2010年以来，为遏制房地产市场非理性告诉增长，防范房地产信贷风险，我国实施了从严、从紧的房地产宏观调控政策。随着调控的深入，房地产市场的不确定性增强，政策风险和行业风险不断加大。2011年金融机构的个贷信贷规模受到严格控制，管理部门相继出台新举措，以控制个人贷款规模和加强贷款风险。为了对存量个贷业务的风险状况和今后可能暴露的不良贷款风险提供客观评判依据，尽可能提早采取防范、应对措施，现对某行截至2011年1-5月份的个贷存量数据进行分析，利用实际操作的个人住房贷款信息和客户信息，通过对五类贷款业务信息（贷款额、不良率、房产面积、贷款类型及分布网点），与七类客户信息（年龄结构、户籍所在地、所属单位性质、性别、学历、婚姻状况、多笔贷款）建立有效关联，并展开多层次、多角度数据分析，从数据的角度对个贷业务进行全面分析，以给决策者更多的决策支持信息。
　　一、个人住房贷款业务信息的特征分析（共四类）
　　1、贷款发放额特征
　　截止5月末一手房的存量数据表明，我行一手房贷款发放额多集中30万元以上，占所有个人住房贷款笔数的53.39%，金额占比为80.01%；其中100万以上的，占所有个人住房贷款金额的28.48％，而笔数仅占总量的6.5％。金额在30万元以下的低端客户占比较低，金额仅占19.9%，而笔数多达46.61%。 相比2010年5月存量数据，我行一手房个人住房发放额的结构有所调整，逐步由低端客户向高端客户发展，通过数据表明：发放额在50万以下的占比下降最多，达8.59％，而100万以上的占比上升最快，达7.49％。 不良率最高的贷款区间是30到50万元，其次是10万元以下区间。50万元以上的不良率较低，其中100万元以上贷款的不良率最低。结论：我行一手房贷款发放多集中于30万元以上，占贷款总额的80.1％，其中100万以上占比最大，为28.48%。从不良率的情况来看，30-50万的不良率也是最高的，为1.057％，值得关注。100万元以上的总体情况较最好，不良率仅为0.217％。
　　2、房产面积特征
　　个人住房贷款发放最多的房产面积区间是90平方米到150平方米，其次是50平方米到90平方米。两者的贷款数占到全部贷款笔数的75%。贷款额最多的区间是90平方米到150平方米，其次是50至90平米。结论：房产面积在50至90平方米之间的贷款，不良率最高，其次是90至200平方米之间的房产，大于200平方米贷款的不良率最低，其次是低于50平方米的房产。因此，发放个人住房贷款时，购买大面积房产客户具有较高的安全性，贷款风险最低。但是以上数据表明，不良率最高的区间也是发放量最大的区间，更应在主要发放区域内有效控制风险。
　　3、贷款类别特征
　　个人住房贷款的类型包括短期和中长期几种类型，其中82.70％的房贷集中在中长期个人商品住房贷款。各种类型贷款的不良贷款情况不同。中长期个人住房最高额抵押贷款不良最低，其次是中长期个人商品住房贷款；风险最大的是短期个人商品住房贷款，不良率达3.57%。结论：中长期个人商品住房贷款构成我行房贷的主要力量，同时不良率也偏低，应大力拓展。房贷通业务由于发放时间不长，其偏低不良率低并不能与安全性划等号，受股市等投资渠道影响，更应重点关注此类贷款资金流向。
　　二、个人住房贷款的客户信息的特征分析（共六类）
　　1、年龄结构特征
　　筛选了证件号码为身份证的客户，从身份证中提取出生日期的信息，据此分析个住清单中不同年龄层次的特点。汇总数据发现，31岁到40岁年龄段发放笔数最多，约占总发放笔数的50%,发放额最大集中在36－40岁年龄段，其次是31岁到35岁年龄段、41岁到45岁年龄段。25岁以下年龄段贷款发放最少。51岁以上人群的不良贷款笔数比例最高，达0.487％，其次是46岁到51岁人群。25岁以下人群的不良贷款笔数比例最低，其次是36－40岁人群。不良发放额比率分布情况与不良笔数情况基本一致。
　　结论：年龄在46岁以上的人群产生不良贷款的可能性最高，尤其年满51岁以上人群不良笔数最高。25岁以下人群发放贷款额最小，不良率也不大。应注意，介于36－40岁人群占有最大的发放量，同时不良率是最低的，属于贷款发放的最佳人群，其次是26－30岁人群。
　　2、婚姻状况特征
　　婚姻状况分为：未婚、已婚有子女、已婚无子女、离婚等几种状态。其中已婚有子女人群贷款发放笔数和发放额均最大，其次是未婚、已婚无子女。其他类不良率最高，但因系统中未输入婚姻状态，无法判断。下表显示：离婚和未婚者不良笔数高，未婚者不良金额最高。
　　结论：已婚人群贷款安全性明显高于未婚和离婚人群，其中有子女的已婚家庭还贷情况最为稳定。由于婚姻字段的部分客户信息缺失，导致部分个贷在系统中未明确分类，但这部分贷款的不良率较高，应引起足够重视。
　　3、客户单位性质特征
　　客户单位性质分为：办事人员和有关人员、军队、各类专业技术人员、国家机关、党组织、企事业单位人员，商业、服务业人员等。贷款笔数最多的是各类专业技术人员，其次是商业、服务业人员，详见下表： 商业、服务业人员的不良率最低，其次是各类专业技术人员；农、林、牧、渔、水利业生产人员不良率最高，其次是生产、运输设备操作人员及有关人。
　　结论：专业技术人员和商业、服务业人员贷款量最大，同时不良率最低，说明技术型人员和职业、收入较稳定人员较多使用银行贷款，同时拥有较好的信用状况，不良率最高发生在第一产业人群。
　　4、最高学历特征
　　贷款者的学历分为研究生及以上、本科、大专、中学和其他。大专和专科学历者发放最多，占49.3％。不良率最高的也是大专和专科学历，其次是本科，研究生及以上学历不良率最低。
　　结论：学历是专科院校的贷款人贷款占比最高，为42.5％，研究生以上学历不良率最低，说明较高学历背景的贷款人，其资信状况较好。
　　5、性别特征
　　男性客户的贷款多于女性，占全部贷款总额的60.6%。男性不良率较女性高出1.8％。
　　6、多笔贷款特征
　　同一证件号码下有2笔以上的贷款占全部贷款笔数的8.6%。2笔贷款的不良率较一笔贷款的高，达29.9％，其次是单笔贷款，不良率为29％，占全部贷款的58.9％。3笔贷款不良率明显降低，3笔以上贷款不良率则为零，属于资金雄厚的优质客户。
　　三、 结论与建议
　　根据上述贷款特征分析，认为以下特征的贷款及贷款客户违约率较高，须高度关注，并尽可能提前采取一定的防范和应对措施：1、单笔发放金额介于30-50万，2、贷款房产面积介于50-90平米，3、中长期个人安居用房贷款，4、贷款客户年龄介于46-51岁，5、外来户籍人口，6、贷款客户职业类别是第一产业者（农林牧副渔），7、未婚，8、学历背景在专科以下的，9、同一客户下有两笔贷款者。