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一、引言
城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。建立规范的房地产价格评估机构是城市房屋拆迁估价得以独立、客观、公正进行的前提。房地产评估在我国是一个新兴的行业，从起步到今天仅有十多年的历史，随着房地产评估理论研究的深入以及实务经验的积累，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估机构得以迅速发展，我国房地产评估行业的雏形已基本形成。但是，也正由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于初始阶段，因此在评估机构的设立、运营等方面还存在一些问题和不足，需要我们认真地加以研究和解决。
二、市场准入——我国房地产评估行业的现实要求
诚然，我国的房地产评估实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格，但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因，估价师存在着“少而不精”的问题。首先，目前市场上紧缺具有评估执业资格的房地产估价和土地估价专业人员，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。其次，由于估价师考试限制条件偏宽，尤其对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，因此一些从未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，导致在进行评估时多是生搬硬套。再次，估价师注册条件过宽。在欧美、港台等地有前科的人员一般是禁止从事估价师职业的，而在我国，对有犯罪前科和受过行政处罚处分的只作一定年限的限制，这对职业道德建设有害无益。同时，各地主管部门对评估机构专业人员数量上的要求亦相当宽松。有的只要求两名具有执业资格的评估人员就可申请机构资质；有的评估机构甚至只有一人，也同样取得了评估资质。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象。
此外，《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》虽已出台，但依笔者所见：这一规定尚欠完善，据此建立的评估机构规模偏小，难以承担相应等级的评估业务。其中对三个等级评估机构执业人员的构成要求过低，主要反映在“估价师职数偏少，总体估价人员应占职工总数70%的规定太模糊，没有估价专职人员定编的总量限定”等，容易造成各个等级评估所的评估人员要么七拼八凑，要么有业务时临时招兵买马。此外，关于包括临时资格在内的四个等级评估机构的营业范围的规定亦不科学，“一二级机构基本上无业务量的限定，三级机构可评估建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的项目，临时机构则没有明确限定”，因此，除一级机构外其余三个等级机构都可以“小马拉大车”，有些一级机构人员不到位时也有类似现象。
由此可见，我国房地产评估行业实行市场准入制度势在必行。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应建立三个等级的台阶制，从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定。跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核、考试、注册才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员评估业务的范围。其次，现阶段评估机构的系列设置也应调整。目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场，因此应取消临时资格，而且三个等级机构承接业务范围应是阶梯式地、均衡地向上递增。同时，“准入”还应有严格的标准，即确立三个等级评估机构的资格条件，以及严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。例如：考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告，对有犯罪前科的应不准注册……根据《房地产法》第57条的规定，“房地产中介服务的每一个等级机构都应具备注册资金，估价师人数，总体从事评估人数……”这些标准都可根据等级相应的加以提高，如所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估机构硬件设施和信息储存量的要求。
三、机构组织形式模糊、不正当竞争泛滥——遭遇挑战
20世纪90年代，英国出现一起会计师事务所赔偿案，因为几名合伙人的过错导致事务所里其他合伙人承担无限连带责任而赔得倾家荡产，承担个人赔偿责任的许多合伙人与有过错的合伙人居然没有见过面。为了保护没有过错的合伙人的利益，同时也为了保护整个中介行业的发展，自该案之后，英美法系国家推出了有限责任合伙制。在我国，虽然建设部2000年颁布了《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》，要求评估机构应当按照公司法和合伙企业法的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业，但是，究其性质而言仍然只是规章而已。目前，我国房地产评估机构不像律师、注册会计师分别有律师法、注册会计师法加以规范，评估机构究竟可以采用什么样的组织形式，目前尚无法可依。现今，房地产评估机构的责任形式主要是有限责任，出资人按照出资比例享有利润和分担亏损，并以其出资额为限对外承担有限责任。根据目前法律规定，成立咨询类有限责任公司的最低注册资金为十万元，若干出资人仅以十万元的注册资金对外承担有限责任，这样对加强出资人的责任心实在是微不足道，从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。
同时，在评估市场上，不正当竞争和恶性竞争的现象尤其严重。现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，在竞争中处于明显的劣势，只能依附于前者拿二手活，赚取部分利润。此外，目前房地产市场上存在着许多大大小小的评估公司，如何在激烈的市场竞争中占得一席之地，如何取得一定的市场占有率，都是企业经营者所关注的问题。不少评估机构为了争取客户，拿钱开路、大搞钱权交易；有的机构为了迎合顾客的不合理要求，置评估规程和规范于不顾；有的机构过度降低收费标准，大搞价格战。这种“恶性竞争”的循环严重影响了评估报告的权威、公正和客观，损害了国家、集体和个人的合法权益。
四、内外兼修——保障评估机构的独立性
境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，随着市场开放程度的加大，境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。为了更好地提升国内房地产评估机构的市场竞争力，应从健全内部控制体系，加强外部监督机制两方面入手。
时代的突飞猛进要求评估人员能跟上发展步伐，保持其执业能力以适应社会对它的要求，后续教育是提高评估人员素质、保持其执业能力的有效手段之一。评估人员有接受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任。有关部门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的评估人员都要接受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格，因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。此外，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质服务。在保证评估人员专业水平的基础上，健全内部质量控制体系也势在必行。评估机构应建立一整套质量控制政策和程序。估价复审制度，不仅可以提升评估人员的专业水准，加强委托人对评估报告的信心，更重要的是它可以检验评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。同时，经营性质的评估业务只能由独立的评估机构进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，惟有这样才能从根本上克服和解决行业垄断的问题。
再者，就是完善外部监督体制。首先，应该发挥行业协会的作用，从上至下成立房地产评估协会。在市场条件尚未完全成熟的情况下，估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由行业协会负责，建设主管部门或房管部门则分层次负责估价师和评估机构的资格管理。待条件成熟后，所有评估的管理工作均应由房地产评估协会承担。房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产评估协会。其次，要加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中，行政职能应该先强化后淡化。在初始阶段，要充分运用行政手段尽快规范评估市场，待市场环境净化后，行业管理取代行政管理。因此，现阶段仍然要发挥行政管理的作用。一方面，要加强评估的立法工作。另一方面，要加强执法监督，发现问题及时处罚，将评估风险降到最低限度。
同时，对评估机构还应实行跟踪管理。评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后，其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡路，因此应根据机构的变化情况及时进行等级调整。
五、完善评估责任机制
《房屋拆迁评估指导意见》第27条规定：“对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：（1）出具不实估价报告的；（2）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；（3）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；（4）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；（5）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；（6）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；（7）法律、法规规定的其他情形。”这对遏制评估机构违规操作起到积极作用。此外，为了更好地保障拆迁人当事人利益，惩治违规的评估机构，房屋拆迁主管部门还加强了对评估机构的管理，发现评估机构在拆迁评估中有恶意串通一方当事人，损害另一方当事人利益，或有其他明显违规行为的，取消其拆迁评估资格，同时建议有关部门吊销评估机构的资质或评估师的资格。但是，这种责任只是行业自律的责任，没有民事责任，对保护拆迁当事人民事权利极为不力。在挪威，评估师在执业过程中如果评估的市场价值高于或低于以后的交易价格，客户不满的，很可能会选择起诉。每年都有一些评估师被证明对客户造成损失，并承担赔偿责任的案例。这也是由于挪威发达的保险制度，以及大部分组织和个人都投保，如果保险公司的客户在评估活动中受到的损失超过15万克朗(相当于100万元人民币)，保险公司会鼓励客户对评估师提起诉讼，且律师费由保险公司承担。
借鉴挪威的经验，我国亦可建立与评估机构的法人地位相适应的赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估机构作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误，评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记、素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这有利于评估机构和估价师整体素质的提升，从而使评估报告的质量得以提高，更好地保障当事人权益。
六、结语
马克思曾经说过：“思维是世界上最美丽的花朵”。只有从片面的、零碎的、不清晰的经验出发，反思挣扎出完整的、系统的、清晰的理性认识，才能使人脱离被动的、盲目的、狭隘的热情。在借鉴前辈们智慧结晶的基础上，笔者撰写此文，通过对评估机构的设立、评估的公正性以及如何保障其中立性的探讨，力求在现有法律法规的基础上，在新的责任承担机制下，充分保障拆迁当事人的合法权益。
（叶芳：南京大学法学院2002级学生）
城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。建立规范的房地产价格评估机构是城市房屋拆迁估价得以独立、客观、公正进行的前提。房地产评估在我国是一个新兴的行业，从起步到今天仅有十多年的历史，随着房地产评估理论研究的深入以及实务经验的积累，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估机构得以迅速发展，我国房地产评估行业的雏形已基本形成。但是，也正由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于初始阶段，因此在评估机构的设立、运营等方面还存在一些问题和不足，需要我们认真地加以研究和解决。
二、市场准入——我国房地产评估行业的现实要求
诚然，我国的房地产评估实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格，但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因，估价师存在着“少而不精”的问题。首先，目前市场上紧缺具有评估执业资格的房地产估价和土地估价专业人员，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。其次，由于估价师考试限制条件偏宽，尤其对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，因此一些从未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，导致在进行评估时多是生搬硬套。再次，估价师注册条件过宽。在欧美、港台等地有前科的人员一般是禁止从事估价师职业的，而在我国，对有犯罪前科和受过行政处罚处分的只作一定年限的限制，这对职业道德建设有害无益。同时，各地主管部门对评估机构专业人员数量上的要求亦相当宽松。有的只要求两名具有执业资格的评估人员就可申请机构资质；有的评估机构甚至只有一人，也同样取得了评估资质。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象。
此外，《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》虽已出台，但依笔者所见：这一规定尚欠完善，据此建立的评估机构规模偏小，难以承担相应等级的评估业务。其中对三个等级评估机构执业人员的构成要求过低，主要反映在“估价师职数偏少，总体估价人员应占职工总数70%的规定太模糊，没有估价专职人员定编的总量限定”等，容易造成各个等级评估所的评估人员要么七拼八凑，要么有业务时临时招兵买马。此外，关于包括临时资格在内的四个等级评估机构的营业范围的规定亦不科学，“一二级机构基本上无业务量的限定，三级机构可评估建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的项目，临时机构则没有明确限定”，因此，除一级机构外其余三个等级机构都可以“小马拉大车”，有些一级机构人员不到位时也有类似现象。
由此可见，我国房地产评估行业实行市场准入制度势在必行。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应建立三个等级的台阶制，从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定。跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核、考试、注册才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员评估业务的范围。其次，现阶段评估机构的系列设置也应调整。目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场，因此应取消临时资格，而且三个等级机构承接业务范围应是阶梯式地、均衡地向上递增。同时，“准入”还应有严格的标准，即确立三个等级评估机构的资格条件，以及严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。例如：考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告，对有犯罪前科的应不准注册……根据《房地产法》第57条的规定，“房地产中介服务的每一个等级机构都应具备注册资金，估价师人数，总体从事评估人数……”这些标准都可根据等级相应的加以提高，如所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估机构硬件设施和信息储存量的要求。
三、机构组织形式模糊、不正当竞争泛滥——遭遇挑战
20世纪90年代，英国出现一起会计师事务所赔偿案，因为几名合伙人的过错导致事务所里其他合伙人承担无限连带责任而赔得倾家荡产，承担个人赔偿责任的许多合伙人与有过错的合伙人居然没有见过面。为了保护没有过错的合伙人的利益，同时也为了保护整个中介行业的发展，自该案之后，英美法系国家推出了有限责任合伙制。在我国，虽然建设部2000年颁布了《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》，要求评估机构应当按照公司法和合伙企业法的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业，但是，究其性质而言仍然只是规章而已。目前，我国房地产评估机构不像律师、注册会计师分别有律师法、注册会计师法加以规范，评估机构究竟可以采用什么样的组织形式，目前尚无法可依。现今，房地产评估机构的责任形式主要是有限责任，出资人按照出资比例享有利润和分担亏损，并以其出资额为限对外承担有限责任。根据目前法律规定，成立咨询类有限责任公司的最低注册资金为十万元，若干出资人仅以十万元的注册资金对外承担有限责任，这样对加强出资人的责任心实在是微不足道，从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。
同时，在评估市场上，不正当竞争和恶性竞争的现象尤其严重。现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，在竞争中处于明显的劣势，只能依附于前者拿二手活，赚取部分利润。此外，目前房地产市场上存在着许多大大小小的评估公司，如何在激烈的市场竞争中占得一席之地，如何取得一定的市场占有率，都是企业经营者所关注的问题。不少评估机构为了争取客户，拿钱开路、大搞钱权交易；有的机构为了迎合顾客的不合理要求，置评估规程和规范于不顾；有的机构过度降低收费标准，大搞价格战。这种“恶性竞争”的循环严重影响了评估报告的权威、公正和客观，损害了国家、集体和个人的合法权益。
四、内外兼修——保障评估机构的独立性
境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，随着市场开放程度的加大，境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。为了更好地提升国内房地产评估机构的市场竞争力，应从健全内部控制体系，加强外部监督机制两方面入手。
时代的突飞猛进要求评估人员能跟上发展步伐，保持其执业能力以适应社会对它的要求，后续教育是提高评估人员素质、保持其执业能力的有效手段之一。评估人员有接受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任。有关部门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的评估人员都要接受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格，因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。此外，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质服务。在保证评估人员专业水平的基础上，健全内部质量控制体系也势在必行。评估机构应建立一整套质量控制政策和程序。估价复审制度，不仅可以提升评估人员的专业水准，加强委托人对评估报告的信心，更重要的是它可以检验评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。同时，经营性质的评估业务只能由独立的评估机构进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，惟有这样才能从根本上克服和解决行业垄断的问题。
再者，就是完善外部监督体制。首先，应该发挥行业协会的作用，从上至下成立房地产评估协会。在市场条件尚未完全成熟的情况下，估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由行业协会负责，建设主管部门或房管部门则分层次负责估价师和评估机构的资格管理。待条件成熟后，所有评估的管理工作均应由房地产评估协会承担。房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产评估协会。其次，要加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中，行政职能应该先强化后淡化。在初始阶段，要充分运用行政手段尽快规范评估市场，待市场环境净化后，行业管理取代行政管理。因此，现阶段仍然要发挥行政管理的作用。一方面，要加强评估的立法工作。另一方面，要加强执法监督，发现问题及时处罚，将评估风险降到最低限度。
同时，对评估机构还应实行跟踪管理。评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后，其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡路，因此应根据机构的变化情况及时进行等级调整。
五、完善评估责任机制
《房屋拆迁评估指导意见》第27条规定：“对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：（1）出具不实估价报告的；（2）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；（3）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；（4）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；（5）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；（6）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；（7）法律、法规规定的其他情形。”这对遏制评估机构违规操作起到积极作用。此外，为了更好地保障拆迁人当事人利益，惩治违规的评估机构，房屋拆迁主管部门还加强了对评估机构的管理，发现评估机构在拆迁评估中有恶意串通一方当事人，损害另一方当事人利益，或有其他明显违规行为的，取消其拆迁评估资格，同时建议有关部门吊销评估机构的资质或评估师的资格。但是，这种责任只是行业自律的责任，没有民事责任，对保护拆迁当事人民事权利极为不力。在挪威，评估师在执业过程中如果评估的市场价值高于或低于以后的交易价格，客户不满的，很可能会选择起诉。每年都有一些评估师被证明对客户造成损失，并承担赔偿责任的案例。这也是由于挪威发达的保险制度，以及大部分组织和个人都投保，如果保险公司的客户在评估活动中受到的损失超过15万克朗(相当于100万元人民币)，保险公司会鼓励客户对评估师提起诉讼，且律师费由保险公司承担。
借鉴挪威的经验，我国亦可建立与评估机构的法人地位相适应的赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估机构作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误，评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记、素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这有利于评估机构和估价师整体素质的提升，从而使评估报告的质量得以提高，更好地保障当事人权益。
六、结语
马克思曾经说过：“思维是世界上最美丽的花朵”。只有从片面的、零碎的、不清晰的经验出发，反思挣扎出完整的、系统的、清晰的理性认识，才能使人脱离被动的、盲目的、狭隘的热情。在借鉴前辈们智慧结晶的基础上，笔者撰写此文，通过对评估机构的设立、评估的公正性以及如何保障其中立性的探讨，力求在现有法律法规的基础上，在新的责任承担机制下，充分保障拆迁当事人的合法权益。
（叶芳：南京大学法学院2002级学生）