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摘 要：“安居乐业”是焦点的民生话题，与百姓利益切身相关，是政府工作的重中之重，对于中低收入阶层必须借助政府力量改善居住环境或者解决住房问题，本文针对济南市中低收入阶层住房现状，提出相应的保障体系对策，希望本文研究能为济南市相关部门制定住房保障体系提供一定决策参考意义，为我国相关部门制定住房保障体系起到抛砖引玉的作用。
关键词：中低收入阶层 住房保障体系 济南市
一、济南市城镇中低收入阶层住房现状分析
城市低收入家庭的界定主要来自《济南市城市低收入家庭认定办法》（济民发[2007]45号）。
1.济南市城镇中低收入家庭的基本情况。
1.1可支配收入。根据世界银行对于国家的分类，济南市城镇居民人均可支配收入为39889元，以三口之家计算，济南市家庭可支配收入为12万左右，意味着已经接近中等发达国家水平（平均收入处于3976美元-12275美元属中高收入经济体）。新型城镇化进程的快速推进使得城镇家庭的收入差距逐渐加大。根据2015年济南市统计局数据显示：约53.3%的家庭低于济南市城镇居民人均可支配收入的家庭收入，20%的高收入家庭与20%的低收入家庭人均收入相差6.68倍。
1.2购房与建房支出。济南市房价涨势明显，对于城镇中低收入家庭而言，可支配出收入的70%左右多用于日常性消费，其余的维持日常其他开支，已经不具备一定的储蓄能力，因此，很难储蓄资金用于购买房子来改善和提高住房质量，此外，对于城镇中低收入家庭，多数成员在中小企业工作，一般中小企业不具备集资建房和团购房的能力，所以，城镇中低收入家庭也无法享受集资建房和团购房的福利。
1.3房价收入比。世界银行指出：一个城市的房价收入比在3-6倍是较为合理的，房价收入比值愈高意味着城市家庭的实际购买的能力愈低。济南房价与北上广的房价相比还一定差距，但也处于涨幅态势，2015年，济南市平均房价为8491元/平，在岗职工平均薪酬52504元，在不吃不喝的状态下，购买一套90平房子，需要14.5年，对于普通家庭才需要20-30年，对于中低收入家庭房价收入比值更高，因此，住房保证政策应该向这部分中低收入家庭倾斜。
2.济南市城镇中低收入家庭居住情况。目前，中低收入家庭居住条件呈现三点特征，其一是人均住房面积小；其二配套设施不全；其三产权较不明晰；目前，济南市城镇住房条件改善明显，人均住房面积由8m2左右提高至2015年的35m2左右，但是中低收入城镇家庭住房面积远低于平均水平，绝大多数的低收入家庭人均住房面积在15m2以下。
3.济南市城镇中低收入家庭购房支付能力的量化分析。
1.1购房总金额。（1）经济适用房。目前，济南市五个经适房项目，分别是世纪中华城、济发·经典小区、雅居花苑和龙泉居住区、文庄项目、洛口项目，基本限定面积。（2）廉租房和公租房。目前，济南市集中建设6个廉租房和4个公祖房项目，远远不能覆盖所有中低收入家庭，廉租房的租金比较实惠，公租房还会为提供简单的家具。（3）商品房（或二手房）。2017年1月，济南市商品房（或二手房）成交均价为14429元/㎡，各区的房价见图1，二孩政策的全面放开使得整个房地产市场90㎡-120㎡受到购房者的青睐，济南市90平方米的总房款已经超过100万元，以长清区的房价算，90平方米的总房款也接近了60万元，对于中低收入家庭而言，购买异常困难。
1.2首付与月供金额。其中首付和月供金额，严格按照2017年济南市贷款新政策。根据济南市统计局数据，济南市中低收入家庭消费性支出约占整个家庭总支出的70%，假如再加上房贷，那么其只能开源节流，生活质量不高，济南市首套房首付比例为30%，100万的房屋，30万的首付，对于普通中等收入家庭就是多年积蓄，对于中低收入家庭异常困难。因此，对于济南市城镇中低收入家庭购买商品房异常困难，但可以承受经济适用房，但是其覆盖率远远达不到需求。
1.3购房资金来源。低收入家庭的购房首付资金来源家庭积蓄，多通过银行贷款或者公积金贷款。
二、完善济南市城镇中低收入阶层住房保障体系的对策
1.形成多层次的中低收入家庭住房保障体系。
1.1完善经济适用房政策。（1）扩大保障面。经济适用房、廉租房、公租房适用于低收入家庭，济南市部分中等收入家庭其收入水平、住房条件与低收入家庭差距不明显，可以将低收入家庭和中等收入家庭合并，划分为中低收入家庭，经济适用房、廉租房、公租房应适用于中低收入家庭，扩大保障对象。（2）控制供给价格。对于经济适用房应该控制供给价格，其一：视当地经济发展水平和家庭收入制定合适价格；其二：根据位置制定不同价格，经济适用房可以建立城市中心。
1.2完善廉租房和公租房政策。（1）逐步取消实物配租。相比实物配租，中低收入家庭更愿接受货币补贴，货币补贴可以实行动态管理，在中低收入范围内，济南市政府可以给予货币补贴，补贴也可以划分相应的等级，根据收入程度给予不同的货币补贴。（2）实现社会多元化供给。政府应给予建设方诸如优惠贷款、税收抵扣优惠、租金补贴等各种政策性优惠，保证其投资的正常收益率，从而有效增加社会上的廉租房和公租房供给。
2.完善住房金融制度。
2.1完善公积金制度 。（1）扩大公积金的缴存范围。当前济南市的公积金缴存率是12%，单位与个人各负担一半，可以效仿新加坡的公积金缴存政策，实现大幅度调整，扩大公积金的缴存范围。（2）提高公积金的互助性。对于中低收入家庭，公积金贷款对于其购房起到至关重要的作用，必须发挥其互助性，对于具备还款能力的中低收入家庭可以适当的增加贷款上限，这样可以进一步法规公积金贷款的效用，当然也应该适当的构建贷款风险防控体系，以免出现不正当贷款现象的出现。
2.2建立政府住房金融机构 。（1）可以为经济适用房、廉租房、公租房开发商提供相应的贷款服务，支持其建设；（2）可以为中低收入阶层提供专门贷款服务，提供低息服务，解决其购房难的问题，可以效仿《美国梦首付款法案》解决部分家庭首付难的问题。
3.成立专门的住房保障机构。以相关法规为依据，成立住房保障的常设法定机构，如“住房保障中心”，统一协调各保障政策的执行。各部门分散或需联合处理的有关住房保障的管理事务，集中到住房保障机构。
三、结语
“安居乐业”是焦点的民生话题，与百姓利益切身相关，是政府工作的重中之重，对于中低收入阶层必须借助政府力量改善居住环境或者解决住房问题，本文针对济南市中低收入阶层住房现状，提出相应的保障体系对策，希望本文研究能为济南市相关部门制定住房保障体系提供一定决策参考意义，为我国相关部门制定住房保障体系起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1].刘颖.构建城市低收入人群住房保障制度的思考[J].生产力研究，2012（09）：52-53.
[2]包宗华.当前经济适用房问题及对策研究[J].中国房地信息，2011（04）：24-25.
[3]张接冠.住房社会保障理论研究与应用[D].沈阳建筑大学，2013.
[4]周毕文.首都住房保障体系建设的现状及对策研究[J].城市发展研究，2015（10）.
[5]夏谦.我国保障性住房产业化建设策略研究[D].山西财经大学，2014.
[6]付莉莉.現阶段我国保障性住房问题研究[D].首都师范大学，2014.
关键词：中低收入阶层 住房保障体系 济南市
一、济南市城镇中低收入阶层住房现状分析
城市低收入家庭的界定主要来自《济南市城市低收入家庭认定办法》（济民发[2007]45号）。
1.济南市城镇中低收入家庭的基本情况。
1.1可支配收入。根据世界银行对于国家的分类，济南市城镇居民人均可支配收入为39889元，以三口之家计算，济南市家庭可支配收入为12万左右，意味着已经接近中等发达国家水平（平均收入处于3976美元-12275美元属中高收入经济体）。新型城镇化进程的快速推进使得城镇家庭的收入差距逐渐加大。根据2015年济南市统计局数据显示：约53.3%的家庭低于济南市城镇居民人均可支配收入的家庭收入，20%的高收入家庭与20%的低收入家庭人均收入相差6.68倍。
1.2购房与建房支出。济南市房价涨势明显，对于城镇中低收入家庭而言，可支配出收入的70%左右多用于日常性消费，其余的维持日常其他开支，已经不具备一定的储蓄能力，因此，很难储蓄资金用于购买房子来改善和提高住房质量，此外，对于城镇中低收入家庭，多数成员在中小企业工作，一般中小企业不具备集资建房和团购房的能力，所以，城镇中低收入家庭也无法享受集资建房和团购房的福利。
1.3房价收入比。世界银行指出：一个城市的房价收入比在3-6倍是较为合理的，房价收入比值愈高意味着城市家庭的实际购买的能力愈低。济南房价与北上广的房价相比还一定差距，但也处于涨幅态势，2015年，济南市平均房价为8491元/平，在岗职工平均薪酬52504元，在不吃不喝的状态下，购买一套90平房子，需要14.5年，对于普通家庭才需要20-30年，对于中低收入家庭房价收入比值更高，因此，住房保证政策应该向这部分中低收入家庭倾斜。
2.济南市城镇中低收入家庭居住情况。目前，中低收入家庭居住条件呈现三点特征，其一是人均住房面积小；其二配套设施不全；其三产权较不明晰；目前，济南市城镇住房条件改善明显，人均住房面积由8m2左右提高至2015年的35m2左右，但是中低收入城镇家庭住房面积远低于平均水平，绝大多数的低收入家庭人均住房面积在15m2以下。
3.济南市城镇中低收入家庭购房支付能力的量化分析。
1.1购房总金额。（1）经济适用房。目前，济南市五个经适房项目，分别是世纪中华城、济发·经典小区、雅居花苑和龙泉居住区、文庄项目、洛口项目，基本限定面积。（2）廉租房和公租房。目前，济南市集中建设6个廉租房和4个公祖房项目，远远不能覆盖所有中低收入家庭，廉租房的租金比较实惠，公租房还会为提供简单的家具。（3）商品房（或二手房）。2017年1月，济南市商品房（或二手房）成交均价为14429元/㎡，各区的房价见图1，二孩政策的全面放开使得整个房地产市场90㎡-120㎡受到购房者的青睐，济南市90平方米的总房款已经超过100万元，以长清区的房价算，90平方米的总房款也接近了60万元，对于中低收入家庭而言，购买异常困难。
1.2首付与月供金额。其中首付和月供金额，严格按照2017年济南市贷款新政策。根据济南市统计局数据，济南市中低收入家庭消费性支出约占整个家庭总支出的70%，假如再加上房贷，那么其只能开源节流，生活质量不高，济南市首套房首付比例为30%，100万的房屋，30万的首付，对于普通中等收入家庭就是多年积蓄，对于中低收入家庭异常困难。因此，对于济南市城镇中低收入家庭购买商品房异常困难，但可以承受经济适用房，但是其覆盖率远远达不到需求。
1.3购房资金来源。低收入家庭的购房首付资金来源家庭积蓄，多通过银行贷款或者公积金贷款。
二、完善济南市城镇中低收入阶层住房保障体系的对策
1.形成多层次的中低收入家庭住房保障体系。
1.1完善经济适用房政策。（1）扩大保障面。经济适用房、廉租房、公租房适用于低收入家庭，济南市部分中等收入家庭其收入水平、住房条件与低收入家庭差距不明显，可以将低收入家庭和中等收入家庭合并，划分为中低收入家庭，经济适用房、廉租房、公租房应适用于中低收入家庭，扩大保障对象。（2）控制供给价格。对于经济适用房应该控制供给价格，其一：视当地经济发展水平和家庭收入制定合适价格；其二：根据位置制定不同价格，经济适用房可以建立城市中心。
1.2完善廉租房和公租房政策。（1）逐步取消实物配租。相比实物配租，中低收入家庭更愿接受货币补贴，货币补贴可以实行动态管理，在中低收入范围内，济南市政府可以给予货币补贴，补贴也可以划分相应的等级，根据收入程度给予不同的货币补贴。（2）实现社会多元化供给。政府应给予建设方诸如优惠贷款、税收抵扣优惠、租金补贴等各种政策性优惠，保证其投资的正常收益率，从而有效增加社会上的廉租房和公租房供给。
2.完善住房金融制度。
2.1完善公积金制度 。（1）扩大公积金的缴存范围。当前济南市的公积金缴存率是12%，单位与个人各负担一半，可以效仿新加坡的公积金缴存政策，实现大幅度调整，扩大公积金的缴存范围。（2）提高公积金的互助性。对于中低收入家庭，公积金贷款对于其购房起到至关重要的作用，必须发挥其互助性，对于具备还款能力的中低收入家庭可以适当的增加贷款上限，这样可以进一步法规公积金贷款的效用，当然也应该适当的构建贷款风险防控体系，以免出现不正当贷款现象的出现。
2.2建立政府住房金融机构 。（1）可以为经济适用房、廉租房、公租房开发商提供相应的贷款服务，支持其建设；（2）可以为中低收入阶层提供专门贷款服务，提供低息服务，解决其购房难的问题，可以效仿《美国梦首付款法案》解决部分家庭首付难的问题。
3.成立专门的住房保障机构。以相关法规为依据，成立住房保障的常设法定机构，如“住房保障中心”，统一协调各保障政策的执行。各部门分散或需联合处理的有关住房保障的管理事务，集中到住房保障机构。
三、结语
“安居乐业”是焦点的民生话题，与百姓利益切身相关，是政府工作的重中之重，对于中低收入阶层必须借助政府力量改善居住环境或者解决住房问题，本文针对济南市中低收入阶层住房现状，提出相应的保障体系对策，希望本文研究能为济南市相关部门制定住房保障体系提供一定决策参考意义，为我国相关部门制定住房保障体系起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1].刘颖.构建城市低收入人群住房保障制度的思考[J].生产力研究，2012（09）：52-53.
[2]包宗华.当前经济适用房问题及对策研究[J].中国房地信息，2011（04）：24-25.
[3]张接冠.住房社会保障理论研究与应用[D].沈阳建筑大学，2013.
[4]周毕文.首都住房保障体系建设的现状及对策研究[J].城市发展研究，2015（10）.
[5]夏谦.我国保障性住房产业化建设策略研究[D].山西财经大学，2014.
[6]付莉莉.現阶段我国保障性住房问题研究[D].首都师范大学，2014.