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【摘要】 随着城市化进程的不断深化，大量“城中村”随之出现。如何对“城中村”进行改造，实现有效的“村改居”工程，关系到和谐社区、和谐城市的建设。本文以青岛市黄岛区的“村改居”中的物业服务为例，针对“村改居”小区中物业服务的难点进行分析，并提出相应的对策。
【关键词】 “村改居”物业服务对策
2009年6月，青岛市黄岛区顺利通过全国首批“农村社区建设实验全覆盖示范区”的评估验收。至此，全区现有204个社区中有126个达到了初级和谐社区标准，40个达到中级标准，2个达到高级标准。
“村改居”和谐社区建设中，物业服务的重要性不言而喻。“村改居”是城市化进程的必然趋势，其在为广大物业服务企业拓宽了广阔的业务空间的同时，也对物业服务企业提出了巨大的挑战。
一、物业服务的主要难点分析
1、新业主旧的生活习惯难改
由于受生长环境的影响，一些刚刚由农户转变过来的业主，其生活习惯与小区物业的统一管理显得格格不入。
比如一些农村老人爱怀旧，家里暂时不用的东西都舍不得丢掉，随意堆放在楼道的角落；更有甚者，有些业主干脆破坏草坪，改造成菜地！
生活环境、生活方式的改变，新业主往往需要很长时间的适应，但的确给小区的物业服务工作增加了许多麻烦。
2、物业服务缴费难度大
“一般小区业主讨论的是交多少物业费，而村改小区业主讨论的是该不该交物业费的问题。”“村改居”小区的物业服务收费难度可见一斑。
方中圆小区是四方区完成旧村改造已经十年的老小区，小区物业自从1998年接管小区以来，物业费一直维持在0.12元/㎡。尽管如此，交物业费的仍然不到20%。很多“村改居”小区都有类似情况，华易·春之都就曾因为物业费难题前后更换了五任物业服务企业。
对于物业服务缴费难的问题，笔者分析，主要有以下原因。
（1）“村改居”是国家改善农村居民生活条件，建设和谐社会的重大举措。但在“村改居”的推进过程中，一些政府部门的工作不到位，没能做实思想工作，尤其对“村改居”之后的一系列连锁后果没有解释充分，引起一些新业主对物业费用的抵触情绪。一些业主认为，以前生活在村子里，没有物业费用，生活感觉不错，搬进新居是政府的意思，为什么要自己交费？
（2）一方面，“村改居”中的业主很多收入不高，甚至微薄，“高昂”的物业费用的确是家庭一笔不小的开支。另一方面一些“村改居”没有注重具体的民情和需要，过度提高了社区环境水平，必然造成物业服务费用水平的上升。
3、配套设施滞后增加物业服务难度
由于“村改居”社区基本上都是以居民自的楼房为主，市政配套设施较为落后，特别是一些老住宅区设备、设施和管网老化破旧，急需投入大量资金进行整修或更新改造。但不少地方“村改居”后，市政建设没有同步跟进，基础设施建设主要是由社区自行承担的。配套设施的简陋与落后，成为提高物业服务质量的瓶颈，也引发了新业主对物业服务质量的不满。
二、物业服务对策
1、宣传工作持续化，转变思想观念
（1）宣传“村改居”的意义和对老百姓的好处。
“村改居”改变的不仅仅是一块牌子、一个公章，应该让新业主切身感受到随着身份变革带来的生活上的进步，只有思想意识改变了，才能打心眼里主动尝试、适应新的生活环境。
（2）普及物业服务知识，宣传物业服务理念。
宣传物业服务知识和理念并不是简单的贴标语做宣传，应该根据“村改居”小区的特点，采取因地制宜的有效措施。如物业服务企业可以招募新小区中的闲置劳动力充当保安、保洁和绿化工作。这样的好处是既解决了新业主的就业问题，提高业主收入，又可以利用小区中广大业主的裙带关系，企业先对这些“业主职工”进行宣传教育，然后，让他们转以“职工业主”的身份去向其他业主宣传，由业主教育业主更具说服力，效果更好。
2、物业服务质量适应业主需要
服务质量是指服务的效用及其对顾客需要的满足程度，好的服务质量并不是指服务提供者做得越出色越好，也不一定要达到最高服务水平。一般而言，服务质量是使目标顾客满意而做出的最低服务水平。现实中，服务质量与业主需要相脱节往往也是物业服务缴费难的一个重要原因。为了使得服务与费用相匹配，物业服务企业要深入、充分征求“村改居”业主的意见，制定合适的服务标准，切忌不可以照搬其它小区的服务内容和质量水平。
3、加强与居委会的合作
“村改居”之后，村委会变成居委会。一些新业主依然对原有的村委会保有很高的信任度和依赖感。物业服务企业应加强与居委会的合作，如服务费用收缴工作。在一些小区中，物业费用往往是由居委会来提供。实际中，一些居委会利用原有的资产收益对业主的物业费用进行补贴，如薛家岛示范小区。
4、建议政府加大建设投入和政策倾斜
一方面加大政府对社区公共设施的投入，让广大新居民切实到“村改居”的好处。如黄岛区近年来投资5000万元改建、改造了2家市标准化街道卫生服务中心、38个社区卫生服務站、64家市规范化卫生室和43个社区残疾人康复中心；另一方面鉴于很多“村改居”的居民一开始无法接受普通物业服务公司的模式，建议最初几年的物业费由政府、街道和大型赞助企业适当给予资助，等逐渐培育起小区业主“物业服务”的思想意识，再按照正常的标准运行。
结束语
对于竞争日益激烈的物业服务行业，“村改居”小区是巨大的市场，但服务难度很大，服务利润很薄。正如一位物业服务企业的负责人抱怨所说“目前的村改小区对于物业服务企业而言是一块鸡肋”。如何推进和改善“村改居”小区的物业服务，保障“村改居”工程的顺利实施和长久良性运作，既需要政府的支持，又需要物业服务企业、更需要广大新居民和社会的共同努力。
参考文献
[1] 王江伟，高福山.“黄岛模式”：从“村改居”起步[N]. 青岛日报，2009-07-13
[2] 陈少兰. “村改居”社区物业管理透析[J].城市开发：物业管理，2010（7）:34-35
[3] 邹琼. “村改居”后的东莞居民生活方式转型与适应问题研究[J]. 东莞理工学院学报，2008（2）：9-12
【关键词】 “村改居”物业服务对策
2009年6月，青岛市黄岛区顺利通过全国首批“农村社区建设实验全覆盖示范区”的评估验收。至此，全区现有204个社区中有126个达到了初级和谐社区标准，40个达到中级标准，2个达到高级标准。
“村改居”和谐社区建设中，物业服务的重要性不言而喻。“村改居”是城市化进程的必然趋势，其在为广大物业服务企业拓宽了广阔的业务空间的同时，也对物业服务企业提出了巨大的挑战。
一、物业服务的主要难点分析
1、新业主旧的生活习惯难改
由于受生长环境的影响，一些刚刚由农户转变过来的业主，其生活习惯与小区物业的统一管理显得格格不入。
比如一些农村老人爱怀旧，家里暂时不用的东西都舍不得丢掉，随意堆放在楼道的角落；更有甚者，有些业主干脆破坏草坪，改造成菜地！
生活环境、生活方式的改变，新业主往往需要很长时间的适应，但的确给小区的物业服务工作增加了许多麻烦。
2、物业服务缴费难度大
“一般小区业主讨论的是交多少物业费，而村改小区业主讨论的是该不该交物业费的问题。”“村改居”小区的物业服务收费难度可见一斑。
方中圆小区是四方区完成旧村改造已经十年的老小区，小区物业自从1998年接管小区以来，物业费一直维持在0.12元/㎡。尽管如此，交物业费的仍然不到20%。很多“村改居”小区都有类似情况，华易·春之都就曾因为物业费难题前后更换了五任物业服务企业。
对于物业服务缴费难的问题，笔者分析，主要有以下原因。
（1）“村改居”是国家改善农村居民生活条件，建设和谐社会的重大举措。但在“村改居”的推进过程中，一些政府部门的工作不到位，没能做实思想工作，尤其对“村改居”之后的一系列连锁后果没有解释充分，引起一些新业主对物业费用的抵触情绪。一些业主认为，以前生活在村子里，没有物业费用，生活感觉不错，搬进新居是政府的意思，为什么要自己交费？
（2）一方面，“村改居”中的业主很多收入不高，甚至微薄，“高昂”的物业费用的确是家庭一笔不小的开支。另一方面一些“村改居”没有注重具体的民情和需要，过度提高了社区环境水平，必然造成物业服务费用水平的上升。
3、配套设施滞后增加物业服务难度
由于“村改居”社区基本上都是以居民自的楼房为主，市政配套设施较为落后，特别是一些老住宅区设备、设施和管网老化破旧，急需投入大量资金进行整修或更新改造。但不少地方“村改居”后，市政建设没有同步跟进，基础设施建设主要是由社区自行承担的。配套设施的简陋与落后，成为提高物业服务质量的瓶颈，也引发了新业主对物业服务质量的不满。
二、物业服务对策
1、宣传工作持续化，转变思想观念
（1）宣传“村改居”的意义和对老百姓的好处。
“村改居”改变的不仅仅是一块牌子、一个公章，应该让新业主切身感受到随着身份变革带来的生活上的进步，只有思想意识改变了，才能打心眼里主动尝试、适应新的生活环境。
（2）普及物业服务知识，宣传物业服务理念。
宣传物业服务知识和理念并不是简单的贴标语做宣传，应该根据“村改居”小区的特点，采取因地制宜的有效措施。如物业服务企业可以招募新小区中的闲置劳动力充当保安、保洁和绿化工作。这样的好处是既解决了新业主的就业问题，提高业主收入，又可以利用小区中广大业主的裙带关系，企业先对这些“业主职工”进行宣传教育，然后，让他们转以“职工业主”的身份去向其他业主宣传，由业主教育业主更具说服力，效果更好。
2、物业服务质量适应业主需要
服务质量是指服务的效用及其对顾客需要的满足程度，好的服务质量并不是指服务提供者做得越出色越好，也不一定要达到最高服务水平。一般而言，服务质量是使目标顾客满意而做出的最低服务水平。现实中，服务质量与业主需要相脱节往往也是物业服务缴费难的一个重要原因。为了使得服务与费用相匹配，物业服务企业要深入、充分征求“村改居”业主的意见，制定合适的服务标准，切忌不可以照搬其它小区的服务内容和质量水平。
3、加强与居委会的合作
“村改居”之后，村委会变成居委会。一些新业主依然对原有的村委会保有很高的信任度和依赖感。物业服务企业应加强与居委会的合作，如服务费用收缴工作。在一些小区中，物业费用往往是由居委会来提供。实际中，一些居委会利用原有的资产收益对业主的物业费用进行补贴，如薛家岛示范小区。
4、建议政府加大建设投入和政策倾斜
一方面加大政府对社区公共设施的投入，让广大新居民切实到“村改居”的好处。如黄岛区近年来投资5000万元改建、改造了2家市标准化街道卫生服务中心、38个社区卫生服務站、64家市规范化卫生室和43个社区残疾人康复中心；另一方面鉴于很多“村改居”的居民一开始无法接受普通物业服务公司的模式，建议最初几年的物业费由政府、街道和大型赞助企业适当给予资助，等逐渐培育起小区业主“物业服务”的思想意识，再按照正常的标准运行。
结束语
对于竞争日益激烈的物业服务行业，“村改居”小区是巨大的市场，但服务难度很大，服务利润很薄。正如一位物业服务企业的负责人抱怨所说“目前的村改小区对于物业服务企业而言是一块鸡肋”。如何推进和改善“村改居”小区的物业服务，保障“村改居”工程的顺利实施和长久良性运作，既需要政府的支持，又需要物业服务企业、更需要广大新居民和社会的共同努力。
参考文献
[1] 王江伟，高福山.“黄岛模式”：从“村改居”起步[N]. 青岛日报，2009-07-13
[2] 陈少兰. “村改居”社区物业管理透析[J].城市开发：物业管理，2010（7）:34-35
[3] 邹琼. “村改居”后的东莞居民生活方式转型与适应问题研究[J]. 东莞理工学院学报，2008（2）：9-12