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近来,房价日日高攀,民众声声叹息。
随着房价的高涨,一直被视为“阳光政策”的土地招拍挂制度渐入人们对高房价指责的视野,从而备受坊间热议。
越来越多的人对土地招拍挂制度改革寄予厚望,并笃信全国住宅供地计划或将在一定程度上撼动既有的楼市利益格局。
而事实果真如此吗?
短与长
一直风平浪静的土地招拍挂制度在房价飞涨的大背景下被人们深度关注。
不解决现有基本的土地制度,土地招拍挂现状无法根本改观,而一些渐进的完善举措不过是杯水车薪,不愿具名的行业人士直言。
事实上,我国的经营性用地普遍都是通过招拍挂的方式进行。根据国土部最新数据显示,2009年全国土地出让总价款为1.59万亿元,同比增长63.4%。其中,招拍挂出让价款为1.51万亿元,占出让总价款的94.9%。
我国土地的特殊属性使得土地买卖并不是完全竞争的市场经济,因为各级政府在土地市场上处于绝对垄断的优势地位,不愿具名的资深人士指出。
光大证券首席经济学家潘向东认为房地产造成的困境主要还是供给和需求引起的,供给不足、需求旺盛才会导致价格偏高。
经济学家们指出,从经济学的角度讲,现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式,必然造成需求方恶性竞争,导致地价不断暴涨。
潘向东认为现行的土地招拍挂制度使现在城市的所有供地,只有一个途径可以出来,就是通过政府的拍卖,其中一个后果就是地方政府主要的财税来源与拍卖地密切相关。
而一些经济学家则是土地招拍挂制度的支持者,著名经济学家、燕京华侨大学校长华生则认为如果没有招拍挂之前谁有关系就可以拿到土地,招拍挂至少像我们高考入学制度一样,高考制度有无数的问题,但是它最起码提供了一个公平的机会,招拍挂也是这样,如果房改改掉了招拍挂,实际上为腐败敞开了大门。
“价高者得”模式备受争议
“价高者得”模式一直被公众诟病。
经济学家厉以宁给出的建议是,土地出让应是“价低者拿地”:企业参与招标时不是报标土地价,而是报标房价或租房价,而出价最低者将最终中标。他认为,若能以此改革土地招标制度,则整个中国的高房价问题将迎刃而解。
而另一些业内人士则显得温和,他们指出“价低者得”应该是土地招拍挂制度改革的方向之一,他们认为现有的“价高者得”模式助推了地价,也间接导致房价的高涨。
在目前地王频出的情况下,换一种方式出让土地,不失为一种新选择,中国房地产研究会副会长顾云昌曾表示。
但一些学者指出“价高者得”模式只是浅层问题,而更深层的问题是中国现有的土地制度,而在我国,土地是公共财产,属于国家。
调控房价上涨过快的政策工具箱主要有土地政策、金融政策和财税政策。全面理顺中国房地产市场的长期政策的关键是要靠土地制度变革以及国民收入分配的公平化,北京科技大学教授赵晓指出。
国土资源部对于“价高者得”的模式上也在探索中,按照“国11条”的思路,不一定完全是“价高者得”。
顾云昌说,采用招标形式,报价只占其中30%的因素,主要是看开发商的综合实力。其中技术因素非常重要,例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等各种因素加在一起评审后再决定土地给谁。这就表明评分标准不是根据“价高者得”的规则,而是由专家评审团综合评审后投票决定。专家也不是常任,而是从专家库里随机抽选,这样做是为了避免权力寻租现象。
转向,还是微调?
关于土地招拍挂制度存废的争议沸沸扬扬,专家们的观点各异。
一些专家认为取消现有的土地招拍挂制度使彻底抑制房价快速上涨势头。
而另外一些专家则认为单单改革土地招拍挂制度改革作用甚微,赵晓认为目前政府土地重大制度不修正,有可能出现很多政策泡沫,即人为减少土地供应,制造饥饿效应,表面是抑制房价,其实是助涨房价。
赵晓强调,当前到了彻底反思房地产发展模式的时候,第三代房改应当推进体制改革,以彻底的房地产市场化模式为主保障为辅才是根本出路。
然而,关于土地招拍挂制度的存废,来自政府的态度十分明确。
3月底,国土资源部部长徐绍史表示,尽管商品房地价過高,但仍要坚持土地招拍挂制度,因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。
这次会议上,国土资源部首次对外公布,将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点,进行土地招拍挂制度改革。
4月中旬,国土部又明确表态,应“坚持和完善”土地出让招拍挂制度。
“实行土地招拍挂出让之前和出让之后确实有一些问题,但是我更加坚信,必须毫不动摇地坚持和进一步完善土地招拍挂制度。”中国土地矿产法律中心佟绍伟表示。
土地招拍挂出让制度创造了一个公开、透明的良好平台,最大限度地防止了暗箱操作和可能产生的腐败,但也有必要对招拍挂制度的一些环节进行完善,业内资深人士指出。
但也有专业人士指出,不解决现有基本的土地制度,土地招拍挂制度的革新对于遏制快速上涨的房价来说恐是杯水车薪。
随着房价的高涨,一直被视为“阳光政策”的土地招拍挂制度渐入人们对高房价指责的视野,从而备受坊间热议。
越来越多的人对土地招拍挂制度改革寄予厚望,并笃信全国住宅供地计划或将在一定程度上撼动既有的楼市利益格局。
而事实果真如此吗?
短与长
一直风平浪静的土地招拍挂制度在房价飞涨的大背景下被人们深度关注。
不解决现有基本的土地制度,土地招拍挂现状无法根本改观,而一些渐进的完善举措不过是杯水车薪,不愿具名的行业人士直言。
事实上,我国的经营性用地普遍都是通过招拍挂的方式进行。根据国土部最新数据显示,2009年全国土地出让总价款为1.59万亿元,同比增长63.4%。其中,招拍挂出让价款为1.51万亿元,占出让总价款的94.9%。
我国土地的特殊属性使得土地买卖并不是完全竞争的市场经济,因为各级政府在土地市场上处于绝对垄断的优势地位,不愿具名的资深人士指出。
光大证券首席经济学家潘向东认为房地产造成的困境主要还是供给和需求引起的,供给不足、需求旺盛才会导致价格偏高。
经济学家们指出,从经济学的角度讲,现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式,必然造成需求方恶性竞争,导致地价不断暴涨。
潘向东认为现行的土地招拍挂制度使现在城市的所有供地,只有一个途径可以出来,就是通过政府的拍卖,其中一个后果就是地方政府主要的财税来源与拍卖地密切相关。
而一些经济学家则是土地招拍挂制度的支持者,著名经济学家、燕京华侨大学校长华生则认为如果没有招拍挂之前谁有关系就可以拿到土地,招拍挂至少像我们高考入学制度一样,高考制度有无数的问题,但是它最起码提供了一个公平的机会,招拍挂也是这样,如果房改改掉了招拍挂,实际上为腐败敞开了大门。
“价高者得”模式备受争议
“价高者得”模式一直被公众诟病。
经济学家厉以宁给出的建议是,土地出让应是“价低者拿地”:企业参与招标时不是报标土地价,而是报标房价或租房价,而出价最低者将最终中标。他认为,若能以此改革土地招标制度,则整个中国的高房价问题将迎刃而解。
而另一些业内人士则显得温和,他们指出“价低者得”应该是土地招拍挂制度改革的方向之一,他们认为现有的“价高者得”模式助推了地价,也间接导致房价的高涨。
在目前地王频出的情况下,换一种方式出让土地,不失为一种新选择,中国房地产研究会副会长顾云昌曾表示。
但一些学者指出“价高者得”模式只是浅层问题,而更深层的问题是中国现有的土地制度,而在我国,土地是公共财产,属于国家。
调控房价上涨过快的政策工具箱主要有土地政策、金融政策和财税政策。全面理顺中国房地产市场的长期政策的关键是要靠土地制度变革以及国民收入分配的公平化,北京科技大学教授赵晓指出。
国土资源部对于“价高者得”的模式上也在探索中,按照“国11条”的思路,不一定完全是“价高者得”。
顾云昌说,采用招标形式,报价只占其中30%的因素,主要是看开发商的综合实力。其中技术因素非常重要,例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等各种因素加在一起评审后再决定土地给谁。这就表明评分标准不是根据“价高者得”的规则,而是由专家评审团综合评审后投票决定。专家也不是常任,而是从专家库里随机抽选,这样做是为了避免权力寻租现象。
转向,还是微调?
关于土地招拍挂制度存废的争议沸沸扬扬,专家们的观点各异。
一些专家认为取消现有的土地招拍挂制度使彻底抑制房价快速上涨势头。
而另外一些专家则认为单单改革土地招拍挂制度改革作用甚微,赵晓认为目前政府土地重大制度不修正,有可能出现很多政策泡沫,即人为减少土地供应,制造饥饿效应,表面是抑制房价,其实是助涨房价。
赵晓强调,当前到了彻底反思房地产发展模式的时候,第三代房改应当推进体制改革,以彻底的房地产市场化模式为主保障为辅才是根本出路。
然而,关于土地招拍挂制度的存废,来自政府的态度十分明确。
3月底,国土资源部部长徐绍史表示,尽管商品房地价過高,但仍要坚持土地招拍挂制度,因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。
这次会议上,国土资源部首次对外公布,将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点,进行土地招拍挂制度改革。
4月中旬,国土部又明确表态,应“坚持和完善”土地出让招拍挂制度。
“实行土地招拍挂出让之前和出让之后确实有一些问题,但是我更加坚信,必须毫不动摇地坚持和进一步完善土地招拍挂制度。”中国土地矿产法律中心佟绍伟表示。
土地招拍挂出让制度创造了一个公开、透明的良好平台,最大限度地防止了暗箱操作和可能产生的腐败,但也有必要对招拍挂制度的一些环节进行完善,业内资深人士指出。
但也有专业人士指出,不解决现有基本的土地制度,土地招拍挂制度的革新对于遏制快速上涨的房价来说恐是杯水车薪。