 2003
［6］郭建波， 《住房政治经济学》［M］中国电力出版社
［7］五部委重拳联查土地出让违规 四环节重点清理《华夏时报》［N］2007.8.25
［8］海外资金撤出导致日本东京中心地价上涨趋缓《第一财经日报》［N］2007.9.11
［9］何达志等 深圳房价涨幅一手房全国第二，二手房全国第一《南方都市报》［N］2007.9.13
［10］龙胜平 方奕， 《房地产金融与投资理论》［M］高等教育出版社 2006.11
［11］中国人民银行金融司，《中国资产证券化：从理论走向实践》［M］中国金融出版社 2004.4
［12］陈琳 潘蜀建，《房地产项目投资》（第二版）［M］中国建筑工业出版社 2006.6
（作者通讯地址：浙江广厦建设职业技术学院 浙江 东阳322100）
关键词: 住房商品化；市场机制；流动性过剩；住房保障制度；合理房价
房地产业是我国住房制度深化改革产生的新兴朝阳行业。近三十年来，住房分配制度也发生了根本性的变革，于1998年停止福利分房，实行货币化分房制度。2003年国务院18号文件第一次明确肯定，房地产业是国民经济的支柱产业。
住房制度改革极大地改善了城镇居民的居住条件，但由于住房价值大，连续数年的持续上升，城市居民大多难以承受，一直成为人们街谈巷议的热门话题。近几年来与“看病难”、“上学难”成为一年一度“两会”关注的焦点、热点问题。房价为什么会一再上升？国家应该采取什么措施，或能够采取哪些措施来降低与稳定房价？甚至一部分人对住房制度改革产生了怀疑，针对上述问题谈一些认识与看法。
一、 房价上涨的原因分析
房地产是一个特殊产品，房价上涨是由多种因素引起的，分析房价上涨的因素，探索其中的一些规律，以便人们辨证地、客观地对待如火如荼的房地产价格，理智地认识与分析目前我国的房地产市场。
1、 房价上涨与住房改革的关系
改革开放前，城市居民住房主要是由国家计划无偿分配，或企事业单位自行建房解决，住房难、分房难一度成了当时政府最关注的问题之一。1978年开始，改变城镇居民住房条件自然成为政府的重要议程。但是住房制度改革20多年来，尤其是停止福利分房，实现住房商品化以后，又出现了新问题：房价持续攀升，许多城镇居民买不起商品房，工资上涨比不上房价上涨的幅度，城乡居民抱怨、疑问是自然的。
以杭州市为例，一年内住房价格翻番，两年内房价上涨1.5倍的新开发住宅房产并不少见，浙江中部地区东阳市房价自2002年开始到现在至少已涨了1.5倍左右，而百姓的工资五年翻一番的比率不会超过15%。城市漂亮了、环境优美了，但只有部分人改善了居住条件、居住环境。杭州市2006年人均可支配收入19027元，今年预计人均可支配收入可达到21000元左右，而杭州市中心的房价大部分地区已超过15000元/平方米，80平方米的房子通常超过100万元，房价与收入比远远超过10倍，与国际公认水平3～6倍相差甚远。于是，有许多人把高房价与住房制度改革联系在一起，与城乡居民工资的增长速度不匹配联系在一起。因此房价问题成为社会不和谐的一个缩影。
2、房价上涨与区域国民经济的关系
1978年我国GDP仅为3624亿元，2006年GDP为210871亿元，增长了58倍（不考虑通货膨胀因素）。沿海城市经济发达，员工工资相对比较高，房价自然就高；中西部地区经济相对落后，员工工资低，房价依地理、经济地位依次降低。房价的区域性既与房地产的固定性、异质性等物理特性有关，也与区域的经济发展水平紧密相连。同时，房价高还与我国企事业单位员工的工资普遍低有关，所以从目前来看不管沿海地区，还是中西部地区，许多城市的房价相对于当地居民的平均收入来讲都是偏高的。
3、 房价上涨与需求的关系
房地产是商品，就与普通商品有相同的一面，有效需求高房价就会上涨。按理居民收入低房价高，有效需求应该不足才是。但为什么高房价还有那么强劲的需求呢？原因在于：第一，经济发展，城市化进程加快。据有关资料统计，1978年，我国市区非农业人口占全国总人口8%左右，城镇人口17245万人，占全国总人口的17.92%，上升到2005年居住在城镇的人口56157万人，占总人口的42.99%。第二，城市先富裕起来的人，改善居住条件，老房调新房、小房换大房、普通住房变高级公寓等，住房需求增加。第三，金融政策对住房买卖的支持，使得没条件购房者可以向银行贷款；住房公积金制度其目的也是促进住房需求。还有家庭父母、兄弟姐妹等的支持，也使许多没有条件买房者具有购买能力。第四，一大批非城市居民致富人员，除了继续经营自己的工业、商业企业等业务外，许多人在城市进行置业投资，买卖商品房、出租商品房作为新的业务领域，使房地产需求增加。此外，人们的攀比心理等都可能导致住房需求的增加。
4、 房价上涨与市场机制的关系
房地产市场是房地产商品交换与流通的场所，从经济意义上说还包括房地产交易双方的经济关系。由于房地产交易过程复杂，存在信息不对称，效率低等天性不足，交易双方互相联系、互相作用的经济关系需要产权界定、金融支持与参与，利益协调需要税收制度的完善等，行业竞争、利率波动、土地政策等都影响房地产的供求双方。这些就形成房地产的市场制约机制。所以房地产市场价格的波动，既受市场供需双方的影响，还受市场的宏观经济政策、区域因素的影响。近几年房价上涨过速，既与市场需求刚性有关，也与宏观金融政策等的正向影响分不开。
5、 房价上涨与土地资源的关系
房依地而建，地承载着房，纯粹的“空中楼阁”是不存在的。所以理论上住房价格是房价与地价之和，或者说房价是房屋的建造成本与土地使用权的楼面地价之和加上开发商的利润。如果开发的房屋采用新型节能、环保材料，建造成本高，地段也好的话，则房价肯定高；反之，则低。同样质地建筑材料建造的房屋，则地段好的房价贵，地段差的房价便宜。例如，经济相对落后的丽水市区的房价比经济相对发达的金华、湖州等市区高就是因为丽水市区的平原土地稀缺所致。杭州西湖是全国乃至世界闻名秀丽的、稀缺的特有自然资源，加上经济发达，房价高是自然的。
6、 房价上涨与市场利率、通货膨胀因素的关系
通货膨胀时，物价指数高，通常利率上升。如果利率比较高，又通货膨胀，导致银行存贷款利率更高。房地产企业自有资本金法律规定要占35%，其余由银行贷款，但根据国家统计局的有关数据，实际上截止2005年，房地产开发企业的自有资金只有25%左右。因此银行贷款利率直接影响到开发企业的成本。成本上升，房价上升。从另一个角度看，通货膨胀使得同等货币的购买力下降，或者说购同样的商品需要更多的货币，房价上涨也就在情理之中。此外，国外资本在我国的投资、投机预期都会影响其房价。
7、房价上涨与流动性过剩的关系
据有关资料，2007年初银行存款余额达16万亿元，截止九月底一年期固定年利率为3.87%，按此初步估算一年的利息就需6.19千亿元。同时，到2006年10月底我国外汇储备达到1万亿美元（包括外贸顺差为3930亿美元，吸收外资累计为3690亿美元，及到2005年底外债余额2810亿美元），虽然一部分变为土地、厂房与机器设备等资源，一部分成为中外合资企业外方的利润，但许多资金要转变为人民币在市场上流通，加上股市、债市与期货资金，百姓的闲散资金已非常充裕。这也是导致现在股市、房市火暴的重要原因。现在央行、证监委尽管采取资金分流的许多措施，例如批准QDII、发行国债等，但流动性过剩还没有完全解决，短期内房价居高不下的情况难以根本改变。
二、 合理的房价与城镇居民怨言的客观分析
1、什么是房地产的合理房价
合理房价是相对的，因人、因地不同而有不同的理解。我国除深圳等经济特区外，全面的住房商品化只有十来年时间，房地产业还有诸多不成熟之处。住房商品化前后，房地产市场总的来说几乎一直是一个火爆的市场。不说许多房地产开发商成为中国最富裕的一族，就是一些房地产置业投资者，赚取买卖差价成为比较富裕一族的事例也是举不胜举。我国最大的义乌市小商品市场不到十平方米的摊位，从2002年的十多万元上涨到2005年的一百多万元；最近，杭州市西湖周围附近的房价已经涨到50000元/平方米以上。对于绝大多数人来讲都是天文数字，但还是有市场。当然杭州市中心的房价大多在10000元至30000元之间，远郊还有5000元至10000元/平方米的住。城市房价的分布勾画出贫富、繁华程度的巨大差异。
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。以国际标准来看房价与收入比为3—6倍是合理的，根据国际标准与我国实际以及自己的收入水平，房价与收入比控制在10倍左右，选择住房地段与环境。所以理智的投资者对来自不同的信息，根据自己的判断选择在何处购买房子，这非常重要。城市住房平均价，对消费者个人来讲没有实际意义。
2、城乡居民怨言的主客观因素分析
1978年城镇居民人均居住面积只有3.6平方米（建筑面积是6.7平方米）。尽管那时住房条件差，有住房宽敞的愿望，但领导与职员的差别普遍小，职员没有现在这样强烈的抱怨。政府与单位虽然没有能力解决或无法满足普通职员的住房状况，但多数员工理解。到2000年人均使用面积已达到14.87平方米，人均居住面积达到10.25平方米，换算后差不多是1978年的3倍。住房制度改革的成效明显，居住条件与环境得到了空前的改善。根据我国房地产业2000-2010年发展规划的要求，到2010年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米。这对于长期处于住房拥挤的城镇居民来讲，住房制度改革引起的人均居住空间提高、环境巨变确实令人振奋与向往。
但仔细思考这些巨变时，人们就会发现新的问题，例如，住房改革仅仅是改变城镇居民住房条件的平均值吗？为什么全国城镇还有70%左右的居民没有得到根本改善，沿海城市预计也有50%左右的居民没有得到改善。另外，居民住房空间的大小一定要与发达国家接轨吗？为什么经济发展了，人们还有那么多的怨言呢？这不仅仅是人们往往把这些问题与社会上的不正之风、腐败现象、权力“寻租”、钱权交易联系在一起，与贫富差异扩大化联系在一起，还在于政府及主管部门不能有效地控制过高的房价联系在一起。这说明房地产相关部门与各级政府的政策与措施及其管理与监控还没有到位。作为大多数普通百姓经济上，社会上的影响力都属于弱势群体，住房制度改革出现的问题还是寄希望于政府采取有效的措施的宏观调节，这是因为政府住房制度改革的根本目的也是提高全体国民的总体住房水平。
三、房地产稳步健康发展的对策与建议
1、正确理解我国房地产市场的特殊性
房地产是特殊商品，尤其是住宅房产既有商品属性，又有社会保障品属性。所谓社会保障是指以全社会的力量保证全体社会成员至少都能达到的最基本的生活水平所形成的一种分配关系和保障制度。因此住房价格偏高，各级政府，尤其是主管部门与协管部门均有责任与义务统一安排并解决好全国人民的住房条件。
住房商品化带来高房价，并不是我国所独有，这是市场经济必然要发生的。许多发达国家，如日本、英国都经历过，所以不能因高房价而否定住房制度的改革。只是有许多国家，如二战后的德国等欧洲国家、亚洲的新加坡等住房保障制度做得比较好，低收入者廉价租房保障制度比较完善。但我国住房商品化后的住房保障制度没有配套、没有足够重视。这是原因所在。所以住房制度市场化的同时要重视保障制度的配套。
2、预见性的宏观政策是保持房价稳定的基础
针对许多沿海城市的高房价，政府及相关部门都采取过行政的、财政的、金融的等相应的政策与措施，例如2003年9月，杭州市出台了二手房交易征收20%的所得税，也没有抑制房价的过速上涨，最终都由卖方转嫁到买方，故没有达到降低房价的目标。2005年的“国八条”也没有起到平稳房价的作用，直到2006年建设部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等九部委在“国六条”的前提下，提出了房地产调控细则，提出住宅项目建筑面积90平方米以下的套房要占到70%以上，对别墅项目进行严格控制等，一度使许多沿海城市的高房价上涨速度下降。
但今年五月份房价高度反弹，再次说明房价调控是一个系统工程。要调控房价的超预期上涨，建议从以下几个方面着手。首先，把好土地使用权出让关，做好城市总体规划、分区规划、近期规划与详细规划。土地规划与出让时，应把经济适用房与廉租房的建设规划列入其中，避免犯不必要的错误。其次，建立较为合理的廉租房租赁政策，掌握经济适用房的申请条件与尺度，自然降低部分需求。如果廉租房政策配套完善，有利于示范城市近郊的私人出租房业务，进一步规范城市租赁市场。第三，人均住房面积要结合我国人多地少，耕地面积更少的实际，不能盲目求大，也不能盲目与欧美国家的人均住房面积相比，但可以设计得美观实用，户内、户外空间搭配合理，环境舒适。第四，加强税收制度调节功能，抑制部分居民囤积住房，伺机投机行为，限制别墅开发，限止一户多套住房、土地稀缺资源集中在少数人过度消费与浪费的行为。第五，利用金融利率、首付比例等政策调节房地产开发企业的开发量，消费阶段调节居民住房购买力，控制有效需求。第六，经济全球化，资金流动国际化，密切注意国外资金参与我国房地产业产生的影响。综合考虑上述房价调控措施，稳定房价会更加科学、合理。
3、住房保障制度与住房商品化互相补充、相得益彰
根据一些经济专家的预测，我国经济持续增长率保持在9%以上的基本面至少可以持续到2020年，那么提高居民的收入幅度还是有相当大的空间，房价收入比会逐步接近中等发达国家的水平。经济的发展，国家可以拿出更多的资金为中低收入家庭解决住房问题。国务院副总理曾培炎出席今年8月24日至25日全国城市住房工作会议并讲话。他指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市中低收入家庭的住房问题。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。
会议决定，2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。这充分说明，党中央国务院对住房保障制度的重视，充分利用近三十年住房改革的成果，使困难群体也得到基本的住房保障。这是完善住房制度的标志与需要，有利于缓解房价的过速上涨，使住房商品化与住房保障制度互相补充、相得益彰。
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（作者通讯地址：浙江广厦建设职业技术学院 浙江 东阳322100）