房价的理性回归只是时间问题
　　
　　去年12月14日,国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”这就意味着中国政府对房价过快上涨的形势,态度已经从过去的“抑制”变为了“遏制”。
　　
　　楼市“高烧不退”
　　
　　刚刚过去的2009年,中国楼市普遍量价飚升。根据国家统计局公布的统计数据表明,去年3至11月,全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%—连涨9个月,且涨幅逐月扩大。而进入12月以来,楼市依然“高烧不退”!
　　全国楼市的非理性上涨,引起了消费者、尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满,引起了中央政府的高度重视。去年12月以来,中央政府接连释放了房地产市场调控信号:9日,中央宣布房地产营业税由“两年恢复到五年”;14日,国务院常务会议提出“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”以及“加强房地产信贷风险管理”等。
　　2010年的中国楼市到底怎样走?一旦“遏制”性政策出台,楼市又会如何?
　　
　　楼市的下一步?
　　
　　楼市持续的“高烧不退”,必然促使房地产泡沫加速虚增,从而给中国经济埋下危险性隐患。预测2010年的楼市走势前,需先关注五个基本面:
　　第一,主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心,以及各级地方政府(包括银行)的执行力度;第二,银行的可持续放贷能力;第三,老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求;第四,开发商的资金链;第五是获利盘的资金链和回吐压力。
　　而一旦“遏制”性政策出台,2010年楼市则会出现如下局势:
　　供求趋于平衡,供略大于求。囤房囤地现象会由于中央各项调控政策力度加强而发生变化,会呈现供求大致平衡且供会略大于求的局面,供大于求,房价就不会大幅上涨。
　　供应结构将日趋合理。中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度,虽然在执行过程中会受到影响,但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。
　　政策可能细化。中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头,但除了营业税以外,其他政策尚未出台,收紧二套房贷、打击囤房囤地已经剑在弦上,另外所得税、物业税等是否会破题,我们都将拭目以待。
　　楼市风险积聚。房价的大幅飙升,投机客蜂拥而至,客观上需要一个获利回吐的过程,同时房租和房价的失衡,再加上调控政策风险在积聚,住房保有成本会大大提高,会改变部分投机客对未来楼市的预期。
　　最后,2010年中国房价存在下跌的基因和空间,但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大,房价上下都有阻力,总体上2010年全国房价将在高位窄幅盘整、波动,呈现稳中微降的局面。
　　*作者系上海市城市经济学会高级经济师