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对于高净值人士的家庭资产配置而言，海外置业就像资产组合中的阿尔维斯一般，不仅能够改善固定资产结构，稳定家庭经济后防，同时也能够带来一定现金流，持续提升资产组合的收益。最重要的是，在关键时刻，它还可以大力“抽射”，赚取海外房地产市场复苏的资本红利。
阿尔维斯是当今世界上最强大、最富有激情和活力的右路球员之一。他防守凶狠、跑动速度快，传中和射门技术也非常出色，还具备一脚大力任意球的绝技。
尽管只有173公分、64公斤，阿尔维斯却拥有超群的小范围身体协调能力以及跑不死的体能。除了完成防守之外，他的边路助攻也十分突出，在防守的同时还具有边前卫，甚至边锋的进攻能力。
由于中国人的传统观念，房产一直是高净值家庭资产配置中的重要一环。对于高净值人士来说，这部分资产不仅要满足自住需求，同时也需兼备投资属性。
当前，国内房价仍然处于高位，再加上“限购”模式开启，国内房产的投资价值开始减弱。而随着欧美发达国家经济复苏，不少投资者开始把眼光投向海外房产。有数据显示，2013年中国买家通过中介促成的海外购房金额超过100亿美元，较2012年增长约30%，创历年新高。海外置业，已经成为高净值人士分散资产组合风险，博取海外市场稳健收益的重要手段。
海外房产价值凸显
在北京国贸附近上班的白领Kristy，打算在东四环附近买套小房子。最近，她惊奇地发现，之前她一直关注的小区，房源突然多了起来，总价150万上下的房子报价均比去年同期低了5万-10万。房产中介告诉她，有些房主急售的房子，价格还可以再低一些。
从去年年末以来，国内楼市骤然降温。二三线城市出现量价齐跌的现象，而一直坚挺的一线城市房价在最近一段时间也出现了松动。
国家统计局公布的最新数据显示，5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均跌幅为0.16%，有超过半数城市的房价下降。而北京二手房价格则环比下调了0.9%，连续第二个月出现下降，并创下28个月以来最大跌幅。
相比之下，英美等发达国家楼市则持续升温。一位刚刚从纽约归来的人士告诉《CM华夏理财》记者，位于曼哈顿的高级公寓售楼处一直处于爆满状态，前来咨询的购房者中，有很大一部分都是来自海外，他们希望在这个“世界的中心”拥有一处房产。
分析人士指出，经济复苏以来，尽管美国住宅价格整体已经上涨了35%，但从趋势来看仍处于一个相对底部，并且从绝对金额上看，美国的房子甚至比中国的要更便宜。
长期关注欧美房地产市场的鹏华美国房地产基金经理裘韬表示，观测数据显示，2013年我国二手商品房的交易价格已经达到6200元/平方米，而美国全国平均房价水平则在1000美元（约等于人民币6228.8元）/平方米上下。从大城市的数据来看，目前北上广深的房价水平已经与欧洲、美国一些主要城市非常接近。
“从绝对价格来讲，海外房产市场已经处于一个比较合适的价格低位。”裘韬分析指出。
另外，与目前国内房地产市场库存量过大不同，欧美房地产市场的新房供应量相对比较有限。
莱坊北京董事及国际投资部主管杨杏妮在接受《CM华夏理财》采访时表示，未来两年，美国旧金山的新房供应量仅有1000套。现在英国伦敦市区每出一个新盘，海外购房者都会一抢而空，欧美大城市的新房明显处于供不应求的状态。
由此可见，在本土需求复苏和大量海外需求涌入的情况下，欧美发达地区的房价有着很强的支撑力。
核心地段公寓是首选
一提到海外买房，很多人脑海中浮现的都是独门独户的大别墅。其实，海外房产投资的标的类型十分丰富，包括零售、写字楼、住宅、工业以及一些特殊的类别。个人投资者最青睐的投资类别——住宅，也分为独立屋、半独立屋、公寓等类型。
独立屋，就是我们通常理解的独栋别墅，独门独院，上有独立空间，下有私家花园，具有很强的私密性。在美国，独立屋也是中产阶级成家立业之后首选的购房类型。
尽管需求很大，但作为投资品种而言，独立屋并非最理想的选择。由于独立屋的地段一般不会位于市中心，再加上房屋面积大，需要投入较多资金维护；如果仅靠租金，投资回报期会相对较长。另外，持有独立屋的税费和管理成本相对较高。
以美国为例，在房屋过户后，房主还需承担房产税、房屋保险、物业费等一系列费用。假如投资者花50万美元买了一栋房子，每年需缴纳的房产税在1万美元左右。另外，大部分独立屋为木结构，冬天的取暖费用和后期的修缮费用都可能十分惊人。
所以，从投资角度而言，面积较小的公寓住宅性价比会更高些。与独立屋相比，公寓的投资总额更低，投资回报的周期更短。最重要的，公寓往往会有服务周到的物业管理公司代管，可以免去打理房屋的烦恼。
不过，杨杏妮提醒投资者，在选择公寓时，一定要选择城市核心地段或人口密集区域的项目，好地段的公寓更容易出租，并且租金回报更高。
巧用贷款降低投资成本
虽然媒体经常会渲染中国“土豪”豪掷千金在海外全款买房，但杨杏妮告诉《CM华夏理财》记者，她接触的大部分高净值客户，在海外购房时都会选择按揭的方式。
裘韬在分析中也提道，境外目前整体基准利率较低，在境外投资房地产可以通过低息贷款来降低初始投资成本，提高整体收益。
在加拿大，外国人能够从银行获得最高60%-65%的贷款，贷款利息大约为3%-4%（年化）。因此许多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付比例一般在50%左右，这样贷款成本和首付压力都比国内要小一些。
澳洲的房贷政策更吸引人。购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房首付款为20%-30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，甚至允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。
新西兰金融机构对来自海外的投资者采取了与澳洲类同的购房抵押的宽松政策，可以提供70%的贷款。
当然，也有很多国家对来自海外的购房者设置了诸多贷款方面的限制，甚至不提供贷款服务。英国本国居民购房最高可贷到房价的70%，贷款利率较低，但外国人较难贷到。美国银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格，目前不针对国外个人投资者提供房地产及其他类别的贷款服务。
不可忽视的风险
国人海外置业的房产大多是永久产权的，而且欧美发达国家更为注重对私人财产的保护。但是，这并不意味着海外买房的风险很低，从某些角度上来说，海外置业可能比在国内买房风险更大。
海外置业最大的风险来源于信息的不对称。没有海外留学或居住经历的国内投资者，对当地环境、政策并不熟悉，即使去实地考察，也很难对投资标的的背景有全面的了解，更多时候需要依赖房产中介。业内人士建议，为确保信息安全，投资者可以在购房目的地的相关房产网站上查询租金等情况，核实中介公司提供的信息。
欧美经济刚刚复苏，未来走向还未完全明朗。对于投资者来说，此时进入海外房产市场，必须要考虑到市场风险。海外房产市场相对于国内市场来说更加成熟和理性，房价不可能一味上行，房价受到宏观经济表现的影响也会有涨有跌。因此，在出手前投资者应对当地的经济形势有大致了解，保守的做法是尽量选择当地相对核心的地段与抢手的房屋类型。
此外，海外买房的政策风险也是不可忽视的因素。尽管现在欧美主要发达国家对大量拥入的海外投资者，仍旧保持开放的态度，但一旦海外购房者达到了一定量级，影响到当地居民的正常需求，也不排除当地会出台一些新的税费政策或行政手段，从而导致投资收益受到影响。比如，澳大利亚就在2010年突然颁布了限制外国人购买二手房的新政，导致前期购房的投资者只能把房子卖给当地人。
对于没有太多海外投资经验的投资者来说，第一次去海外买房子，“跟风”不失为一种安全的选择。莱坊北京董事及国际投资部主管杨杏妮，根据她多年服务客户的经验，为我们推荐了五大热门的投资置业地。
阿尔维斯是当今世界上最强大、最富有激情和活力的右路球员之一。他防守凶狠、跑动速度快，传中和射门技术也非常出色，还具备一脚大力任意球的绝技。
尽管只有173公分、64公斤，阿尔维斯却拥有超群的小范围身体协调能力以及跑不死的体能。除了完成防守之外，他的边路助攻也十分突出，在防守的同时还具有边前卫，甚至边锋的进攻能力。
由于中国人的传统观念，房产一直是高净值家庭资产配置中的重要一环。对于高净值人士来说，这部分资产不仅要满足自住需求，同时也需兼备投资属性。
当前，国内房价仍然处于高位，再加上“限购”模式开启，国内房产的投资价值开始减弱。而随着欧美发达国家经济复苏，不少投资者开始把眼光投向海外房产。有数据显示，2013年中国买家通过中介促成的海外购房金额超过100亿美元，较2012年增长约30%，创历年新高。海外置业，已经成为高净值人士分散资产组合风险，博取海外市场稳健收益的重要手段。
海外房产价值凸显
在北京国贸附近上班的白领Kristy，打算在东四环附近买套小房子。最近，她惊奇地发现，之前她一直关注的小区，房源突然多了起来，总价150万上下的房子报价均比去年同期低了5万-10万。房产中介告诉她，有些房主急售的房子，价格还可以再低一些。
从去年年末以来，国内楼市骤然降温。二三线城市出现量价齐跌的现象，而一直坚挺的一线城市房价在最近一段时间也出现了松动。
国家统计局公布的最新数据显示，5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均跌幅为0.16%，有超过半数城市的房价下降。而北京二手房价格则环比下调了0.9%，连续第二个月出现下降，并创下28个月以来最大跌幅。
相比之下，英美等发达国家楼市则持续升温。一位刚刚从纽约归来的人士告诉《CM华夏理财》记者，位于曼哈顿的高级公寓售楼处一直处于爆满状态，前来咨询的购房者中，有很大一部分都是来自海外，他们希望在这个“世界的中心”拥有一处房产。
分析人士指出，经济复苏以来，尽管美国住宅价格整体已经上涨了35%，但从趋势来看仍处于一个相对底部，并且从绝对金额上看，美国的房子甚至比中国的要更便宜。
长期关注欧美房地产市场的鹏华美国房地产基金经理裘韬表示，观测数据显示，2013年我国二手商品房的交易价格已经达到6200元/平方米，而美国全国平均房价水平则在1000美元（约等于人民币6228.8元）/平方米上下。从大城市的数据来看，目前北上广深的房价水平已经与欧洲、美国一些主要城市非常接近。
“从绝对价格来讲，海外房产市场已经处于一个比较合适的价格低位。”裘韬分析指出。
另外，与目前国内房地产市场库存量过大不同，欧美房地产市场的新房供应量相对比较有限。
莱坊北京董事及国际投资部主管杨杏妮在接受《CM华夏理财》采访时表示，未来两年，美国旧金山的新房供应量仅有1000套。现在英国伦敦市区每出一个新盘，海外购房者都会一抢而空，欧美大城市的新房明显处于供不应求的状态。
由此可见，在本土需求复苏和大量海外需求涌入的情况下，欧美发达地区的房价有着很强的支撑力。
核心地段公寓是首选
一提到海外买房，很多人脑海中浮现的都是独门独户的大别墅。其实，海外房产投资的标的类型十分丰富，包括零售、写字楼、住宅、工业以及一些特殊的类别。个人投资者最青睐的投资类别——住宅，也分为独立屋、半独立屋、公寓等类型。
独立屋，就是我们通常理解的独栋别墅，独门独院，上有独立空间，下有私家花园，具有很强的私密性。在美国，独立屋也是中产阶级成家立业之后首选的购房类型。
尽管需求很大，但作为投资品种而言，独立屋并非最理想的选择。由于独立屋的地段一般不会位于市中心，再加上房屋面积大，需要投入较多资金维护；如果仅靠租金，投资回报期会相对较长。另外，持有独立屋的税费和管理成本相对较高。
以美国为例，在房屋过户后，房主还需承担房产税、房屋保险、物业费等一系列费用。假如投资者花50万美元买了一栋房子，每年需缴纳的房产税在1万美元左右。另外，大部分独立屋为木结构，冬天的取暖费用和后期的修缮费用都可能十分惊人。
所以，从投资角度而言，面积较小的公寓住宅性价比会更高些。与独立屋相比，公寓的投资总额更低，投资回报的周期更短。最重要的，公寓往往会有服务周到的物业管理公司代管，可以免去打理房屋的烦恼。
不过，杨杏妮提醒投资者，在选择公寓时，一定要选择城市核心地段或人口密集区域的项目，好地段的公寓更容易出租，并且租金回报更高。
巧用贷款降低投资成本
虽然媒体经常会渲染中国“土豪”豪掷千金在海外全款买房，但杨杏妮告诉《CM华夏理财》记者，她接触的大部分高净值客户，在海外购房时都会选择按揭的方式。
裘韬在分析中也提道，境外目前整体基准利率较低，在境外投资房地产可以通过低息贷款来降低初始投资成本，提高整体收益。
在加拿大，外国人能够从银行获得最高60%-65%的贷款，贷款利息大约为3%-4%（年化）。因此许多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付比例一般在50%左右，这样贷款成本和首付压力都比国内要小一些。
澳洲的房贷政策更吸引人。购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房首付款为20%-30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，甚至允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。
新西兰金融机构对来自海外的投资者采取了与澳洲类同的购房抵押的宽松政策，可以提供70%的贷款。
当然，也有很多国家对来自海外的购房者设置了诸多贷款方面的限制，甚至不提供贷款服务。英国本国居民购房最高可贷到房价的70%，贷款利率较低，但外国人较难贷到。美国银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格，目前不针对国外个人投资者提供房地产及其他类别的贷款服务。
不可忽视的风险
国人海外置业的房产大多是永久产权的，而且欧美发达国家更为注重对私人财产的保护。但是，这并不意味着海外买房的风险很低，从某些角度上来说，海外置业可能比在国内买房风险更大。
海外置业最大的风险来源于信息的不对称。没有海外留学或居住经历的国内投资者，对当地环境、政策并不熟悉，即使去实地考察，也很难对投资标的的背景有全面的了解，更多时候需要依赖房产中介。业内人士建议，为确保信息安全，投资者可以在购房目的地的相关房产网站上查询租金等情况，核实中介公司提供的信息。
欧美经济刚刚复苏，未来走向还未完全明朗。对于投资者来说，此时进入海外房产市场，必须要考虑到市场风险。海外房产市场相对于国内市场来说更加成熟和理性，房价不可能一味上行，房价受到宏观经济表现的影响也会有涨有跌。因此，在出手前投资者应对当地的经济形势有大致了解，保守的做法是尽量选择当地相对核心的地段与抢手的房屋类型。
此外，海外买房的政策风险也是不可忽视的因素。尽管现在欧美主要发达国家对大量拥入的海外投资者，仍旧保持开放的态度，但一旦海外购房者达到了一定量级，影响到当地居民的正常需求，也不排除当地会出台一些新的税费政策或行政手段，从而导致投资收益受到影响。比如，澳大利亚就在2010年突然颁布了限制外国人购买二手房的新政，导致前期购房的投资者只能把房子卖给当地人。
对于没有太多海外投资经验的投资者来说，第一次去海外买房子，“跟风”不失为一种安全的选择。莱坊北京董事及国际投资部主管杨杏妮，根据她多年服务客户的经验，为我们推荐了五大热门的投资置业地。