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者简介：马壮（1992-），山东人，华东政法大学法律学院民商法专业本科生，研究方向：民商法。
【摘要】新“国五条”刚刚颁布，“二手房转让需要支付20%的个人所得税”便成为了民众关注的热点，该条款一定程度上抑制了二手房的买卖热潮，另一方面也导致了各种避税方法的产生。2013年1月1日开始实施的民事诉讼法，很适时地对这些避税方法进行了规制，但是仍然有很多房屋买卖者铤而走险，在此通过对新国五条以及新民诉的解读，加之对各种新型避税方法的分析，给民众提供一种正确的导向。
【关键词】新民诉；新“国五条”；避税；诚实信用原则
一、新“国五条”避税手段产生背景
2013年2月20日国务院常务会议确定了五项关于加强房地产市场调控的政策措施。本次会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。该政策要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。[1]
新“国五条”最大的亮点当属“二手房买卖征收20%转让所得”的规定，该条款一出，可以说是一石激起千层浪，很多二手房买卖合同因此取消，所谓“上有政策下有对策”，很多针对该项规定的避税方案也应运而生。而这些方法都是很危险的，但是人们为了利益还是会去尝试，下面将对这些避税方法进行详细介绍。
二、五种避税方法详细分析
（一）阴阳合同避税法
阴阳合同，是指二手房买卖的双方签署两份合同，一份合同是实际成交价格，另一份合同是为了避税而签署的虚假成交价格。签订阴阳合同的买卖双方一旦发生纠纷，任何一方都会选择对自己有利的合同，法院此前受理过类似案件，司法实践中通行的做法是以真实交易价格为准，对规避房产税行为予以严厉打击。税务部门对明显低于市场价格成交的二手房会依法核定其转让收入，并据此征收税款。更为严重的是，订立阴阳合同是一种逃税的违法行为，税务机关一经查实可以依据税收征管法予以罚款，情节严重的可能构成犯罪。在实践中，目前南京个税实际征缴情况来看，税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的幅度有限。[2]
（二）虚假离婚析产避税法
通过虚假离婚的方法，双发家庭办理虚假离婚手续，将房屋通过离婚财产分配的手段分配给一方当事人，再通过虚假结婚将房屋转变成双方共同财产，最终再通过一次离婚将房屋的所有权转让给买方。
（三）虚假借贷合同转判决避税法
买卖双方为了完成房屋买卖，通过虚构欠债事实并以房产作抵押的方式，骗取人民法院以房抵债的调解书或判决书，并利用生效法律文书申请法院强制执行，规避20%个税的征收。
（四）虚假赠与合同确认诉讼避税法
买卖双方在达成交易后，买卖双方签订虚假的赠与合同，并以此诉至法院，请求法院确认卖方赠与合同有效，进而以判决书为依据办理过户手续。
（五）公司解散诉讼避税法
卖方以房产、买方以现金作为注册资金共同注册成立公司，后起诉至法院要求公司解散清算，并通过分割公司财产实现房产过户，实现交易，从而规避个税。
三、新民诉相关条文分析
针对新国五条的避税手段，新民诉有三项相关规定：
（一）新民诉第十三条规定：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
诚实信用原则一直是民法中的基本原则，此次修改将之加入民事诉讼法之中，是针对以下情况的发生：当事人与另一方恶意串通，虚构民事法律关系，捏造案件事实，达成虚假协议，骗取法院调解书，侵害他人权益，这些都是违法诚实信用原则的典型表现。当事人主张不仅不能得到法院的支持，法院还会根据情节轻重追究其相应法律责任。
诚实信用原则不仅是当事人和其他诉讼参与人应当遵循的原则，人民法院行使审判权也应当遵守这一原则，如人民法院应当依法行使审判权，如有应当回避的情形应主动回避，应当诚实信用，任何一方违反，就要承担对其不利的法律后果。
（二）新民诉第一百一十二条规定：当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事责任。
新民诉第一百一十三条规定：被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
这两条规定涵盖了从诉讼到执行的全过程，为恶意诉讼行为的认定提供了法律依据，恶意诉讼近年来十分猖狂，我们在新国五条避税手段中深有体会，该项规定将有效打击虚假诉讼和被执行人恶意逃避执行行为，推动诚实信用原则的适用。[3]
四、新国五条避税案例分析
（一）案例一：虚假借贷合同转判决避税法
家住杭州的李某想要在上海买一套房，经介绍联系到了上海的王某，在验房之后李某决定购买王某的房屋，王某和李某商议房屋价格为245万元人民币，而王某为了规避“新国五条对于二手房买卖20%的个税的规定”，两人协商通过签订虚假的借贷合同的方法进行房屋的买卖。王某和李某打好欠条，欠条上写着：“今王某向李某借245万元人民币，以自己的房屋作为抵押，如到期后王某无力偿还，王某愿意以房产抵偿。”李某私下将款项交付给了王某，然后拿着欠条将王某告上法庭，企图让法院通过判决的方式将房屋的所有权判决给自己。而事与愿违，法院经过深入的调查和取证认定双方构成虚假诉讼，根据新民诉的规定对双方进行了相应的罚款。
这种方法看似聪明，步骤也简便，费用也低，但是在实际操作中风险很大，首先这是一起虚假的案件，双方去法院起诉的话，法院在审理中，会着重审查该类案件交易行为的真实性，为什么借、什么时候交付、什么时候从银行取的这些钱、当时有无旁人可以证实等问题都是审查重点。也会当庭告知当事人以诉讼达到非法目的所要承担的法律后果。当事人一旦无法正确的回答法官的提问以及无法出示相关证件，法院便不予受理，甚至被法院查处了当事人双方的目的之后，便会认定为以虚假诉讼谋取利益，在今年刚刚修改的新民诉里，这种行为是重点打击的对象，还会有追加处罚。另外就算双方合伙骗过法院，这种民间借贷关系被认定存在，按照法律规定，在债务履行期届满前，双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，故双方事先约定的流押条款是无效的。在判决的时候是可以将房子拍卖然后用所得款项抵债的，除非双方要求调解并且强制执行要求用房子做低押，但是这需要双方极大地默契，整个过程的运作周期也比较长，这期间会产生很多的其他意想不到的纠纷，房价上涨也会对交易很不利，所以这种方法是有很大风险的！[4]
（二）案例二：虚假离婚析产避税法
南京一对夫妇丁某和丁妻想要购买吴某的房屋，在商议好房屋价格后，双方决定通过虚假离婚变更房屋产权的方式将实现房屋所有权的转移。吴某和吴妻先假离婚，将共同财产进行分割，从而使房屋所有权归吴某个人所有，然后丁某与丁妻假离婚，吴某和丁妻办理假结婚，进而约定吴某的婚前个人财产——该套房屋归双方共有，然后吴某和丁妻再办理离婚，将房屋所有权转至丁妻个人名下，之后双方再各自复婚。
我们可以看到整个流程走下来非常的复杂，要办理好几次结婚和离婚，当然也是有很多的民众效仿，但是毕竟中间牵扯的家庭关系非常的复杂，也会产生很多变数。双方离婚后，哪怕私下签订了假离婚协议，也不能认定婚姻关系继续存在，若一方假戏真做，另一方将人房两空。同时，再复婚后，一方买到的房屋以及买房所得都将成为一方的婚前个人财产，复婚后也不能成为双方的共同财产，只要一方拒绝签订婚后协议，另一方就永远不能得到房屋的所有权，这其中也会牵涉很多家庭利益的纷争，所以假离婚的方式来规避个税也是要冒很大的道德法律双风险的。
五、结束语
新国五条的颁布给楼市带来了很大的冲击，为了应对新政策的出台，房屋买卖方也想尽办法。国家出台这些规定为的只是让楼市降温，让更多的人买得起房。本文所述的各种避税手段都是对法律的亵渎，风险极大，是法律所禁止的。新民诉也为这些避税者设定了处罚，一旦有人铤而走险，法律必将做出严厉的处罚。
参考文献：
[1]百度百科[EB/OL].http：//baike.baidu.com/view/6180494.htm，2013-5-15.
[2]凤凰网[EB/OL].http：//finance.ifeng.com，2013-5-13.
[3]中国新闻网[EB/OL].http：//www.chinanews.com/fz/2013/03-15/4648735.shtml，2013-5-12.
[4]搜房网[EB/OL].http：//news.sh.soufun.com/2013-03-04/9629137.htm，2013-5-14.
【摘要】新“国五条”刚刚颁布，“二手房转让需要支付20%的个人所得税”便成为了民众关注的热点，该条款一定程度上抑制了二手房的买卖热潮，另一方面也导致了各种避税方法的产生。2013年1月1日开始实施的民事诉讼法，很适时地对这些避税方法进行了规制，但是仍然有很多房屋买卖者铤而走险，在此通过对新国五条以及新民诉的解读，加之对各种新型避税方法的分析，给民众提供一种正确的导向。
【关键词】新民诉；新“国五条”；避税；诚实信用原则
一、新“国五条”避税手段产生背景
2013年2月20日国务院常务会议确定了五项关于加强房地产市场调控的政策措施。本次会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。该政策要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。[1]
新“国五条”最大的亮点当属“二手房买卖征收20%转让所得”的规定，该条款一出，可以说是一石激起千层浪，很多二手房买卖合同因此取消，所谓“上有政策下有对策”，很多针对该项规定的避税方案也应运而生。而这些方法都是很危险的，但是人们为了利益还是会去尝试，下面将对这些避税方法进行详细介绍。
二、五种避税方法详细分析
（一）阴阳合同避税法
阴阳合同，是指二手房买卖的双方签署两份合同，一份合同是实际成交价格，另一份合同是为了避税而签署的虚假成交价格。签订阴阳合同的买卖双方一旦发生纠纷，任何一方都会选择对自己有利的合同，法院此前受理过类似案件，司法实践中通行的做法是以真实交易价格为准，对规避房产税行为予以严厉打击。税务部门对明显低于市场价格成交的二手房会依法核定其转让收入，并据此征收税款。更为严重的是，订立阴阳合同是一种逃税的违法行为，税务机关一经查实可以依据税收征管法予以罚款，情节严重的可能构成犯罪。在实践中，目前南京个税实际征缴情况来看，税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的幅度有限。[2]
（二）虚假离婚析产避税法
通过虚假离婚的方法，双发家庭办理虚假离婚手续，将房屋通过离婚财产分配的手段分配给一方当事人，再通过虚假结婚将房屋转变成双方共同财产，最终再通过一次离婚将房屋的所有权转让给买方。
（三）虚假借贷合同转判决避税法
买卖双方为了完成房屋买卖，通过虚构欠债事实并以房产作抵押的方式，骗取人民法院以房抵债的调解书或判决书，并利用生效法律文书申请法院强制执行，规避20%个税的征收。
（四）虚假赠与合同确认诉讼避税法
买卖双方在达成交易后，买卖双方签订虚假的赠与合同，并以此诉至法院，请求法院确认卖方赠与合同有效，进而以判决书为依据办理过户手续。
（五）公司解散诉讼避税法
卖方以房产、买方以现金作为注册资金共同注册成立公司，后起诉至法院要求公司解散清算，并通过分割公司财产实现房产过户，实现交易，从而规避个税。
三、新民诉相关条文分析
针对新国五条的避税手段，新民诉有三项相关规定：
（一）新民诉第十三条规定：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
诚实信用原则一直是民法中的基本原则，此次修改将之加入民事诉讼法之中，是针对以下情况的发生：当事人与另一方恶意串通，虚构民事法律关系，捏造案件事实，达成虚假协议，骗取法院调解书，侵害他人权益，这些都是违法诚实信用原则的典型表现。当事人主张不仅不能得到法院的支持，法院还会根据情节轻重追究其相应法律责任。
诚实信用原则不仅是当事人和其他诉讼参与人应当遵循的原则，人民法院行使审判权也应当遵守这一原则，如人民法院应当依法行使审判权，如有应当回避的情形应主动回避，应当诚实信用，任何一方违反，就要承担对其不利的法律后果。
（二）新民诉第一百一十二条规定：当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事责任。
新民诉第一百一十三条规定：被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
这两条规定涵盖了从诉讼到执行的全过程，为恶意诉讼行为的认定提供了法律依据，恶意诉讼近年来十分猖狂，我们在新国五条避税手段中深有体会，该项规定将有效打击虚假诉讼和被执行人恶意逃避执行行为，推动诚实信用原则的适用。[3]
四、新国五条避税案例分析
（一）案例一：虚假借贷合同转判决避税法
家住杭州的李某想要在上海买一套房，经介绍联系到了上海的王某，在验房之后李某决定购买王某的房屋，王某和李某商议房屋价格为245万元人民币，而王某为了规避“新国五条对于二手房买卖20%的个税的规定”，两人协商通过签订虚假的借贷合同的方法进行房屋的买卖。王某和李某打好欠条，欠条上写着：“今王某向李某借245万元人民币，以自己的房屋作为抵押，如到期后王某无力偿还，王某愿意以房产抵偿。”李某私下将款项交付给了王某，然后拿着欠条将王某告上法庭，企图让法院通过判决的方式将房屋的所有权判决给自己。而事与愿违，法院经过深入的调查和取证认定双方构成虚假诉讼，根据新民诉的规定对双方进行了相应的罚款。
这种方法看似聪明，步骤也简便，费用也低，但是在实际操作中风险很大，首先这是一起虚假的案件，双方去法院起诉的话，法院在审理中，会着重审查该类案件交易行为的真实性，为什么借、什么时候交付、什么时候从银行取的这些钱、当时有无旁人可以证实等问题都是审查重点。也会当庭告知当事人以诉讼达到非法目的所要承担的法律后果。当事人一旦无法正确的回答法官的提问以及无法出示相关证件，法院便不予受理，甚至被法院查处了当事人双方的目的之后，便会认定为以虚假诉讼谋取利益，在今年刚刚修改的新民诉里，这种行为是重点打击的对象，还会有追加处罚。另外就算双方合伙骗过法院，这种民间借贷关系被认定存在，按照法律规定，在债务履行期届满前，双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，故双方事先约定的流押条款是无效的。在判决的时候是可以将房子拍卖然后用所得款项抵债的，除非双方要求调解并且强制执行要求用房子做低押，但是这需要双方极大地默契，整个过程的运作周期也比较长，这期间会产生很多的其他意想不到的纠纷，房价上涨也会对交易很不利，所以这种方法是有很大风险的！[4]
（二）案例二：虚假离婚析产避税法
南京一对夫妇丁某和丁妻想要购买吴某的房屋，在商议好房屋价格后，双方决定通过虚假离婚变更房屋产权的方式将实现房屋所有权的转移。吴某和吴妻先假离婚，将共同财产进行分割，从而使房屋所有权归吴某个人所有，然后丁某与丁妻假离婚，吴某和丁妻办理假结婚，进而约定吴某的婚前个人财产——该套房屋归双方共有，然后吴某和丁妻再办理离婚，将房屋所有权转至丁妻个人名下，之后双方再各自复婚。
我们可以看到整个流程走下来非常的复杂，要办理好几次结婚和离婚，当然也是有很多的民众效仿，但是毕竟中间牵扯的家庭关系非常的复杂，也会产生很多变数。双方离婚后，哪怕私下签订了假离婚协议，也不能认定婚姻关系继续存在，若一方假戏真做，另一方将人房两空。同时，再复婚后，一方买到的房屋以及买房所得都将成为一方的婚前个人财产，复婚后也不能成为双方的共同财产，只要一方拒绝签订婚后协议，另一方就永远不能得到房屋的所有权，这其中也会牵涉很多家庭利益的纷争，所以假离婚的方式来规避个税也是要冒很大的道德法律双风险的。
五、结束语
新国五条的颁布给楼市带来了很大的冲击，为了应对新政策的出台，房屋买卖方也想尽办法。国家出台这些规定为的只是让楼市降温，让更多的人买得起房。本文所述的各种避税手段都是对法律的亵渎，风险极大，是法律所禁止的。新民诉也为这些避税者设定了处罚，一旦有人铤而走险，法律必将做出严厉的处罚。
参考文献：
[1]百度百科[EB/OL].http：//baike.baidu.com/view/6180494.htm，2013-5-15.
[2]凤凰网[EB/OL].http：//finance.ifeng.com，2013-5-13.
[3]中国新闻网[EB/OL].http：//www.chinanews.com/fz/2013/03-15/4648735.shtml，2013-5-12.
[4]搜房网[EB/OL].http：//news.sh.soufun.com/2013-03-04/9629137.htm，2013-5-14.