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摘 要：近年来，随着我国城市化建设进程的不断加快，房地产行业逐渐发展成熟。现阶段，我国的房地产行业已经进入了高速增长时期，在我国的经济发展进程中发挥着举足轻重的作用，与此同时房地产行业的快速发展也使房地产抵押贷款评估业务日益增多。基于此本文首先对房地产抵押贷款与抵押房地产评估进行概述，其次分析了房地产抵押贷款评估中存在的风险，最后有针对性地提出了防范对策。
关键词：房地产抵押贷款;风险;防范对策
一、房地产抵押贷款与抵押房地产评估概述
房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款[1]，需要注意的是借款人必须确保自身拥有抵押物的完全产权，否则会出现抵押无效的情况。房地产抵押贷款并没有剥夺借款人对房屋的使用权、处分权、占有权等，但是在房地产抵押期间借款人无权处置受押房地产，受押房地产由贷款银行负责管理与检查。
房地产抵押贷款是最常见的贷款形式之一，银行在收到借款人的贷款请求之后势必要对房地产进行合理、科学地评估。房地产评估是指专业的评估人员对房地产的价值进行评估，从而达到某种特定的目的。与房地产评估相比，抵押房地产评估具有以下三条显著的特征。第一，抵押房地产评估要求借款人必须拥有房地产的完全产权。第二，商业银行必须确认用于抵押的房地产的真实价值。第三，借款人是以房地产作为抵押物而取得的贷款。也就是说，抵押房地产评估的实质是商业银行为了确认房地产的价值是否与借款人的贷款金额相匹配而做出的一项商业行为，贷款银行在对房地产进行评估之后才能决定借款人提出的贷款金额与抵押物价值的比率。因此借款人与贷款银行不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。
二、房地产抵押贷款评估中存在的风险
（一）职业道德因素
资产评估师的道德水平高低决定着房地产抵押贷款评估结果的准确性。在房地产抵押贷款评估的过程中，资产评估师必须秉持公平、公正、公开的评估原则，一切评估行为都应无条件遵守法律的规定，评估师还要以行业标准与执业道德约束自己的个人行为。如果资产评估师的道德素质低下，那么可能会出现市场调查不认真、现场勘察不完善、收集资料不全面的情况，这不仅会严重影响评估结果的公平与公正，还会使评估报告脱离实际，这会使贷款银行面临潜在的风险[2]。除此之外，如果资产评估师的道德水平较低，那么在利益的诱惑和权利的干预下，评估师可能会因为一己私利而做出违法的行为。
（二）系统因素
作为抵押权人的贷款银行可能会因为自身的因素引起风险。在房地产抵押贷款评估的过程中，如果银行不谨慎选择评估机构、没有对评估师进行专业审核、过高发放贷款比率等，那么可能会使自身面临更加严重的房地产抵押贷款评估风险。
1、忽视借款人的偿贷能力。从目前的房地产抵押贷款情况来看，贷款银行在进行评估时过分重视抵押物的价值，仅仅将抵押物的价值作为是否发放贷款的依据，而忽视了对借款人偿贷能力的调查。究其根本，在市场中银行拥有众多的竞争者，银行为了获得更多的客户势必会同意大多数借款人提交的贷款申请，以此提高贷款业务的成交金额与成交率。在这种情况下，借款人的贷款成功概率得到了大幅度提高，但是贷款的安全性得不到有效保障。银行在审核借款人偿贷能力环节中的缺失在一定程度上促成了房地产行业的虚假繁荣，同时也造成了更为严重的信贷资产沉淀和损失。
2、评估过程缺乏专业的评估师。在以往的评估过程中，由于银行内部设有专门的评估部门，因此大多数银行会将评估业务交给评估部门。房地产抵押贷款涉及的金额巨大，评估流程极其复杂、繁琐，但是银行的评估部门大多数不具备专业评估的资质[3]，因此银行无法精准地确定抵押物的真实价值，银行也会因此面临更大的评估风险。由此可见，贷款银行要想确定贷款额度与抵押物价值的比率，就必须将评估业务交给专业的评估师或评估机构，保证房地产抵押贷款评估的科学性和合理性。
3、评估机构选择错误。银行在进行房地产抵押贷款评估时，原则上应该选择专业性强、经验丰富、信誉较高的评估机构，确保银行发放贷款的安全性与合法性。由于市场中评估机构数量众多，银行首先会挑选几家符合要求的评估机构，之后再进行择优选择，这就为某些试图运用非法手段获取评估机会的评估机构提供了可乘之机。某些评估机构会趁机贿赂银行内部的工作人员，这不仅严重扰乱了评估行业的正常风气，而且会降低银行贷款的安全性，使银行面临一定的评估风险。
（三）抵押物因素
抵押物风险包括抵押物的法律风险与抵押物的变现风险。
1、抵押物的法律风险主要表现在以下三个方面。第一，抵押物的所有权存在争议。法律明确规定了抵押物的范围，例如抵押人无所有权的财产不得抵押、用于维护公共利益的场所不得抵押等。也就是说，借款人提供的抵押物是否具有抵押资格是抵押物风险产生的原因之一。第二，抵押登记手续未完善。借贷双方简单地协议并不能确定最终的抵押权，法律规定抵押物的抵押权必须经过抵押登记才能生效。如果抵押登记手续未完善，那么借贷双方签订的抵押合同将失去法律效力。因此借款人在向银行申请房地产抵押贷款时必须严格执行法律的规定，否则将会承担一定的法律风险。第三，抵押期间抵押物价值的不确定性。在债务履行期间抵押物由贷款银行进行管理与检查，当借款人无法清偿其债权时，贷款银行有权处置抵押物，即折价、变卖、拍卖抵押物。但是抵押行为本身就会使抵押物的价值减少，并且房地产市场瞬息万变，抵押物价值的变化充满了不确定性，这也是抵押物风险产生的来源之一。
2、抵押物的变现风险主要表现在以下两个方面。第一，抵押物不属于可以直接交易的商品。某些性质特殊的房地产虽然可以被用于抵押，但是必须在改变土地性质的前提下才可以进行上市交易。例如在行政划拨用地之上兴建的房地产必须通过补缴地价，将用地变为商品用地之后才可以进行上市交易。变现此类房产手续复杂、流程繁琐、耗时耗力，因此銀行只能选择将房产收回闲置，这是抵押物变现风险产生的原因之一。第二，抵押物所处的地理位置不佳。房地产的变现价值主要取决于房产的所处地段、周边环境、发展前景等，如果银行在进行房地产抵押贷款评估时没有对这三个方面进行详细地评估，那么房产的变现将十分困难。从目前的情况来看，商业银行贷款的大部分抵押物都处于偏远、落后的地段，由此可见，抵押物所处的地理位置不佳将会使贷款银行面临抵押物的变现风险。 三、房地产抵押贷款评估风险的防范对策
（一）准确掌握抵押物的各项权利情况
在房地产抵押贷款评估的各个环节中，最重要的两个环节便是评估抵押物的价值和确定抵押物的产权所属情况[4]。第一，资产评估师可以根据房产的产权登记信息和内容确定抵押物的权利状况，产权登记信息通常具有法律效力，能够保证房产各项权利的真实性。第二，资产评估师不仅要全面掌握房产的相关资料，还要进行实地勘察，确保房产的信息资料与其真实情况完全符合，只有这样才能为后续抵押贷款工作的顺利开展提供一定的保障。
（二）提高对借款人资信评估的重视
从以往的房地产抵押贷款实例来看，借款人的信誉程度较差使银行遭受了严重的经济损失，因此借款人的可信程度、资金实力等都是影响评估风险的重要因素。资信评估指的是银行为了确保借款人具有贷款资格而对抵押人清偿债务的能力和可信程度进行客观、公正地调查与评估。第一，银行首先要充分搜集、调查借款人的个人信息和资产情况，对借款人的偿还贷款能力进行详细评估，并将借款人的个人资信情况加入到房地产抵押贷款评估报告中。第二，银行要掌握与借款人有关的不确定因素和未知因素，针对每个客户建立个性化的资信评估模型，从而为房地产抵押贷款评估提供更加准确的客户信息。
（三）加强对评估人员的专业培训
评估人员的专业能力决定着评估风险发生的概率[5]，因此要想有效降低评估风险，就必须从评估人员的角度入手，加强对评估人员的专业培训，提高评估人员的风险意识与专业技能。第一，在进行人才招聘时，银行要提高招聘门槛，对应聘人员的专业素质进行严格把关。银行必须确保每一个评估人员都经过专业的职业培训，在最大程度上优化人力资源。第二，银行要加强对评估人员的监督与管理，将国家相关法律作为参考，制定出更加完善的考核机制与评估质量监督机制，确保评估人员以谨慎、严格、务实的态度对待评估工作，这将有效地抵御潜在的评估风险。第三，银行要以保证评估质量为前提定期开展职业培训，提高评估人员的风险防范意識，保证评估结果的公正、客观。
结束语
综上所述，职业道德因素、系统因素等是导致房地产抵押贷款评估风险的主要原因。在实际的房地产抵押贷款评估过程中，我们可以借助某些手段对部分评估风险进行有效规避，但由于众多复杂因素的影响，我们无法做到完全规避风险。通过银行、评估机构等各方面的努力，房地产抵押贷款评估业一定会以更加完善的方式持续健康地发展。
参考文献：
[1]武文藤.浅析房地产抵押价值评估[J].山西农经，2019（19）：150-151+165.
[2]陆莹. X评估公司房地产抵押评估业务中的风险与防范对策研究[D].扬州大学，2019.
[3]孙栩. 房地产抵押评估中的高质量服务——论抵押房地产变现能力分析中的定量分析[C]. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.高质量发展阶段的估价服务——2018中国房地产估价年会论文集.中国房地产估价师与房地产经纪人学会：中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2018：417-423.
[4]陈丽萍.房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策讨论[J].金融经济，2018（10）：90-91.
[5]李杰. 房地产抵押价值评估问题研究[D].西安建筑科技大学，2017.
作者简介：
郑志学（1985-），男，籍贯：湖北省天门市横林镇，学历：本科，单位：中通云仓科技有限公司，职称：中级，研究方向：金融学。
关键词：房地产抵押贷款;风险;防范对策
一、房地产抵押贷款与抵押房地产评估概述
房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款[1]，需要注意的是借款人必须确保自身拥有抵押物的完全产权，否则会出现抵押无效的情况。房地产抵押贷款并没有剥夺借款人对房屋的使用权、处分权、占有权等，但是在房地产抵押期间借款人无权处置受押房地产，受押房地产由贷款银行负责管理与检查。
房地产抵押贷款是最常见的贷款形式之一，银行在收到借款人的贷款请求之后势必要对房地产进行合理、科学地评估。房地产评估是指专业的评估人员对房地产的价值进行评估，从而达到某种特定的目的。与房地产评估相比，抵押房地产评估具有以下三条显著的特征。第一，抵押房地产评估要求借款人必须拥有房地产的完全产权。第二，商业银行必须确认用于抵押的房地产的真实价值。第三，借款人是以房地产作为抵押物而取得的贷款。也就是说，抵押房地产评估的实质是商业银行为了确认房地产的价值是否与借款人的贷款金额相匹配而做出的一项商业行为，贷款银行在对房地产进行评估之后才能决定借款人提出的贷款金额与抵押物价值的比率。因此借款人与贷款银行不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。
二、房地产抵押贷款评估中存在的风险
（一）职业道德因素
资产评估师的道德水平高低决定着房地产抵押贷款评估结果的准确性。在房地产抵押贷款评估的过程中，资产评估师必须秉持公平、公正、公开的评估原则，一切评估行为都应无条件遵守法律的规定，评估师还要以行业标准与执业道德约束自己的个人行为。如果资产评估师的道德素质低下，那么可能会出现市场调查不认真、现场勘察不完善、收集资料不全面的情况，这不仅会严重影响评估结果的公平与公正，还会使评估报告脱离实际，这会使贷款银行面临潜在的风险[2]。除此之外，如果资产评估师的道德水平较低，那么在利益的诱惑和权利的干预下，评估师可能会因为一己私利而做出违法的行为。
（二）系统因素
作为抵押权人的贷款银行可能会因为自身的因素引起风险。在房地产抵押贷款评估的过程中，如果银行不谨慎选择评估机构、没有对评估师进行专业审核、过高发放贷款比率等，那么可能会使自身面临更加严重的房地产抵押贷款评估风险。
1、忽视借款人的偿贷能力。从目前的房地产抵押贷款情况来看，贷款银行在进行评估时过分重视抵押物的价值，仅仅将抵押物的价值作为是否发放贷款的依据，而忽视了对借款人偿贷能力的调查。究其根本，在市场中银行拥有众多的竞争者，银行为了获得更多的客户势必会同意大多数借款人提交的贷款申请，以此提高贷款业务的成交金额与成交率。在这种情况下，借款人的贷款成功概率得到了大幅度提高，但是贷款的安全性得不到有效保障。银行在审核借款人偿贷能力环节中的缺失在一定程度上促成了房地产行业的虚假繁荣，同时也造成了更为严重的信贷资产沉淀和损失。
2、评估过程缺乏专业的评估师。在以往的评估过程中，由于银行内部设有专门的评估部门，因此大多数银行会将评估业务交给评估部门。房地产抵押贷款涉及的金额巨大，评估流程极其复杂、繁琐，但是银行的评估部门大多数不具备专业评估的资质[3]，因此银行无法精准地确定抵押物的真实价值，银行也会因此面临更大的评估风险。由此可见，贷款银行要想确定贷款额度与抵押物价值的比率，就必须将评估业务交给专业的评估师或评估机构，保证房地产抵押贷款评估的科学性和合理性。
3、评估机构选择错误。银行在进行房地产抵押贷款评估时，原则上应该选择专业性强、经验丰富、信誉较高的评估机构，确保银行发放贷款的安全性与合法性。由于市场中评估机构数量众多，银行首先会挑选几家符合要求的评估机构，之后再进行择优选择，这就为某些试图运用非法手段获取评估机会的评估机构提供了可乘之机。某些评估机构会趁机贿赂银行内部的工作人员，这不仅严重扰乱了评估行业的正常风气，而且会降低银行贷款的安全性，使银行面临一定的评估风险。
（三）抵押物因素
抵押物风险包括抵押物的法律风险与抵押物的变现风险。
1、抵押物的法律风险主要表现在以下三个方面。第一，抵押物的所有权存在争议。法律明确规定了抵押物的范围，例如抵押人无所有权的财产不得抵押、用于维护公共利益的场所不得抵押等。也就是说，借款人提供的抵押物是否具有抵押资格是抵押物风险产生的原因之一。第二，抵押登记手续未完善。借贷双方简单地协议并不能确定最终的抵押权，法律规定抵押物的抵押权必须经过抵押登记才能生效。如果抵押登记手续未完善，那么借贷双方签订的抵押合同将失去法律效力。因此借款人在向银行申请房地产抵押贷款时必须严格执行法律的规定，否则将会承担一定的法律风险。第三，抵押期间抵押物价值的不确定性。在债务履行期间抵押物由贷款银行进行管理与检查，当借款人无法清偿其债权时，贷款银行有权处置抵押物，即折价、变卖、拍卖抵押物。但是抵押行为本身就会使抵押物的价值减少，并且房地产市场瞬息万变，抵押物价值的变化充满了不确定性，这也是抵押物风险产生的来源之一。
2、抵押物的变现风险主要表现在以下两个方面。第一，抵押物不属于可以直接交易的商品。某些性质特殊的房地产虽然可以被用于抵押，但是必须在改变土地性质的前提下才可以进行上市交易。例如在行政划拨用地之上兴建的房地产必须通过补缴地价，将用地变为商品用地之后才可以进行上市交易。变现此类房产手续复杂、流程繁琐、耗时耗力，因此銀行只能选择将房产收回闲置，这是抵押物变现风险产生的原因之一。第二，抵押物所处的地理位置不佳。房地产的变现价值主要取决于房产的所处地段、周边环境、发展前景等，如果银行在进行房地产抵押贷款评估时没有对这三个方面进行详细地评估，那么房产的变现将十分困难。从目前的情况来看，商业银行贷款的大部分抵押物都处于偏远、落后的地段，由此可见，抵押物所处的地理位置不佳将会使贷款银行面临抵押物的变现风险。 三、房地产抵押贷款评估风险的防范对策
（一）准确掌握抵押物的各项权利情况
在房地产抵押贷款评估的各个环节中，最重要的两个环节便是评估抵押物的价值和确定抵押物的产权所属情况[4]。第一，资产评估师可以根据房产的产权登记信息和内容确定抵押物的权利状况，产权登记信息通常具有法律效力，能够保证房产各项权利的真实性。第二，资产评估师不仅要全面掌握房产的相关资料，还要进行实地勘察，确保房产的信息资料与其真实情况完全符合，只有这样才能为后续抵押贷款工作的顺利开展提供一定的保障。
（二）提高对借款人资信评估的重视
从以往的房地产抵押贷款实例来看，借款人的信誉程度较差使银行遭受了严重的经济损失，因此借款人的可信程度、资金实力等都是影响评估风险的重要因素。资信评估指的是银行为了确保借款人具有贷款资格而对抵押人清偿债务的能力和可信程度进行客观、公正地调查与评估。第一，银行首先要充分搜集、调查借款人的个人信息和资产情况，对借款人的偿还贷款能力进行详细评估，并将借款人的个人资信情况加入到房地产抵押贷款评估报告中。第二，银行要掌握与借款人有关的不确定因素和未知因素，针对每个客户建立个性化的资信评估模型，从而为房地产抵押贷款评估提供更加准确的客户信息。
（三）加强对评估人员的专业培训
评估人员的专业能力决定着评估风险发生的概率[5]，因此要想有效降低评估风险，就必须从评估人员的角度入手，加强对评估人员的专业培训，提高评估人员的风险意识与专业技能。第一，在进行人才招聘时，银行要提高招聘门槛，对应聘人员的专业素质进行严格把关。银行必须确保每一个评估人员都经过专业的职业培训，在最大程度上优化人力资源。第二，银行要加强对评估人员的监督与管理，将国家相关法律作为参考，制定出更加完善的考核机制与评估质量监督机制，确保评估人员以谨慎、严格、务实的态度对待评估工作，这将有效地抵御潜在的评估风险。第三，银行要以保证评估质量为前提定期开展职业培训，提高评估人员的风险防范意識，保证评估结果的公正、客观。
结束语
综上所述，职业道德因素、系统因素等是导致房地产抵押贷款评估风险的主要原因。在实际的房地产抵押贷款评估过程中，我们可以借助某些手段对部分评估风险进行有效规避，但由于众多复杂因素的影响，我们无法做到完全规避风险。通过银行、评估机构等各方面的努力，房地产抵押贷款评估业一定会以更加完善的方式持续健康地发展。
参考文献：
[1]武文藤.浅析房地产抵押价值评估[J].山西农经，2019（19）：150-151+165.
[2]陆莹. X评估公司房地产抵押评估业务中的风险与防范对策研究[D].扬州大学，2019.
[3]孙栩. 房地产抵押评估中的高质量服务——论抵押房地产变现能力分析中的定量分析[C]. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.高质量发展阶段的估价服务——2018中国房地产估价年会论文集.中国房地产估价师与房地产经纪人学会：中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2018：417-423.
[4]陈丽萍.房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策讨论[J].金融经济，2018（10）：90-91.
[5]李杰. 房地产抵押价值评估问题研究[D].西安建筑科技大学，2017.
作者简介：
郑志学（1985-），男，籍贯：湖北省天门市横林镇，学历：本科，单位：中通云仓科技有限公司，职称：中级，研究方向：金融学。