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摘 要： 本文通过HP滤波法对我国从1998年1月至2016年12月的全国房地产开发业综合景气指数进行分析研究，发现我国自1996年以来至今一共经历了7个周期，平均为37.4个月。本文对我国历年来的房地产政策对房地产周期波动的影响进行了深入研究，并就促进房地产市场的健康平稳发展提出了相应的建议。
关键词： HP滤波法；房地产周期；房地产政策；国房景气指数
【中图分类号】 F031.5
【文献标识码】 B
【文章编号】 2236-1879（2017）11-0188-02
1 房地产周期
房地产业在发展过程中存在着一定的波动。在诸多影响我国房地产周期波动的因素中，政策因素至关重要。对于当下处于转轨时期的中国来说，政府扮演着经济体制改革的推动者、宏观经济的调控者及产业政策的制定者等角色。在房地产经济发展运行过程中，由包括房地产业体制供给者和房地产业政策供給者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产周期波动的形成与传导产生了重要影响。
2 HP滤波法周期测量
2.1 指标与数据。本文选取“国房景气指数”作为测量指标。选取了1998年1月至2016年12月的月度国房景气指数，研究我国房地产业在真正进入市场化阶段后的周期波动情况。在数据搜集過程中，由于2009至2016这八年的一月份国房景气指数缺失，本文采用SPSS软件中的替换缺失值功能，点处的线性趋势方法对其进行处理，得到19年共228个数据。
2.2 HP滤波法应用。HP滤波法被广泛地应用于对经济指标趋势的分析研究中。经济统计指标的月度时间序列常包含4种变动成分：长期趋势成分T、循环变动成分C、季节变动成分S以及不规则变动成分I。运用Eviews软件进行HP滤波法操作可以把长期趋势和循环要素分离开来，从而可以分别研究经济长期趋势变动和经济周期循环变动。国房景气指数在编制时已经进行了季节调整，因此可以直接用HP滤波法把趋势要素和循环要素分离出来。如图1所示，虚线代表长期趋势，实线代表我国1998年以来的房地产周期波动状况。
由表1可知，1999年后我国的房地产平均周期为37.4个月，目前我国正处在房地产业的第七个周期。
3 我国房地产政策对房地产周期波动的影响分析
影响我国房地产周期波动的政策中包含货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革政策以及区域发展政策等。我国通过这些政策工具对房地产业发展的各个方面进行调控，从而来影响房地产的周期波动。
3.1 第一个周期（1996年8月-1999年10月）。
由上文计算得出的我国房地产业发展周期约为37.4个月来推断出第一个周期的起点应为1996年8月左右。1998年4月，中国人民银行发布了《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，要求各商业银行加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、扩大个人住房贷款范围、大力促进住房消费，积极支持普通住房的建设和消费，积极培育了房地产市场。5月央行颁布《个人住房贷款管理办法》打破了房地产金融业务主要由建设银行垄断的局面，由此以四大国有商业银行为主开始竞争个人按揭业务，使得各商业银行放宽贷款条件，加快了房地产市场的扩张。1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出在1998年下半年开始停止实物分配住房，改为货币分配形式，鼓励居民购房，由此中国房地产市场进入了崭新阶段，房地产投资规模稳步上升。
一系列举措促使住房需求得到了快速释放，房地产业在1999年2月达到顶峰，随后由于房地产业发展初期各项制度不完善，同时受到亚洲金融危机余震的影响，房地产业缓慢回落。
3.2 第二个周期（1999年10月-2002年12月）。
1999年房地产业发展回落后，国务院为了进一步刺激住房需求，在1999年4月3日出台《住房公积金管理条例》，来加强对住房公积金的管理，促进城镇住房建设以及提高城镇居民住房水平，紧接着19日财政部和国家税务总局发布《关于消化空置商品房有关税费政策的通知》对租房和售房所涉及的相关税费进行了减免。同年8月建设部出台《进一步推进现有公有住房改革的通知》规范和鼓励单位向职工出售住房。国家从供需双方角度刺激了房地产市场，于是在2001年4月再次达到高峰。2001年4月后，国家出台的房地产业相关政策偏向于紧缩。各部委出台的一系列政策与法规旨在规范房地产市场在发展过程中出现的各种问题，涵盖了房屋拆迁、土地审批、住房租赁、房地产开发、市场供应结构等方面。2001年较大的调控力度导致了当年4月波峰后的萧条，直到2002年底房地产市场都处于低迷状态。
3.3 第三个周期（2002年12月-2005年11月）。
2003年年初房地产市场迅速反弹，在2003年2月达到高峰。2003年是中国加入WTO的第二年，国际资本大量涌入导致尚不成熟的金融市场出现了流动性过剩，股市和楼市快速升温。2003年，房地产开发投资占固定资产比重的18.3%，房地产开发投资规模迅速扩张，比去年同期增长了32.5%。市民炒房成为一大热点，旧城改造引发的需求集中体现，空置率降低。房地产业明显成为了新的经济增长点，高额的利润引发了其他行业的进军，进一步推动了房地产业的快速扩张。
同时，经济和房地产业过热导致的问题开始出现，各种违法违规现象频生。为了规范房地产市场的发展，2003年6月5日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号），这一文件通过加强房地产开发贷款、土地储备贷款的管理以及对个人住房贷款的规范，从供需两方整顿房地产市场信贷业务，来抑制房地产市场过热问题。这一政策使得房地产业有了小幅度的回落。但随后国务院批准的18号文件的内容与之前的121号文件出现了“分歧”，该文件首次在国务院层面提出“房地产业已成为国民经济支柱产业”。业界敏感的判断这一文件意味着肯定房地产业的地位，被广泛视为房地产开发商利益群体的一次公开胜利，直接导致了2003年末房地产业回归高位。 2004年的“831大限”提高了拿地“门槛”，是中央政府从土地供给方面抑制房地产过热的举措，调控开始。2004年10月份，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。2005年出台的国八条和新国八条使得房地产业调控上升到政治层面。表明了中央坚决遏制房价过快上涨、投资规模过大的决心，极大的打击了相关利益群体的信心。2004年和2005年的一系列调控使得房地产业在2005年末回到谷底。
3.4 第四个周期（2005年11月-2009年4月）。
自2005年国八条和新国八条的出台，至2008年上半年，国家的政策走向是持续紧缩的。2006年5月29日，建设部等九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》从供应环节改善房地产供求关系。同年7月，开始着手整顿二手房市场，“外资限炒令”进一步打击了房地产投资。8月，土地新政出台的规范土地市场，清查土地违规，此时央行再次加息，宏观调控动用金融手段。2007年进一步扼制房地产市场外资过热，严厉打击炒房行为。2008年1月国务院出台《关于促进節约集约用地的通知》重点打击囤地行为。上半年存款准备金率也再次上调。
然而在一系列紧缩型调控背景下，房地产业仍呈现一片大好景象，房价持续上涨，到2008年3月达到这一轮周期的高峰。分析得出以下几方面原因：一是开发商囤地捂盘，供求矛盾导致房价上涨；二是较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾；三是外资进入炒房促使房价进一步上涨；四是此階段的政策主要调整结构，存在滞后效应；五是部分地方政府过于依赖土地财政来增加政绩，使得对国家政策认识和执行不到位。
持续三年的紧缩型调控以及2008年全球金融危机的蔓延，导致2008年3月后房地产市场急剧下滑跌至谷底，直到2009年4月后开始回暖。
3.5 第五个周期（2009年4月-2012年9月）。
2008年，受到全球金融危机的冲击，我国经济增速下滑，有效需求不足。在此背景下，政府多次大幅下调存款准备金率和利率，刺激消费，扩大内需。国务院在2008年11出台国十条，试图通过增加千亿元投资来救市，资金主要投向基础设施建设。同时也在住房贷款利率、首付比例、相关税费以及二手房转让方面进行调整。取消房地产企业的城市房地产税，对房地产开发企业融资方面提供支持。
由于全球金融危机对中国实体经济的影响低于预期，经济迅速恢复。同时在一系列政策刺激下，房地产市场迅速回暖，需求大量释放，宽松的货币政策和积极的财政政策导致大量资金流入房地产行业，房价快速飙升。于是新一轮的房地产调控政策相继出台。
2009年12月国四条表示要明确遏制房价过快上涨，但由于政策的滞后性，2010年3月房地产业达到了第五轮高峰。此后，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。国务院、住建部、国土资源部等相关部委将重点集中在土地、住房、税收、信贷方面，调控政策密集且呈持续收紧态势。2011年新国八条的严厉度史无前例，使得之后的房地产业进入持续低迷状态。
3.6 第六个周期（2012年9月-2015年5月）。
2012年中国宏观经济在外需持续萎靡、内需有效需求不足，经济下行压力加大的背景下，央行决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率均下调0.25个百分点，房地产企业资金链的紧张状况也随之得到一定程度的缓解。这是央行时隔三年半后首次降息。使得持续低迷的房地产市场在2012年开始缓慢回升。不难看出，我国的房地产调控是服从于宏观调控目标，服务于宏观经济增长需要。
7月，国土资源部、住建部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》严厉调控。9月和11月又分别发布的两个通知旨在从土地方面调控房地产市场。调控措施使得房地产业仅在2013年11月出现短暂的高峰，很快回落。这次房价上扬是因为2013年货币政策偏松，大量货币供给为高房价支撑提供了基础，特别是上半年一些银行放贷规模大幅增加。
受到此前一系列宏观调控政策的影响，2014年房地产市场出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。
3.7 第七个周期（2015年5月-至今）。
2015年以来，国家从降息、松绑限购、支持首套房贷、放宽二手房首付比例、提高公积金贷款使用效率等各个方面调控低迷的房地产市场，着力化解房地产库存，促进有效需求。这一系列去库存、促需求调控政策使得2015年的房地产市场小幅度缓慢回升。
4 结论
第一，根据本文运用HP滤波法的分析，我国房地产业存在着大约37.4个月的周期，当下正处于第七个周期。同时，我国的房地产业起伏波动相对于发达国家来说较大，而一个健康的房地产市场是应该平稳可持续发展的。
第二，我国的房地产市场深受房地产政策影响，国家能够通过货币政策、财政政策、土地政策等各种政策工具来实现干预房地产市场的目的。
第三，总结1998年以来我国房地产调控政策历程，发现其调控目标逐步清晰，手段趋于细化，从较宽泛的“促进房地产市场健康发展”转变为“抑制房价过快上涨”，从最初的仅从供给端着力转变为从供需两侧同时着力，综合运用各种手段来进行调控。
5 建议
首先要保持宏观经济的平稳运行，使得房地产业能在一个平稳的经济环境下健康发展；其次要加强土地监管，制定合理有效的土地政策，促进土地的集约节约利用；再次把握政策调控时机，考虑政策的时滞性；还要建立健全房地产市场的预警预报系统，为企业决策提供有效的信息，为政府制定规划和政策提供科学的依据；最后是中央和地方政府要保证协调一致，确保地方政府对政策的有效执行。
参考文献
[1]焦继文，陈文天.基于HP滤波法的我国房地产周期与房地产政策关联性研究[J].建筑经济，2012，（8）：79-83
[2]叶华章，任宏，申龙江.宏观调控政策下的我国房地产行业周期探索[J].建筑经济，2010（6）：9-12
[3]王文群.试论我国房地产周期波动与当前宏观调控政策取向[J].江西社会科学，2015（12）：89-92
[4]王军武，王轶.浅析宏观调控政策对我国房地产周期波动的影响[J].华中建筑，2006（12）：28-53
[5]丰雷，公衍奎.中国当前几种主要的房地产指数[J].中国房地产，2002（4）：25-27
[6]何国钊，曹振良.中国房地产周期研究[J].经济研究，1996（12）：
关键词： HP滤波法；房地产周期；房地产政策；国房景气指数
【中图分类号】 F031.5
【文献标识码】 B
【文章编号】 2236-1879（2017）11-0188-02
1 房地产周期
房地产业在发展过程中存在着一定的波动。在诸多影响我国房地产周期波动的因素中，政策因素至关重要。对于当下处于转轨时期的中国来说，政府扮演着经济体制改革的推动者、宏观经济的调控者及产业政策的制定者等角色。在房地产经济发展运行过程中，由包括房地产业体制供给者和房地产业政策供給者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产周期波动的形成与传导产生了重要影响。
2 HP滤波法周期测量
2.1 指标与数据。本文选取“国房景气指数”作为测量指标。选取了1998年1月至2016年12月的月度国房景气指数，研究我国房地产业在真正进入市场化阶段后的周期波动情况。在数据搜集過程中，由于2009至2016这八年的一月份国房景气指数缺失，本文采用SPSS软件中的替换缺失值功能，点处的线性趋势方法对其进行处理，得到19年共228个数据。
2.2 HP滤波法应用。HP滤波法被广泛地应用于对经济指标趋势的分析研究中。经济统计指标的月度时间序列常包含4种变动成分：长期趋势成分T、循环变动成分C、季节变动成分S以及不规则变动成分I。运用Eviews软件进行HP滤波法操作可以把长期趋势和循环要素分离开来，从而可以分别研究经济长期趋势变动和经济周期循环变动。国房景气指数在编制时已经进行了季节调整，因此可以直接用HP滤波法把趋势要素和循环要素分离出来。如图1所示，虚线代表长期趋势，实线代表我国1998年以来的房地产周期波动状况。
由表1可知，1999年后我国的房地产平均周期为37.4个月，目前我国正处在房地产业的第七个周期。
3 我国房地产政策对房地产周期波动的影响分析
影响我国房地产周期波动的政策中包含货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革政策以及区域发展政策等。我国通过这些政策工具对房地产业发展的各个方面进行调控，从而来影响房地产的周期波动。
3.1 第一个周期（1996年8月-1999年10月）。
由上文计算得出的我国房地产业发展周期约为37.4个月来推断出第一个周期的起点应为1996年8月左右。1998年4月，中国人民银行发布了《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，要求各商业银行加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、扩大个人住房贷款范围、大力促进住房消费，积极支持普通住房的建设和消费，积极培育了房地产市场。5月央行颁布《个人住房贷款管理办法》打破了房地产金融业务主要由建设银行垄断的局面，由此以四大国有商业银行为主开始竞争个人按揭业务，使得各商业银行放宽贷款条件，加快了房地产市场的扩张。1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出在1998年下半年开始停止实物分配住房，改为货币分配形式，鼓励居民购房，由此中国房地产市场进入了崭新阶段，房地产投资规模稳步上升。
一系列举措促使住房需求得到了快速释放，房地产业在1999年2月达到顶峰，随后由于房地产业发展初期各项制度不完善，同时受到亚洲金融危机余震的影响，房地产业缓慢回落。
3.2 第二个周期（1999年10月-2002年12月）。
1999年房地产业发展回落后，国务院为了进一步刺激住房需求，在1999年4月3日出台《住房公积金管理条例》，来加强对住房公积金的管理，促进城镇住房建设以及提高城镇居民住房水平，紧接着19日财政部和国家税务总局发布《关于消化空置商品房有关税费政策的通知》对租房和售房所涉及的相关税费进行了减免。同年8月建设部出台《进一步推进现有公有住房改革的通知》规范和鼓励单位向职工出售住房。国家从供需双方角度刺激了房地产市场，于是在2001年4月再次达到高峰。2001年4月后，国家出台的房地产业相关政策偏向于紧缩。各部委出台的一系列政策与法规旨在规范房地产市场在发展过程中出现的各种问题，涵盖了房屋拆迁、土地审批、住房租赁、房地产开发、市场供应结构等方面。2001年较大的调控力度导致了当年4月波峰后的萧条，直到2002年底房地产市场都处于低迷状态。
3.3 第三个周期（2002年12月-2005年11月）。
2003年年初房地产市场迅速反弹，在2003年2月达到高峰。2003年是中国加入WTO的第二年，国际资本大量涌入导致尚不成熟的金融市场出现了流动性过剩，股市和楼市快速升温。2003年，房地产开发投资占固定资产比重的18.3%，房地产开发投资规模迅速扩张，比去年同期增长了32.5%。市民炒房成为一大热点，旧城改造引发的需求集中体现，空置率降低。房地产业明显成为了新的经济增长点，高额的利润引发了其他行业的进军，进一步推动了房地产业的快速扩张。
同时，经济和房地产业过热导致的问题开始出现，各种违法违规现象频生。为了规范房地产市场的发展，2003年6月5日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号），这一文件通过加强房地产开发贷款、土地储备贷款的管理以及对个人住房贷款的规范，从供需两方整顿房地产市场信贷业务，来抑制房地产市场过热问题。这一政策使得房地产业有了小幅度的回落。但随后国务院批准的18号文件的内容与之前的121号文件出现了“分歧”，该文件首次在国务院层面提出“房地产业已成为国民经济支柱产业”。业界敏感的判断这一文件意味着肯定房地产业的地位，被广泛视为房地产开发商利益群体的一次公开胜利，直接导致了2003年末房地产业回归高位。 2004年的“831大限”提高了拿地“门槛”，是中央政府从土地供给方面抑制房地产过热的举措，调控开始。2004年10月份，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。2005年出台的国八条和新国八条使得房地产业调控上升到政治层面。表明了中央坚决遏制房价过快上涨、投资规模过大的决心，极大的打击了相关利益群体的信心。2004年和2005年的一系列调控使得房地产业在2005年末回到谷底。
3.4 第四个周期（2005年11月-2009年4月）。
自2005年国八条和新国八条的出台，至2008年上半年，国家的政策走向是持续紧缩的。2006年5月29日，建设部等九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》从供应环节改善房地产供求关系。同年7月，开始着手整顿二手房市场，“外资限炒令”进一步打击了房地产投资。8月，土地新政出台的规范土地市场，清查土地违规，此时央行再次加息，宏观调控动用金融手段。2007年进一步扼制房地产市场外资过热，严厉打击炒房行为。2008年1月国务院出台《关于促进節约集约用地的通知》重点打击囤地行为。上半年存款准备金率也再次上调。
然而在一系列紧缩型调控背景下，房地产业仍呈现一片大好景象，房价持续上涨，到2008年3月达到这一轮周期的高峰。分析得出以下几方面原因：一是开发商囤地捂盘，供求矛盾导致房价上涨；二是较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾；三是外资进入炒房促使房价进一步上涨；四是此階段的政策主要调整结构，存在滞后效应；五是部分地方政府过于依赖土地财政来增加政绩，使得对国家政策认识和执行不到位。
持续三年的紧缩型调控以及2008年全球金融危机的蔓延，导致2008年3月后房地产市场急剧下滑跌至谷底，直到2009年4月后开始回暖。
3.5 第五个周期（2009年4月-2012年9月）。
2008年，受到全球金融危机的冲击，我国经济增速下滑，有效需求不足。在此背景下，政府多次大幅下调存款准备金率和利率，刺激消费，扩大内需。国务院在2008年11出台国十条，试图通过增加千亿元投资来救市，资金主要投向基础设施建设。同时也在住房贷款利率、首付比例、相关税费以及二手房转让方面进行调整。取消房地产企业的城市房地产税，对房地产开发企业融资方面提供支持。
由于全球金融危机对中国实体经济的影响低于预期，经济迅速恢复。同时在一系列政策刺激下，房地产市场迅速回暖，需求大量释放，宽松的货币政策和积极的财政政策导致大量资金流入房地产行业，房价快速飙升。于是新一轮的房地产调控政策相继出台。
2009年12月国四条表示要明确遏制房价过快上涨，但由于政策的滞后性，2010年3月房地产业达到了第五轮高峰。此后，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。国务院、住建部、国土资源部等相关部委将重点集中在土地、住房、税收、信贷方面，调控政策密集且呈持续收紧态势。2011年新国八条的严厉度史无前例，使得之后的房地产业进入持续低迷状态。
3.6 第六个周期（2012年9月-2015年5月）。
2012年中国宏观经济在外需持续萎靡、内需有效需求不足，经济下行压力加大的背景下，央行决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率均下调0.25个百分点，房地产企业资金链的紧张状况也随之得到一定程度的缓解。这是央行时隔三年半后首次降息。使得持续低迷的房地产市场在2012年开始缓慢回升。不难看出，我国的房地产调控是服从于宏观调控目标，服务于宏观经济增长需要。
7月，国土资源部、住建部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》严厉调控。9月和11月又分别发布的两个通知旨在从土地方面调控房地产市场。调控措施使得房地产业仅在2013年11月出现短暂的高峰，很快回落。这次房价上扬是因为2013年货币政策偏松，大量货币供给为高房价支撑提供了基础，特别是上半年一些银行放贷规模大幅增加。
受到此前一系列宏观调控政策的影响，2014年房地产市场出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。
3.7 第七个周期（2015年5月-至今）。
2015年以来，国家从降息、松绑限购、支持首套房贷、放宽二手房首付比例、提高公积金贷款使用效率等各个方面调控低迷的房地产市场，着力化解房地产库存，促进有效需求。这一系列去库存、促需求调控政策使得2015年的房地产市场小幅度缓慢回升。
4 结论
第一，根据本文运用HP滤波法的分析，我国房地产业存在着大约37.4个月的周期，当下正处于第七个周期。同时，我国的房地产业起伏波动相对于发达国家来说较大，而一个健康的房地产市场是应该平稳可持续发展的。
第二，我国的房地产市场深受房地产政策影响，国家能够通过货币政策、财政政策、土地政策等各种政策工具来实现干预房地产市场的目的。
第三，总结1998年以来我国房地产调控政策历程，发现其调控目标逐步清晰，手段趋于细化，从较宽泛的“促进房地产市场健康发展”转变为“抑制房价过快上涨”，从最初的仅从供给端着力转变为从供需两侧同时着力，综合运用各种手段来进行调控。
5 建议
首先要保持宏观经济的平稳运行，使得房地产业能在一个平稳的经济环境下健康发展；其次要加强土地监管，制定合理有效的土地政策，促进土地的集约节约利用；再次把握政策调控时机，考虑政策的时滞性；还要建立健全房地产市场的预警预报系统，为企业决策提供有效的信息，为政府制定规划和政策提供科学的依据；最后是中央和地方政府要保证协调一致，确保地方政府对政策的有效执行。
参考文献
[1]焦继文，陈文天.基于HP滤波法的我国房地产周期与房地产政策关联性研究[J].建筑经济，2012，（8）：79-83
[2]叶华章，任宏，申龙江.宏观调控政策下的我国房地产行业周期探索[J].建筑经济，2010（6）：9-12
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[6]何国钊，曹振良.中国房地产周期研究[J].经济研究，1996（12）：