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【摘 要】 1998年，我国停止了实行了几十年的福利分房制度，开启了住房分配市场化的序幕。在房地产市场热火朝天的发展的同时，政府主要以廉租住房和经济适用住房两种方式向低收入住房困难人群提供住房保障。目前，公共租赁住房正成为我国逐步发展的保障性住房形式。公共租赁住房制度主要是解决我国中低收入住房困难居民的住房问题，与廉租住房、经济适用住房共同构成了我国保障住房体系。在多年的运行过程中，产生了一些法律和政策层面问题有待在立法和执法层面完善。
【关键词】 公共租赁 商品房
在正常的市场经济秩序下，一部分人群由于各种原因没有能力购买商品性住宅，政府为了保障这部分人的住房权利，通常采取住房保障的福利性政策。我国现行的住房保障体系分为：廉租房、经济适用房、双限房和公共租赁房。
公共租赁住房作为我国的保障性住房的形式之一，最早起源于深圳。我国的公共租赁住房制度正处于初级阶段，有关公共租赁住房的确切概念还没有得到统一。深圳市为了区别于以往的廉租住房、经济适用住房等产品，将具有保障性的、为了解决低收入家庭住房困难问题而推出的政策性租赁住房统称为“公共租赁住房”，即“政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。”
一、公共租赁住房的立法现状
目前为止，我国没有为公共租赁住房统一立法，关于公共租赁住房的相关规定主要体现在国务院和各级地方政府的规范性文件中。2010 年以来，我国几个大中城市中公共租赁住房的发展十分迅速，各级地方政府所制定的规范性文件，为我国公共租赁住房法律的制定提供了一定的基础。其中深圳经济特区和上海市的公共租赁住房发展尤为迅速。
深圳市从 2006 年起在全国率先探索建立以“公共租赁住房”为主体的保障性住房供应模式。2008 年 1 月 18 日深圳市国土资源和房产管理局发布了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》。根据《深圳公租房暂行办法》的规定，“在公共租赁住房的保障覆盖范围上，所有家庭年收入在申请前连续两年均低于深圳市住房保障机构公布的相应收入线标准，且在本市不拥有任何形式的住房或住宅建设用地并符合其他规定条件的居民家庭均可申请公共租赁住房。”在分配上坚持首先面向户籍人口低收入部分分配，然后面向非户籍常住人口中累积缴纳社保满两年的低收入部分分配，最后扩大到所有非户籍常住人口中的低收入部分的原则。此外，《深圳公租房暂行办法》将公共租赁住房定位为小户型的住房，秉持满足承租人基本生活需求的标准、按照经济实用的原则对公共租赁住房进行建设和装修。在建设资金的来源上，公共租赁住房建设主要以财政拨付专项资金和土地出让净收益不低于10%的部分为主要的资金来源渠道。
2010年9月，上海市政府颁布了《本市发展公共租赁住房的实施意见》。在准入条件上，规定公共租赁住房的申请人不仅包括具有上海市户籍的城乡住房困难人群，“非本市户籍的广大外来务工者，只要是持有《上海市居住证》，与本市就业单位签订一定年限劳务或工作合同，并且符合人均住房建筑面积低于巧平方米的都可以申请公共租赁住房。”租赁期限一般不超过6年，较其他城市的租赁期限更长。在租金支付与退出管理上规定：“符合条件的承租人可以按规定申请提取公积金账户内的储蓄余额用于交付租金。对拖欠租金和其他费用的承租人，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣，对于承租人合同到期拒不腾退的，必要时可以通过司法途径解决。”
二、公共租赁住房法律制度存在的问题
由于发展起步晚，我国公共租赁住房法律制度存在着一定程度的问题。
首先，立法层次较低。公共租赁住房作为一种新型的保障性住房产品在我国还处于刚刚起步的阶段。2010年6月8日由国务院七部委联合颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保「2010」87号），指出了加快发展公共租赁住房的重要意义、基本原则并提出了指导意见。但它只是一个部门规章性质的法律文件，法律效力较低。
其次，公共租赁住房管理机制的缺失。有关公共租赁住房的管理部门和监管问题，各地还在探索中。以上海市为例，上海市在公租房的管理部门和监督部门中规定市住房保障领导小组负责对本市公共租赁住房的政策和规划制定、发展目标和阶段性任务等重大事项进行决策协调。区（县）政府按照属地化管理原则，负责本辖区内公共租赁住房建设、筹集和供应的实施管理，可结合本区域实际情况制定相关工作的实施细则。市住房保障和房屋管理局是本市公共租赁住房工作的行政主管部门。区（县）住房保障和房屋管理部门是本区（县）公共租赁住房工作的行政管理部门。市和区（县）发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门按照职责分工，负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。这种多部门共同参与的模式可能会导致政出多头、效率低下的情况出现，对于地方政府的统筹协调能力是一个很大的考验。
公共租赁住房在我国目前还处在起步阶段，面临着各种困难和问题。但在构建我国住房保障体系的过程中，公共租赁住房将会成为其中一个重要的组成部分。与此同时，公共租赁住房的发展还面临着住房来源、保障对象、管理与监管等一系列问题，公共租赁住房的立法还没有健全。为了使公共租赁住房能够实现其应有的住房保障功能，切实解决中低收入群体的住房困难问题，有必要对公共租赁住房制度在法律层面上的构建进行研究，完善公共租赁住房法律制度，进而丰富和完善我国的住房保障制度以及更高層次的社会保障制度。
【参考文献】
[1] 宋博通：《从公共住房到租金优惠券一美国低收人阶层住房政策演化解析》
[2] 上海市《本市发展公共租赁住房的实施意见》。
【关键词】 公共租赁 商品房
在正常的市场经济秩序下，一部分人群由于各种原因没有能力购买商品性住宅，政府为了保障这部分人的住房权利，通常采取住房保障的福利性政策。我国现行的住房保障体系分为：廉租房、经济适用房、双限房和公共租赁房。
公共租赁住房作为我国的保障性住房的形式之一，最早起源于深圳。我国的公共租赁住房制度正处于初级阶段，有关公共租赁住房的确切概念还没有得到统一。深圳市为了区别于以往的廉租住房、经济适用住房等产品，将具有保障性的、为了解决低收入家庭住房困难问题而推出的政策性租赁住房统称为“公共租赁住房”，即“政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。”
一、公共租赁住房的立法现状
目前为止，我国没有为公共租赁住房统一立法，关于公共租赁住房的相关规定主要体现在国务院和各级地方政府的规范性文件中。2010 年以来，我国几个大中城市中公共租赁住房的发展十分迅速，各级地方政府所制定的规范性文件，为我国公共租赁住房法律的制定提供了一定的基础。其中深圳经济特区和上海市的公共租赁住房发展尤为迅速。
深圳市从 2006 年起在全国率先探索建立以“公共租赁住房”为主体的保障性住房供应模式。2008 年 1 月 18 日深圳市国土资源和房产管理局发布了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》。根据《深圳公租房暂行办法》的规定，“在公共租赁住房的保障覆盖范围上，所有家庭年收入在申请前连续两年均低于深圳市住房保障机构公布的相应收入线标准，且在本市不拥有任何形式的住房或住宅建设用地并符合其他规定条件的居民家庭均可申请公共租赁住房。”在分配上坚持首先面向户籍人口低收入部分分配，然后面向非户籍常住人口中累积缴纳社保满两年的低收入部分分配，最后扩大到所有非户籍常住人口中的低收入部分的原则。此外，《深圳公租房暂行办法》将公共租赁住房定位为小户型的住房，秉持满足承租人基本生活需求的标准、按照经济实用的原则对公共租赁住房进行建设和装修。在建设资金的来源上，公共租赁住房建设主要以财政拨付专项资金和土地出让净收益不低于10%的部分为主要的资金来源渠道。
2010年9月，上海市政府颁布了《本市发展公共租赁住房的实施意见》。在准入条件上，规定公共租赁住房的申请人不仅包括具有上海市户籍的城乡住房困难人群，“非本市户籍的广大外来务工者，只要是持有《上海市居住证》，与本市就业单位签订一定年限劳务或工作合同，并且符合人均住房建筑面积低于巧平方米的都可以申请公共租赁住房。”租赁期限一般不超过6年，较其他城市的租赁期限更长。在租金支付与退出管理上规定：“符合条件的承租人可以按规定申请提取公积金账户内的储蓄余额用于交付租金。对拖欠租金和其他费用的承租人，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣，对于承租人合同到期拒不腾退的，必要时可以通过司法途径解决。”
二、公共租赁住房法律制度存在的问题
由于发展起步晚，我国公共租赁住房法律制度存在着一定程度的问题。
首先，立法层次较低。公共租赁住房作为一种新型的保障性住房产品在我国还处于刚刚起步的阶段。2010年6月8日由国务院七部委联合颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保「2010」87号），指出了加快发展公共租赁住房的重要意义、基本原则并提出了指导意见。但它只是一个部门规章性质的法律文件，法律效力较低。
其次，公共租赁住房管理机制的缺失。有关公共租赁住房的管理部门和监管问题，各地还在探索中。以上海市为例，上海市在公租房的管理部门和监督部门中规定市住房保障领导小组负责对本市公共租赁住房的政策和规划制定、发展目标和阶段性任务等重大事项进行决策协调。区（县）政府按照属地化管理原则，负责本辖区内公共租赁住房建设、筹集和供应的实施管理，可结合本区域实际情况制定相关工作的实施细则。市住房保障和房屋管理局是本市公共租赁住房工作的行政主管部门。区（县）住房保障和房屋管理部门是本区（县）公共租赁住房工作的行政管理部门。市和区（县）发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门按照职责分工，负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。这种多部门共同参与的模式可能会导致政出多头、效率低下的情况出现，对于地方政府的统筹协调能力是一个很大的考验。
公共租赁住房在我国目前还处在起步阶段，面临着各种困难和问题。但在构建我国住房保障体系的过程中，公共租赁住房将会成为其中一个重要的组成部分。与此同时，公共租赁住房的发展还面临着住房来源、保障对象、管理与监管等一系列问题，公共租赁住房的立法还没有健全。为了使公共租赁住房能够实现其应有的住房保障功能，切实解决中低收入群体的住房困难问题，有必要对公共租赁住房制度在法律层面上的构建进行研究，完善公共租赁住房法律制度，进而丰富和完善我国的住房保障制度以及更高層次的社会保障制度。
【参考文献】
[1] 宋博通：《从公共住房到租金优惠券一美国低收人阶层住房政策演化解析》
[2] 上海市《本市发展公共租赁住房的实施意见》。