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【摘 要】 房地产是我国国民经济的重要组成部分，房地产的健康持续发展影响着国民经济的可持续发展。同时，房地产也是一个资金密集型企业，资金的充裕对房地产企业的发展至关重要。而现阶段金辉地产的发展和经营高度依赖银行信贷和自有资金，这种单一的融资模式很容易受到国家宏观调控的影响。
【关键词】 宏观调控；房地产企业；融资方式；多元化
1房地产企业融资基础理论
1.1何谓房地产融资
融资，指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程当中，通过货币流通和信用渠道所进行的集资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。
1.2房地产融资的特征
（1）强烈依赖外源融资，用于发展的资金需求庞大。房地产是资金密集型企业，这就导致了随便一个中小规模的房地产公司，它的任何一个小型项目都要动用数以百万的资金，甚至上千万。而单单只利用本企业的自有资金是无法维持项目正常运转的，甚至根本无法开展项目。（2）资金方面经济风险和财务风险较大。国家宏观调控，经济周期波动，市场结构变化与市场利率波动这些变化因素造就了当今局势，而不稳定因素又加大了经济风险与财务风险。这些种种不利于房地产企业发展的环境因素大大阻碍了房地产企业前进的步伐。（3）以银行信贷为主的简单融资体系。中国的融资体系不发达，融资网络单薄，粗略统计，房地产所有贷款总额中，银行贷款的比例就超过55%，由此可看出，我国房地产还是十分依赖银行信贷。（4）多元化的融资渠道日趋活跃。其余的资金来源虽然仅仅占所有资金来源的10%左右，但它们却在融资舞台上扮演着不可低估的角色。虽然当前仍具有法律阻碍，可是业内关于房地产产业基金的紧要地位和影响仍然有着难得的高度共识，一些房地产基金和准市场已成功推出正在积极探索中国基金道路。
2金辉地产现行融资方式及分析
在探究金辉地产房地产现行融资方式的过程中，本文根据该公司融资的来源详细的分为内源融资和外源融资。当前金辉地产的内源融资方式有：自有资金和预售款。外源融资方式有：银行存款、民间资金、夹层融资以及典当融资。
2.1金辉地产概况
金辉地产所选择的地皮位置一般都是具有较大发展潜力的高新地区，专注于普通住宅开发，发展的项目潜力巨大，但所需融资资金却不是很多。建筑楼盘所用的材料全部是符合国家规定的优质材料，按时完工。居民居住放心，环境优美，交通便利。以最贴近民生的价格标价，被当地居民称为“民生房产”，因此，发展了一批固定的消费群，具有很好的声誉与信誉。根据该公司的经营模式，应付账款较少，企业的稳定性较高，按时还款，信用度高，并與当地银行有着长期的合作关系，资金稳定。良好的融资环境和金辉地产自身雄厚的资金条件，让金辉地产在融资项目上可以进展的更加顺利，也对公司良好的运营操作提供了更加好的保障。
2.2金辉地产内、外源融资方式分析
2.2.1内源融资方式利弊分析
内源融资优势分析：（1）金辉地产房地产使用其自有资金的优势如下：①不会稀释企业的控制权。不需要支出对外利息，公司的现金也不会流失，大大降低了公司的经营风险，可以保证最大限度的控制公司。②融资成本比较低。来源于公司内部的自有资金是不会产生融资成本的。（2）金辉地产房地产利用预售款的优势如下：①商品房预售制加速了金辉地产房地产企业全部建设资金周转，抬高了资金使用效率，拉低了资金使用成本。②因为预售商品房不是进行现实的交房，它与现实交房相比存在着一段时间差，而正是这段重要的时间差给与了金辉地产更多时间与机会利用现有价值创造新价值。③如今，将商品房预售价格和现售价格放在一起比较，预售价格能够粗略低至10%到15%。通过调查不难发现，预售商品房的价格优势是消费者接受预售制度的最根本原因，消费者接受了该制度的同时预售款也更容易收集。内源融资劣势分析：（1）自有资金：①金辉地产自有资金的比例与银行贷款比例比较较低。2011年我国房地产企业融资总额约为1195522亿元，其中自筹资金443693亿元，占总融资额37.11%。②自有资金无法充足供应该公司每一个项目的需要，而公司运营的砝码更是不能全部押在自有资金上。这是由房地产企业资金密集的特质决定的，该行业的良好发展是需要庞大资金来源为前提的。（2）预售款：金辉地产依赖预售款的程度较大。金辉地产房地产使用预售款的劣势如下：①预售融资存在较大的风险，如：收下定金却因工期延误等其他原因无法按时交房，严重影响到金辉地产的信誉②房屋预售具有较强的国家干预性。
2.2.2外源融资方式利弊分析
外源融资优势分析：
（1）银行贷款，金辉地产房地产企业使用银行贷款优势如下：①融资效率高，手续熟悉，能够确保资金的安全可靠性。②全面的贷款种类能满足企业各种状况的需求。③使金辉地产房地产的融资成本处在一个平稳的水平上。（2）夹层融资是很多中小房地产公司的融资方式。金辉地产使用的夹层融资劣势如下：①采用夹层融资需要向相关机构支付非常高的利率，一般在15%左右。②而在夹层融资的长久融资状态下金辉地产股权很容易被稀释。③在当前法律环境下还没有配套夹层融资的法律规范，况且资本市场也不完善，因此不能直接开展夹层融资业务。（3）典当融资：金辉地产房地产企业使用的典当融资劣势如下：①房屋典当的期限很短。回赎期大概约有三个月到半年，对项目开发来说只能解燃眉之急。②融资成本高。一般情况下典当行的月息率约为2.5%到3%，而这却相当于四到五倍的银行利率，在很大程度上抬高了金辉地产的财务成本。③而金融机构的典当行还很不成熟，资金实力远远不及银行，这就为开发商融资埋下了“风险”，况且，从典当得来的资金也根本不足以支撑整个公司的运营。（4）民间零散资金：金辉地产房地产企业使用的民间资金劣势如下：①民间零散资金存在诸多不安全因素，例如，所得分红后的税收问题、民间资源的来源问题等。民间融资不利于金辉地产房地产的稳定发展，由于略微的经济变动，投资人便会撤资，投资个大多是个体，能够承受风险的能力太低，使企业财务风险加大。②民间融资对于金辉地产来说还是有些供不应求，毕竟资金较散且不稳定，不适于长期投资。 2.3金辉地产动态选择融资方式
金辉地产继成立以来，融资方式的选择就比较混乱，没有一个完整科学的融资系统网络。也是因为金辉地产规模较小，没有成立专业的部门，在职人员没有意识到成立科学融资团队得必要性。因此常常出现“无头苍蝇，到处乱撞”的现象，不管是何种融资方式，“摸到”哪个算哪个，以这种没有原则、没有以公司基本情况为前提选择的融资方式是万万不可取的，很可能导致高额融资成本，投入与回报远远不成正例，得不偿失等严重损失。以目前的这种融资方式现状是非常不可取的，对企业未来的发展很不利，同样也使房地产的经营变得不稳定。
根据不同的标准可以得出以下不同的融资方式组合：
①根据金辉地产房地产企业开发项目选择融资方式；②根据金辉地产规模选择融资方式；③根据金辉地产融资成本选择融资方式
3金辉地产融资中的主要问题
通过以上对金辉地产融资方式的利弊分析以及融资优势分析我们可以看出该企业的发展是有很大潜力的，任何事物都是变化发展着，随着国家经济的发展，发展中遇到的问题也在不断更新，与此相对应的国家政府调控的政策也是与时俱进，不断完善与发展。所以随着房地产企业的发展加上与发展问题相对应的新政策，便出现了金辉地产房地產企业过去老套的融资方式跟不上当代社会的发展步伐。主要问题如下：
（1）融资模式不合理，过于单一（2）没有一个完整的融资体系（3）大量存放民间资金的风险管理模式（4）没有上市资格，无法通过股权融资
4改善金辉地产融资方式的建议
4.1不断创新和建立多元化融资体系
作为中小企业要适应如今融资方式多元化时代，改变古板的融资想法，尤其要改变那种只要独享却不向他人交流的封闭心态，要以企业未来发展为目的来选择最佳融资组合，并积极展开房地产融资创新改革。对于金辉地产房地产企业来说，应充分利用夹层融资。当前我国房地产企业融资渠道单一，融资产品较少，所以也可借鉴国外房地产企业融资方式，采取租赁融资、股权融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等融资新途径。利用改革创新后的多元化融资体系以保证房地产企业的蒸蒸日上。
4.2加强信用风险管理
4.3制定上市计划，向上市方向迈进
想要上市就必须有清晰的业务发展战略，合理配置资源，制订切实可行的业务发展战略，让投资者信赖金辉地产是能盈利并且能够给投资者较高回报的。另外还要有产权关系清晰，业务、资产、人员、机构独立。不要由于上市挑战难度大就放弃上市融资，一个企业想要做大做强上市融资是其重要的手段，作为一家房地产企业来讲，上市能够打通股权融资渠道，拓展企业知名度，规范企业运行，改善企业经营机制。通过全国各地的投资者购买股票，大大增加企业融资金额，才能够为金辉地产房地产企业今后的发展打下坚实的资本基础。
【关键词】 宏观调控；房地产企业；融资方式；多元化
1房地产企业融资基础理论
1.1何谓房地产融资
融资，指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程当中，通过货币流通和信用渠道所进行的集资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。
1.2房地产融资的特征
（1）强烈依赖外源融资，用于发展的资金需求庞大。房地产是资金密集型企业，这就导致了随便一个中小规模的房地产公司，它的任何一个小型项目都要动用数以百万的资金，甚至上千万。而单单只利用本企业的自有资金是无法维持项目正常运转的，甚至根本无法开展项目。（2）资金方面经济风险和财务风险较大。国家宏观调控，经济周期波动，市场结构变化与市场利率波动这些变化因素造就了当今局势，而不稳定因素又加大了经济风险与财务风险。这些种种不利于房地产企业发展的环境因素大大阻碍了房地产企业前进的步伐。（3）以银行信贷为主的简单融资体系。中国的融资体系不发达，融资网络单薄，粗略统计，房地产所有贷款总额中，银行贷款的比例就超过55%，由此可看出，我国房地产还是十分依赖银行信贷。（4）多元化的融资渠道日趋活跃。其余的资金来源虽然仅仅占所有资金来源的10%左右，但它们却在融资舞台上扮演着不可低估的角色。虽然当前仍具有法律阻碍，可是业内关于房地产产业基金的紧要地位和影响仍然有着难得的高度共识，一些房地产基金和准市场已成功推出正在积极探索中国基金道路。
2金辉地产现行融资方式及分析
在探究金辉地产房地产现行融资方式的过程中，本文根据该公司融资的来源详细的分为内源融资和外源融资。当前金辉地产的内源融资方式有：自有资金和预售款。外源融资方式有：银行存款、民间资金、夹层融资以及典当融资。
2.1金辉地产概况
金辉地产所选择的地皮位置一般都是具有较大发展潜力的高新地区，专注于普通住宅开发，发展的项目潜力巨大，但所需融资资金却不是很多。建筑楼盘所用的材料全部是符合国家规定的优质材料，按时完工。居民居住放心，环境优美，交通便利。以最贴近民生的价格标价，被当地居民称为“民生房产”，因此，发展了一批固定的消费群，具有很好的声誉与信誉。根据该公司的经营模式，应付账款较少，企业的稳定性较高，按时还款，信用度高，并與当地银行有着长期的合作关系，资金稳定。良好的融资环境和金辉地产自身雄厚的资金条件，让金辉地产在融资项目上可以进展的更加顺利，也对公司良好的运营操作提供了更加好的保障。
2.2金辉地产内、外源融资方式分析
2.2.1内源融资方式利弊分析
内源融资优势分析：（1）金辉地产房地产使用其自有资金的优势如下：①不会稀释企业的控制权。不需要支出对外利息，公司的现金也不会流失，大大降低了公司的经营风险，可以保证最大限度的控制公司。②融资成本比较低。来源于公司内部的自有资金是不会产生融资成本的。（2）金辉地产房地产利用预售款的优势如下：①商品房预售制加速了金辉地产房地产企业全部建设资金周转，抬高了资金使用效率，拉低了资金使用成本。②因为预售商品房不是进行现实的交房，它与现实交房相比存在着一段时间差，而正是这段重要的时间差给与了金辉地产更多时间与机会利用现有价值创造新价值。③如今，将商品房预售价格和现售价格放在一起比较，预售价格能够粗略低至10%到15%。通过调查不难发现，预售商品房的价格优势是消费者接受预售制度的最根本原因，消费者接受了该制度的同时预售款也更容易收集。内源融资劣势分析：（1）自有资金：①金辉地产自有资金的比例与银行贷款比例比较较低。2011年我国房地产企业融资总额约为1195522亿元，其中自筹资金443693亿元，占总融资额37.11%。②自有资金无法充足供应该公司每一个项目的需要，而公司运营的砝码更是不能全部押在自有资金上。这是由房地产企业资金密集的特质决定的，该行业的良好发展是需要庞大资金来源为前提的。（2）预售款：金辉地产依赖预售款的程度较大。金辉地产房地产使用预售款的劣势如下：①预售融资存在较大的风险，如：收下定金却因工期延误等其他原因无法按时交房，严重影响到金辉地产的信誉②房屋预售具有较强的国家干预性。
2.2.2外源融资方式利弊分析
外源融资优势分析：
（1）银行贷款，金辉地产房地产企业使用银行贷款优势如下：①融资效率高，手续熟悉，能够确保资金的安全可靠性。②全面的贷款种类能满足企业各种状况的需求。③使金辉地产房地产的融资成本处在一个平稳的水平上。（2）夹层融资是很多中小房地产公司的融资方式。金辉地产使用的夹层融资劣势如下：①采用夹层融资需要向相关机构支付非常高的利率，一般在15%左右。②而在夹层融资的长久融资状态下金辉地产股权很容易被稀释。③在当前法律环境下还没有配套夹层融资的法律规范，况且资本市场也不完善，因此不能直接开展夹层融资业务。（3）典当融资：金辉地产房地产企业使用的典当融资劣势如下：①房屋典当的期限很短。回赎期大概约有三个月到半年，对项目开发来说只能解燃眉之急。②融资成本高。一般情况下典当行的月息率约为2.5%到3%，而这却相当于四到五倍的银行利率，在很大程度上抬高了金辉地产的财务成本。③而金融机构的典当行还很不成熟，资金实力远远不及银行，这就为开发商融资埋下了“风险”，况且，从典当得来的资金也根本不足以支撑整个公司的运营。（4）民间零散资金：金辉地产房地产企业使用的民间资金劣势如下：①民间零散资金存在诸多不安全因素，例如，所得分红后的税收问题、民间资源的来源问题等。民间融资不利于金辉地产房地产的稳定发展，由于略微的经济变动，投资人便会撤资，投资个大多是个体，能够承受风险的能力太低，使企业财务风险加大。②民间融资对于金辉地产来说还是有些供不应求，毕竟资金较散且不稳定，不适于长期投资。 2.3金辉地产动态选择融资方式
金辉地产继成立以来，融资方式的选择就比较混乱，没有一个完整科学的融资系统网络。也是因为金辉地产规模较小，没有成立专业的部门，在职人员没有意识到成立科学融资团队得必要性。因此常常出现“无头苍蝇，到处乱撞”的现象，不管是何种融资方式，“摸到”哪个算哪个，以这种没有原则、没有以公司基本情况为前提选择的融资方式是万万不可取的，很可能导致高额融资成本，投入与回报远远不成正例，得不偿失等严重损失。以目前的这种融资方式现状是非常不可取的，对企业未来的发展很不利，同样也使房地产的经营变得不稳定。
根据不同的标准可以得出以下不同的融资方式组合：
①根据金辉地产房地产企业开发项目选择融资方式；②根据金辉地产规模选择融资方式；③根据金辉地产融资成本选择融资方式
3金辉地产融资中的主要问题
通过以上对金辉地产融资方式的利弊分析以及融资优势分析我们可以看出该企业的发展是有很大潜力的，任何事物都是变化发展着，随着国家经济的发展，发展中遇到的问题也在不断更新，与此相对应的国家政府调控的政策也是与时俱进，不断完善与发展。所以随着房地产企业的发展加上与发展问题相对应的新政策，便出现了金辉地产房地產企业过去老套的融资方式跟不上当代社会的发展步伐。主要问题如下：
（1）融资模式不合理，过于单一（2）没有一个完整的融资体系（3）大量存放民间资金的风险管理模式（4）没有上市资格，无法通过股权融资
4改善金辉地产融资方式的建议
4.1不断创新和建立多元化融资体系
作为中小企业要适应如今融资方式多元化时代，改变古板的融资想法，尤其要改变那种只要独享却不向他人交流的封闭心态，要以企业未来发展为目的来选择最佳融资组合，并积极展开房地产融资创新改革。对于金辉地产房地产企业来说，应充分利用夹层融资。当前我国房地产企业融资渠道单一，融资产品较少，所以也可借鉴国外房地产企业融资方式，采取租赁融资、股权融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等融资新途径。利用改革创新后的多元化融资体系以保证房地产企业的蒸蒸日上。
4.2加强信用风险管理
4.3制定上市计划，向上市方向迈进
想要上市就必须有清晰的业务发展战略，合理配置资源，制订切实可行的业务发展战略，让投资者信赖金辉地产是能盈利并且能够给投资者较高回报的。另外还要有产权关系清晰，业务、资产、人员、机构独立。不要由于上市挑战难度大就放弃上市融资，一个企业想要做大做强上市融资是其重要的手段，作为一家房地产企业来讲，上市能够打通股权融资渠道，拓展企业知名度，规范企业运行，改善企业经营机制。通过全国各地的投资者购买股票，大大增加企业融资金额，才能够为金辉地产房地产企业今后的发展打下坚实的资本基础。