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【摘 要】 土地和房屋不可分的自然联系与价值、法律二分的矛盾，导致古今中外不同的立法模式。从《物权法》入手对比一元主义、二元主义、地随房走，解读我国房地一体主义，指出缺陷、提出完善意见。
【关键词】 房地一体主义 冲突 完善
1. 房地一体主义概述
从《物权法》146、147、182、183规定看出，我国现行土地与建筑物关系具有中国特色，即不同于罗马法、德国法把建筑物视为土地的组成成份，也不同于日本法看成完全独立，分别流转。而是一种特殊模式——土地和建筑物看成是两物，但权利行驶却紧紧捆绑。
房指房屋，通常扩展为建筑物及其附属设施，而地只认为是建设用地而不能是农业用地。解决小产权房问题时必须紧抓该点，守住中国耕地红线，坚决禁止使用农用地建房。而土地使用权是一个集合性概念，《物权法》将其分为建设用地使用权，宅基地使用权和土地承包经营权。所以，房地权利一体化具体为房屋所有权附加建设用地使用权、宅基地使用权。再从静态上分析权利归属，一体实质为主体一致性，而且是建设用地土地使用权或者宅基地使用权与房屋所有权人的一致。最后，动态流转中要求房地同时转让、同时抵押。
与一元主义相比，似乎房屋和土地一起转让相同，实际不是。一元借用添附原理，认为建筑物是土地的一部分，否定其独立性。而中国土地和房屋分别独立，只是捆绑流转，是“假”一体。二元主义核心认为两者权利可分割，可分别转让、抵押。可大致理解为，房地一体主义是动态“一元”，静态“二元”。
2. 房地一体主义导致的冲突
2.1房地一体主义在理论上的冲突
2.1.1法理层面上的冲突
第一，权利必须行使而获得利益，物必须利用而实现价值。土地、房屋天然的巨大价值，僵硬捆绑必然损害其利用价值。第二，公民、法人取得土地使用权的对价性与土地使用权期限届满后国家可能取得房屋所有权的无偿性违背了民法平等和公平交易原则。第三，从房随地走或地随房走分析，可类比把房地看作主从物，但谁是主物，谁是从物无法区分，就如杯中之酒和承酒之杯一样。而且，勉强区分认为一种是从物随主物一同流转原则的适用，而另一种情况就产生了矛盾，难道出现了主物随从物流转的规则？如果物不是主从关系，那流转必须独立。
2.1.2法条上的冲突
（1）《物权法》第146条和第147条的规定
第146条规定“房随地走”， 第147条“地随房走”。这种为保持房地一体而作的规定本身是冲突的，因为现实生活中，不可能不发生房地在一些特殊的情况下，合理的处分给了不同的主体，产生适用第146条、147条的冲突。
（2）《物权法》第156条规定
“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益。”在地役权的约定中，会出现地上有房的情况，怎样处理这时的房地关系就是一个问题。因为地役权做现代扩张解释，内涵土地与房屋。房地一体是本赋予土地的权利扩张到房屋，出现房屋与土地的权利冲突。
（3）《物权法》第180条规定
从该条分项规定可以看出，在抵押财产中，建筑物和其他土地附着物是分别看做两物，都各自具有其价值，从法理上可以认为两物可以分别抵押；其次，在建的建筑物都可以抵押成为抵押物，也可以看出两物的价值；最后，从该条规定的第二款可以看出，前款所列财产可以一并抵押，而不是必须的，与房地一体抵押的规定存在矛盾。
2.2房地一体主义在实践中的冲突
2.2.1抵押之中的冲突
我国法律虽然规定了房地一体抵押，但在实践中却常常并非如此。銀行在办理房产抵押贷款的时候，很多银行都只要求客户办理房屋抵押，并没有将房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押，法院应该如何认定其效力？不动产价值巨大，因为没有一并抵押而否认其效力显然对抵押权人不利，先后两个抵押合同效力如何认定？在实现抵押权时，所受偿的价款应如何划分？都需要研究的问题。
2.2.2农村宅基地冲突
（1）继承问题
近年来， 城镇居民依法继承农村宅基地上的房屋后，纷纷要求国土部《物权法》147条规定， 将继承的房屋过户到自己名下。另一方面，根据《土地管理法》第八条、第六十二条的规定，城镇居民不能申请取得或者继受取得集体经济组织的宅基地使用权。基于这样的法律冲突，现实生活无法解决。
（2）农村小产权房问题
“小产权房”是指在农村集体所有的土地上开发建设的商品房，其本质是“无产权”。实际上，“小产权房”问题的存在就是因为房地一体主义。在合法拥有的土地之上修建房屋，从所有权取得来讲，是原始取得的一种方式，只要其质量合格保证了安全，就不能够否定房屋的价值，否定房屋的所有权。但就是因为房地一体主义，土地权利的瑕疵，就让刚刚花费大量物力、人力、财力建成的房屋，变成没有价值的废墟（如果强拆）。这不符合经济规律。如果允许用特殊的方式让房地的权属暂时分开，而不要求房地一体主义，是否可以保障双方的利益呢？
（3）农村宅基地使用不规范的越界问题
宅基地使用经常出现不规范使用，常常出现建房越界，怎样处理是一律的否定？这也将出现小产权房的问题，造成物的不经济利用。
（4）宅基地空置问题
宅基地是不能流转的，其法理是出于保护农民的基本生活，但不能不排除部分农民因为各种原因不需要宅基地的事实，退还宅基地又不是农民愿意的，因此就出现了大量有价值但是空置的宅基地。同时，又存在着很多城市的人想要拥有一处农村的房子，但苦于无地可用。是不是可以让农村的宅基地以另一种方式流转，即保障农民的利益，也可以满足一些人使用农村宅基地建房？
2.2.3城市建设用地使用权问题
（1）使用问题
现代社会，城市土地甚至土地之上与土地之下出现了多层性、单元性以及分层分单元的让与特征，土地承载不仅仅是一处地上建筑物的功能。此外还应看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。如土地使用人转让地上建筑物后保留在地下修建停车场的权利，或将建筑物周围的土地使用权转让给他人以保留建筑物的所有权等。这些协议，按照房地一体主义就是违反法律规定的。 （2）双重地籍问题
城市的土地相较于农村的土地具有更大的利用率和价值，因此就逐渐出现了纵向范围“多重地籍”。比如，土地所有权是一层地籍，所有权人在土地上设定一个建设用地使用权，登记为第二层地籍，土地所有权人还可以在建设用地使用权所建造的房屋之上设定长期利用的权利如“悬挂广告之用的使用权”，登记后成为第三层地籍。①一宗土地上同时负担多层次 （下转第164页）
（上接第155页）
权利，如果强行要求土地权利和建筑物权利同时转移，这必然损害他人的合法权利。②
（3）价值问题
房屋和土地是具有巨大价值的不动产，不是所有的人都有资金有能力购买这两份不动产。土地和房屋的高价就造成没钱的人买不起房屋和土地，基本的生活得不到保障；有钱的人又苦于单一的不动产投资方式，只能买了多套房屋。造成了一人多房和多人无房的矛盾。
3. 房地一体主义完善的具体制度设计
各个学者对于房地关系处理持不同意见。孟勤国先生和王卫国先生强调我国应当继续采用房地一体主义。③王利明先生和梁慧星先生则认为，我国立法在确认房地一体主义时，可允许当事人之间通过约定将土地和地上房屋等建筑物予以分离转让。④孙宪忠先生则完全抛掉房地一体主义，主张我国实行以“二元主义”，土地使用权和建筑物所有权之间的关系，由法定地上权关系或租赁关系解决。
作者较为赞同的是王利明教授和梁慧星教授的观点，我国《物权法》关于土地和房屋之间的关系，应该修正房地一体主义，理由如下：
与二元主义相比，不用引入“地上權”制度，对于房地关系的冲击较小，保持我国实行多年的房地一体主义的原样有利于大多数学者的接受。作者认为“二元主义”的例外就是房地的权利人一致，而房地一体主义的例外就是权利人的分离。两者只是侧重点不同。
房地一体主义也克服了自身“僵硬”、“死板”，满足了不同人的需求。第一，法理上很好解决了房地一体主义的冲突。首先，符合了意思自治，让权利人充分行使自己权利，决定是房地一体还是分离。其次，让房地有了分离的机会，房屋所有权就会更符合所有权的性质，保障民法的公平与平等。最后，让房地相对脱离，或者由当事人决定是“房随地走”还是“地随房走”也可以解决主从物的冲突。第二，解决实践问题。就宅基地来讲，在不违背国家禁止性规定的情况下，农民权利行使、宅基地空置、“小产权房”等问题都可以通过约定，以房地分离的方式来解决。例如，约定“地上权”让土地的租赁人也可以享有房屋的所有权，在一定的期限后即可以收回土地上的权利，也可以续期、或者折价购买房屋等，实现当事人的意思自治。就城市土地来讲，允许房地一体主义的例外，即可以实现土地和房屋的多级利用，让房屋的所有人充分的去利用自身的权利，土地承载更多的权利；也可以满足不同的人的不同的需要，分别购买房屋的所有权和土地使用权，解决一人多房和多人无房的矛盾。没有能力支付房屋和土地的全额价格可以只单纯购买房屋，避免土地使用权带来的高价格；而想要投资获得土地使用权的人则可以单纯购买土地使用权，而为房屋所有人设定法定的租赁权，以此解决房地一体主义带来的不动产的价值问题。
注释：
①②孙宪忠：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第126、132页.
③孟勤国：《中国物权法学案建议稿》，法学评论2002年第5期，第98页.
④梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2004年版，第88页.
参考文献：
[1] 林平.《房地一体原则的冲突及我国的立法选择》[D].厦门大学.
[2] 艾渊源.《给房地一体松绑-在我国农村房屋流转视野下》[J].知识经济，2010年第5期.
[3] 臧玉艳.《试析我国房地一体原则的优劣》[J].法制与社会，2009年第1期.
作者简介：祝婉丽，女，1988年5月出生，四川简阳，四川大学，2011级研究生，法学院，法学，民法方向。
丁丽丽，女，1988年12月出生，安徽省肥西县，四川大学，2011级研究生，法学院，法学，民法方向。
（作者单位：四川大学 法学院）
【关键词】 房地一体主义 冲突 完善
1. 房地一体主义概述
从《物权法》146、147、182、183规定看出，我国现行土地与建筑物关系具有中国特色，即不同于罗马法、德国法把建筑物视为土地的组成成份，也不同于日本法看成完全独立，分别流转。而是一种特殊模式——土地和建筑物看成是两物，但权利行驶却紧紧捆绑。
房指房屋，通常扩展为建筑物及其附属设施，而地只认为是建设用地而不能是农业用地。解决小产权房问题时必须紧抓该点，守住中国耕地红线，坚决禁止使用农用地建房。而土地使用权是一个集合性概念，《物权法》将其分为建设用地使用权，宅基地使用权和土地承包经营权。所以，房地权利一体化具体为房屋所有权附加建设用地使用权、宅基地使用权。再从静态上分析权利归属，一体实质为主体一致性，而且是建设用地土地使用权或者宅基地使用权与房屋所有权人的一致。最后，动态流转中要求房地同时转让、同时抵押。
与一元主义相比，似乎房屋和土地一起转让相同，实际不是。一元借用添附原理，认为建筑物是土地的一部分，否定其独立性。而中国土地和房屋分别独立，只是捆绑流转，是“假”一体。二元主义核心认为两者权利可分割，可分别转让、抵押。可大致理解为，房地一体主义是动态“一元”，静态“二元”。
2. 房地一体主义导致的冲突
2.1房地一体主义在理论上的冲突
2.1.1法理层面上的冲突
第一，权利必须行使而获得利益，物必须利用而实现价值。土地、房屋天然的巨大价值，僵硬捆绑必然损害其利用价值。第二，公民、法人取得土地使用权的对价性与土地使用权期限届满后国家可能取得房屋所有权的无偿性违背了民法平等和公平交易原则。第三，从房随地走或地随房走分析，可类比把房地看作主从物，但谁是主物，谁是从物无法区分，就如杯中之酒和承酒之杯一样。而且，勉强区分认为一种是从物随主物一同流转原则的适用，而另一种情况就产生了矛盾，难道出现了主物随从物流转的规则？如果物不是主从关系，那流转必须独立。
2.1.2法条上的冲突
（1）《物权法》第146条和第147条的规定
第146条规定“房随地走”， 第147条“地随房走”。这种为保持房地一体而作的规定本身是冲突的，因为现实生活中，不可能不发生房地在一些特殊的情况下，合理的处分给了不同的主体，产生适用第146条、147条的冲突。
（2）《物权法》第156条规定
“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益。”在地役权的约定中，会出现地上有房的情况，怎样处理这时的房地关系就是一个问题。因为地役权做现代扩张解释，内涵土地与房屋。房地一体是本赋予土地的权利扩张到房屋，出现房屋与土地的权利冲突。
（3）《物权法》第180条规定
从该条分项规定可以看出，在抵押财产中，建筑物和其他土地附着物是分别看做两物，都各自具有其价值，从法理上可以认为两物可以分别抵押；其次，在建的建筑物都可以抵押成为抵押物，也可以看出两物的价值；最后，从该条规定的第二款可以看出，前款所列财产可以一并抵押，而不是必须的，与房地一体抵押的规定存在矛盾。
2.2房地一体主义在实践中的冲突
2.2.1抵押之中的冲突
我国法律虽然规定了房地一体抵押，但在实践中却常常并非如此。銀行在办理房产抵押贷款的时候，很多银行都只要求客户办理房屋抵押，并没有将房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押，法院应该如何认定其效力？不动产价值巨大，因为没有一并抵押而否认其效力显然对抵押权人不利，先后两个抵押合同效力如何认定？在实现抵押权时，所受偿的价款应如何划分？都需要研究的问题。
2.2.2农村宅基地冲突
（1）继承问题
近年来， 城镇居民依法继承农村宅基地上的房屋后，纷纷要求国土部《物权法》147条规定， 将继承的房屋过户到自己名下。另一方面，根据《土地管理法》第八条、第六十二条的规定，城镇居民不能申请取得或者继受取得集体经济组织的宅基地使用权。基于这样的法律冲突，现实生活无法解决。
（2）农村小产权房问题
“小产权房”是指在农村集体所有的土地上开发建设的商品房，其本质是“无产权”。实际上，“小产权房”问题的存在就是因为房地一体主义。在合法拥有的土地之上修建房屋，从所有权取得来讲，是原始取得的一种方式，只要其质量合格保证了安全，就不能够否定房屋的价值，否定房屋的所有权。但就是因为房地一体主义，土地权利的瑕疵，就让刚刚花费大量物力、人力、财力建成的房屋，变成没有价值的废墟（如果强拆）。这不符合经济规律。如果允许用特殊的方式让房地的权属暂时分开，而不要求房地一体主义，是否可以保障双方的利益呢？
（3）农村宅基地使用不规范的越界问题
宅基地使用经常出现不规范使用，常常出现建房越界，怎样处理是一律的否定？这也将出现小产权房的问题，造成物的不经济利用。
（4）宅基地空置问题
宅基地是不能流转的，其法理是出于保护农民的基本生活，但不能不排除部分农民因为各种原因不需要宅基地的事实，退还宅基地又不是农民愿意的，因此就出现了大量有价值但是空置的宅基地。同时，又存在着很多城市的人想要拥有一处农村的房子，但苦于无地可用。是不是可以让农村的宅基地以另一种方式流转，即保障农民的利益，也可以满足一些人使用农村宅基地建房？
2.2.3城市建设用地使用权问题
（1）使用问题
现代社会，城市土地甚至土地之上与土地之下出现了多层性、单元性以及分层分单元的让与特征，土地承载不仅仅是一处地上建筑物的功能。此外还应看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。如土地使用人转让地上建筑物后保留在地下修建停车场的权利，或将建筑物周围的土地使用权转让给他人以保留建筑物的所有权等。这些协议，按照房地一体主义就是违反法律规定的。 （2）双重地籍问题
城市的土地相较于农村的土地具有更大的利用率和价值，因此就逐渐出现了纵向范围“多重地籍”。比如，土地所有权是一层地籍，所有权人在土地上设定一个建设用地使用权，登记为第二层地籍，土地所有权人还可以在建设用地使用权所建造的房屋之上设定长期利用的权利如“悬挂广告之用的使用权”，登记后成为第三层地籍。①一宗土地上同时负担多层次 （下转第164页）
（上接第155页）
权利，如果强行要求土地权利和建筑物权利同时转移，这必然损害他人的合法权利。②
（3）价值问题
房屋和土地是具有巨大价值的不动产，不是所有的人都有资金有能力购买这两份不动产。土地和房屋的高价就造成没钱的人买不起房屋和土地，基本的生活得不到保障；有钱的人又苦于单一的不动产投资方式，只能买了多套房屋。造成了一人多房和多人无房的矛盾。
3. 房地一体主义完善的具体制度设计
各个学者对于房地关系处理持不同意见。孟勤国先生和王卫国先生强调我国应当继续采用房地一体主义。③王利明先生和梁慧星先生则认为，我国立法在确认房地一体主义时，可允许当事人之间通过约定将土地和地上房屋等建筑物予以分离转让。④孙宪忠先生则完全抛掉房地一体主义，主张我国实行以“二元主义”，土地使用权和建筑物所有权之间的关系，由法定地上权关系或租赁关系解决。
作者较为赞同的是王利明教授和梁慧星教授的观点，我国《物权法》关于土地和房屋之间的关系，应该修正房地一体主义，理由如下：
与二元主义相比，不用引入“地上權”制度，对于房地关系的冲击较小，保持我国实行多年的房地一体主义的原样有利于大多数学者的接受。作者认为“二元主义”的例外就是房地的权利人一致，而房地一体主义的例外就是权利人的分离。两者只是侧重点不同。
房地一体主义也克服了自身“僵硬”、“死板”，满足了不同人的需求。第一，法理上很好解决了房地一体主义的冲突。首先，符合了意思自治，让权利人充分行使自己权利，决定是房地一体还是分离。其次，让房地有了分离的机会，房屋所有权就会更符合所有权的性质，保障民法的公平与平等。最后，让房地相对脱离，或者由当事人决定是“房随地走”还是“地随房走”也可以解决主从物的冲突。第二，解决实践问题。就宅基地来讲，在不违背国家禁止性规定的情况下，农民权利行使、宅基地空置、“小产权房”等问题都可以通过约定，以房地分离的方式来解决。例如，约定“地上权”让土地的租赁人也可以享有房屋的所有权，在一定的期限后即可以收回土地上的权利，也可以续期、或者折价购买房屋等，实现当事人的意思自治。就城市土地来讲，允许房地一体主义的例外，即可以实现土地和房屋的多级利用，让房屋的所有人充分的去利用自身的权利，土地承载更多的权利；也可以满足不同的人的不同的需要，分别购买房屋的所有权和土地使用权，解决一人多房和多人无房的矛盾。没有能力支付房屋和土地的全额价格可以只单纯购买房屋，避免土地使用权带来的高价格；而想要投资获得土地使用权的人则可以单纯购买土地使用权，而为房屋所有人设定法定的租赁权，以此解决房地一体主义带来的不动产的价值问题。
注释：
①②孙宪忠：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第126、132页.
③孟勤国：《中国物权法学案建议稿》，法学评论2002年第5期，第98页.
④梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2004年版，第88页.
参考文献：
[1] 林平.《房地一体原则的冲突及我国的立法选择》[D].厦门大学.
[2] 艾渊源.《给房地一体松绑-在我国农村房屋流转视野下》[J].知识经济，2010年第5期.
[3] 臧玉艳.《试析我国房地一体原则的优劣》[J].法制与社会，2009年第1期.
作者简介：祝婉丽，女，1988年5月出生，四川简阳，四川大学，2011级研究生，法学院，法学，民法方向。
丁丽丽，女，1988年12月出生，安徽省肥西县，四川大学，2011级研究生，法学院，法学，民法方向。
（作者单位：四川大学 法学院）