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摘要：当前在我国社会主义市场经济的条件之下，房地产的投资者以房地产建筑项目的建筑商们在市场中所追逐的经济利益是不同的，因此他们的管理性质以及管理目标也是存在差别的。对于投资者来说，他们所关注主要问题就是如何在保证工程质量的前提下降低项目投资的费用，降低工程的造价始终是投资者追求的目标之一。对于投资者来说，在房地产招投标阶段以及签订合同阶段的阶段中，应该时刻具备控制项目投资的头脑，在认真分析并充分运用建筑项目周期中的各项重要的信息的基础之上，把握好建筑市场的命脉，进而最大化的降低并避免项目建设中资金的大量流失，追求最大化的资金投资收效。
关键词：房地产；招投标阶段；签订合同阶段；工程造价控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
对于房地产的工程造价来说，对其合理的管理与控制是一个具有动态性的过程。而房地产的投资者以及房地产建筑项目的建筑商们在市场中所追逐的经济利益是不同的，所以他们的管理性质以及管理目标也是存在差别的。对于投资者来说，他们所关注主要问题就是如何在保证工程质量的前提下降低项目投资的费用，降低工程的造价始终是投资者追求的目标之一。房地产投资者对于整个建设项目施工过程中的工程造价要做到认真分析、合理管控。投资者所具有的控制投入资金的经济性头脑要始终贯穿在工程项目建设的每一个阶段之中。在认真分析并充分运用建筑项目周期中的各项重要的信息的基础之上，把握好建筑市场的命脉，进而最大化的降低并避免项目建设中资金的大量流失，追求最大化的资金投资收效。本文笔者将根据多年的管理经验，对房地产项目招投标阶段以及签订合同阶段当中工程造价的管理与控制进行探讨，以期对业界带来一定的帮助。
一、房在地产招投标阶段时的造价管理与控制
当前，我国处在社会主义市场经济阶段，房地产项目的投资者及建筑商们都在追寻最大的经济效益，为了能够适应我国市场经济快速发展的需要并实现同国际惯例相接轨，在我国的房地产工程建设行业领域当中已经开始广泛的采用项目工程量清单报价，而且工程量清单招标开始的得到业界的欢迎与喜爱。采用项目工程量清单招标可以大大的降低工程所需要的社会成本，工程的施工效率也得到提高，同时也最大化的避免了项目各项投标单位对于工程量的重复计算及其产生的各种差异，这将引导建筑行业开展公平竞争；采用项目工程量清单招标可以实行量价的分离，使得计价行为得到了规范，对项目工程款的支付与结算势必会来带极大的便捷，这将有利于项目合同的管理以及开展项目工程建设的廉政建设，同时招标运作也得到了极大的规范；采用工程量清单招标可以使工程的资金投入得到有效的节约，使资金投入企业的自身管理水平得到有效的提高，这些都是工程量清单所具有的优势，那么怎样才能真正的做好一个房地产项目在招投标阶段中的造价控制呢?
通常，房地产工程项目招投标的阶段主要是指的建设项目工程在其设计规划完成以后，项目开始施工之前的这段时期。建筑项目工程的招投标一般主要包含所需设备与材料的采购招投标以及工程项目的施工招投标。在本篇文章中笔者根据自己多年从事的项目的招投标工作实践经验，只对房地产项目的投资方在项目施工的招投标阶段中工程造价管理方面要注意的一些事项作以说明，主要从以下三个方面来阐述。
第一个需要注意的事项,对外就参与投标的项目施工单位的资质一定要严格的审查，在必要的时候还需作实地的考核与观察。切记避免让那些建设施工质量比较低劣、单位信誉比较差、施工管理能力相对比较欠缺以及财务状况较差的项目施工单位参与到投标单位的行列之中，否则的话势必会在建设项目的后期实施过程当中产生一些不可避免的质量控制不好的问题，或者是项目的工期进度较慢不能按照原来的计划顺利完成，或者是因为施工单位的管理不善使得合同不能正常继续实施等诸多问题。对于投资者来说不管哪一种上述问题的出现损失最大的还是他们自己。
第二个需要注意的事项,对内一定要端正自己的合作态度。投资者不能以最低价也就是超出成本价的中标作为自己的招标目的，而以“合理低价”作为自己的招标态度和目的，要做到这些就需要业主方摸清并把握住房地产开发项目的具体的实际的投资情况，尽可能的避免项目投标单位采用低于成本价的方式中标。而到了项目施工的过程中以各种各样的理由，来要求投资者增加各种费用或者是采用签订补充协议的方式来增加项目工程的合同价款，如果是这样话就会产生一些纠纷，不仅会延误了原来计划完成的工期严重影响到房地产工程的质量还会导致项目成本的增加，超出建设项目原来计划的投资数目。与此同时对于后期的项目建设的开发也会带来一些不必要的负面作用。
第三个需要注意的事项,在招投标阶段一定要明确双方支付款的方式。对于投资者这方面来说，应该做到计划性的资金投入，以往在一些情况之下，因为投资者在付款方式上面管理控制不谨慎，就比如很多的项目的合同中提到付款方式是在合同签订完成以后的7天之内，投资方支付一般约为20％的工程预付款，但是在一些实际的支付过程中常常不是合同中的这个样，这里可以举一个例子，某一个项目工程在分包建设项目包含门窗工程的招标合同中提到付款的方式是在合同签订完成的7天之后，投资方向中标方支付20％的合同价款作为项目建设的预付款，但是到了实际工程项目当中，建设项目是要分期开发完成的，由于双方先签订的项目合同，在項目一期开发完成之后、二期还没有开发的时候，项目工程二期中20％的门窗工程价款已经按合同支付给了建设承包商，这不仅降低了投资者投入资金的有效，而且也使得整个项目的资金利用带来一定的影响。所以笔者认为强调一下支付款方式的一些事项是十分有必要的。
在这个招投标阶段选择一些相对较好的合作对象，真诚的对待每一个合作的伙伴，双方明确好支付款的方式，要明白只有合理科学的价格才能获得“双赢”，而不是一味的去压低项目的合同价，这有这样才是真正的保证整个房地产项目工程的质量、保障工程进度的长期有效。
二、在签订合同阶段时的造价控制与管理
在行业领域内许多人单纯的认为在这个阶段中所需的费用早已成为一个定数，因此成本控制问题是不存在的，但是笔者则不这么认为。
第一，一些房地产建设项目因为在双方签订合同之时就存在着这样那样的一些没有得到明确的问题，比如，在很多项目建设工程中的土方是分包单位的，在分包和总包单位之间的分界上存在着模糊的界限，很多因为分包单位的一些原因导致了建筑项目的主体施工单位所要进行的工程量明显增多的问题，还有一些比如基层的衔接以及外墙面装饰工程等问题，主体施工单位在完成施工之后存在着装修单位施工条件不达标的问题，像这样的问题若是没有在合同中没有明确界定其范围或是没有明确表明在发生一些不确定情况时应该怎样去确定一些计费的方法，就会在工程的后期施工当中发生许多在双方签订的合同中从来就没有涉及到的一些工作内容，在实践中通常是以经济签证的形式去处理，亦或是采用零星用工的方式去处理，这些处理方式势必会产生一些没有必要的费用，进而给成本控制产生巨大的压力。
第二，一定要明确账务结算的时候才差计价及人工费用调整所采用的方法。因为房地产建筑行业本来就有建设周期长的特点，很多建设项目甚至都是跨年度完成的，再加上最近几年建筑行业中人工费以及材料费的大面积上涨，特别是像水泥和钢材等材料的价格，若是在双方签订的合同当中没有明确人工费及材料费用调整的办法，将会在工程的后期造价控制带来极大的困难。
结语
综合看来，房地产项目成本的有效控制是一项具有长期性的工作，并且其所涉及的资金数额相当大，因此笔者认为在项目实施的每一个阶段都应该去认真的对待，不能懈怠。控制管理者一定要保持谨慎的态度，确保房地产成本得到有效合理的控制。
参考文献：
[1] 代爱军.简析房地产招投标阶段及签订合同阶段的工程造价控制[J].大陆桥视野(下半月),2012(8)
[2] 仲朝勇.在招投标及签订合同阶段控制工程造价的方法[J].中国工程咨询,2008(08)
关键词：房地产；招投标阶段；签订合同阶段；工程造价控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
对于房地产的工程造价来说，对其合理的管理与控制是一个具有动态性的过程。而房地产的投资者以及房地产建筑项目的建筑商们在市场中所追逐的经济利益是不同的，所以他们的管理性质以及管理目标也是存在差别的。对于投资者来说，他们所关注主要问题就是如何在保证工程质量的前提下降低项目投资的费用，降低工程的造价始终是投资者追求的目标之一。房地产投资者对于整个建设项目施工过程中的工程造价要做到认真分析、合理管控。投资者所具有的控制投入资金的经济性头脑要始终贯穿在工程项目建设的每一个阶段之中。在认真分析并充分运用建筑项目周期中的各项重要的信息的基础之上，把握好建筑市场的命脉，进而最大化的降低并避免项目建设中资金的大量流失，追求最大化的资金投资收效。本文笔者将根据多年的管理经验，对房地产项目招投标阶段以及签订合同阶段当中工程造价的管理与控制进行探讨，以期对业界带来一定的帮助。
一、房在地产招投标阶段时的造价管理与控制
当前，我国处在社会主义市场经济阶段，房地产项目的投资者及建筑商们都在追寻最大的经济效益，为了能够适应我国市场经济快速发展的需要并实现同国际惯例相接轨，在我国的房地产工程建设行业领域当中已经开始广泛的采用项目工程量清单报价，而且工程量清单招标开始的得到业界的欢迎与喜爱。采用项目工程量清单招标可以大大的降低工程所需要的社会成本，工程的施工效率也得到提高，同时也最大化的避免了项目各项投标单位对于工程量的重复计算及其产生的各种差异，这将引导建筑行业开展公平竞争；采用项目工程量清单招标可以实行量价的分离，使得计价行为得到了规范，对项目工程款的支付与结算势必会来带极大的便捷，这将有利于项目合同的管理以及开展项目工程建设的廉政建设，同时招标运作也得到了极大的规范；采用工程量清单招标可以使工程的资金投入得到有效的节约，使资金投入企业的自身管理水平得到有效的提高，这些都是工程量清单所具有的优势，那么怎样才能真正的做好一个房地产项目在招投标阶段中的造价控制呢?
通常，房地产工程项目招投标的阶段主要是指的建设项目工程在其设计规划完成以后，项目开始施工之前的这段时期。建筑项目工程的招投标一般主要包含所需设备与材料的采购招投标以及工程项目的施工招投标。在本篇文章中笔者根据自己多年从事的项目的招投标工作实践经验，只对房地产项目的投资方在项目施工的招投标阶段中工程造价管理方面要注意的一些事项作以说明，主要从以下三个方面来阐述。
第一个需要注意的事项,对外就参与投标的项目施工单位的资质一定要严格的审查，在必要的时候还需作实地的考核与观察。切记避免让那些建设施工质量比较低劣、单位信誉比较差、施工管理能力相对比较欠缺以及财务状况较差的项目施工单位参与到投标单位的行列之中，否则的话势必会在建设项目的后期实施过程当中产生一些不可避免的质量控制不好的问题，或者是项目的工期进度较慢不能按照原来的计划顺利完成，或者是因为施工单位的管理不善使得合同不能正常继续实施等诸多问题。对于投资者来说不管哪一种上述问题的出现损失最大的还是他们自己。
第二个需要注意的事项,对内一定要端正自己的合作态度。投资者不能以最低价也就是超出成本价的中标作为自己的招标目的，而以“合理低价”作为自己的招标态度和目的，要做到这些就需要业主方摸清并把握住房地产开发项目的具体的实际的投资情况，尽可能的避免项目投标单位采用低于成本价的方式中标。而到了项目施工的过程中以各种各样的理由，来要求投资者增加各种费用或者是采用签订补充协议的方式来增加项目工程的合同价款，如果是这样话就会产生一些纠纷，不仅会延误了原来计划完成的工期严重影响到房地产工程的质量还会导致项目成本的增加，超出建设项目原来计划的投资数目。与此同时对于后期的项目建设的开发也会带来一些不必要的负面作用。
第三个需要注意的事项,在招投标阶段一定要明确双方支付款的方式。对于投资者这方面来说，应该做到计划性的资金投入，以往在一些情况之下，因为投资者在付款方式上面管理控制不谨慎，就比如很多的项目的合同中提到付款方式是在合同签订完成以后的7天之内，投资方支付一般约为20％的工程预付款，但是在一些实际的支付过程中常常不是合同中的这个样，这里可以举一个例子，某一个项目工程在分包建设项目包含门窗工程的招标合同中提到付款的方式是在合同签订完成的7天之后，投资方向中标方支付20％的合同价款作为项目建设的预付款，但是到了实际工程项目当中，建设项目是要分期开发完成的，由于双方先签订的项目合同，在項目一期开发完成之后、二期还没有开发的时候，项目工程二期中20％的门窗工程价款已经按合同支付给了建设承包商，这不仅降低了投资者投入资金的有效，而且也使得整个项目的资金利用带来一定的影响。所以笔者认为强调一下支付款方式的一些事项是十分有必要的。
在这个招投标阶段选择一些相对较好的合作对象，真诚的对待每一个合作的伙伴，双方明确好支付款的方式，要明白只有合理科学的价格才能获得“双赢”，而不是一味的去压低项目的合同价，这有这样才是真正的保证整个房地产项目工程的质量、保障工程进度的长期有效。
二、在签订合同阶段时的造价控制与管理
在行业领域内许多人单纯的认为在这个阶段中所需的费用早已成为一个定数，因此成本控制问题是不存在的，但是笔者则不这么认为。
第一，一些房地产建设项目因为在双方签订合同之时就存在着这样那样的一些没有得到明确的问题，比如，在很多项目建设工程中的土方是分包单位的，在分包和总包单位之间的分界上存在着模糊的界限，很多因为分包单位的一些原因导致了建筑项目的主体施工单位所要进行的工程量明显增多的问题，还有一些比如基层的衔接以及外墙面装饰工程等问题，主体施工单位在完成施工之后存在着装修单位施工条件不达标的问题，像这样的问题若是没有在合同中没有明确界定其范围或是没有明确表明在发生一些不确定情况时应该怎样去确定一些计费的方法，就会在工程的后期施工当中发生许多在双方签订的合同中从来就没有涉及到的一些工作内容，在实践中通常是以经济签证的形式去处理，亦或是采用零星用工的方式去处理，这些处理方式势必会产生一些没有必要的费用，进而给成本控制产生巨大的压力。
第二，一定要明确账务结算的时候才差计价及人工费用调整所采用的方法。因为房地产建筑行业本来就有建设周期长的特点，很多建设项目甚至都是跨年度完成的，再加上最近几年建筑行业中人工费以及材料费的大面积上涨，特别是像水泥和钢材等材料的价格，若是在双方签订的合同当中没有明确人工费及材料费用调整的办法，将会在工程的后期造价控制带来极大的困难。
结语
综合看来，房地产项目成本的有效控制是一项具有长期性的工作，并且其所涉及的资金数额相当大，因此笔者认为在项目实施的每一个阶段都应该去认真的对待，不能懈怠。控制管理者一定要保持谨慎的态度，确保房地产成本得到有效合理的控制。
参考文献：
[1] 代爱军.简析房地产招投标阶段及签订合同阶段的工程造价控制[J].大陆桥视野(下半月),2012(8)
[2] 仲朝勇.在招投标及签订合同阶段控制工程造价的方法[J].中国工程咨询,2008(08)