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经过2008年的金融危机，政府已经出台了一系列收紧房地产银行信贷的政策和措施。在这样一个经济环境下，传统的融资模式的弊端也开始逐渐显露出来，并且直接影响到房地产健康、持续发展。当今，房地产融资主要依靠商业银行信用贷款，这样一个高度集中的金融资本构成，同时带来了高度的金融风险，而且这种风险是双向的，即房地产融资风险和银行的信贷风险。这就使得房地产融资出现了明显的融资瓶颈。显而易见，单一的融资方式是造成房地产融资瓶颈的根本原因。相比之下，房地产信托融资可通过信托公司推出信托产品集合大量的民间资本，大大增加了融资的数额，而且有利于提高融资灵活度，分散风险。鉴于这些特点，在现有的政策下，构建一个多元化融资、重点培养信托融资业务、不断完善融资渠道的融资模式便显是个不二选择。
一、我国房地产融资模式的现状：房地产银行信贷的两难境地
我国房地产开发企业由于缺少有效的资本运作经验与融资渠道，长期以来一直面临自有资金严重紧缺的局面，房地产开发资金长期过度依赖银行信贷支持。中国房地产业协会近日发布2011年中国房地产上市公司测评研究报告称，以2010年12月31日收盘价计算，与年初股价相比，147家上市房企（包括A股、港股市场）中，上涨个股只有28家，占样本个股总数的19%，下跌个股数量达到119家，占比近8成。可见房地产股票市场融资额度也不见得尽如人意。在债券市场上，由于房地产行业经济的特殊性， 不可能成为国家债券资金的重点扶持对象，因而债券融资始终未能对房地产业形成有力的供给渠道。
从上述数据中看出，由于缺少其他融资渠道的支持，目前还是相当多的部分土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷，资本结构简单。
二、房地产信托产品的主要形式
（一）信托贷款
信托贷款，即房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划，信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业，房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保， 到期依照信托合同还本付息。
（二）股权投资模式
这种信托项目的运作方式为：首先由信托公司向委托人募集信托资金， 然后信托公司将募集到的信托资金用于购买房地产公司的部分股权，房地产公司将出售股权得到的资金投资于房地产项目，待项目完成后，房地产公司（ 或其母公司）按溢价收购信托公司所持股权。信托公司将出售股权所得收益用于支付给受益人。
三、关于信托融资的仍存在几点问题
（一）房地产信托产品模式单一
目前国内房地产开发企业普遍把信托公司当成一个贷款发放机构， 通过信托计划募集得到的资金也大多投资于单一项目。
（二）融资规模也有待发展
融资规模比较小，一般在2亿元以下，目前几千万元的融资规模比较普遍，这是因为每一个集合资金参与计划的份数不能超过200份。
（三）期限短，流通性较差
目前信托产品的期限比较短，且产品期限大多为三年以下，这也使已发行房地产信托产品的期限结构进一步失衡。另外因为是私募，所以流通性较差，不利于长期募集资金。这些现行的体制都限制了中国房地产信托的发展，而且不能分散投资，风险仍不可有效避免。
四、对房地产融资模式创新的几点建议
在现在的宏观经济形势下，房地产开发企业单一的高度依靠某一项融资似乎已显得很乏力，不仅融资有限，而且其资本结构不能很有效的分散风险。鉴于此因，在当今的银行信贷融资的前提下，对重点发展信托融资提出以下几点建议：
（一）加强对房地产信托融资的法律规范
1.加强信托投资的风险意识
信托业也是一种投资活动，当然有风险，加强投资者的风险意识，有助于信托市场健康发展。
2.健全信息披露制度
信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等
3.建立政府监管、行业监管、社会监管的全方位监管体系
现有的对信托业规定监管的只有《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》，两者仅属于部门规章，效力层次低。
4.建立信托业的信用制度
建立信托业信用制度，完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。发展信托中介机构；建立标准化的信托业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；发展信托企业信用管理教育
（二）降低对银行信贷融资的比例，相应的提高信托融资额
据调查显示，在过去的五年中，房地产开发企业银行信贷在资金来源中约占有70%的比例，而这一样一个不平衡的资本结构在金融危机来临之际表现出来的弊端值得深思，而信托融资在抵御风险中的作用也逐渐显现。
（三）国内房地产信托的运作方式要逐步向权益性的投资过渡
权益性的运作，主要是将信托资金运用于购买成熟物业出租或实质性地以股权方式介入房地产开发，这些是信托公司的专属领地，市场广阔，并且其他机构无法企及。
（四）在重点发展信托融资的同时，也要力求创借助其他融资模式
分析指出，我们毋庸置疑的是多元化的融资，在资本优化方面是锦上添花的。在今年发布的关于房地产资金来源比重数据来看，其他资金的增幅是最快的一种，而相应的外资的引进同时也有一定幅度的增加也证明这一观点可行性。
（五）信托产品的多样化创新
如果信托产品单一，显然这已经与银行信贷已经毫无差别了，只不过是换汤不换药，改变的也仅仅是募集资金的是信托公司，固然就谈不上有效地规避金融风险。
（六）发展初期选择在银行间市场进行流通
境外的证券市场和投资者相对较成熟，房地产信托产品可以直接在证券交易所上市流通， 而国内证券市场还亟待完善，如果规模很大的房地产信托直接到证券交易所上市， 不确定性因素很多。而银行间市场的参与者都是成熟的机构投资者，目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的，房地产信托产品风险低于一般股票， 收益又高于债券，又有强制性的利润分配，这种类型的产品对于类似保险公司这样的机构投资者有较大吸引力。
参考文献：
[1]余薇，王薇.我国房地产信托融资模式问题浅析[M].2006：5-6.
[2]资料来源： http：//www .szitic.com /深圳国际信托投资有限责任公司
[3]今日报纸_每日经济新闻 http：//www.nbd.com.cn
[4]中国产业竞争情报网http：//www.chinacir.com.cn
一、我国房地产融资模式的现状：房地产银行信贷的两难境地
我国房地产开发企业由于缺少有效的资本运作经验与融资渠道，长期以来一直面临自有资金严重紧缺的局面，房地产开发资金长期过度依赖银行信贷支持。中国房地产业协会近日发布2011年中国房地产上市公司测评研究报告称，以2010年12月31日收盘价计算，与年初股价相比，147家上市房企（包括A股、港股市场）中，上涨个股只有28家，占样本个股总数的19%，下跌个股数量达到119家，占比近8成。可见房地产股票市场融资额度也不见得尽如人意。在债券市场上，由于房地产行业经济的特殊性， 不可能成为国家债券资金的重点扶持对象，因而债券融资始终未能对房地产业形成有力的供给渠道。
从上述数据中看出，由于缺少其他融资渠道的支持，目前还是相当多的部分土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷，资本结构简单。
二、房地产信托产品的主要形式
（一）信托贷款
信托贷款，即房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划，信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业，房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保， 到期依照信托合同还本付息。
（二）股权投资模式
这种信托项目的运作方式为：首先由信托公司向委托人募集信托资金， 然后信托公司将募集到的信托资金用于购买房地产公司的部分股权，房地产公司将出售股权得到的资金投资于房地产项目，待项目完成后，房地产公司（ 或其母公司）按溢价收购信托公司所持股权。信托公司将出售股权所得收益用于支付给受益人。
三、关于信托融资的仍存在几点问题
（一）房地产信托产品模式单一
目前国内房地产开发企业普遍把信托公司当成一个贷款发放机构， 通过信托计划募集得到的资金也大多投资于单一项目。
（二）融资规模也有待发展
融资规模比较小，一般在2亿元以下，目前几千万元的融资规模比较普遍，这是因为每一个集合资金参与计划的份数不能超过200份。
（三）期限短，流通性较差
目前信托产品的期限比较短，且产品期限大多为三年以下，这也使已发行房地产信托产品的期限结构进一步失衡。另外因为是私募，所以流通性较差，不利于长期募集资金。这些现行的体制都限制了中国房地产信托的发展，而且不能分散投资，风险仍不可有效避免。
四、对房地产融资模式创新的几点建议
在现在的宏观经济形势下，房地产开发企业单一的高度依靠某一项融资似乎已显得很乏力，不仅融资有限，而且其资本结构不能很有效的分散风险。鉴于此因，在当今的银行信贷融资的前提下，对重点发展信托融资提出以下几点建议：
（一）加强对房地产信托融资的法律规范
1.加强信托投资的风险意识
信托业也是一种投资活动，当然有风险，加强投资者的风险意识，有助于信托市场健康发展。
2.健全信息披露制度
信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等
3.建立政府监管、行业监管、社会监管的全方位监管体系
现有的对信托业规定监管的只有《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》，两者仅属于部门规章，效力层次低。
4.建立信托业的信用制度
建立信托业信用制度，完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。发展信托中介机构；建立标准化的信托业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；发展信托企业信用管理教育
（二）降低对银行信贷融资的比例，相应的提高信托融资额
据调查显示，在过去的五年中，房地产开发企业银行信贷在资金来源中约占有70%的比例，而这一样一个不平衡的资本结构在金融危机来临之际表现出来的弊端值得深思，而信托融资在抵御风险中的作用也逐渐显现。
（三）国内房地产信托的运作方式要逐步向权益性的投资过渡
权益性的运作，主要是将信托资金运用于购买成熟物业出租或实质性地以股权方式介入房地产开发，这些是信托公司的专属领地，市场广阔，并且其他机构无法企及。
（四）在重点发展信托融资的同时，也要力求创借助其他融资模式
分析指出，我们毋庸置疑的是多元化的融资，在资本优化方面是锦上添花的。在今年发布的关于房地产资金来源比重数据来看，其他资金的增幅是最快的一种，而相应的外资的引进同时也有一定幅度的增加也证明这一观点可行性。
（五）信托产品的多样化创新
如果信托产品单一，显然这已经与银行信贷已经毫无差别了，只不过是换汤不换药，改变的也仅仅是募集资金的是信托公司，固然就谈不上有效地规避金融风险。
（六）发展初期选择在银行间市场进行流通
境外的证券市场和投资者相对较成熟，房地产信托产品可以直接在证券交易所上市流通， 而国内证券市场还亟待完善，如果规模很大的房地产信托直接到证券交易所上市， 不确定性因素很多。而银行间市场的参与者都是成熟的机构投资者，目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的，房地产信托产品风险低于一般股票， 收益又高于债券，又有强制性的利润分配，这种类型的产品对于类似保险公司这样的机构投资者有较大吸引力。
参考文献：
[1]余薇，王薇.我国房地产信托融资模式问题浅析[M].2006：5-6.
[2]资料来源： http：//www .szitic.com /深圳国际信托投资有限责任公司
[3]今日报纸_每日经济新闻 http：//www.nbd.com.cn
[4]中国产业竞争情报网http：//www.chinacir.com.cn