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摘要:本文就城市规划、房地产开发的内涵和性质进行了阐述, 通过城市规划对房地产调控的理论基础研究，指出二者之间是整体与局部、长期与短期的关系。城市规划作为引导和调控房地产开发的核心手段，是因为房地产开发涉及的核心问题是土地用途与土地开发强度问题，城市规划对城市开发的控制正是针对土地这一核心问题的，因此，要实现政府对房地产开发的有效调控，城市规划是最直接和有效的手段。对近年来国内房地产开发中涉及到与城市规划有关的问题进行了检讨,并就城市规划与房地产开发方面反映出来的问题和矛盾提出了具体的对策措施和建议。
关键词:城市规划房地产开发规划管理 调控
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
一、现代城市规划与房地产业的理论基础
城市规划起源于解决１９世纪末资本主义工业城市的种种环境恶化问题引起的社会问题。我国的现代城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。
房地产是在人群聚居的城市区域中，随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来。房地产业作为我国的新兴产业，它的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。
二、城市规划与房地产业两者之间的相互关系
城市规划与房地产开发要以人为本，全面、协调、可持续发展为核心。这也是建设经济强国、构建社会主义和谐社会的根本指针，也是我们协调城市规划和房地产开发矛盾的指导思想，以及建立二者协调机制的基础和前提。既要坚持政府组织、部门合作、科学决策的原则，编制好城市规划，正确引导和带动房地产开发；房地产开发也要按照城市规划的要求，进行合理开发、科学开发。具体的理解，从宏观层次而言，城市规划宏观调控着眼于以城市规划为调控手段，从整体的、长远的、综合的观点出发，全局考虑城市的经济效益、社会效益和环境效应，引导房地产开发与城市健康协调发展。中观层次主要是强调功能分区与用地性质的确定，尤其是大型城市功能区的确定和城市快速交通规划体系，对土地利用格局与房地产开发区域有较强的控制和引导作用。微观层次的调控强调城市规划对房地产开发项目的控制作用，是房地产经纪活动的基本依据。
三、城市规划与房地产业的矛盾和问题
我国的房地产行业在飞速发展的同时，在实际运作中也出现了很多问题。城市规划与房地产开发反映在土地开发强度方面的矛盾主要表现在房屋建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标上。城市规划界一般认为,土地开发强度不能单从经济效益方面考虑,还要考虑社会环境和生态环境方面的要求,即要从城市整体上综合考虑。房地产开发由于受市场机制的作用和局部利益的驱动,开发者往往仅从自身利益出发,注重企业经济利益和地块的经济效益,而忽视全局利益和地块的综合效益。多数城市没有从城市整体上进行控制性详细规划,即对土地利用进行“区划”,将总体规划所确定的面积的功能用地再细分成若干小块,制定出各项土地开发强度标准来约束开发建设,以致在规划管理上无序混乱。一些房地产开发商以低容积率获取土地使用权后,通过各种关系千方百计把容积率提高,加大开发强度,从中获得高额回报。
四、城市规划对房地产开发的有效调控
城市规划是房地产经济活动的基本依据之一，是调控房地产开发的核心措施。为此政府颁布了许多文件，强调了在房地产开发与市场管理中要加强城市规划的调控作用，并提出了明确的要求。早在２００３年９月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：“改进规划管理，调控土地供应；充分发挥城乡规划的调控作用．在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施等。”这些规定和要求，都是以城市规划为调控手段，从整体的、综合的、长远的观点出发，通盘考虑城市的社会效益、经济效益和环境效益，引导房地产行业的健康发展。结合各国城市规划体系特征和房地产开发管理内容，概括起来有以下几个方面调控手段：
第一，城市规划调控房地产开发的主要方式包括审批方式、区划方式和结合土地业权的方式。由于政府在这三种方式里享有较大的自由裁量权限，且能依靠法规形式对开发活动进行有限的公共干预，开发者也必须遵守有关土地使用的规定条款和协议，从而一定程度 达到了控制地块上的开发活动的目的。
第二、控制土地获得、合理控制房价。城市规划对限制土地获得、促进提高土地与住房价格起着重要作用，因为城市规划控制土地供应以及房地产开发的土地利用结构。在城市规划中，必须合理确定各类房地产用地的布局和比例，有效落实好经济适用房、普通商品房、危旧房改建和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设置。
第三、明确土地用途和土地开发强度。房地产开发设计的核心问题是土地用途和土地开发强度问题。我国土地资源十分稀缺,目前仅以占全世界7%的耕地养活占全世界22%的人口,另外随着今后经济的快速发展,我国城市化的步伐还将加快,城市用地规模也还要不断随之扩大,必须要占用大量的耕地。这样,保护耕地与城市建设占地的矛盾会越来越突出。因此,提高土地开发利用的强度,是解决此矛盾的一条途径。政府用其行政力量对房地产开发施加有效的调控，结合实际情况使用和优化城市土地，使土地得到最好的开发和利用。此外，通过制定开发地段的控制性详细规划，并依据城市空间景观要求控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过度的倾向，保证良好的生活居住环境。
第四、城市规划对房地产开发市场失灵的纠正。城市规划对土地利用的地块进行分配，以减少外部负效应增大外部正效应，使土地使用者获得最大程度的满意的同时促进总体地价上升。城市规划从宏观上对土地资源做了一个有效的配置，控制用地规模，有计划引导城市空間扩张，调整城市土地利用结构，使土地得到集约利用，使房地产的有效供给与有效需求相适应。
五、总结
城市规划与房地产开发两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的最终目标是一致的。那么在最终目标一致的情况下，城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。房地产开发更好的服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，严格执行各项指标，更优的体现城市总体规划意识。总之，城市规划与房地产开发要相互了解，协调互动，以实现城市规划与房地产开发的良性循环。共同建设和谐发展的城市进程。
关键词:城市规划房地产开发规划管理 调控
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
一、现代城市规划与房地产业的理论基础
城市规划起源于解决１９世纪末资本主义工业城市的种种环境恶化问题引起的社会问题。我国的现代城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。
房地产是在人群聚居的城市区域中，随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来。房地产业作为我国的新兴产业，它的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。
二、城市规划与房地产业两者之间的相互关系
城市规划与房地产开发要以人为本，全面、协调、可持续发展为核心。这也是建设经济强国、构建社会主义和谐社会的根本指针，也是我们协调城市规划和房地产开发矛盾的指导思想，以及建立二者协调机制的基础和前提。既要坚持政府组织、部门合作、科学决策的原则，编制好城市规划，正确引导和带动房地产开发；房地产开发也要按照城市规划的要求，进行合理开发、科学开发。具体的理解，从宏观层次而言，城市规划宏观调控着眼于以城市规划为调控手段，从整体的、长远的、综合的观点出发，全局考虑城市的经济效益、社会效益和环境效应，引导房地产开发与城市健康协调发展。中观层次主要是强调功能分区与用地性质的确定，尤其是大型城市功能区的确定和城市快速交通规划体系，对土地利用格局与房地产开发区域有较强的控制和引导作用。微观层次的调控强调城市规划对房地产开发项目的控制作用，是房地产经纪活动的基本依据。
三、城市规划与房地产业的矛盾和问题
我国的房地产行业在飞速发展的同时，在实际运作中也出现了很多问题。城市规划与房地产开发反映在土地开发强度方面的矛盾主要表现在房屋建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标上。城市规划界一般认为,土地开发强度不能单从经济效益方面考虑,还要考虑社会环境和生态环境方面的要求,即要从城市整体上综合考虑。房地产开发由于受市场机制的作用和局部利益的驱动,开发者往往仅从自身利益出发,注重企业经济利益和地块的经济效益,而忽视全局利益和地块的综合效益。多数城市没有从城市整体上进行控制性详细规划,即对土地利用进行“区划”,将总体规划所确定的面积的功能用地再细分成若干小块,制定出各项土地开发强度标准来约束开发建设,以致在规划管理上无序混乱。一些房地产开发商以低容积率获取土地使用权后,通过各种关系千方百计把容积率提高,加大开发强度,从中获得高额回报。
四、城市规划对房地产开发的有效调控
城市规划是房地产经济活动的基本依据之一，是调控房地产开发的核心措施。为此政府颁布了许多文件，强调了在房地产开发与市场管理中要加强城市规划的调控作用，并提出了明确的要求。早在２００３年９月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：“改进规划管理，调控土地供应；充分发挥城乡规划的调控作用．在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施等。”这些规定和要求，都是以城市规划为调控手段，从整体的、综合的、长远的观点出发，通盘考虑城市的社会效益、经济效益和环境效益，引导房地产行业的健康发展。结合各国城市规划体系特征和房地产开发管理内容，概括起来有以下几个方面调控手段：
第一，城市规划调控房地产开发的主要方式包括审批方式、区划方式和结合土地业权的方式。由于政府在这三种方式里享有较大的自由裁量权限，且能依靠法规形式对开发活动进行有限的公共干预，开发者也必须遵守有关土地使用的规定条款和协议，从而一定程度 达到了控制地块上的开发活动的目的。
第二、控制土地获得、合理控制房价。城市规划对限制土地获得、促进提高土地与住房价格起着重要作用，因为城市规划控制土地供应以及房地产开发的土地利用结构。在城市规划中，必须合理确定各类房地产用地的布局和比例，有效落实好经济适用房、普通商品房、危旧房改建和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设置。
第三、明确土地用途和土地开发强度。房地产开发设计的核心问题是土地用途和土地开发强度问题。我国土地资源十分稀缺,目前仅以占全世界7%的耕地养活占全世界22%的人口,另外随着今后经济的快速发展,我国城市化的步伐还将加快,城市用地规模也还要不断随之扩大,必须要占用大量的耕地。这样,保护耕地与城市建设占地的矛盾会越来越突出。因此,提高土地开发利用的强度,是解决此矛盾的一条途径。政府用其行政力量对房地产开发施加有效的调控，结合实际情况使用和优化城市土地，使土地得到最好的开发和利用。此外，通过制定开发地段的控制性详细规划，并依据城市空间景观要求控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过度的倾向，保证良好的生活居住环境。
第四、城市规划对房地产开发市场失灵的纠正。城市规划对土地利用的地块进行分配，以减少外部负效应增大外部正效应，使土地使用者获得最大程度的满意的同时促进总体地价上升。城市规划从宏观上对土地资源做了一个有效的配置，控制用地规模，有计划引导城市空間扩张，调整城市土地利用结构，使土地得到集约利用，使房地产的有效供给与有效需求相适应。
五、总结
城市规划与房地产开发两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的最终目标是一致的。那么在最终目标一致的情况下，城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。房地产开发更好的服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，严格执行各项指标，更优的体现城市总体规划意识。总之，城市规划与房地产开发要相互了解，协调互动，以实现城市规划与房地产开发的良性循环。共同建设和谐发展的城市进程。