土地增值税清算风暴愈演愈烈。市场担忧直指房地产上市公司的现金流和未来盈利能力。而另一方面,消费者则是揣测这次清算是否能促成楼价的下调。
　　业内人士表示,一方面是本次清算将对开发商的资金链造成巨大考验,另一方面是市场连续滑坡,届时在双重压力下,不少开发商会因为承受不住压力而选择降价回笼资金。但也有相关人士表示,这种情况有可能出现,但不能一概而论,由于压力而降价的开发商可能只是一小部分。
　　
　　上市公司影响有限
　　
　　针对清算土地增值税对房地产市场会产生何种影响,有业内人士表示,政府如一旦清算土地增值税,将会有一半房企面临资金链压力,甚至会出现断裂可能。
　　而大型房企在宏观调控面前表现出较强的抗压能力,虽然5月销售整体状况不佳,但据某网对已经发布公告的14家上市房企统计,在前四月明显发力之下,截至6月10日,依旧有6家房企步入房企销售百亿行列,其中万科1~5月销售金额达到280亿元,同比去年同期的239亿元增加17%,中海2010年前五月销售达到220.6亿元,同比增加8.8%;绿城中国、恒大地产、碧桂园、富力地产前五月销售额也分别达到185亿元、161.8亿元、125亿元和109.51亿元。
　　而从目前公开发布的信息显示,除去江苏新城和世茂房地产前五月销售金额同比有明显降幅外,保利香港、合景泰富、龙湖地产、富力地产、碧桂园、恒大地产、绿城中国、中海地产和万科均呈现上升态势。
　　一位大型房企的高层向《中国联合商报》表示,对于这些大型房企来说,一直就处于“不差钱”的状态,清算土地增值税并不能对其产生真正的影响。
　　
　　小型房企不一而足
　　
　　土地增值税清算,可能对不差钱的大型房企无法造成影响,但是,对于小型房企来说,这笔税收就可能成为压垮他们的最后一根稻草。
　　已有小型房企公开表示,如果土地增值税清算严格执行,其资金链将出现问题,最后很可能被压垮。
　　但上海绿地集团京津招商总监顾彤则向《中国联合商报》表示,小型房企的情况不能一概而论。有的小型房企确实会由于税收清算造成资金链压力,使得其不得不降低楼价进行促销,从而快速回笼资金;而另外一部分小型房企则由于仅在本地开发一、两个小项目,而近几年的楼市上涨,使得他们收入颇丰,土地增值税清算并不能对其产生资金压力。
　　而另一方面,土地增值税清算并非一定会加重房企的负担。任职于东北财经大学的李晶教授向《中国联合商报》介绍,从事房地产开发的纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产,将生地变为熟地后转让,属于国家鼓励的投资行为,因此,在计算应纳增值税时,不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用,以及扣除与转让房地产有关的税金,而且,还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除,以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报,以调动其从事房地产开发的积极性。
　　土地增值税的优惠政策还规定,建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,予以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。可见,土地增值税清算未必就一定加重纳税人的负担,或者说未必就一定“压垮一些小型房地产企业”,小型房地产企业或者大型房地产企业的微利项目,尽管需要进行土地增值的清算与解缴,但是,同样有税收优惠可以享受。
　　
　　税收清算尚未全面展开
　　
　　据了解,事实上土地增值税真正进入清算环节的房产公司并不多。
　　“目前各地对土地增值税大多采取预征方式,各地预征税率在0.5%至2%之间,清算案例极少。一些开发商未严格预提土地增值税。”国泰君安资深房地产行业分析师孙建平表示。
　　此外,如果土地增值税不溯及开发商过往的项目,对公司的实际影响并不大,而《通知》中也未提到追溯问题。而大部分上市公司计提比例不低于销售额的5%,基本相当于全额计提。
　　更重要的是,部分机构以地产公司毛利率估算的上市公司应纳税额并不准确,而是应当根据上市公司具体项目的增值额计算。如果公司的收入来自两个楼盘,其规模相似,一个增值额略低于扣除项目的20%,另外一个则略高于20%;按照规定,低于20%的无须缴纳,公司实际缴纳的土地增值税可能因此和毛利率估算的情况相比锐减一半。