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未来一段时间内，中国房地产行业将进入一个新的发展阶段，突出表现为以下几个特征：市场分化、价格分化、公司分化。市场分化，即区域房地产市场走势差异化明显将长期存在。房地产市场走势将存在“全国市场大趋势相同，但区域市场差异较大”的特点。市场走势分化具体表现为一线城市间的市场走势分化，一线城市与二、三线城市的分化，以及不同区域的二线城市走势分化。本文将对不同地区以及一些重点城市的房地产市场状况作重点分析。
对本轮房地产行业上升周期的判断
全国房地产开发业综合景气指数（简称国房综合景气指数）是反映房地产行业整体运行趋势的量化指标，从中可以把握房地产市场运行的周期与规律。我们对该指数近几年走势研究后发现：自上世纪80年代开始，国内房地产市场的运行周期一般在7～8年的时间跨度，5年发展2年回落。从一个完整的运行周期来看，上一轮上涨周期是从1998年年初起步，到2003年2月到达高点109.14，上行周期运行约5年左右。之后该指数从阶段性高点逐步下滑到2005年12月的最低点100.61点，下行周期约2年左右。
本轮上涨周期从2005年12月起步，先缓步走高到2006年11月的103.92点，又短暂调整到2007年3月的101.22点，随后一路走高，至2007年11月该指数攀升到106.59的两年内最高点，至2008年3月又略有回落，短期可能面临调整。如果将2005年12月看作本轮行业上升周期的起点，近2年房地产行业景气度是一个“稳步上涨11个月，后调整4个月，再持续上涨8个月并创新高”的振荡走高的态势。上涨过程中虽然中间有调整，但调整时间较短（仅4个月），且最低点仍比上一轮运行周期的低点高了0.61个点，说明底部抬高，上升趋势未变，目前仍处于持续上升阶段。另外，本轮上升周期的最高点与起点的差别是5.98个点，而且近5年行业景气指数均维持在100点以上，证明房地产行业近5年来始终维持高景气度。
我认为，未来几年，中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲。未来虽然有政策调控打压导致走势的微幅修正，但行业景气度持续上升趋势不变，而且本轮景气上升周期的持续性与时间跨度预计会更强。上一个景气上升周期持续时间是5年左右，保守地看此次景气上升周期至少维持5年以上时间，即至少持续到2011年左右，但在上升过程中存在振荡调整的可能性，将可能采取螺旋式的振荡上升走势，景气指数将可能会创出历史新高。
全国房地产市场走势分析
从一个完整的运行周期来看，上一轮房地产景气周期是从1998年年初至2005年年末结束。上一轮行业运行周期主要是由住房制度改革推动的，主要体现为以投资拉动为主导，但由于房地产市场消费主体不成熟，市场运行不规范，所以该轮周期的市场相对平稳，投资额始终小于销售额，说明市场需求不旺盛，房价表现整体上相对平稳。由于主要受投资拉动影响，在2004、2005年的国家宏观调控下，这一轮房地产行业景气度结束上升周期而出现回落。
新一轮国内房地产运行周期起步于2005年末，由于市场较规范与消费主体趋于成熟，市场化明显增强。2005年后，固定资产投资高企与城市化进程加快使房地产投资额持续上升。但更重要的是，居民收入水平提高、人口红利因素集中释放、住房消费升级导致的住房刚性需求及改善性需求迅速提高，导致市场需求异常旺盛，销售额加速上升，并在2006年销售额超过投资额呈加速上升态势。因此，以需求拉动为主导是本轮周期与上一轮周期最大的不同。
我们看到，受需求拉动的本轮上升周期大大强于上一轮周期，表现为投资与需求强劲，而且需求明显强势，呈现“量价齐升”走势。2006年前商品房的投资额与销售额上涨比较平稳。之后二者开始加速上升，施工面积与新开工面积都开始加速上升，并且刺激了开发商的开发投资热情，2006年开始投资额超过销售额呈现加速上涨，销售面积超过竣工面积，表明总需求超过总供给，购房需求逐渐释放，2006年后房价加速上涨。由于2006、2007年需求增长过猛且略有透支，短期房价上涨过快，需要市场经过一定时间的消化，加上政策调控的影响，造成2008年年初以来出现市场观望、需求萎缩、部分城市房价下调，预计短期内行业景气度可能调整，但未来持续上升趋势不变。
目前中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲，加上政策调控有助于延续行业的景气度，因此，预计本轮行业景气度上升周期将持续到2011年左右。
上海房地产走势分析
我们将上海与全国的房屋销售价格指数进行对比后发现，上海房地产上升周期在时间上领先于全国，且价格上涨幅度远超过全国整体水平。上海本轮上升周期起始于2000年，此后销售价格指数一路上涨，在2001年后销售额超过投资额，之后二者的“剪刀差”逐渐加大，显现需求超过供给，在2005～2006年间略有收窄（期间国内其他城市在加速上升），之后二者差距又拉大，前者始终高于后者。与此相同，商品房的销售额与销售面积至2001年始均呈现“量价齐升”的局面，上海房价表现为2000年后开始上涨，2005年3月～2007年9月间维持高位盘整（其间出现销售额略有回落），而后又加速上升的走势。因此，在上一轮运行周期中，上海房地产市场的上升周期起步于2000年，高点出现在2005年初，之后至2007年下半年为下降周期。可以看出，上海市场的运行周期是先于国内市场上涨，先于国内市场下降，且处于强势调整。2007年下半年开始，上海市场又开始酝酿新一轮的上升周期。
为什么上海未来几年将处于新一轮的上升周期？我们通过反映市场供需情况的判断指标来加以分析。施工面积/销售面积可以预示短期内的市场供需情况。新开工面积/销售面积可以预示中期内的市场供需情况。竣工面积/销售面积可以表示现阶段内的市场供需情况。投资额/销售额表示中长期1～2年的市场供需情况。比值等于1表示供需平衡，比值大于1表示供给过剩，比值小于1表示供给不足。
上海市场的施工面积/销售面积指标近10年始终维持盘整，并且在2007年接近历史低点，显示短期内供给非常不足。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积两个指标与其表现极其相似，都是近4年持续走低，在2007年更是创下近10年低点（比值分别为0.61、0.91），由于预期供给不足，刚性需求与投资需求巨大，预计短期（1年内）、中长期（2年或以上）上海市场都将面临程度不同的供给不足状况，这是上海市场景气度未来维持上升的市场基础。受政策调控（主要是房贷收紧抑制需求）影响，2008年上半年房价上升趋势可能趋缓，如果信贷政策略有放松，则会呈现价升量增的局面。但是，未来区域内将会出现市场分化与产品分化，即内环内核心区域及高档住宅产品价格将会持续走强。
深圳房地产走势分析
深圳市场基本与全国市场同步。深圳上一轮上升周期起步于1998年，2003年见景气高点，之后经历2年下降周期至2005年。本轮上升周期起始于2005年，2005年销售额上涨后与投资额持平，之后超过后者形成“剪刀差”，但两者在2007年开口差距相对不大。2005年销售面积上涨后与竣工面积基本持平，显示供需相对平衡，2006年超过后者，显示市场略有供不应求，但在2007年又重新低于竣工面积，这表明近三年市场供需相对平衡。深圳房价在2005年开始稳步上涨，在2006、2007年开始加速上涨，2008年开始深圳市场出现调整。
如何看待今后几年的深圳房地产市场呢？可以通过深圳地产市场的供需指标来对比分析。施工面积/销售面积指标在2000年至2004年稳步上涨，该比值从5.6上升至8.8，供给充足是近年市场保持供需相对平衡的主要原因，随后该比值在2005年、2006年回落至5以下，又在2007年重新上升至5.7。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积二指标走势与其较为相似，都是在2004年或2003年开始回落，在2006年达到阶段性低点且小于1，但在2007年又有反弹且大于1。以上指标均预示未来1～2年深圳市场存在供给略大于需求的状况。
综上分析，深圳房地产市场由于经历过90年代初的热炒，在1993年宏观调控下出现大幅调整，由于受到市场洗礼，1996年后进入平稳期，且一直持续到2005年左右，市场始终保持“量稳价平”的平稳态势。但从2005年开始，市场短期供给（特别是关内等市中心地带）略显不足，加上投资与投机资金的炒作，房价经历了“2005～2006年的稳步上涨、2007年的加速上涨”，成交量也持续放大。经过一轮“热炒”后，投资投机资金退潮，加上中短期内市场供过于求，深圳房地产市场未来将可能会调整1年左右时间。
北京房地产走势分析
在本轮上升周期中，北京市场基本与全国市场同步。本轮上升周期起步于2005年，在2005年销售额超过投资额形成“剪刀差”，之后销售额上升略快于投资额并保持到2007年，但二者在2007年开口差距相对不大，说明2005年开始产生的需求增加，而供给相对不足导致市场景气度上升。
施工面积在2000年加速上升后，在2005年出现高位后略有回落。施工面积/销售面积指标在2000年以来保持相对低位，至2003年后又略有下降，在2005年达到最低值3.83，这是直接导致2006、2007年供给不足的主要原因，而2006、2007年受奥运前效应影响又逐渐回升至4.80。
新开工面积在2000年开始上升后，在2003年达到相对高点，之后逐渐回落。新开工面积/销售面积指标在2003年前相对低位振荡，之后又有所下降，同样在2005年达到最低值1.06，这与施工面积/销售面积指标的走势基本相同。
值得关注的是，北京近13年的竣工面积始终低于同期销售面积，显示供给始终相对过剩。而竣工面积/销售面积指标始终大于1也证明了这一点。但该指标在2000年后始终保持低位（小于1.43），在2006年达到最低值1.22，在2007年反弹到1.33。说明北京市场近13年来供需指标始终相对稳步，这与北京房地产市场化不明显、住房交易量不活跃的特征相吻合。虽然以上指标均说明相对上海与深圳，北京市场供给过剩的情况严重，但2007年的几项指标处于近10年的取值范围内相对低位，表明未来市场虽然供给过剩，但对市场实际冲击不大。
综上分析，北京房地产市场相对上海、深圳落后，从北京市场近10多年供给始终相对过剩可以看出，市场化程度不高，开发与交易均不活跃。在上一轮运行周期中开工量、竣工量与成交量增速均保持相对平稳，房价在2005年前也相对稳定。在本轮上升周期中，由于受2008年奥运会影响，2006年特别是2007年北京房价出现快速上涨的同时，销售量却出现下滑，呈现“价升量减”的市况。由于供给相对过剩，说明2007年房价上涨中投机需求推动的因素较大。预计2008年开始北京房地产市场未来1～2年内将面临调整态势。
二线城市市场分析
由于篇幅所限，我们没有列出各地房地产的细项指标情况，但在这里将各地市场的现阶段、短期、中期供需指标进行一下比较，选择更有发展潜力的区域房地产市场。我们选取一线城市中的上海、北京、深圳，在二线城市中选取了长三角区域的杭州，环渤海区域的天津、中西部城市的武汉、重庆、成都、昆明，东北地区的大连、长春。
从反映现阶段供求结构的竣工面积/销售面积指标来分析，现阶段市场供给不足的一线城市为上海（0.91），而深圳（1.14）、北京（1.33）是所有选取城市中供给最过剩的。绝大多数的二线城市中现阶段市场均表现为需求大于供给，即供给不足（该指标都小于1），供给紧张的城市依次为昆明（0.41）、成都（0.47）、大连（0.52）、重庆（0.63），天津现阶段供给相对过剩（1.11）。
从显示短期供求的施工面积/销售面积指标来看，短期内供给相对不足的一线城市是上海（2.91），而深圳（4.80）与北京（5.69）供给充足或过剩，二线城市中供给相对不足依次为中西部城市中的昆明（1.78）、武汉（2.81），成都、重庆供给相对平衡，供给相对过剩的城市依次为杭州（4.35）、长春（3.47）。
从反映中期供需的新开工面积/销售面积指标来看，
未来1～2年内供给相对偏紧的一线城市是上海（0.61），供给相对过剩的是深圳（1.58）、北京（1.17）。二线城市中供给偏紧的依次为中西部城市中的昆明（0.45）、成都（0.98）、重庆（1.00），供给偏松的为东北部城市大连（1.43）、长春（2.48）。
投资额/销售额表示市场中长期的供需情况。该指标大于1的只有长春，其余均在1以下。该指标显示，上海的中长期供给依然非常紧张，在所有选取城市中最低（0.42），其次是天津（0.56）、深圳（0.59）、杭州，而武汉、重庆、大连、成都的该指标接近于1，显示中长期供需相对较平衡。
综合所述，以上指标是从区域市场的短期、中期供求情况来分析的。一线城市中上海即使按目前需求水平计算，现阶段供给略显不足，未来一年内供给相对不足，两年内的供给则非常不足，但当地购房需求巨大且增长很快，从中长期来看市场前景最被看好。深圳与北京在一年左右内供给存在过剩，但深圳1～2年后供给将显现不足，而北京由于供给始终相对过剩，预计深圳市场将会盘整一年左右，而北京可能会调整更长时间，以消化过快增长的投资需求。未来1～2年后由于自住及改善等刚性需求的释放将会推动当地市场继续走强。
二线城市中表现不一，珠三角及长三角大部分地区市场运行情况基本与国内整体市场同步，目前处于上升周期中的调整阶段，但中西部地区的大部分城市仍处于上升周期中的加速上升阶段。
我们认为，中西部城市由于国家加大对中西部固定资产投资及推进城市化建设，未来该区域市场前景看好。我们注意到，昆明、武汉、重庆、成都等大部分城市在2006后才开始走上升周期。其中，昆明在目前至未来两年内供给都显不足，当地房价相对不高且涨幅较小，可以重点关注。武汉市场在1～2年内供给不足，短期及中期看好。重庆、成都等城市短期内供给相对不足，但近年来众多开发商在当地加大了项目开发建设，预计未来中长期将变成供给平衡或略显过剩，短期看好，中长期市场看淡。
天津短期内供给相对充足，但中长期供给不足，国家推进滨海新区建设将有助于提振外来购房需求，天津市场短期看淡，中长期看好。
东北城市大连、长春的供给相对较充分，预计需求短期难以充分释放，中长期看淡。
（作者单位：中国社会科学院金融研究所博士后流动站）
对本轮房地产行业上升周期的判断
全国房地产开发业综合景气指数（简称国房综合景气指数）是反映房地产行业整体运行趋势的量化指标，从中可以把握房地产市场运行的周期与规律。我们对该指数近几年走势研究后发现：自上世纪80年代开始，国内房地产市场的运行周期一般在7～8年的时间跨度，5年发展2年回落。从一个完整的运行周期来看，上一轮上涨周期是从1998年年初起步，到2003年2月到达高点109.14，上行周期运行约5年左右。之后该指数从阶段性高点逐步下滑到2005年12月的最低点100.61点，下行周期约2年左右。
本轮上涨周期从2005年12月起步，先缓步走高到2006年11月的103.92点，又短暂调整到2007年3月的101.22点，随后一路走高，至2007年11月该指数攀升到106.59的两年内最高点，至2008年3月又略有回落，短期可能面临调整。如果将2005年12月看作本轮行业上升周期的起点，近2年房地产行业景气度是一个“稳步上涨11个月，后调整4个月，再持续上涨8个月并创新高”的振荡走高的态势。上涨过程中虽然中间有调整，但调整时间较短（仅4个月），且最低点仍比上一轮运行周期的低点高了0.61个点，说明底部抬高，上升趋势未变，目前仍处于持续上升阶段。另外，本轮上升周期的最高点与起点的差别是5.98个点，而且近5年行业景气指数均维持在100点以上，证明房地产行业近5年来始终维持高景气度。
我认为，未来几年，中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲。未来虽然有政策调控打压导致走势的微幅修正，但行业景气度持续上升趋势不变，而且本轮景气上升周期的持续性与时间跨度预计会更强。上一个景气上升周期持续时间是5年左右，保守地看此次景气上升周期至少维持5年以上时间，即至少持续到2011年左右，但在上升过程中存在振荡调整的可能性，将可能采取螺旋式的振荡上升走势，景气指数将可能会创出历史新高。
全国房地产市场走势分析
从一个完整的运行周期来看，上一轮房地产景气周期是从1998年年初至2005年年末结束。上一轮行业运行周期主要是由住房制度改革推动的，主要体现为以投资拉动为主导，但由于房地产市场消费主体不成熟，市场运行不规范，所以该轮周期的市场相对平稳，投资额始终小于销售额，说明市场需求不旺盛，房价表现整体上相对平稳。由于主要受投资拉动影响，在2004、2005年的国家宏观调控下，这一轮房地产行业景气度结束上升周期而出现回落。
新一轮国内房地产运行周期起步于2005年末，由于市场较规范与消费主体趋于成熟，市场化明显增强。2005年后，固定资产投资高企与城市化进程加快使房地产投资额持续上升。但更重要的是，居民收入水平提高、人口红利因素集中释放、住房消费升级导致的住房刚性需求及改善性需求迅速提高，导致市场需求异常旺盛，销售额加速上升，并在2006年销售额超过投资额呈加速上升态势。因此，以需求拉动为主导是本轮周期与上一轮周期最大的不同。
我们看到，受需求拉动的本轮上升周期大大强于上一轮周期，表现为投资与需求强劲，而且需求明显强势，呈现“量价齐升”走势。2006年前商品房的投资额与销售额上涨比较平稳。之后二者开始加速上升，施工面积与新开工面积都开始加速上升，并且刺激了开发商的开发投资热情，2006年开始投资额超过销售额呈现加速上涨，销售面积超过竣工面积，表明总需求超过总供给，购房需求逐渐释放，2006年后房价加速上涨。由于2006、2007年需求增长过猛且略有透支，短期房价上涨过快，需要市场经过一定时间的消化，加上政策调控的影响，造成2008年年初以来出现市场观望、需求萎缩、部分城市房价下调，预计短期内行业景气度可能调整，但未来持续上升趋势不变。
目前中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲，加上政策调控有助于延续行业的景气度，因此，预计本轮行业景气度上升周期将持续到2011年左右。
上海房地产走势分析
我们将上海与全国的房屋销售价格指数进行对比后发现，上海房地产上升周期在时间上领先于全国，且价格上涨幅度远超过全国整体水平。上海本轮上升周期起始于2000年，此后销售价格指数一路上涨，在2001年后销售额超过投资额，之后二者的“剪刀差”逐渐加大，显现需求超过供给，在2005～2006年间略有收窄（期间国内其他城市在加速上升），之后二者差距又拉大，前者始终高于后者。与此相同，商品房的销售额与销售面积至2001年始均呈现“量价齐升”的局面，上海房价表现为2000年后开始上涨，2005年3月～2007年9月间维持高位盘整（其间出现销售额略有回落），而后又加速上升的走势。因此，在上一轮运行周期中，上海房地产市场的上升周期起步于2000年，高点出现在2005年初，之后至2007年下半年为下降周期。可以看出，上海市场的运行周期是先于国内市场上涨，先于国内市场下降，且处于强势调整。2007年下半年开始，上海市场又开始酝酿新一轮的上升周期。
为什么上海未来几年将处于新一轮的上升周期？我们通过反映市场供需情况的判断指标来加以分析。施工面积/销售面积可以预示短期内的市场供需情况。新开工面积/销售面积可以预示中期内的市场供需情况。竣工面积/销售面积可以表示现阶段内的市场供需情况。投资额/销售额表示中长期1～2年的市场供需情况。比值等于1表示供需平衡，比值大于1表示供给过剩，比值小于1表示供给不足。
上海市场的施工面积/销售面积指标近10年始终维持盘整，并且在2007年接近历史低点，显示短期内供给非常不足。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积两个指标与其表现极其相似，都是近4年持续走低，在2007年更是创下近10年低点（比值分别为0.61、0.91），由于预期供给不足，刚性需求与投资需求巨大，预计短期（1年内）、中长期（2年或以上）上海市场都将面临程度不同的供给不足状况，这是上海市场景气度未来维持上升的市场基础。受政策调控（主要是房贷收紧抑制需求）影响，2008年上半年房价上升趋势可能趋缓，如果信贷政策略有放松，则会呈现价升量增的局面。但是，未来区域内将会出现市场分化与产品分化，即内环内核心区域及高档住宅产品价格将会持续走强。
深圳房地产走势分析
深圳市场基本与全国市场同步。深圳上一轮上升周期起步于1998年，2003年见景气高点，之后经历2年下降周期至2005年。本轮上升周期起始于2005年，2005年销售额上涨后与投资额持平，之后超过后者形成“剪刀差”，但两者在2007年开口差距相对不大。2005年销售面积上涨后与竣工面积基本持平，显示供需相对平衡，2006年超过后者，显示市场略有供不应求，但在2007年又重新低于竣工面积，这表明近三年市场供需相对平衡。深圳房价在2005年开始稳步上涨，在2006、2007年开始加速上涨，2008年开始深圳市场出现调整。
如何看待今后几年的深圳房地产市场呢？可以通过深圳地产市场的供需指标来对比分析。施工面积/销售面积指标在2000年至2004年稳步上涨，该比值从5.6上升至8.8，供给充足是近年市场保持供需相对平衡的主要原因，随后该比值在2005年、2006年回落至5以下，又在2007年重新上升至5.7。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积二指标走势与其较为相似，都是在2004年或2003年开始回落，在2006年达到阶段性低点且小于1，但在2007年又有反弹且大于1。以上指标均预示未来1～2年深圳市场存在供给略大于需求的状况。
综上分析，深圳房地产市场由于经历过90年代初的热炒，在1993年宏观调控下出现大幅调整，由于受到市场洗礼，1996年后进入平稳期，且一直持续到2005年左右，市场始终保持“量稳价平”的平稳态势。但从2005年开始，市场短期供给（特别是关内等市中心地带）略显不足，加上投资与投机资金的炒作，房价经历了“2005～2006年的稳步上涨、2007年的加速上涨”，成交量也持续放大。经过一轮“热炒”后，投资投机资金退潮，加上中短期内市场供过于求，深圳房地产市场未来将可能会调整1年左右时间。
北京房地产走势分析
在本轮上升周期中，北京市场基本与全国市场同步。本轮上升周期起步于2005年，在2005年销售额超过投资额形成“剪刀差”，之后销售额上升略快于投资额并保持到2007年，但二者在2007年开口差距相对不大，说明2005年开始产生的需求增加，而供给相对不足导致市场景气度上升。
施工面积在2000年加速上升后，在2005年出现高位后略有回落。施工面积/销售面积指标在2000年以来保持相对低位，至2003年后又略有下降，在2005年达到最低值3.83，这是直接导致2006、2007年供给不足的主要原因，而2006、2007年受奥运前效应影响又逐渐回升至4.80。
新开工面积在2000年开始上升后，在2003年达到相对高点，之后逐渐回落。新开工面积/销售面积指标在2003年前相对低位振荡，之后又有所下降，同样在2005年达到最低值1.06，这与施工面积/销售面积指标的走势基本相同。
值得关注的是，北京近13年的竣工面积始终低于同期销售面积，显示供给始终相对过剩。而竣工面积/销售面积指标始终大于1也证明了这一点。但该指标在2000年后始终保持低位（小于1.43），在2006年达到最低值1.22，在2007年反弹到1.33。说明北京市场近13年来供需指标始终相对稳步，这与北京房地产市场化不明显、住房交易量不活跃的特征相吻合。虽然以上指标均说明相对上海与深圳，北京市场供给过剩的情况严重，但2007年的几项指标处于近10年的取值范围内相对低位，表明未来市场虽然供给过剩，但对市场实际冲击不大。
综上分析，北京房地产市场相对上海、深圳落后，从北京市场近10多年供给始终相对过剩可以看出，市场化程度不高，开发与交易均不活跃。在上一轮运行周期中开工量、竣工量与成交量增速均保持相对平稳，房价在2005年前也相对稳定。在本轮上升周期中，由于受2008年奥运会影响，2006年特别是2007年北京房价出现快速上涨的同时，销售量却出现下滑，呈现“价升量减”的市况。由于供给相对过剩，说明2007年房价上涨中投机需求推动的因素较大。预计2008年开始北京房地产市场未来1～2年内将面临调整态势。
二线城市市场分析
由于篇幅所限，我们没有列出各地房地产的细项指标情况，但在这里将各地市场的现阶段、短期、中期供需指标进行一下比较，选择更有发展潜力的区域房地产市场。我们选取一线城市中的上海、北京、深圳，在二线城市中选取了长三角区域的杭州，环渤海区域的天津、中西部城市的武汉、重庆、成都、昆明，东北地区的大连、长春。
从反映现阶段供求结构的竣工面积/销售面积指标来分析，现阶段市场供给不足的一线城市为上海（0.91），而深圳（1.14）、北京（1.33）是所有选取城市中供给最过剩的。绝大多数的二线城市中现阶段市场均表现为需求大于供给，即供给不足（该指标都小于1），供给紧张的城市依次为昆明（0.41）、成都（0.47）、大连（0.52）、重庆（0.63），天津现阶段供给相对过剩（1.11）。
从显示短期供求的施工面积/销售面积指标来看，短期内供给相对不足的一线城市是上海（2.91），而深圳（4.80）与北京（5.69）供给充足或过剩，二线城市中供给相对不足依次为中西部城市中的昆明（1.78）、武汉（2.81），成都、重庆供给相对平衡，供给相对过剩的城市依次为杭州（4.35）、长春（3.47）。
从反映中期供需的新开工面积/销售面积指标来看，
未来1～2年内供给相对偏紧的一线城市是上海（0.61），供给相对过剩的是深圳（1.58）、北京（1.17）。二线城市中供给偏紧的依次为中西部城市中的昆明（0.45）、成都（0.98）、重庆（1.00），供给偏松的为东北部城市大连（1.43）、长春（2.48）。
投资额/销售额表示市场中长期的供需情况。该指标大于1的只有长春，其余均在1以下。该指标显示，上海的中长期供给依然非常紧张，在所有选取城市中最低（0.42），其次是天津（0.56）、深圳（0.59）、杭州，而武汉、重庆、大连、成都的该指标接近于1，显示中长期供需相对较平衡。
综合所述，以上指标是从区域市场的短期、中期供求情况来分析的。一线城市中上海即使按目前需求水平计算，现阶段供给略显不足，未来一年内供给相对不足，两年内的供给则非常不足，但当地购房需求巨大且增长很快，从中长期来看市场前景最被看好。深圳与北京在一年左右内供给存在过剩，但深圳1～2年后供给将显现不足，而北京由于供给始终相对过剩，预计深圳市场将会盘整一年左右，而北京可能会调整更长时间，以消化过快增长的投资需求。未来1～2年后由于自住及改善等刚性需求的释放将会推动当地市场继续走强。
二线城市中表现不一，珠三角及长三角大部分地区市场运行情况基本与国内整体市场同步，目前处于上升周期中的调整阶段，但中西部地区的大部分城市仍处于上升周期中的加速上升阶段。
我们认为，中西部城市由于国家加大对中西部固定资产投资及推进城市化建设，未来该区域市场前景看好。我们注意到，昆明、武汉、重庆、成都等大部分城市在2006后才开始走上升周期。其中，昆明在目前至未来两年内供给都显不足，当地房价相对不高且涨幅较小，可以重点关注。武汉市场在1～2年内供给不足，短期及中期看好。重庆、成都等城市短期内供给相对不足，但近年来众多开发商在当地加大了项目开发建设，预计未来中长期将变成供给平衡或略显过剩，短期看好，中长期市场看淡。
天津短期内供给相对充足，但中长期供给不足，国家推进滨海新区建设将有助于提振外来购房需求，天津市场短期看淡，中长期看好。
东北城市大连、长春的供给相对较充分，预计需求短期难以充分释放，中长期看淡。
（作者单位：中国社会科学院金融研究所博士后流动站）