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摘 要：由于各地的房地产政策不同，赠与的房产在客观上可能存在无法办理产权变更登记手续，此时无法适用《合同法》第187条的规定，应当综合实际情况进行分析。若被赠与的房产客观上不能进行产权变更登记的，应当将该房屋交付给被赠与人或对赠与房产进行公证或向有关部门申请备案等弥补性措施，确保财产权益发生转移。如果被赠与人未实际占有、使用该房产或未办理公证、备案等弥补性措施的，赠与人享有任意撤销权。
关键词：赠与合同；任意撤销权；产权登记
基本案情：原告：夏某；被告：郑小其（音，6周岁），法定代理人：郑某。
原、被告系母子关系，原告于2013年12月17日与被告父亲郑某经江山市人民法院调解离婚。根据民事调解书所达成的协议，被告郑小其随父亲郑某共同生活，由郑某抚养成人，坐落于江山市双塔街道XXX号房屋一幢归原告夏某所有。离婚后至原告提起诉讼前，被告郑小其一般随原告共同生活。2014年7月1日，原告将涉案房屋赠与被告郑小其，并与被告父亲郑某签订了赠与合同书一份。签订赠与合同之后，原告对涉案房屋进行了装修，并带着被告共同入住。后原告心灰意冷，决定撤销对被告的赠与。
裁判结果：一审判决结果：撤销原告夏某就坐落于江山市双塔街道XXX号房屋对被告郑小其的赠与。
二审判决结果：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：江山市人民法院审理认为：关于双方争议的原告是否有权撤销赠与问题，根据我国《合同法》《土地管理法》等相关法律规定，赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同除外。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。依法改变土地权属的，应当办理土地变更登记手续，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。涉案房屋在本院（2013）衢江民初字第1459号民事调解书中确认归原告夏某所有。原告于2014年7月1日将涉案房屋赠与被告后，尚未办理土地使用权变更登记手续，故原告在赠与财产权利转移之前可依法行使撤销权。如因被告尚未成年，无法办理变更登记手续，但原告已向相关行政机关出具了能够反映其真实意思表示的书面赠与说明的，即赠与的意思表示到达相关行政机关的，可视为办理了变更登记手续，财产权利进行了转移。现因原告未向相关行政机关出具书面的赠与情况说明并备案《赠与协议书》，应认定财产权利未发生转移。因此，原告在赠与财产权利转移之前可通过行使赠与合同的任意撤销权撤销该赠与行为。原告要求撤销赠与，具有事实及法律依据，江山市人民法院予以支持。
案例注解：《合同法》第186条第1款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”根据此规定，赠与人撤销赠与行为必须在赠与财产的权利转移之前行使。《合同法》第187条规定：“赠与的财产需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”所以行使任意撤销权的必要条件是该财产权利是否发生转移，如果赠与财产是房产的话就需要办理产权变更登记手续。
一、客观上原、被告均不能办理产权变更登记手续
本案赠与的房产为农村宅基地自建房，婚前，原告与郑某对该房屋是共同共有。离婚时，郑某将该房屋赠与原告。该离婚协议不违反相关法律规定，并经江山市人民法院（2013）衢江民初字第1459号民事调解书确认。根据我国《物权法》第28条之规定，自调解书生效之日起，原告夏某就获得了涉案房屋的所有权。但由于原告是城镇户口，无法办理产权变更登记手续，故原告客观上不能成为该房屋的登记主体。
现行法律虽然没有对不动产权利人的年龄进行限制，不过由于农村房屋是基于宅基地而建造的。根据《土地管理法》第62条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，由此可以看出宅基地一般是以户为单位申请的。农村房屋进行不动产登记时也是以户主的名义进行登记，即房屋的权利人是户主，根据《中华人民共和国户口登记条例》《浙江省常住户口登记规定（试行）》的相关规定，未成年人一般不能担任户主。本案中户主一直是郑某，郑某也并未申请变更户主。所以，虽然原告将房屋赠与给被告，但由于被告不是户主，故被告无法办理产权变更登记手续，客观上不能成为该房屋的登记主体。
二、原告可撤销对被告的赠与合同
根据《物权法》第9条的规定：“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不要发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中赠与的财产是不动产，房屋产权变动依照法律的规定必须经过登记才能发生转移。但经过前文分析，涉案的原、被告均不能成为该房屋的登记主体。但笔者认为，原告可以撤销对被告的赠与合同，具体理由如下：
1.原告并未实际交付涉案房屋，被告也未实际占有该房屋
原告赠与时明确表示将该房屋赠与给被告，未成年人纯获利益的应当认定该财产属于被告个人财产。郑某作为被告之法定代理人，应当及时履行法定代理人的义务，保管好被监护的财产。自离婚后，被告一直由原告抚养，并未与法定代理人郑某生活。赠与合同签订后，原告对房屋进行了装修并与被告共同居住，对该涉案房屋一直享有占有、使用、支配的权利。相反，郑某对该房屋并没有尽到管理职责，也并未与被告一同居住在内。被告作为无民事行为能力人，一直跟随原告共同生活，虽然实际居住在涉案房屋内，但并未对涉案房屋实际控制和管理，作为被告的法定代理人也并未履行过管理义务，由此可以看出被告并未实际占有该房屋。
2.因客观原因无法办理产权变更手续的，可用其他方式弥补
首先，该房屋的所有权人为原告，产权登记人为郑某属于登记不实。原告将该房屋赠与被告，郑某在明知产权登记不实的情况下，应当与原告协商解决产权变更登记等相关事宜。其次，被告与郑某在法律上属于完全独立的民事主体。原告赠与的对象是被告，那么涉案房屋应当登记在被告郑小其名下。即使由于客观原因无法进行登记的，也不能将该房屋登記在郑某名下。最后，在涉案房屋无法办理产权变更登记登记的情况下，作为被告的法定代理人，郑某可以采用其他方式，保护好被监护人的合法权益。例如：可以向公证机关对赠与合同、房屋的产权变更进行公证；或者向房屋登记机关申请备案等。 3.原告在赠与财产权利转移前享有任意撤销权
本案中，原告夏某与郑某是协议离婚，郑某自愿将该房屋赠与原告，虽然原告未办理产权变更手续，但并不影响其已经获得该房屋的所有权。此后，原告决定将该房屋赠与给被告，并与郑某签订赠与合同。但原、被告并未办理相关产权变更手续。原告也未将该涉案房屋交付被告进行使用，在原、被告均无法成为涉案房屋登记主体的情况下，郑某与原告未将该房屋的产权变更事宜向公证机关申请公证，也未向相关部门申请备案。由此可以看出，原告并未转移赠与房产的财产权利，房屋的所有权人仍为原告。即原告在赠与财产权利转移之前享有任意撤销权。
三、建议
由于各地的房地产政策不同，赠与的房产在客观上可能存在无法办理产权变更登记手续，此时无法适用《合同法》第187条的规定，应当综合实际情况进行分析。
（1）赠与人实际交付赠与房产的，赠与人不能以未办理产权变更登记撤销赠与合同。由于客观原因无法办理产权变更登记，赠与人将涉案房屋交付给被赠与人使用的，应当认定赠与人已经部分履行了赠与合同。该房屋的部分财产权益随交付一并发生了转移。被赠与人占有、使用该房产，实际上已经享有该房产的相关财产权益。赠与人不再享有任意撤销权。当然，由于赠与的财产是不动产，交付的方式也只能是现实交付，而不能是观念交付。即赠与人实际搬出赠与的房产，由被赠与人占有使用。如果是被赠与人在赠与之前就已经通过租赁或者其他合法方式占有使用的，赠与人享有任意撤销权。
（2）赠与的房产经过产权公证或者经相关部门备案的，应当认定赠与房产财产权益发生了转移。赠与的房产在客观上不能办理产权变更登记手续的，赠与人可以采取弥补性措施，保证财产权益发生转移。笔者认为，如果双方将该赠与房产进行了公证或经相关部门备案的，可以证明合同双方均履行了赠与合同。虽然该房产不能办理变更登记手续，无法完成过户，但经过公证或者备案的行为明确了被赠与人对该赠与财产上的权利义务。赠与财产的权利待条件成就时将会发生转移，被赠与人可以获得该房屋的所有权。此时赠与人不享有任意撤销权。
参考文献：
[1]潘小玉.赠与合同撤销权实务问题探讨[N].广西政法管理干部学院学报，2002年6月27日.
[2]王利民.合同法研究[M].（第一卷）.中国人民大学出版社，第95页.
[3]刘慧兰.赠与合同任意撤销权的重新厘定——基于一起离婚案件的分析[J].中北大学学报（社会科学版），2016年6月30日.
作者简介：
龚需林（1974.4～ ），男，汉族，浙江江山人，浙江開岚律师事务所主任，专职从事律师约二十年，对民、商纠纷有丰富的工作经验及独到见解。
关键词：赠与合同；任意撤销权；产权登记
基本案情：原告：夏某；被告：郑小其（音，6周岁），法定代理人：郑某。
原、被告系母子关系，原告于2013年12月17日与被告父亲郑某经江山市人民法院调解离婚。根据民事调解书所达成的协议，被告郑小其随父亲郑某共同生活，由郑某抚养成人，坐落于江山市双塔街道XXX号房屋一幢归原告夏某所有。离婚后至原告提起诉讼前，被告郑小其一般随原告共同生活。2014年7月1日，原告将涉案房屋赠与被告郑小其，并与被告父亲郑某签订了赠与合同书一份。签订赠与合同之后，原告对涉案房屋进行了装修，并带着被告共同入住。后原告心灰意冷，决定撤销对被告的赠与。
裁判结果：一审判决结果：撤销原告夏某就坐落于江山市双塔街道XXX号房屋对被告郑小其的赠与。
二审判决结果：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：江山市人民法院审理认为：关于双方争议的原告是否有权撤销赠与问题，根据我国《合同法》《土地管理法》等相关法律规定，赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同除外。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。依法改变土地权属的，应当办理土地变更登记手续，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。涉案房屋在本院（2013）衢江民初字第1459号民事调解书中确认归原告夏某所有。原告于2014年7月1日将涉案房屋赠与被告后，尚未办理土地使用权变更登记手续，故原告在赠与财产权利转移之前可依法行使撤销权。如因被告尚未成年，无法办理变更登记手续，但原告已向相关行政机关出具了能够反映其真实意思表示的书面赠与说明的，即赠与的意思表示到达相关行政机关的，可视为办理了变更登记手续，财产权利进行了转移。现因原告未向相关行政机关出具书面的赠与情况说明并备案《赠与协议书》，应认定财产权利未发生转移。因此，原告在赠与财产权利转移之前可通过行使赠与合同的任意撤销权撤销该赠与行为。原告要求撤销赠与，具有事实及法律依据，江山市人民法院予以支持。
案例注解：《合同法》第186条第1款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”根据此规定，赠与人撤销赠与行为必须在赠与财产的权利转移之前行使。《合同法》第187条规定：“赠与的财产需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”所以行使任意撤销权的必要条件是该财产权利是否发生转移，如果赠与财产是房产的话就需要办理产权变更登记手续。
一、客观上原、被告均不能办理产权变更登记手续
本案赠与的房产为农村宅基地自建房，婚前，原告与郑某对该房屋是共同共有。离婚时，郑某将该房屋赠与原告。该离婚协议不违反相关法律规定，并经江山市人民法院（2013）衢江民初字第1459号民事调解书确认。根据我国《物权法》第28条之规定，自调解书生效之日起，原告夏某就获得了涉案房屋的所有权。但由于原告是城镇户口，无法办理产权变更登记手续，故原告客观上不能成为该房屋的登记主体。
现行法律虽然没有对不动产权利人的年龄进行限制，不过由于农村房屋是基于宅基地而建造的。根据《土地管理法》第62条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，由此可以看出宅基地一般是以户为单位申请的。农村房屋进行不动产登记时也是以户主的名义进行登记，即房屋的权利人是户主，根据《中华人民共和国户口登记条例》《浙江省常住户口登记规定（试行）》的相关规定，未成年人一般不能担任户主。本案中户主一直是郑某，郑某也并未申请变更户主。所以，虽然原告将房屋赠与给被告，但由于被告不是户主，故被告无法办理产权变更登记手续，客观上不能成为该房屋的登记主体。
二、原告可撤销对被告的赠与合同
根据《物权法》第9条的规定：“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不要发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中赠与的财产是不动产，房屋产权变动依照法律的规定必须经过登记才能发生转移。但经过前文分析，涉案的原、被告均不能成为该房屋的登记主体。但笔者认为，原告可以撤销对被告的赠与合同，具体理由如下：
1.原告并未实际交付涉案房屋，被告也未实际占有该房屋
原告赠与时明确表示将该房屋赠与给被告，未成年人纯获利益的应当认定该财产属于被告个人财产。郑某作为被告之法定代理人，应当及时履行法定代理人的义务，保管好被监护的财产。自离婚后，被告一直由原告抚养，并未与法定代理人郑某生活。赠与合同签订后，原告对房屋进行了装修并与被告共同居住，对该涉案房屋一直享有占有、使用、支配的权利。相反，郑某对该房屋并没有尽到管理职责，也并未与被告一同居住在内。被告作为无民事行为能力人，一直跟随原告共同生活，虽然实际居住在涉案房屋内，但并未对涉案房屋实际控制和管理，作为被告的法定代理人也并未履行过管理义务，由此可以看出被告并未实际占有该房屋。
2.因客观原因无法办理产权变更手续的，可用其他方式弥补
首先，该房屋的所有权人为原告，产权登记人为郑某属于登记不实。原告将该房屋赠与被告，郑某在明知产权登记不实的情况下，应当与原告协商解决产权变更登记等相关事宜。其次，被告与郑某在法律上属于完全独立的民事主体。原告赠与的对象是被告，那么涉案房屋应当登记在被告郑小其名下。即使由于客观原因无法进行登记的，也不能将该房屋登記在郑某名下。最后，在涉案房屋无法办理产权变更登记登记的情况下，作为被告的法定代理人，郑某可以采用其他方式，保护好被监护人的合法权益。例如：可以向公证机关对赠与合同、房屋的产权变更进行公证；或者向房屋登记机关申请备案等。 3.原告在赠与财产权利转移前享有任意撤销权
本案中，原告夏某与郑某是协议离婚，郑某自愿将该房屋赠与原告，虽然原告未办理产权变更手续，但并不影响其已经获得该房屋的所有权。此后，原告决定将该房屋赠与给被告，并与郑某签订赠与合同。但原、被告并未办理相关产权变更手续。原告也未将该涉案房屋交付被告进行使用，在原、被告均无法成为涉案房屋登记主体的情况下，郑某与原告未将该房屋的产权变更事宜向公证机关申请公证，也未向相关部门申请备案。由此可以看出，原告并未转移赠与房产的财产权利，房屋的所有权人仍为原告。即原告在赠与财产权利转移之前享有任意撤销权。
三、建议
由于各地的房地产政策不同，赠与的房产在客观上可能存在无法办理产权变更登记手续，此时无法适用《合同法》第187条的规定，应当综合实际情况进行分析。
（1）赠与人实际交付赠与房产的，赠与人不能以未办理产权变更登记撤销赠与合同。由于客观原因无法办理产权变更登记，赠与人将涉案房屋交付给被赠与人使用的，应当认定赠与人已经部分履行了赠与合同。该房屋的部分财产权益随交付一并发生了转移。被赠与人占有、使用该房产，实际上已经享有该房产的相关财产权益。赠与人不再享有任意撤销权。当然，由于赠与的财产是不动产，交付的方式也只能是现实交付，而不能是观念交付。即赠与人实际搬出赠与的房产，由被赠与人占有使用。如果是被赠与人在赠与之前就已经通过租赁或者其他合法方式占有使用的，赠与人享有任意撤销权。
（2）赠与的房产经过产权公证或者经相关部门备案的，应当认定赠与房产财产权益发生了转移。赠与的房产在客观上不能办理产权变更登记手续的，赠与人可以采取弥补性措施，保证财产权益发生转移。笔者认为，如果双方将该赠与房产进行了公证或经相关部门备案的，可以证明合同双方均履行了赠与合同。虽然该房产不能办理变更登记手续，无法完成过户，但经过公证或者备案的行为明确了被赠与人对该赠与财产上的权利义务。赠与财产的权利待条件成就时将会发生转移，被赠与人可以获得该房屋的所有权。此时赠与人不享有任意撤销权。
参考文献：
[1]潘小玉.赠与合同撤销权实务问题探讨[N].广西政法管理干部学院学报，2002年6月27日.
[2]王利民.合同法研究[M].（第一卷）.中国人民大学出版社，第95页.
[3]刘慧兰.赠与合同任意撤销权的重新厘定——基于一起离婚案件的分析[J].中北大学学报（社会科学版），2016年6月30日.
作者简介：
龚需林（1974.4～ ），男，汉族，浙江江山人，浙江開岚律师事务所主任，专职从事律师约二十年，对民、商纠纷有丰富的工作经验及独到见解。