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【摘要】：改革开放尤其是近几年来，我国的房地产业持续发展和繁荣，随着房地产的发展，显现的矛盾与问题也越来越多，如何对这个特殊的行业进行市场监管引起了人们的深思。
【关键词】：房地产；市场监管；效果
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
一个完善的房地产市场监管体系首先必须要有完备的管理体制做保证，这种管理体制必须保证房地产监管体系的权力运行合理，监管体系内部各部门之间能够相互协调、相互配合，整个体系运转流畅；其次，建立完善的房地产市场监管体系必须以实际需要为准绳，设置精简高效的组织部门；最后，完善的房地产市场监管体系是一个动态发展的系统，这个系统应该随着外部环境的变化而不断的发展，任何一个体系或者系统都是在与外部环境的相互作用、相互吸收中得到完善和发展的。
一、房地产市场政府监管的必要性分析
1、房地产市场存在垄断性
房地产的主要特性是位置的不可移动性，一幢房屋一旦确定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在楼层、朝向不同等因素，决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性，因此物业在出租和出售时，带有地域性和垄断性，从而形成垄断价格。由于房地产投入大，回收期长，因而能进入房地产市场的只能是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，很容易形成部分的或地域性的垄断，土地一级市场由政府垄断，经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格，保护消费者利益，房地产市场必须要政府进行监管。
2、房地产交易存在信息不对称
由于房地产市场交易的高价值性，与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说，其对商品质量了解的更清楚，从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说，既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本，另一方面降低了市场的流动性。
3、房地产市场具有滞后性
主要体现在其对经济形势的短期波动不敏感，虽然房地产业的发展趋势在总体上是与国民经济发展趋势基本保持一致的，但由于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场，在经济趋向繁荣和走向衰退时，房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济的涨落幅度，使得房地产业对短期经济波动的反应往往滞后，而且有时表现为不敏感。
4、影响范围的区域性
房地产市场位置固定、不可以移动，这就决定了当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能與其他区域实行调剂来达到平衡。当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市场，导致本地房产空转市场价格下跌;当供不应求时，加上房地产项目之间因地域位置不同具有差异性，导致房地产价格上升。
5、监管缺乏明确的规定
导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。
三、提高房地产市场监管效果的措施
1、发挥行业协会自律监管作用
我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会，但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。
2、采用宏观调控的政策手段
是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施，在调控目标确立之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此，应该对市场进行区分，以发挥手段的配合运用及综合效果。规范房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区，把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度，改期房销售为现房销售，因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。
3、提高信息披露度
主要针对房地产市场存在的严重信息不对称，如价格信息、产品属性信息、交易信息、质量信息、企业信息等，政府应当建立信息披露制度，降低交易过程中的信息的不对称。具体来说:政府要提高房地产预售、上市标准，规范购房流程，切实维护购房者的合法权益;开发商也应向购房者充分展示楼盘信息;政府应严格控制预售许可证的发放，提高期房的预售标准，严令禁止不符合预售标准的“空中楼阁”进入市场。而购房者也要注意在签定合同时要把开发商的口头承诺写入合同中，以防止开发商的欺诈蒙骗行为。作为开发商而言，也应尽量将自己开发楼盘的信息详尽地传递给购房者。此外，规范房地产中介机构，严厉打击房地产中介坑蒙拐骗消费者的经纪行为等。
4、对房地产价格进行监管
对大多数商品服务和生产要素来说，应通过市场竞争来确定价格。但市场失灵的存在为政府实行价格规制提供了必要性。房地产市场价格规制的内容包括:对房地产行业的价格规制。政府在土地出让时应该限定特定地段房地产的销售价格，同时，在房地产市场应根据产品的地理、属性和需求，给出房地产市场的参考价。对不正当价格的规制。由于存在着信息不对称，房地产市场上还经常出现不正当价格行为，如价格欺诈。对此，需由政府制定物价管理法规。这些法规包括对物价的一般水平、物价的浮动幅度、对价格欺诈行为的处罚办法等。
5、规范房地产开发商的经营行为
目前，故意违约现象在房地产行业表现明显。部分开发商主动违约，并支付给消费者一定违约金，目的是将商品房以更高价格转卖，赚取更多利润。针对这些不正当的现象，房地产监管部门必须严格的治理，运用行政手段和法律手段，特别是法律手段从根源上予以消除。从一定意义上讲，市场经济就是法制经济。法制建设对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。在房地产市场的监管中，要运用法律手段，通过立法和司法，运用法律法规来规范和约束房地产开发商以及房地产中介甚至是政府等主体的行为，使房地产开发商严格依照法律的要求进行生产经营活动。
6、加强房地产外资监管
外资进入中国房地产市场，有利于提高房地产行业整体水平，带动本土企业迅速提高综合竞争能力，也有利于拓展房地产企业融资渠道，分散银行过于集中的风险。但与此同时，由于海外资金经常以不可预料的非正常途径和方式进入市场，外汇、金融部门很难准确把握和监控，也给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险。因此，从短期看是弊大于利，应引起高层管理部门的高度重视。
结语
对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的，这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议，希望能对房地产市场的有效监管起到积极的作用。
参考文献
【1】王剑.我国房地产市场存在的问题和对策.北方经贸.2008.4.
【2】魏劭琨.中国房地产业问题思考.合作经济与科技.2008.10.
【3】兰泽琛、王冷莎.美国次货危机反观中国房货问题.商场现代化.2008.6.
【关键词】：房地产；市场监管；效果
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
一个完善的房地产市场监管体系首先必须要有完备的管理体制做保证，这种管理体制必须保证房地产监管体系的权力运行合理，监管体系内部各部门之间能够相互协调、相互配合，整个体系运转流畅；其次，建立完善的房地产市场监管体系必须以实际需要为准绳，设置精简高效的组织部门；最后，完善的房地产市场监管体系是一个动态发展的系统，这个系统应该随着外部环境的变化而不断的发展，任何一个体系或者系统都是在与外部环境的相互作用、相互吸收中得到完善和发展的。
一、房地产市场政府监管的必要性分析
1、房地产市场存在垄断性
房地产的主要特性是位置的不可移动性，一幢房屋一旦确定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在楼层、朝向不同等因素，决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性，因此物业在出租和出售时，带有地域性和垄断性，从而形成垄断价格。由于房地产投入大，回收期长，因而能进入房地产市场的只能是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，很容易形成部分的或地域性的垄断，土地一级市场由政府垄断，经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格，保护消费者利益，房地产市场必须要政府进行监管。
2、房地产交易存在信息不对称
由于房地产市场交易的高价值性，与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说，其对商品质量了解的更清楚，从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说，既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本，另一方面降低了市场的流动性。
3、房地产市场具有滞后性
主要体现在其对经济形势的短期波动不敏感，虽然房地产业的发展趋势在总体上是与国民经济发展趋势基本保持一致的，但由于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场，在经济趋向繁荣和走向衰退时，房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济的涨落幅度，使得房地产业对短期经济波动的反应往往滞后，而且有时表现为不敏感。
4、影响范围的区域性
房地产市场位置固定、不可以移动，这就决定了当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能與其他区域实行调剂来达到平衡。当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市场，导致本地房产空转市场价格下跌;当供不应求时，加上房地产项目之间因地域位置不同具有差异性，导致房地产价格上升。
5、监管缺乏明确的规定
导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。
三、提高房地产市场监管效果的措施
1、发挥行业协会自律监管作用
我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会，但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。
2、采用宏观调控的政策手段
是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施，在调控目标确立之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此，应该对市场进行区分，以发挥手段的配合运用及综合效果。规范房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区，把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度，改期房销售为现房销售，因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。
3、提高信息披露度
主要针对房地产市场存在的严重信息不对称，如价格信息、产品属性信息、交易信息、质量信息、企业信息等，政府应当建立信息披露制度，降低交易过程中的信息的不对称。具体来说:政府要提高房地产预售、上市标准，规范购房流程，切实维护购房者的合法权益;开发商也应向购房者充分展示楼盘信息;政府应严格控制预售许可证的发放，提高期房的预售标准，严令禁止不符合预售标准的“空中楼阁”进入市场。而购房者也要注意在签定合同时要把开发商的口头承诺写入合同中，以防止开发商的欺诈蒙骗行为。作为开发商而言，也应尽量将自己开发楼盘的信息详尽地传递给购房者。此外，规范房地产中介机构，严厉打击房地产中介坑蒙拐骗消费者的经纪行为等。
4、对房地产价格进行监管
对大多数商品服务和生产要素来说，应通过市场竞争来确定价格。但市场失灵的存在为政府实行价格规制提供了必要性。房地产市场价格规制的内容包括:对房地产行业的价格规制。政府在土地出让时应该限定特定地段房地产的销售价格，同时，在房地产市场应根据产品的地理、属性和需求，给出房地产市场的参考价。对不正当价格的规制。由于存在着信息不对称，房地产市场上还经常出现不正当价格行为，如价格欺诈。对此，需由政府制定物价管理法规。这些法规包括对物价的一般水平、物价的浮动幅度、对价格欺诈行为的处罚办法等。
5、规范房地产开发商的经营行为
目前，故意违约现象在房地产行业表现明显。部分开发商主动违约，并支付给消费者一定违约金，目的是将商品房以更高价格转卖，赚取更多利润。针对这些不正当的现象，房地产监管部门必须严格的治理，运用行政手段和法律手段，特别是法律手段从根源上予以消除。从一定意义上讲，市场经济就是法制经济。法制建设对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。在房地产市场的监管中，要运用法律手段，通过立法和司法，运用法律法规来规范和约束房地产开发商以及房地产中介甚至是政府等主体的行为，使房地产开发商严格依照法律的要求进行生产经营活动。
6、加强房地产外资监管
外资进入中国房地产市场，有利于提高房地产行业整体水平，带动本土企业迅速提高综合竞争能力，也有利于拓展房地产企业融资渠道，分散银行过于集中的风险。但与此同时，由于海外资金经常以不可预料的非正常途径和方式进入市场，外汇、金融部门很难准确把握和监控，也给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险。因此，从短期看是弊大于利，应引起高层管理部门的高度重视。
结语
对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的，这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议，希望能对房地产市场的有效监管起到积极的作用。
参考文献
【1】王剑.我国房地产市场存在的问题和对策.北方经贸.2008.4.
【2】魏劭琨.中国房地产业问题思考.合作经济与科技.2008.10.
【3】兰泽琛、王冷莎.美国次货危机反观中国房货问题.商场现代化.2008.6.