论文部分内容阅读
摘 要：本文通过铁路经济适用房建设项目现状、各个阶段的投资造价控制分析,阐述在铁路住宅建设过程中,住宅工程项目造价控制的重要性。
关键词：铁路 经济适用房 造价 控制
经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
近几年来，铁路按照国家住房制度改革的要求，统一进行了经济适用房的开发建设，在铁路范围内建成了一批经济适用房，以成本价向职工出售，基本解决大量铁路职工家庭的住房问题，大大缓解了铁路职工家庭的住房矛盾。但近年来，经济适用房建设成本逐年攀升，如何搞好造价控制，降低建造成本，为广大铁路职工提供价低质优的住房，确保住房建设资金的最大效益，已成为亟待解决的一个课题。本文就经济适用房建设控制谈一些个人看法。
一、铁路经济适用房的发展及现状
铁路职工住房的建设始自90年代。90年以前，铁路住房都是铁路局出资建设，以租金房的形式租给铁路职工家庭居住。90年以后，为了解决无房职工的住房问题，在国家政策许可的范围内，铁路建设了一批房改房,实际定价1050元/平方米，实施各种优惠政策和福利制度，考虑地域、楼层、朝向、工龄等因素以500-1050元/平方米的折算价格出售给了职工。投资来源为职工购房款和单位补贴。
2005年，铁路生产力布局调整，大量的运输站段合并重组，一大批铁路职工工作地点改变了，随着住宅市场价的不断攀升，职工住房矛盾急剧加大。为了缓解职工住房矛盾，铁路按国家经济适用房政策在自有土地上进行经济适用房开发。以成本价出售给铁路无房户和住房未达标户。此时的经济适用房和90年代的房改房已有很大区别，主要涉及以下两个方面：一是开发主体为铁路职工住宅建设指挥部，全面负责经济适用房的开发建设及成本核算；二是投资主体为职工个人，单位不再补贴，也不考虑工龄折扣优惠。为了保护职工的利益，铁路局对经济适用住房的成本售价做了统一规定，铁路建经济适用房不以盈利为目的，全部以成本价出售，其成本价由7项费用（拆迁补偿费、各种规费、建设管理费、勘察设计费、监理费、建安费、配套费）构成。经济适用房售价由铁路局住房委员会相关部门根据以上几项因素在项目建设初期综合确定并在各单位公布，售价一经公布不得改变。 从售价的确定方式可以看出成本控制是多么重要,由于房屋售价是不能变更的,如果成本控制不力，就会亏损。因此，铁路经济适用房售价确定后只能向内部管理要效益，成本控制的最低目标是保住成本，其次才是微利。
据初步测算分析， 2005年铁路第一批经济适用房两处省会城市高层售价根据不同地段确定为2300元/平方米和2500元/平方米，2010年铁路第二批经济适用房两处省会城市高层售价根据不同地段确定为2700元/平方米，高于2000年前房改房1050元/平方米控制价格，低于当地商品住房价格；省会以下级城市多层经济适用房的销售价格也已达1500元/平方米，接近当地的商品住房价格。并以此价格预售给符合分房条件的铁路职工。
二、铁路经济适用房项目造价影响因素
经济适用房工程造价高低，主要影响因素有项目选址、规划布局及配套、楼型及房型、建设标准等几个方面，主要情况如下：
（一）项目选址。铁路经济适用房是在自有生产用地上开发建设的，规划区域存在大量的搬迁、拆除工作量 。搬迁工作量越大，工程造价就会提高得越多。
（二）规划布局及配套。单从经济效益的角度出发，容积率小，建筑密度小，小区的绿化、硬化面积增大，其相应的基础设施配套工作量就会增大，导致配套工程造价会稍有提高。
（三）楼型和房型。铁路建经济适用房大多采用一梯四户的板式楼型，较一梯两户经济；户建筑面积一般为70－90平方米左右，仅有少量的120平方米户型。所以较地方的大户型，在同样建设标准的情况下，小户型房型结构是不经济的。
（四）住房的建设标准。铁路经济适用房在建设标准上力争一次到位，如进户防盗门、室内门、户内隔墙，电线路等，都是按用户使用要求一步到位，虽然造价提高了，但为住户今后的装修节约了大量资金，不但提高了房屋的居住质量，还为住户解决了许多的麻烦。
三、铁路经济适用房造价控制措施
（一）决策阶段工程造价的控制。在项目决策阶段,一是正确决策，优选出最佳方案，达到资源的合理配置的目的。经济适用房项目建设地点确定后，我们邀请三家具有甲级资质的设计单位进行方案竞选，并聘请专业咨询公司对方案进行比较论证，选择最优方案，根据最优方案做出合理的决策。正确决策是合理控制经济适用房项目工程造价的前提。二是在决策阶段，制定限额目标，严格执行限额目标值控制各阶段的工作。
（二）设计阶段工程造价的控制。工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。设计是否经济合理，对控制工程造价具有十分重要的意义。我们在经济适用房项目造价控制上主要做好以下几方面的工作。
1．优化设计，有效控制工程造价。设计质量、深度是否达到国家规定、功能是否满足住户的使用要求，关系到建设项目工程造价的多少。工程设计是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的观念必须克服。因此，我们通过正确处理经济和技术的相互制约，从而使工程项目稳妥可靠，经济适用，使工程造价得到合理确定和有效控制。
2．对工程项目实行限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，保证总造价不被突破。
（三）实施阶段工程造价的控制。工程项目的实施阶段是建筑实体形成阶段，是人、材、机消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期、政策性变化、材料设备价格、市场供求波动等都会影响造价控制。要提高工程质量，控制工程造价，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督，加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。重点控制好以下几方面：
1．严格审核工程施工图预算。根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图设计部分，造价控制人员要详细分析，找出原因，并及时与项目负责人通气，调整或修正控制目标，对工程造价实施动态控制。
2．有效控制工程变更和现场签证。在工程建设过程中，工程变更是不可避免的，但要进行有效控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，对影响工程造价的重大设计变更，更要先算帐后变更，使工程造价得到有效控制。
3.深入现场，收集和掌握施工有关资料，抓好竣工结算。在工程施工过程，造价控制人员经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，及时掌握现场施工动态；为工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。
四、搞好经济适用房造价控制的几点建议
（一）建立科学的工程造价分析系统，为设计阶段工程造价管理提供准确的依据。工程造价特别是设计阶段的工程造价完全是由设计人员所选用的结构形式、材料设备等因素决定。在满足项目决策要求的前提下，选用不同的结构形式、材料设备会有不同的工程造价，其差额有时还会很大，可见建立一套科学、客观的工程造价分析系统为设计阶段工程造价控制提供准确的依据是很有必要的。
（二）合理制定工程造价控制目标，并合理确定经济适用房售价。工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，对于我局经济适用房的建设来说，主要是做好项目的前期规划和单体设计。结合铁路实际，前期规划要在兼顾社会效益和环境效益的同时，突出经济效益这个中心，重点做好建筑密度、容积率、绿化率等指标的合理控制。大力推广限额设计，提高设计概预算的精确度，并作为施工图预算和施工实施阶段的控制目标。施工图完成后在合理确定住房售价。住房售价一经确定，在工程实施过程中，除特殊情况外，设计及施工人员不能随意变更设计，提高设计标准；严格控制施工图设计的不合理变更，保证总造价限额不被突破。从而做好经济适用房造价的事前控制和主动控制。
（三）提高概预算的编制质量，把好结算关。编制工程概预算是技术性、政策性、经济性很强的工作，是使职工的集资款得到充分利用，有效控制投资的关键。为此，概预算编制人员应掌握市场的发展动态，了解最新的施工技术，并深入现场，熟悉施工现场的现状，搜集第一手资料，搞好调查研究，使自己所做的估算、概算和预算贴近实际。工程竣工结算是如实反映建设项目产品价格，也是工程造价管理的终点。根据工程项目设计变更和各种市场变化引起的造价变更与调整，合理准确地确定建设项目总造价。
（四）以盈补缺降低造价。充分发挥市场的杠杆作用，创造条件进行商铺及车库的开发建设，通过商铺及车库的盈利弥补小区建设资金的不足，从而达到整体降低工程造价的目的。
结束语：企业自建经济适用房是一项中长期的政策，偏高的工程造价，将产生一系列负面效应。因此，结合铁路经济适用房建设的实际，加强工程造价成本控制，让有限的资金发挥最大的使用效益让广大铁路职工住上优质低价的住宅是我们工作的目标。
参考文献：
[1]《工程造价管理基础理论和相关法规》(全国造价工程师执业资格考试培训教材)-北京:中国计划出版社,2003
[2]《工程造价的确定与控制》(全国造价工程师培训教材)- 北京:中国计划出版社,2003
[3]《建设工程造价管理文件汇编》(中国建设工程造价管理协会编)-天津:天津大学出版社,2001
[4]《工程经济与项目评价》(赵国杰主编)-天津:天津大学出版社,1999
作者简介： 石俊华，出生于1973年12月，性别：女，籍贯：湖北黄梅，工作单位：武汉铁路局，学历：武汉大学经济与管理学院工商管理硕士在读。
关键词：铁路 经济适用房 造价 控制
经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
近几年来，铁路按照国家住房制度改革的要求，统一进行了经济适用房的开发建设，在铁路范围内建成了一批经济适用房，以成本价向职工出售，基本解决大量铁路职工家庭的住房问题，大大缓解了铁路职工家庭的住房矛盾。但近年来，经济适用房建设成本逐年攀升，如何搞好造价控制，降低建造成本，为广大铁路职工提供价低质优的住房，确保住房建设资金的最大效益，已成为亟待解决的一个课题。本文就经济适用房建设控制谈一些个人看法。
一、铁路经济适用房的发展及现状
铁路职工住房的建设始自90年代。90年以前，铁路住房都是铁路局出资建设，以租金房的形式租给铁路职工家庭居住。90年以后，为了解决无房职工的住房问题，在国家政策许可的范围内，铁路建设了一批房改房,实际定价1050元/平方米，实施各种优惠政策和福利制度，考虑地域、楼层、朝向、工龄等因素以500-1050元/平方米的折算价格出售给了职工。投资来源为职工购房款和单位补贴。
2005年，铁路生产力布局调整，大量的运输站段合并重组，一大批铁路职工工作地点改变了，随着住宅市场价的不断攀升，职工住房矛盾急剧加大。为了缓解职工住房矛盾，铁路按国家经济适用房政策在自有土地上进行经济适用房开发。以成本价出售给铁路无房户和住房未达标户。此时的经济适用房和90年代的房改房已有很大区别，主要涉及以下两个方面：一是开发主体为铁路职工住宅建设指挥部，全面负责经济适用房的开发建设及成本核算；二是投资主体为职工个人，单位不再补贴，也不考虑工龄折扣优惠。为了保护职工的利益，铁路局对经济适用住房的成本售价做了统一规定，铁路建经济适用房不以盈利为目的，全部以成本价出售，其成本价由7项费用（拆迁补偿费、各种规费、建设管理费、勘察设计费、监理费、建安费、配套费）构成。经济适用房售价由铁路局住房委员会相关部门根据以上几项因素在项目建设初期综合确定并在各单位公布，售价一经公布不得改变。 从售价的确定方式可以看出成本控制是多么重要,由于房屋售价是不能变更的,如果成本控制不力，就会亏损。因此，铁路经济适用房售价确定后只能向内部管理要效益，成本控制的最低目标是保住成本，其次才是微利。
据初步测算分析， 2005年铁路第一批经济适用房两处省会城市高层售价根据不同地段确定为2300元/平方米和2500元/平方米，2010年铁路第二批经济适用房两处省会城市高层售价根据不同地段确定为2700元/平方米，高于2000年前房改房1050元/平方米控制价格，低于当地商品住房价格；省会以下级城市多层经济适用房的销售价格也已达1500元/平方米，接近当地的商品住房价格。并以此价格预售给符合分房条件的铁路职工。
二、铁路经济适用房项目造价影响因素
经济适用房工程造价高低，主要影响因素有项目选址、规划布局及配套、楼型及房型、建设标准等几个方面，主要情况如下：
（一）项目选址。铁路经济适用房是在自有生产用地上开发建设的，规划区域存在大量的搬迁、拆除工作量 。搬迁工作量越大，工程造价就会提高得越多。
（二）规划布局及配套。单从经济效益的角度出发，容积率小，建筑密度小，小区的绿化、硬化面积增大，其相应的基础设施配套工作量就会增大，导致配套工程造价会稍有提高。
（三）楼型和房型。铁路建经济适用房大多采用一梯四户的板式楼型，较一梯两户经济；户建筑面积一般为70－90平方米左右，仅有少量的120平方米户型。所以较地方的大户型，在同样建设标准的情况下，小户型房型结构是不经济的。
（四）住房的建设标准。铁路经济适用房在建设标准上力争一次到位，如进户防盗门、室内门、户内隔墙，电线路等，都是按用户使用要求一步到位，虽然造价提高了，但为住户今后的装修节约了大量资金，不但提高了房屋的居住质量，还为住户解决了许多的麻烦。
三、铁路经济适用房造价控制措施
（一）决策阶段工程造价的控制。在项目决策阶段,一是正确决策，优选出最佳方案，达到资源的合理配置的目的。经济适用房项目建设地点确定后，我们邀请三家具有甲级资质的设计单位进行方案竞选，并聘请专业咨询公司对方案进行比较论证，选择最优方案，根据最优方案做出合理的决策。正确决策是合理控制经济适用房项目工程造价的前提。二是在决策阶段，制定限额目标，严格执行限额目标值控制各阶段的工作。
（二）设计阶段工程造价的控制。工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。设计是否经济合理，对控制工程造价具有十分重要的意义。我们在经济适用房项目造价控制上主要做好以下几方面的工作。
1．优化设计，有效控制工程造价。设计质量、深度是否达到国家规定、功能是否满足住户的使用要求，关系到建设项目工程造价的多少。工程设计是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的观念必须克服。因此，我们通过正确处理经济和技术的相互制约，从而使工程项目稳妥可靠，经济适用，使工程造价得到合理确定和有效控制。
2．对工程项目实行限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，保证总造价不被突破。
（三）实施阶段工程造价的控制。工程项目的实施阶段是建筑实体形成阶段，是人、材、机消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期、政策性变化、材料设备价格、市场供求波动等都会影响造价控制。要提高工程质量，控制工程造价，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督，加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。重点控制好以下几方面：
1．严格审核工程施工图预算。根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图设计部分，造价控制人员要详细分析，找出原因，并及时与项目负责人通气，调整或修正控制目标，对工程造价实施动态控制。
2．有效控制工程变更和现场签证。在工程建设过程中，工程变更是不可避免的，但要进行有效控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，对影响工程造价的重大设计变更，更要先算帐后变更，使工程造价得到有效控制。
3.深入现场，收集和掌握施工有关资料，抓好竣工结算。在工程施工过程，造价控制人员经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，及时掌握现场施工动态；为工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。
四、搞好经济适用房造价控制的几点建议
（一）建立科学的工程造价分析系统，为设计阶段工程造价管理提供准确的依据。工程造价特别是设计阶段的工程造价完全是由设计人员所选用的结构形式、材料设备等因素决定。在满足项目决策要求的前提下，选用不同的结构形式、材料设备会有不同的工程造价，其差额有时还会很大，可见建立一套科学、客观的工程造价分析系统为设计阶段工程造价控制提供准确的依据是很有必要的。
（二）合理制定工程造价控制目标，并合理确定经济适用房售价。工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，对于我局经济适用房的建设来说，主要是做好项目的前期规划和单体设计。结合铁路实际，前期规划要在兼顾社会效益和环境效益的同时，突出经济效益这个中心，重点做好建筑密度、容积率、绿化率等指标的合理控制。大力推广限额设计，提高设计概预算的精确度，并作为施工图预算和施工实施阶段的控制目标。施工图完成后在合理确定住房售价。住房售价一经确定，在工程实施过程中，除特殊情况外，设计及施工人员不能随意变更设计，提高设计标准；严格控制施工图设计的不合理变更，保证总造价限额不被突破。从而做好经济适用房造价的事前控制和主动控制。
（三）提高概预算的编制质量，把好结算关。编制工程概预算是技术性、政策性、经济性很强的工作，是使职工的集资款得到充分利用，有效控制投资的关键。为此，概预算编制人员应掌握市场的发展动态，了解最新的施工技术，并深入现场，熟悉施工现场的现状，搜集第一手资料，搞好调查研究，使自己所做的估算、概算和预算贴近实际。工程竣工结算是如实反映建设项目产品价格，也是工程造价管理的终点。根据工程项目设计变更和各种市场变化引起的造价变更与调整，合理准确地确定建设项目总造价。
（四）以盈补缺降低造价。充分发挥市场的杠杆作用，创造条件进行商铺及车库的开发建设，通过商铺及车库的盈利弥补小区建设资金的不足，从而达到整体降低工程造价的目的。
结束语：企业自建经济适用房是一项中长期的政策，偏高的工程造价，将产生一系列负面效应。因此，结合铁路经济适用房建设的实际，加强工程造价成本控制，让有限的资金发挥最大的使用效益让广大铁路职工住上优质低价的住宅是我们工作的目标。
参考文献：
[1]《工程造价管理基础理论和相关法规》(全国造价工程师执业资格考试培训教材)-北京:中国计划出版社,2003
[2]《工程造价的确定与控制》(全国造价工程师培训教材)- 北京:中国计划出版社,2003
[3]《建设工程造价管理文件汇编》(中国建设工程造价管理协会编)-天津:天津大学出版社,2001
[4]《工程经济与项目评价》(赵国杰主编)-天津:天津大学出版社,1999
作者简介： 石俊华，出生于1973年12月，性别：女，籍贯：湖北黄梅，工作单位：武汉铁路局，学历：武汉大学经济与管理学院工商管理硕士在读。