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近年来，海南房地产市场以独特的外向型特征和建设国际旅游岛利好消息刺激下的房价快速上涨受到广泛关注。尽管在国家一系列房地产宏观调控政策的抑制下，海南房地产市场逐步回归理性，但空置率过高、重复建设普通住宅、地方财政过度依赖房地产业等问题日益凸显，海南发展与国际旅游岛建设相匹配的房地产业、实现房地产业转型升级的远景目标，越来越成为地方政府和开发商亟待解决的现实问题。
国际旅游岛的四张脸孔
在火爆出炉的“国际旅游岛”概念下，海南的面貌已迅速被争相崛起的房企所改变。据资料统计：北起海口南至三亚的东海岸线上，工地的围挡连绵数百公里长，发展商触角还在向海南内陆延伸，海南省五指山、琼中的楼市也因此水涨船高。从1992年的遍地烂尾楼到如今此起彼伏的新楼盘，旧海南已经在不知不觉中披上了崭新的外衣。一家港资企业的项目负责人曾归结出国际旅游岛的四张脸孔。
第一张脸孔：“巨鳄云集”。
外地来客从刚下飞机开始，就可以发现，海南岛的所有户外广告，几乎都被各大地产公司瓜分。不论是国资背景，还是上市公司，都能够在海南找到它们的一席之地。海南国土环境资源厅厅长严之尧曾表示，海南已有13万亩的土地掌握在地产商手里，分别是中粮集团、中信集团、华润集团以及海航地产、富力地产、鲁能地产等大型地产公司，它们割据着海南大幅江山。
据国际商务策划师崔元星的文章《寻找海南大地主》透露：在屹立海南的几大地产公司里，中粮集团在三亚亚龙湾拥有开发面积18，6平方公里，目前正在争取亚龙湾二期的开发权；鲁能地产目前在海南拥有约19平方公里土地；香港华润集团在石梅湾沿海地区拥有180公顷土地使用权，2003年又被批准其全资子公司为石梅湾旅游度假区12平方公里的主开发商；中信集团在原41.8平方公里博鳌特别规划区的基础上将规划区扩大到122平方公里；雅居乐地产将清水湾的1.5万亩土地、12公里海岸线开发权纳入怀中，总开发面积900万平方米；富力地产目前已在海南取得了近2万亩土地的开发权，总投资预计将达40～50亿元；海航地产已在海南18个市县拥有土地储备，仅在保亭县就拥有150平方公里的一级土地开发权，另在兴隆的土地储备高达1万亩，在临水也有10平方公里的土地储备……
对于海南单一的财政收入渠道来说，卖地恐怕也是无奈中的无奈之举。海南官方一位不愿透露姓名的人士曾对媒体表示：“这样的土地出让，导致地方政府与开发商分成中，开发商拿走的利润可能高达70％。”
第二张脸孔：“大盘时代”。
进入2010年的海南地产竞争尤为激烈，很大程度上也体现在大盘不断的涌现。尤其在三亚这个中国旅游地产的典型市场里，半山半岛、清水湾、富力湾、香水湾、鲁能三亚湾、凤凰水城等项目继续挑战着中国房地产的高端与价格。
不可否认，大型地产集团的进入，不仅代表着巨额的资金，它们全新的开发理念、国际化的社区规划、专业的物业管理，也将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。它们在海南所开辟的大盘时代，也代表着海南房地产走向正规化与国际化的趋向。
以陵水的珍珠海岸为例，富力地产投入35亿元巨资开发香水湾，是因其山海相连的地理优势，最适宜打造高端的度假产品。开发完成后的香水湾，既配备精品顶级酒店，也有多元化的商业配套、休闲运动会所，能够满足不同消费者的需求。
雅居乐地产一向对海南房地产的开发前景很有信心。位于陵水清水湾项目整体推进迅速，开工面积达几十万平方米，十八洞高尔夫球场点缀其中，贯穿项目的16公里景观大道已于2009年完工，高尔夫别墅和洋房及海边公寓建设也已有一定规模。此外，七星级的朱美拉酒店、六星级的莱佛士酒店在内的一批顶级酒店布阵陵水珍珠海岸，一个世界级的度假海岸初具雏形。
大盘时代的来临，对于海南的其余小型地产商来说，无疑提高了它们的开发门槛。众多小项目已经淹没在大盘的信息战略之中，它们的生存条件或许只剩下了“价格”。
第三张脸孔：“富人专属”。
除了旅游地产，海南向外界打出的奢侈牌主要还有三张：游艇、高尔夫以及星级酒店。不久之前，一场吸引约5000名富豪齐聚三亚的“海天盛筵”，用高端消费的方式，诠释了属于富人的奢华，这场囊括私人飞机、豪华游艇、热带豪宅、奢侈品的“盛筵”，更将目标客户定位表达得赤裸无余。
而海南的各个城市，从未放弃对高端的追求：海口千禧酒店将成为一座投资28亿元、填海兴建的七星级酒店。此外，还有一座号称在建的七星级酒店——红树林费尔蒙酒店，位于三亚海棠湾的中心区域，毗邻一个豪华游艇俱乐部、一座海滨高尔夫球场和亚洲最大的海洋公园，与周围20个五星级酒店形成豪华度假旅游带。无论从博鳌国际旅游论坛还是现有的官方规划来看，游艇、高尔夫、邮轮旅游等富人消费都是一种潮流。许多与会人士都感慨，国际旅游岛的建设目标或许是富人的度假天堂。
今年1月，海南省国土环境资源厅发文明确表示：“沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。”这更加速了海岸线高档酒店的开发和对沙滩的圈占。人民网海南视窗特约评论员矢弓曾对此犀利评论道：“亚龙湾是海南开发最失败的一个海湾，也是最漂亮的一个海湾。为什么呢?因为酒店挨着酒店，酒店后面的这些树虽然没有栅栏，但是你如果不通过你的酒店大堂你就进不了这个公园海滩。”
有业内人士指出，一味发展高端旅游地产，而不考虑岛情与大众旅游产品的开发，仅在春节期间高价客房空置这个事实上，就让海南初尝了富人路线的苦果。如何在高端与平民化之间找到兼容和平衡，或许才是海南现在最该思考的问题。
第四张脸孔：“价格走高”。
自从去年初国际旅游岛概念形成，海南房价在一夜之间几乎翻了一倍，甚至在短时间内出现供不应求的情况。此后随着新政的出台，虽然涨势有所僵持，但房价仍旧坚挺不下，尤其海口和三亚地区，因基础设施比较齐全，成为岛外购房者入岛首选，开发商纷纷等待下半年的旺季，愈加不肯俯身降价。
据国家统计局2010年6月10日上午发布的数据显示，2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4％，涨幅有所回落，涨幅比4月份缩小0.4个百分点。然而，以三亚和海口为代表的海南楼市，仍旧分别以52.8％、50.8％的涨幅位居前两位，这是2010年海口三亚连续5次领涨全国。海南省委书记卫留成曾表态：“至少在未来三十年内，房地产都是海南的支柱产业，但如果海南人民的生活依旧贫穷落后，那就背离了国际旅游岛建设‘富民’这一出发点，意味着国际旅游岛建设是一项失败的事业。”
海南楼市喜忧参半
今年1月15日，70多岁的南京老人过美伦和老伴在琼海的街头散步，她热情地以一个“老海南人”的身份拉着记者讲述了她对海南的喜爱。2008年，她在《楼市》杂志上看到海南房地产的广告，被海南的气候环境以及当时海南楼市较低的价格打动，于是在海口和琼海各买了一套房，在博鳌买了两套房。目前，她在琼海的房子从每平方米2880元涨到了6000元左右，博鳌的房子从每平方米3000多元涨到了1万多元。
仍然在琼海，来自西北的购房者陈先生却有着不同的故事。他2006年在琼海市中心买了—套房子，现在想出手却已经找不到买家。“很难出手，想卖个好价钱就更难了。”陈先生说，一方面，今年琼海的新楼盘层出不穷，从琼海高速路口到市区，到处是在建楼盘，新楼盘现在不好卖，二手房则更难；另一方面，他错过了去年海南楼市火爆的时机，现在发现无论是新房还是二手房，价格都有一定降幅。他说，他的房子现在每平方米的要价比建设国际旅游岛意见刚公布时下降了2000元左右。
过美伦和陈先生在海南不同的购房故事是近几年来海南房地产市场的缩影：得天独厚的气候和环境优势吸引了众多岛外人士到海南购房养老度假；国际旅游岛建设意见颁布刺激海南房价快速上涨，投资投机行为明显增多。去年4月份以来，在国家一系列宏观调控政策的打压下，海南房地产陷入低迷，房屋流转率较差。
“从几个硬性指标来看，我们对今年海南房地产市场的走势持谨慎悲观态度。”中原地产海南分公司总经理谢青说，海南的房价仍有较多炒作水分，目前供给大于需求，房屋的流转率较差，出手比较难。而且海南的产业结构、市县基础设施以及房地产配套设施不够完善，造成海南房地产市场的基础比较薄弱。谢青认为，目前海南楼市量价仍然在跌，还没见底，仍将面临较长时期的回缩和消化的过程。“而这种消化要通过国际旅游岛的相关政策正式落地来实现，最迟也要到今年底才能消化完毕，今年的海南楼市还是会比较麻烦。”
未来走势仍不确定
近几年，随着国人对度假休闲养老需求的提高，依靠得天独厚的气候优势以及国际旅游岛利好消息的刺激，海南房地产市场取得飞速发展，海南经济发展对房地产的依赖程度趋强。
据海南省住房和城乡建设厅统计，“十一五”期间，海南省房地产开发累计完成投资1128亿元，年均增长43.75％；商品房新开工面积累计3011.8万平方米，年均增长32.7％；商品房竣工面积累计1200万平方米，年均增长8.1％；商品房销售面积累计2125万平方米，年均增长18.％；房地产业相关税收收入占地方税收收入总额的45％以上。主要指标均创历史新高，房地产业成为拉动海南经济增长的主动力。
尤其在2010年初，海南建设国际旅游岛的意见出台后，海南房地产市场获得超常规发展。从投资占比、税收权重来看，现阶段的海南房地产业举足轻重。2010年1～11月份，海南省房地产业完成增加值179亿元，占GDP的8.8％；房地产开发投资407.68亿元，占固定资产投资总额的36％；房地产企业提供的税收95.7亿元，占地方一般预算收入的39.2％。
海南省省长罗保铭说，在农业提供税收有限、工业尚未形成强大稳定税源、旅游虽然连年高增长但难以独撑经济增长的情况下，今后若干年里，海南经济发展仍然需要房地产业发挥重要作用。罗保铭表示，2011年海南提出全省GDP增长13％、地方一般预算收入增长20％、固定资产投资增长25％的预期目标，必须保持一定的房地产投资和销售，否则有可能引起经济的起伏和波动。但去年以来，国家密集出台了一系列房地产调控政策，又由于近期国内主要城市房屋交易量和价格出现反弹，第三轮调控的呼声日益高涨，房产税开征步伐越来越近。因此，明年海南省房地产市场将面临极大的不确定性。
海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜认为，今年国家出台持续时间更长的新一轮调控，而且建设国际旅游岛的消息已使海南楼市预涨了两年左右的上涨空间，所以今年海南楼市价格不会太多变化，出货量及成交量仍将低位相持。
转型升级迫在眉睫
海南房地产市场的快速发展带来了空置率过高、地方财政过度依赖房地产业等问题。在广为诟病的空置率问题上，外向型特征明显的海南楼市显然要比全国房地产面临着更为严峻的挑战。
海南大学教授王毅武估计，在文昌、琼海、陵水、三亚等地，房屋空置率达到50％～60％，过高的空置率将浪费优质资源和公共资源，给海南房地产市场留下严重的隐患。“海南房地产健康平稳发展着力点是要解决空置率问题。”
同时，部分市县仍在大量建设同质性、一次性的普通住宅房地产，在房地产业仍然是市县政府重要税源的背景下，可以预见，市县政府出让土地、建设普通住宅较快获取税收的冲动仍不容忽视。
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求，海南要保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业，发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。
海南省副省长姜斯宪去年2月份在海南省住房和城乡建设工作会议上直言，海南应多建一些经营性旅游房地产项目。希望各市县政府及开发企业把目光放远点，不要光做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，多建设一些度假酒店、主题公园、培训基地、会议中心及游艇俱乐部等，既能够保证长期利润，又能丰富国际旅游岛的旅游内容。
但海南一位不愿具名的开发商认为，目前海南很多房地产开发商还是打着旅游的牌子，做所谓的旅游房地产，其实最终还是做普通商品房。“主要是开发商和地方政府的短视所致，因为做旅游开发短期内看不到利润。”
“国际旅游岛利好刺激下的房价上涨已经提前预支，不能再‘炒概念’，现在应该开始真正审视海南房地产究竟如何发展。”谢青说。
中国(海南)改革发展研究院区域发展研究所所长夏锋认为，海南一般性住宅房地产比重过高，价格上升过快，投机投资行为较多。海南房地产业要在调控政策趋紧的环境下生存，必须发展与旅游相关的房地产业，与国家对海南国际旅游岛建设的目标定位相结合，这是“十二五”期间海南亟需破解的问题。
据海南省房地产业协会副秘书长蔡仁潭介绍，今年出台的海南房地产产业中长期规划，确定了未来十年海南房地产业将以经营型旅游地产为主导，海南房地产业发展要与国际旅游岛建设发展相匹配，要优化产品结构转变发展方式，从一次性开发为特征、粗放型开发逐步过渡到以产业经营可持续开发，在严格保护好生态环境前提下充分发挥自身优势，走精品化自身化。要与旅游休闲产业相结合，以促进经济社会全面协调发展。
与国际旅游岛建设发展相匹配，以经营型旅游地产为主导——海南房地产业转型升级的思路和方向似乎渐渐明晰，但能否真正贯彻执行、走上健康持续之路，仍取决于地方政府和开发商的眼光和决心。
国际旅游岛的四张脸孔
在火爆出炉的“国际旅游岛”概念下，海南的面貌已迅速被争相崛起的房企所改变。据资料统计：北起海口南至三亚的东海岸线上，工地的围挡连绵数百公里长，发展商触角还在向海南内陆延伸，海南省五指山、琼中的楼市也因此水涨船高。从1992年的遍地烂尾楼到如今此起彼伏的新楼盘，旧海南已经在不知不觉中披上了崭新的外衣。一家港资企业的项目负责人曾归结出国际旅游岛的四张脸孔。
第一张脸孔：“巨鳄云集”。
外地来客从刚下飞机开始，就可以发现，海南岛的所有户外广告，几乎都被各大地产公司瓜分。不论是国资背景，还是上市公司，都能够在海南找到它们的一席之地。海南国土环境资源厅厅长严之尧曾表示，海南已有13万亩的土地掌握在地产商手里，分别是中粮集团、中信集团、华润集团以及海航地产、富力地产、鲁能地产等大型地产公司，它们割据着海南大幅江山。
据国际商务策划师崔元星的文章《寻找海南大地主》透露：在屹立海南的几大地产公司里，中粮集团在三亚亚龙湾拥有开发面积18，6平方公里，目前正在争取亚龙湾二期的开发权；鲁能地产目前在海南拥有约19平方公里土地；香港华润集团在石梅湾沿海地区拥有180公顷土地使用权，2003年又被批准其全资子公司为石梅湾旅游度假区12平方公里的主开发商；中信集团在原41.8平方公里博鳌特别规划区的基础上将规划区扩大到122平方公里；雅居乐地产将清水湾的1.5万亩土地、12公里海岸线开发权纳入怀中，总开发面积900万平方米；富力地产目前已在海南取得了近2万亩土地的开发权，总投资预计将达40～50亿元；海航地产已在海南18个市县拥有土地储备，仅在保亭县就拥有150平方公里的一级土地开发权，另在兴隆的土地储备高达1万亩，在临水也有10平方公里的土地储备……
对于海南单一的财政收入渠道来说，卖地恐怕也是无奈中的无奈之举。海南官方一位不愿透露姓名的人士曾对媒体表示：“这样的土地出让，导致地方政府与开发商分成中，开发商拿走的利润可能高达70％。”
第二张脸孔：“大盘时代”。
进入2010年的海南地产竞争尤为激烈，很大程度上也体现在大盘不断的涌现。尤其在三亚这个中国旅游地产的典型市场里，半山半岛、清水湾、富力湾、香水湾、鲁能三亚湾、凤凰水城等项目继续挑战着中国房地产的高端与价格。
不可否认，大型地产集团的进入，不仅代表着巨额的资金，它们全新的开发理念、国际化的社区规划、专业的物业管理，也将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。它们在海南所开辟的大盘时代，也代表着海南房地产走向正规化与国际化的趋向。
以陵水的珍珠海岸为例，富力地产投入35亿元巨资开发香水湾，是因其山海相连的地理优势，最适宜打造高端的度假产品。开发完成后的香水湾，既配备精品顶级酒店，也有多元化的商业配套、休闲运动会所，能够满足不同消费者的需求。
雅居乐地产一向对海南房地产的开发前景很有信心。位于陵水清水湾项目整体推进迅速，开工面积达几十万平方米，十八洞高尔夫球场点缀其中，贯穿项目的16公里景观大道已于2009年完工，高尔夫别墅和洋房及海边公寓建设也已有一定规模。此外，七星级的朱美拉酒店、六星级的莱佛士酒店在内的一批顶级酒店布阵陵水珍珠海岸，一个世界级的度假海岸初具雏形。
大盘时代的来临，对于海南的其余小型地产商来说，无疑提高了它们的开发门槛。众多小项目已经淹没在大盘的信息战略之中，它们的生存条件或许只剩下了“价格”。
第三张脸孔：“富人专属”。
除了旅游地产，海南向外界打出的奢侈牌主要还有三张：游艇、高尔夫以及星级酒店。不久之前，一场吸引约5000名富豪齐聚三亚的“海天盛筵”，用高端消费的方式，诠释了属于富人的奢华，这场囊括私人飞机、豪华游艇、热带豪宅、奢侈品的“盛筵”，更将目标客户定位表达得赤裸无余。
而海南的各个城市，从未放弃对高端的追求：海口千禧酒店将成为一座投资28亿元、填海兴建的七星级酒店。此外，还有一座号称在建的七星级酒店——红树林费尔蒙酒店，位于三亚海棠湾的中心区域，毗邻一个豪华游艇俱乐部、一座海滨高尔夫球场和亚洲最大的海洋公园，与周围20个五星级酒店形成豪华度假旅游带。无论从博鳌国际旅游论坛还是现有的官方规划来看，游艇、高尔夫、邮轮旅游等富人消费都是一种潮流。许多与会人士都感慨，国际旅游岛的建设目标或许是富人的度假天堂。
今年1月，海南省国土环境资源厅发文明确表示：“沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。”这更加速了海岸线高档酒店的开发和对沙滩的圈占。人民网海南视窗特约评论员矢弓曾对此犀利评论道：“亚龙湾是海南开发最失败的一个海湾，也是最漂亮的一个海湾。为什么呢?因为酒店挨着酒店，酒店后面的这些树虽然没有栅栏，但是你如果不通过你的酒店大堂你就进不了这个公园海滩。”
有业内人士指出，一味发展高端旅游地产，而不考虑岛情与大众旅游产品的开发，仅在春节期间高价客房空置这个事实上，就让海南初尝了富人路线的苦果。如何在高端与平民化之间找到兼容和平衡，或许才是海南现在最该思考的问题。
第四张脸孔：“价格走高”。
自从去年初国际旅游岛概念形成，海南房价在一夜之间几乎翻了一倍，甚至在短时间内出现供不应求的情况。此后随着新政的出台，虽然涨势有所僵持，但房价仍旧坚挺不下，尤其海口和三亚地区，因基础设施比较齐全，成为岛外购房者入岛首选，开发商纷纷等待下半年的旺季，愈加不肯俯身降价。
据国家统计局2010年6月10日上午发布的数据显示，2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4％，涨幅有所回落，涨幅比4月份缩小0.4个百分点。然而，以三亚和海口为代表的海南楼市，仍旧分别以52.8％、50.8％的涨幅位居前两位，这是2010年海口三亚连续5次领涨全国。海南省委书记卫留成曾表态：“至少在未来三十年内，房地产都是海南的支柱产业，但如果海南人民的生活依旧贫穷落后，那就背离了国际旅游岛建设‘富民’这一出发点，意味着国际旅游岛建设是一项失败的事业。”
海南楼市喜忧参半
今年1月15日，70多岁的南京老人过美伦和老伴在琼海的街头散步，她热情地以一个“老海南人”的身份拉着记者讲述了她对海南的喜爱。2008年，她在《楼市》杂志上看到海南房地产的广告，被海南的气候环境以及当时海南楼市较低的价格打动，于是在海口和琼海各买了一套房，在博鳌买了两套房。目前，她在琼海的房子从每平方米2880元涨到了6000元左右，博鳌的房子从每平方米3000多元涨到了1万多元。
仍然在琼海，来自西北的购房者陈先生却有着不同的故事。他2006年在琼海市中心买了—套房子，现在想出手却已经找不到买家。“很难出手，想卖个好价钱就更难了。”陈先生说，一方面，今年琼海的新楼盘层出不穷，从琼海高速路口到市区，到处是在建楼盘，新楼盘现在不好卖，二手房则更难；另一方面，他错过了去年海南楼市火爆的时机，现在发现无论是新房还是二手房，价格都有一定降幅。他说，他的房子现在每平方米的要价比建设国际旅游岛意见刚公布时下降了2000元左右。
过美伦和陈先生在海南不同的购房故事是近几年来海南房地产市场的缩影：得天独厚的气候和环境优势吸引了众多岛外人士到海南购房养老度假；国际旅游岛建设意见颁布刺激海南房价快速上涨，投资投机行为明显增多。去年4月份以来，在国家一系列宏观调控政策的打压下，海南房地产陷入低迷，房屋流转率较差。
“从几个硬性指标来看，我们对今年海南房地产市场的走势持谨慎悲观态度。”中原地产海南分公司总经理谢青说，海南的房价仍有较多炒作水分，目前供给大于需求，房屋的流转率较差，出手比较难。而且海南的产业结构、市县基础设施以及房地产配套设施不够完善，造成海南房地产市场的基础比较薄弱。谢青认为，目前海南楼市量价仍然在跌，还没见底，仍将面临较长时期的回缩和消化的过程。“而这种消化要通过国际旅游岛的相关政策正式落地来实现，最迟也要到今年底才能消化完毕，今年的海南楼市还是会比较麻烦。”
未来走势仍不确定
近几年，随着国人对度假休闲养老需求的提高，依靠得天独厚的气候优势以及国际旅游岛利好消息的刺激，海南房地产市场取得飞速发展，海南经济发展对房地产的依赖程度趋强。
据海南省住房和城乡建设厅统计，“十一五”期间，海南省房地产开发累计完成投资1128亿元，年均增长43.75％；商品房新开工面积累计3011.8万平方米，年均增长32.7％；商品房竣工面积累计1200万平方米，年均增长8.1％；商品房销售面积累计2125万平方米，年均增长18.％；房地产业相关税收收入占地方税收收入总额的45％以上。主要指标均创历史新高，房地产业成为拉动海南经济增长的主动力。
尤其在2010年初，海南建设国际旅游岛的意见出台后，海南房地产市场获得超常规发展。从投资占比、税收权重来看，现阶段的海南房地产业举足轻重。2010年1～11月份，海南省房地产业完成增加值179亿元，占GDP的8.8％；房地产开发投资407.68亿元，占固定资产投资总额的36％；房地产企业提供的税收95.7亿元，占地方一般预算收入的39.2％。
海南省省长罗保铭说，在农业提供税收有限、工业尚未形成强大稳定税源、旅游虽然连年高增长但难以独撑经济增长的情况下，今后若干年里，海南经济发展仍然需要房地产业发挥重要作用。罗保铭表示，2011年海南提出全省GDP增长13％、地方一般预算收入增长20％、固定资产投资增长25％的预期目标，必须保持一定的房地产投资和销售，否则有可能引起经济的起伏和波动。但去年以来，国家密集出台了一系列房地产调控政策，又由于近期国内主要城市房屋交易量和价格出现反弹，第三轮调控的呼声日益高涨，房产税开征步伐越来越近。因此，明年海南省房地产市场将面临极大的不确定性。
海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜认为，今年国家出台持续时间更长的新一轮调控，而且建设国际旅游岛的消息已使海南楼市预涨了两年左右的上涨空间，所以今年海南楼市价格不会太多变化，出货量及成交量仍将低位相持。
转型升级迫在眉睫
海南房地产市场的快速发展带来了空置率过高、地方财政过度依赖房地产业等问题。在广为诟病的空置率问题上，外向型特征明显的海南楼市显然要比全国房地产面临着更为严峻的挑战。
海南大学教授王毅武估计，在文昌、琼海、陵水、三亚等地，房屋空置率达到50％～60％，过高的空置率将浪费优质资源和公共资源，给海南房地产市场留下严重的隐患。“海南房地产健康平稳发展着力点是要解决空置率问题。”
同时，部分市县仍在大量建设同质性、一次性的普通住宅房地产，在房地产业仍然是市县政府重要税源的背景下，可以预见，市县政府出让土地、建设普通住宅较快获取税收的冲动仍不容忽视。
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求，海南要保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业，发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。
海南省副省长姜斯宪去年2月份在海南省住房和城乡建设工作会议上直言，海南应多建一些经营性旅游房地产项目。希望各市县政府及开发企业把目光放远点，不要光做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，多建设一些度假酒店、主题公园、培训基地、会议中心及游艇俱乐部等，既能够保证长期利润，又能丰富国际旅游岛的旅游内容。
但海南一位不愿具名的开发商认为，目前海南很多房地产开发商还是打着旅游的牌子，做所谓的旅游房地产，其实最终还是做普通商品房。“主要是开发商和地方政府的短视所致，因为做旅游开发短期内看不到利润。”
“国际旅游岛利好刺激下的房价上涨已经提前预支，不能再‘炒概念’，现在应该开始真正审视海南房地产究竟如何发展。”谢青说。
中国(海南)改革发展研究院区域发展研究所所长夏锋认为，海南一般性住宅房地产比重过高，价格上升过快，投机投资行为较多。海南房地产业要在调控政策趋紧的环境下生存，必须发展与旅游相关的房地产业，与国家对海南国际旅游岛建设的目标定位相结合，这是“十二五”期间海南亟需破解的问题。
据海南省房地产业协会副秘书长蔡仁潭介绍，今年出台的海南房地产产业中长期规划，确定了未来十年海南房地产业将以经营型旅游地产为主导，海南房地产业发展要与国际旅游岛建设发展相匹配，要优化产品结构转变发展方式，从一次性开发为特征、粗放型开发逐步过渡到以产业经营可持续开发，在严格保护好生态环境前提下充分发挥自身优势，走精品化自身化。要与旅游休闲产业相结合，以促进经济社会全面协调发展。
与国际旅游岛建设发展相匹配，以经营型旅游地产为主导——海南房地产业转型升级的思路和方向似乎渐渐明晰，但能否真正贯彻执行、走上健康持续之路，仍取决于地方政府和开发商的眼光和决心。