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[摘 要] 近年来，随着我国城镇化进程不断加快，房地产行业迎来了很多机遇，得到了迅速发展。与此同时，房地产行业在经济逐渐下行的背景下，也面临着众多挑战。房地产公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，提高自身的经营管理水平是非常重要的。大多数的房地产企业在经营过程当中都需要进行融资，以确保自身有足够的资金正常运转，而房地产企业在进行融资的过程当中，在融资成本方面将会面临巨大挑战。文章对房地产开发项目融资管理现状进行分析，并有针对性地提出相关改进建议。
[关键词] 房地产企业;融资管理;资金管理
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2021.23.014
从房地产企业市场投资的情况可得知，我国房地产企业的投资总额一直呈上升趋势。房地产行业是我国经济发展的支柱，但其自身的管理和发展却存在很多不足，其所承受的市场竞争压力与资金的不足都对房地产企业的发展造成了阻碍 [1] 。因此，很多房地产企业都采取了融资手段来缓解资金压力，针对这一情况，以下将结合房地产融资管理现状，提出相应的改进建议。
1 房地产企业资金现状
房地产属于资金密集型行业，房地产企业必须对企业现金流加以重视，并保证现金流处于持续健康的状态。近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业也随之不断发展。调查显示，近年来房地产企业对贷款和外资的依赖有所降低，自筹资金的运用有所增加。房地产企业要想稳步发展还需要积极开拓融资渠道，加强融资管理。2019年随着非标融资与房地产融资管理政策的收紧，市场开始担忧房地产板块流动性。相关监管部门严格控制资金流向房地产，金融机构地产业务审批和投放收紧，市场利率也随之上行，放款和审批难度增强，融资成本加大，融资环境紧张。
2 房地产开发项目融资成本内容
企业的经营运转都需要成本，企业在运营过程中必定会有支出，而房地产企业在融资过程当中的必然支出就是房地产开发项目的融资成本。房地产企业在筹集资金的过程中定会产生支出，例如房地产企业在发行股票时，需要印刷有价证券，人力和宣传等一系列支出都是其所必须要付出的成本。其在市场资金的来往过程当中，还会支付相应成本，这就对房地产开发项目的成本支出差异造成了一定程度的影响。
3 房地产开发项目融资成本的计算方法
計算房地产开发项目融资成本需要根据企业融资的资金额度来进行，融资额度越高，融资成本也会增多;融资的额度越低，融资成本就会减少。在进行融资后，资金回本需要一段时间，那么这段时间的长短也会对房地产开发项目融资成本的计算带来影响。房地产开发企业可以利用相对应的成本公式来计算开发项目融资成本，降低房地产企业在支出成本中所面临的风险。
4 房地产开发项目融资管理的现状
4.1 不完善的资金管理机制
企业的运营都需要资金的支持，而房地产行业更是如此，其运营与发展需要大量的资金支持。房地产开发项目具有建设周期长、资金运转速度慢的特点，若资金管控不到位，就极易出现资金链断裂的情况。与此同时，建设施工的过程中也存在着各种各样的风险，开发项目如果不能按时完成，大量资金被占用，偿债利息也随之增加，资金周转便会出现问题。导致这些问题出现的主要原因是房地产企业的资金管理机制不完善，并没有根据自身的实际情况来制定相应的资金筹措管控制度，资金的使用、审批、管理流程混乱，不具有规范性，使资金管理出现问题。很多房地产企业还存在资金流向管控不到位的问题，这也给房地产企业带来了巨大的经济损失。
4.2 资金结构不合理
房地产企业的融资结构一般分为两种：一种是内源融资;另一种是外源融资。内源融资主要指企业内部资金，内源融资的成本和风险是比较低的，但内源融资存在企业资金利用率不高的问题 [2] 。外源融资又分为间接融资和直接融资两种形式，两者的主要区别就在于是否需要金融中介的存在。如果房地产企业的资金机构长期处于不合理的状态，对间接融资过度依赖，那么房地产企业的财务风险也会逐渐加大，甚至出现财务危机。因此，房地产企业必须要创新丰富融资方式，对融资成本、风险、收益进行详细分析，制定出合理的、科学的资金结构，以此来确保企业的稳定健康发展。
4.3 融资成本不断提高
随着房地产企业的不断发展，其融资成本也在不断增加。大多数企业都存在着风险预防抵抗能力弱、自身经济实力不够强的问题，在实际的运营当中，会承担巨大的市场竞争压力和经济压力。面对这样的情况，房地产企业便会通过金融机构来进行融资，但大多数金融机构为了满足自身的风险控制和发展需要，对房地产开发项目提出了很多要求，这一举措加大了房地产企业的融资难度。
4.4 融资风险不断增大
随着市场经济的迅速发展，市场中存在的不可控因素也越来越多，增加了房地产企业开发项目的融资风险。房地产企业为了解决自身问题，可能会选择风险较大的融资方式，进一步增加了融资风险。同时，部分房地产企业的风险管控不到位，管理体系不健全，使融资风险不断增大。
4.5 融资渠道单一
银行贷款在房地产开发项目总资金中占比较大，这样单一的融资渠道也增加了房地产企业的融资风险。企业在运营过程中，如果周期收益较差，那么就会对企业的资金运转造成影响，不能够及时偿还银行贷款，会影响企业信用，对企业之后的贷款造成严重的影响。同时，如果企业不能及时偿还银行贷款，银行还会强制性地对企业进行破产清算。商品房的预售也是房地产企业的资金来源，但商品房预售情况和市场需求具有密切相关的联系，市场需求大，那么预售情况就好，市场需求小，那么预售情况就差，预售额随之减少。资金的不稳定，给房地产企业带来了极大的风险 [3] 。国家还出台了相关政策，禁止建筑施工企业垫资，这一系列的政策也大大增加了房地产企业的融资难度。 5 房地产企业开发项目融资管理的改进措施
5.1 完善资金管理机制
房地产企业的财务管理和资金管理存在着密切的联系，两者都对房地产企业的长远发展具有重大意义。融资是财务管理和资金管理中的一部分，融资影响着企业的财务活动和资金运营，企业要想加强融资管理，就必须要以企业发展需求和企业自身实际情况为依据，建立健全的资金管理机制，科学管理融资活动。房地产企业应该完善资金管理机构，对资金管理的各个岗位进行合理的安排，科学管理企业的投融资活动和资金状况，为企业的运营提供有力保障。企业还应该加强监管资金运营活动，对融资成本、融资结构以及预期收益等情况进行详细分析，对外部融资市场的相关信息进行收集，加强管控融资风险。房地产企业的财务部分应该对资金管理工作加以重视，严格管理企业经营活动中的收入支出，最大限度地发挥资金计划的作用，严格按照资金计划执行，对资金的使用进行合理的安排，确保现金流的正常。
5.2 优化资金结构
在开展融资管理之前，企业要科学分析企业债务资金、权务资金、资金成本以及财务风险，对企业的资金结构进行了解，为优化资金结构提供参考。房地产企业资金结构受到经济环境、财税政策、行业竞争环境以及内部管理者的偏好、企业发展战略、盈利能力等多个方面的影响，因此，企业应对内外部影响因素进行详细分析，制定合理的融资规划。
5.3 提升企业经济效益
房地产企业要提升经济效益就要保证企业的经营利润高于企业经营成本，两者差距越大，说明企业的经营状况越好。在此基础上，在进行融资向银行提出贷款申请时，就能够有效提高企业信用，减少贷款限制，同时获得更高的贷款额度。房地产企业要增加经营利润，首先就要对企业的成本支出进行控制，但近年来土地价格公开透明，这无疑加大了房地产企业控制成本支出的难度 [4] 。其次，要提高企业经营利润，房地产企业就要利用自身优势，挖掘自身的潜能，比如房地产企业可以利用自身的资源，拿到价格相对较低的土地资源，减少企业成本。还有一些企业对消费者的需求较为了解，那么企业就可以根据消费者的需求和喜好来设计自身产品，吸引更多的消费者，以此增加企业经营利润。企业的经济效益好，那么其需要融资的金额就小，融资风险自然就降低了。
5.4 开拓房地产开发项目的融资渠道
房地产企业应重视并关注融资渠道，并且要适当地做出改变，拓宽融资渠道。房地产企业应对自己在市场当中所处地位和角色有正确的认识，利用企业自身的优势来拓展融资渠道，寻找多元化的融资路径。多元化的融资路径能够一定程度地降低企业融资风险，将风险分散，促进房地产企业开发项目的顺利运行。房地产企业要开拓创造新的融资渠道，为企业提供更多的资金支持，确保房地产企业的正常运作。
5.5 提高企业核心竞争力
房地产企业在我国经济市场中占据重要地位，要确保稳步发展，就必须根据开发项目的自身特点，对自身可能面临的风险进行评估和预防，并提出相应的有效措施，降低企业融资风险。房地产企业还要建立良好形象，拥有极好的声誉才能够获得投资者和消费者的信赖和支持，减少融资風险，使房地产企业运营有足够的资金支持，企业得到稳步发展。
6 结语
市场环境不断变化，房地产企业在发展过程中，都存在着不同程度的融资风险，因此，房地产企业必须建立资金管理意识，加强资金管理，不断提升企业经济效益，开拓融资渠道，提高企业核心竞争力，以此来确保房地产企业的稳步发展。
参考文献：
[1]杨冬，王莎.房地产企业现金流管理存在的问题及对策[J].中外企业家，2020（11）：81-82.
[2]杨李洋.关于房地产行业融资环境及应对策略之研究[J].全国流通经济，2019（19）：134-135.
[3]杨寇志强.房地产开发企业融资和现金流管理策略探讨[J].纳税，2019，13（7）：184，186.
[4]杨周宏.房地产开发项目融资管理现状分析及改进建议[J].中外企业家，2019（17）：11-12.
[关键词] 房地产企业;融资管理;资金管理
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2021.23.014
从房地产企业市场投资的情况可得知，我国房地产企业的投资总额一直呈上升趋势。房地产行业是我国经济发展的支柱，但其自身的管理和发展却存在很多不足，其所承受的市场竞争压力与资金的不足都对房地产企业的发展造成了阻碍 [1] 。因此，很多房地产企业都采取了融资手段来缓解资金压力，针对这一情况，以下将结合房地产融资管理现状，提出相应的改进建议。
1 房地产企业资金现状
房地产属于资金密集型行业，房地产企业必须对企业现金流加以重视，并保证现金流处于持续健康的状态。近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业也随之不断发展。调查显示，近年来房地产企业对贷款和外资的依赖有所降低，自筹资金的运用有所增加。房地产企业要想稳步发展还需要积极开拓融资渠道，加强融资管理。2019年随着非标融资与房地产融资管理政策的收紧，市场开始担忧房地产板块流动性。相关监管部门严格控制资金流向房地产，金融机构地产业务审批和投放收紧，市场利率也随之上行，放款和审批难度增强，融资成本加大，融资环境紧张。
2 房地产开发项目融资成本内容
企业的经营运转都需要成本，企业在运营过程中必定会有支出，而房地产企业在融资过程当中的必然支出就是房地产开发项目的融资成本。房地产企业在筹集资金的过程中定会产生支出，例如房地产企业在发行股票时，需要印刷有价证券，人力和宣传等一系列支出都是其所必须要付出的成本。其在市场资金的来往过程当中，还会支付相应成本，这就对房地产开发项目的成本支出差异造成了一定程度的影响。
3 房地产开发项目融资成本的计算方法
計算房地产开发项目融资成本需要根据企业融资的资金额度来进行，融资额度越高，融资成本也会增多;融资的额度越低，融资成本就会减少。在进行融资后，资金回本需要一段时间，那么这段时间的长短也会对房地产开发项目融资成本的计算带来影响。房地产开发企业可以利用相对应的成本公式来计算开发项目融资成本，降低房地产企业在支出成本中所面临的风险。
4 房地产开发项目融资管理的现状
4.1 不完善的资金管理机制
企业的运营都需要资金的支持，而房地产行业更是如此，其运营与发展需要大量的资金支持。房地产开发项目具有建设周期长、资金运转速度慢的特点，若资金管控不到位，就极易出现资金链断裂的情况。与此同时，建设施工的过程中也存在着各种各样的风险，开发项目如果不能按时完成，大量资金被占用，偿债利息也随之增加，资金周转便会出现问题。导致这些问题出现的主要原因是房地产企业的资金管理机制不完善，并没有根据自身的实际情况来制定相应的资金筹措管控制度，资金的使用、审批、管理流程混乱，不具有规范性，使资金管理出现问题。很多房地产企业还存在资金流向管控不到位的问题，这也给房地产企业带来了巨大的经济损失。
4.2 资金结构不合理
房地产企业的融资结构一般分为两种：一种是内源融资;另一种是外源融资。内源融资主要指企业内部资金，内源融资的成本和风险是比较低的，但内源融资存在企业资金利用率不高的问题 [2] 。外源融资又分为间接融资和直接融资两种形式，两者的主要区别就在于是否需要金融中介的存在。如果房地产企业的资金机构长期处于不合理的状态，对间接融资过度依赖，那么房地产企业的财务风险也会逐渐加大，甚至出现财务危机。因此，房地产企业必须要创新丰富融资方式，对融资成本、风险、收益进行详细分析，制定出合理的、科学的资金结构，以此来确保企业的稳定健康发展。
4.3 融资成本不断提高
随着房地产企业的不断发展，其融资成本也在不断增加。大多数企业都存在着风险预防抵抗能力弱、自身经济实力不够强的问题，在实际的运营当中，会承担巨大的市场竞争压力和经济压力。面对这样的情况，房地产企业便会通过金融机构来进行融资，但大多数金融机构为了满足自身的风险控制和发展需要，对房地产开发项目提出了很多要求，这一举措加大了房地产企业的融资难度。
4.4 融资风险不断增大
随着市场经济的迅速发展，市场中存在的不可控因素也越来越多，增加了房地产企业开发项目的融资风险。房地产企业为了解决自身问题，可能会选择风险较大的融资方式，进一步增加了融资风险。同时，部分房地产企业的风险管控不到位，管理体系不健全，使融资风险不断增大。
4.5 融资渠道单一
银行贷款在房地产开发项目总资金中占比较大，这样单一的融资渠道也增加了房地产企业的融资风险。企业在运营过程中，如果周期收益较差，那么就会对企业的资金运转造成影响，不能够及时偿还银行贷款，会影响企业信用，对企业之后的贷款造成严重的影响。同时，如果企业不能及时偿还银行贷款，银行还会强制性地对企业进行破产清算。商品房的预售也是房地产企业的资金来源，但商品房预售情况和市场需求具有密切相关的联系，市场需求大，那么预售情况就好，市场需求小，那么预售情况就差，预售额随之减少。资金的不稳定，给房地产企业带来了极大的风险 [3] 。国家还出台了相关政策，禁止建筑施工企业垫资，这一系列的政策也大大增加了房地产企业的融资难度。 5 房地产企业开发项目融资管理的改进措施
5.1 完善资金管理机制
房地产企业的财务管理和资金管理存在着密切的联系，两者都对房地产企业的长远发展具有重大意义。融资是财务管理和资金管理中的一部分，融资影响着企业的财务活动和资金运营，企业要想加强融资管理，就必须要以企业发展需求和企业自身实际情况为依据，建立健全的资金管理机制，科学管理融资活动。房地产企业应该完善资金管理机构，对资金管理的各个岗位进行合理的安排，科学管理企业的投融资活动和资金状况，为企业的运营提供有力保障。企业还应该加强监管资金运营活动，对融资成本、融资结构以及预期收益等情况进行详细分析，对外部融资市场的相关信息进行收集，加强管控融资风险。房地产企业的财务部分应该对资金管理工作加以重视，严格管理企业经营活动中的收入支出，最大限度地发挥资金计划的作用，严格按照资金计划执行，对资金的使用进行合理的安排，确保现金流的正常。
5.2 优化资金结构
在开展融资管理之前，企业要科学分析企业债务资金、权务资金、资金成本以及财务风险，对企业的资金结构进行了解，为优化资金结构提供参考。房地产企业资金结构受到经济环境、财税政策、行业竞争环境以及内部管理者的偏好、企业发展战略、盈利能力等多个方面的影响，因此，企业应对内外部影响因素进行详细分析，制定合理的融资规划。
5.3 提升企业经济效益
房地产企业要提升经济效益就要保证企业的经营利润高于企业经营成本，两者差距越大，说明企业的经营状况越好。在此基础上，在进行融资向银行提出贷款申请时，就能够有效提高企业信用，减少贷款限制，同时获得更高的贷款额度。房地产企业要增加经营利润，首先就要对企业的成本支出进行控制，但近年来土地价格公开透明，这无疑加大了房地产企业控制成本支出的难度 [4] 。其次，要提高企业经营利润，房地产企业就要利用自身优势，挖掘自身的潜能，比如房地产企业可以利用自身的资源，拿到价格相对较低的土地资源，减少企业成本。还有一些企业对消费者的需求较为了解，那么企业就可以根据消费者的需求和喜好来设计自身产品，吸引更多的消费者，以此增加企业经营利润。企业的经济效益好，那么其需要融资的金额就小，融资风险自然就降低了。
5.4 开拓房地产开发项目的融资渠道
房地产企业应重视并关注融资渠道，并且要适当地做出改变，拓宽融资渠道。房地产企业应对自己在市场当中所处地位和角色有正确的认识，利用企业自身的优势来拓展融资渠道，寻找多元化的融资路径。多元化的融资路径能够一定程度地降低企业融资风险，将风险分散，促进房地产企业开发项目的顺利运行。房地产企业要开拓创造新的融资渠道，为企业提供更多的资金支持，确保房地产企业的正常运作。
5.5 提高企业核心竞争力
房地产企业在我国经济市场中占据重要地位，要确保稳步发展，就必须根据开发项目的自身特点，对自身可能面临的风险进行评估和预防，并提出相应的有效措施，降低企业融资风险。房地产企业还要建立良好形象，拥有极好的声誉才能够获得投资者和消费者的信赖和支持，减少融资風险，使房地产企业运营有足够的资金支持，企业得到稳步发展。
6 结语
市场环境不断变化，房地产企业在发展过程中，都存在着不同程度的融资风险，因此，房地产企业必须建立资金管理意识，加强资金管理，不断提升企业经济效益，开拓融资渠道，提高企业核心竞争力，以此来确保房地产企业的稳步发展。
参考文献：
[1]杨冬，王莎.房地产企业现金流管理存在的问题及对策[J].中外企业家，2020（11）：81-82.
[2]杨李洋.关于房地产行业融资环境及应对策略之研究[J].全国流通经济，2019（19）：134-135.
[3]杨寇志强.房地产开发企业融资和现金流管理策略探讨[J].纳税，2019，13（7）：184，186.
[4]杨周宏.房地产开发项目融资管理现状分析及改进建议[J].中外企业家，2019（17）：11-12.