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【摘要】随着房地产市场的火爆，新兴的房地产公司如雨后春笋般涌现，房地产产业这盘蛋糕的竞争日趋激烈。作为房地产龙头老大的万科房地产集团为何能稳居市场的前列，除了大家熟悉的万科金牌物业管理，另外和万科房产的品质密不可分。而保证万科房产质量的精髓，笔者认为就是万科集团的季度实测实量评估管理手段。
【关键词】万科、季度评估、实测实量
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
笔者所在的北京京投万科新里程项目部见证了万科企业在北京发展的过程，自2007年万科开始接触实测实量评估，到目前已经整整5个年头，《集团在建项目产品质量实测操作指引》也已经由A1版升级为目前的A5版。项目部由最初的抵制评估、应付评估，发展到目前自觉接受评估，平时根据评估内容进行过程控制；评估成绩也由过去区域排名中游，跃升为2012年度第一季度、第二季度蝉联区域评估第一名。
一、实测实量的目的
随着万科集团市场开发的发展，各一线公司在质量上水平高低不等，有的一线公司忽视质量管理，对后期的交付及顾客满意度造成影响，影响万科品牌的声誉。在此基础上集团工程部推行了实测实量评估方法，并聘请第三方评估公司进行评估。和施工单位签订合同时附加了实测实量评估成绩要求及奖励、罚款相关条例，旨在提高集团在施项目工程整体质量水平。
二、实测实量的内容
最新的A5版评估内容共分为三大部分：
1、实测实量
实测实量分为混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程。
混凝土结构工程实测项包括混凝土结构截面尺寸、表面平整度、垂直度、顶板水平度极差、楼板厚度、施工控制线设置、轴线偏差控制、门窗洞口尺寸。
砌筑工程实测项包括砌筑表面平整度、垂直度、方正度。
抹灰工程实测项包括墙体表面平整度、垂直度、室内净高偏差、顶板水平度极差、方正度、地面表面平整度。
实测实量成绩占总评分比重的65%。
2、观感
观感分为土建工程观感、装修工程观感、园林工程观感。
观感评分占总评分比重的15%。
3、规定动作
规定动作分为变更管理、计划管理、工序管理、四化管理、防渗漏管理。
规定动作占总评分比重的20%。
三、控制措施
根据项目的日常质量管理，笔者从人员、工具、环境、方法四个方面，简单阐述如何应对万科评估。
1、人员
项目质量管理除正常配备质检员外，相应增加配置足够数量的实测实量人员。实测人员上岗前经过实测实量培训，掌握实测实量的方法和实测实量的相关知识。实测实量整天和数据打交道，相对枯燥，更来不得半点虚伪，所以要求实测人员要有吃苦耐劳精神和高度的责任心。
劳务班组优先选择跟随项目部多年、经过实测实量锻炼的班组。
2、实测工具
实测实量必须配备齐全的检测工具，包括：检测尺、塞尺、红外测距仪、激光水准仪、卷尺等。所有检测工具检测合格，确保实测的精度。
3、环境
项目部从上到下都高度重视质量，树立“质量第一，以质求存”的质量方针，视质量为企业的生命。做好实测实量的培训和宣传，给管理人员和劳务班组灌输实测实量的思想，让实测实量在每个管理人员和操作工人思想里扎根，自觉以实测实量要求约束自己日常的工作行为。
4、方法
4.1编制合理的施工方案和施工进度计划
编制施工方案时，考虑编制的方案是否能满足实测实量的要求。譬如主体结构施工模板方案制定，考虑实测实量平整度要求，模板一般选择大钢模，大钢模整体性和平整度较好，利于实测实量目标的实现；考虑门窗洞口尺寸实测要求，选用定型钢制门洞模板，确保洞口尺寸准确；方案中对洞口模板的加固、模板支撑、顶模棍的支设都明确了相应的做法。
编制施工进度计划应根据总进度计划，结合项目的实际情况合理编排，确保计划的实现。评估中规定动作有进度风险一项，关键工序的实际进度较编制的进度计划偏差不得大于15天。因此要求计划编制应严谨，施工中严格执行进度计划。
4.2做好样板引路和技术交底工作
万科评估中规定动作要求，开工两个月内，必须完成集中样板展示区施工，展示区包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏七项工序，并有建设单位、监理单位、施工单位联合验收记录；每栋单体工程每道工序施工前必须完成工序样板，工序样板验收合格，对工人进行技术交底后方准进行大面积施工。初装修阶段，在楼层内设立节点和工序样板间，展示二次结构砌筑、抹灰、门窗安装等相关节点做法和工序，每道工序施工前必须先完成节点工序样板，并由甲方、监理、施工单位联合验收合格。
设置工序样板和技术交底目的是让管理人员和操作工人明白相关工序应该怎么干、干成什么样，是对管理人员和工人最直观的教育，避免盲目施工。
4.3做好动态管理
质量管理是一个持续的动态管理过程，只有持之以恒、一丝不苟的工作才能有一个好的实测实量成绩。笔者以主体结构及砌筑、抹灰阶段的质量控制举例说明。
混凝土结构垂直度、平整度、截面尺寸控制：墙体模板支设完成，实测实量人员对模板垂直度、截面尺寸全数检查，不合格点及时整改；混凝土浇筑完成、初凝前，实测实量人员再次检查模板垂直度、截面尺寸，不合格点及时整改；拆模后根据实测实量要求进行实测实量并做好验收记录，掌握质量状况。
顶板水平极差控制：顶板模板支设完成，验收合格后，方能进行混凝土浇筑。顶板混凝土浇筑每铺完一跨顶板，即顶板模板受力后，实测实量人员在板底使用激光水准仪测量顶板标高，根据计算的理论值确定不合格的点及时调整，确保每个点都在允许偏差范围内，并做好记录（附图片）。
楼板厚度控制：楼板混凝土浇筑前在顶板模板上安装预制的混凝土标识块，标识块高度同楼板厚度，混凝土浇筑时标志块作为布灰的依据（附图片）。
使用振捣泵振捣密实，操作工人根据标识块大致整平后，由专门负责检查楼板厚度的操作人员使用专门制作的检查尺，每隔一米检查楼板混凝土厚度，相关操作人员根据检查情况及时补充或铲除混凝土，随后整平（附图片）。
每完成一块顶板，班组长用检查尺随后进行检查，确保混凝土浇筑厚度符合标准（附图片）。
顶板混凝土凝固后能上人，立即安排顶板电锤钻眼进行实测实量，掌握楼板混凝土成型后楼板厚度。
砌筑：每砌筑完一面墙，当日及进行实测实量，不合格点及时整改或返工，确保每面墙实测实量合格，并注明实测数据。
抹灰：进行阶段性控制，抹灰前进行灰饼和基层 验收，验收合格后方准进行墙体抹灰。每面墙抹灰完成后及时进行实测实量，不合格点及时整改，确保每面墙合格，并标注实测数据。
4.4持续改进
施工中由于措施不当造成质量缺陷在所难免，但发现问题必须立即改进。就拿施工过程中发现的预留线槽成型质量缺陷举例，由于及时编制了墙面预留线槽质量缺陷的技术改进措施，并及时组织实施，取得较好的效果。
缺陷描述：成型线槽深度不统一，有超过15mm的，线槽周边混凝土破坏严重，线槽歪斜不垂直，观感较差（附图片）。
原因分析：线槽使用钢管切割背面加焊平铁板制作，制作的模具深度控制在15mm，模具绑扎在墙体钢筋上，若模板支设后模具不能紧贴在大模板上，混凝土浇筑后模具陷入混凝土内，线槽深度就会超过15mm；另由于绑扎加固不牢、混凝土浇筑过程中振捣器振捣等原因使模具移位、倾斜，就会造成线槽位置不准确、不垂直等现象；模具拆除使用錾子向外翘，极易破坏周边混凝土。
改进措施：使用13厚钢板根据线槽长度和宽度切割成条状、刀口、钻眼攻丝，从大模板背面用螺栓固定在大模板上（附图片）。
整改后效果：线条顺直、定位准确，深度保证，外形美观（附图片）。
4.5管理措施
严格执行每道工序验收制度及三检制度。
制定项目质量处罚条例，项目质检部门组织每周至少一次的质量联检评比活动，项目部每月组织一次模拟实测实量评估，并进行评比，奖励先进、处罚落后。
四、结束语
万科的质量季度评估是为了保证万科企业在建项目的工程品质，而我们施工单位应该借助实测实量评估的契机，规范我们的质量管理工作，以实测实量的要求严格我们的质量管理。以质量赢取业主的信任，提升企业的品牌形象，“建一项工程，树一座丰碑”，不断巩固并开发新的市场，是我们中兴人永恒的追求。
参考资料：《万科房地产集团公司在建项目产品质量实测操作指引》A5版
《混凝土结構工程施工质量验收规范》 GB50204-2002
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50204-2001
【关键词】万科、季度评估、实测实量
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
笔者所在的北京京投万科新里程项目部见证了万科企业在北京发展的过程，自2007年万科开始接触实测实量评估，到目前已经整整5个年头，《集团在建项目产品质量实测操作指引》也已经由A1版升级为目前的A5版。项目部由最初的抵制评估、应付评估，发展到目前自觉接受评估，平时根据评估内容进行过程控制；评估成绩也由过去区域排名中游，跃升为2012年度第一季度、第二季度蝉联区域评估第一名。
一、实测实量的目的
随着万科集团市场开发的发展，各一线公司在质量上水平高低不等，有的一线公司忽视质量管理，对后期的交付及顾客满意度造成影响，影响万科品牌的声誉。在此基础上集团工程部推行了实测实量评估方法，并聘请第三方评估公司进行评估。和施工单位签订合同时附加了实测实量评估成绩要求及奖励、罚款相关条例，旨在提高集团在施项目工程整体质量水平。
二、实测实量的内容
最新的A5版评估内容共分为三大部分：
1、实测实量
实测实量分为混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程。
混凝土结构工程实测项包括混凝土结构截面尺寸、表面平整度、垂直度、顶板水平度极差、楼板厚度、施工控制线设置、轴线偏差控制、门窗洞口尺寸。
砌筑工程实测项包括砌筑表面平整度、垂直度、方正度。
抹灰工程实测项包括墙体表面平整度、垂直度、室内净高偏差、顶板水平度极差、方正度、地面表面平整度。
实测实量成绩占总评分比重的65%。
2、观感
观感分为土建工程观感、装修工程观感、园林工程观感。
观感评分占总评分比重的15%。
3、规定动作
规定动作分为变更管理、计划管理、工序管理、四化管理、防渗漏管理。
规定动作占总评分比重的20%。
三、控制措施
根据项目的日常质量管理，笔者从人员、工具、环境、方法四个方面，简单阐述如何应对万科评估。
1、人员
项目质量管理除正常配备质检员外，相应增加配置足够数量的实测实量人员。实测人员上岗前经过实测实量培训，掌握实测实量的方法和实测实量的相关知识。实测实量整天和数据打交道，相对枯燥，更来不得半点虚伪，所以要求实测人员要有吃苦耐劳精神和高度的责任心。
劳务班组优先选择跟随项目部多年、经过实测实量锻炼的班组。
2、实测工具
实测实量必须配备齐全的检测工具，包括：检测尺、塞尺、红外测距仪、激光水准仪、卷尺等。所有检测工具检测合格，确保实测的精度。
3、环境
项目部从上到下都高度重视质量，树立“质量第一，以质求存”的质量方针，视质量为企业的生命。做好实测实量的培训和宣传，给管理人员和劳务班组灌输实测实量的思想，让实测实量在每个管理人员和操作工人思想里扎根，自觉以实测实量要求约束自己日常的工作行为。
4、方法
4.1编制合理的施工方案和施工进度计划
编制施工方案时，考虑编制的方案是否能满足实测实量的要求。譬如主体结构施工模板方案制定，考虑实测实量平整度要求，模板一般选择大钢模，大钢模整体性和平整度较好，利于实测实量目标的实现；考虑门窗洞口尺寸实测要求，选用定型钢制门洞模板，确保洞口尺寸准确；方案中对洞口模板的加固、模板支撑、顶模棍的支设都明确了相应的做法。
编制施工进度计划应根据总进度计划，结合项目的实际情况合理编排，确保计划的实现。评估中规定动作有进度风险一项，关键工序的实际进度较编制的进度计划偏差不得大于15天。因此要求计划编制应严谨，施工中严格执行进度计划。
4.2做好样板引路和技术交底工作
万科评估中规定动作要求，开工两个月内，必须完成集中样板展示区施工，展示区包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏七项工序，并有建设单位、监理单位、施工单位联合验收记录；每栋单体工程每道工序施工前必须完成工序样板，工序样板验收合格，对工人进行技术交底后方准进行大面积施工。初装修阶段，在楼层内设立节点和工序样板间，展示二次结构砌筑、抹灰、门窗安装等相关节点做法和工序，每道工序施工前必须先完成节点工序样板，并由甲方、监理、施工单位联合验收合格。
设置工序样板和技术交底目的是让管理人员和操作工人明白相关工序应该怎么干、干成什么样，是对管理人员和工人最直观的教育，避免盲目施工。
4.3做好动态管理
质量管理是一个持续的动态管理过程，只有持之以恒、一丝不苟的工作才能有一个好的实测实量成绩。笔者以主体结构及砌筑、抹灰阶段的质量控制举例说明。
混凝土结构垂直度、平整度、截面尺寸控制：墙体模板支设完成，实测实量人员对模板垂直度、截面尺寸全数检查，不合格点及时整改；混凝土浇筑完成、初凝前，实测实量人员再次检查模板垂直度、截面尺寸，不合格点及时整改；拆模后根据实测实量要求进行实测实量并做好验收记录，掌握质量状况。
顶板水平极差控制：顶板模板支设完成，验收合格后，方能进行混凝土浇筑。顶板混凝土浇筑每铺完一跨顶板，即顶板模板受力后，实测实量人员在板底使用激光水准仪测量顶板标高，根据计算的理论值确定不合格的点及时调整，确保每个点都在允许偏差范围内，并做好记录（附图片）。
楼板厚度控制：楼板混凝土浇筑前在顶板模板上安装预制的混凝土标识块，标识块高度同楼板厚度，混凝土浇筑时标志块作为布灰的依据（附图片）。
使用振捣泵振捣密实，操作工人根据标识块大致整平后，由专门负责检查楼板厚度的操作人员使用专门制作的检查尺，每隔一米检查楼板混凝土厚度，相关操作人员根据检查情况及时补充或铲除混凝土，随后整平（附图片）。
每完成一块顶板，班组长用检查尺随后进行检查，确保混凝土浇筑厚度符合标准（附图片）。
顶板混凝土凝固后能上人，立即安排顶板电锤钻眼进行实测实量，掌握楼板混凝土成型后楼板厚度。
砌筑：每砌筑完一面墙，当日及进行实测实量，不合格点及时整改或返工，确保每面墙实测实量合格，并注明实测数据。
抹灰：进行阶段性控制，抹灰前进行灰饼和基层 验收，验收合格后方准进行墙体抹灰。每面墙抹灰完成后及时进行实测实量，不合格点及时整改，确保每面墙合格，并标注实测数据。
4.4持续改进
施工中由于措施不当造成质量缺陷在所难免，但发现问题必须立即改进。就拿施工过程中发现的预留线槽成型质量缺陷举例，由于及时编制了墙面预留线槽质量缺陷的技术改进措施，并及时组织实施，取得较好的效果。
缺陷描述：成型线槽深度不统一，有超过15mm的，线槽周边混凝土破坏严重，线槽歪斜不垂直，观感较差（附图片）。
原因分析：线槽使用钢管切割背面加焊平铁板制作，制作的模具深度控制在15mm，模具绑扎在墙体钢筋上，若模板支设后模具不能紧贴在大模板上，混凝土浇筑后模具陷入混凝土内，线槽深度就会超过15mm；另由于绑扎加固不牢、混凝土浇筑过程中振捣器振捣等原因使模具移位、倾斜，就会造成线槽位置不准确、不垂直等现象；模具拆除使用錾子向外翘，极易破坏周边混凝土。
改进措施：使用13厚钢板根据线槽长度和宽度切割成条状、刀口、钻眼攻丝，从大模板背面用螺栓固定在大模板上（附图片）。
整改后效果：线条顺直、定位准确，深度保证，外形美观（附图片）。
4.5管理措施
严格执行每道工序验收制度及三检制度。
制定项目质量处罚条例，项目质检部门组织每周至少一次的质量联检评比活动，项目部每月组织一次模拟实测实量评估，并进行评比，奖励先进、处罚落后。
四、结束语
万科的质量季度评估是为了保证万科企业在建项目的工程品质，而我们施工单位应该借助实测实量评估的契机，规范我们的质量管理工作，以实测实量的要求严格我们的质量管理。以质量赢取业主的信任，提升企业的品牌形象，“建一项工程，树一座丰碑”，不断巩固并开发新的市场，是我们中兴人永恒的追求。
参考资料：《万科房地产集团公司在建项目产品质量实测操作指引》A5版
《混凝土结構工程施工质量验收规范》 GB50204-2002
《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50204-2001