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摘 要：金融是现代经济核心，房地产业是国内经济支柱产业。金融支持房地产业发展的同时，促进了市场经济的快速发展。房地产市场对金融的过度依赖，银行对房地产业过度偏好，使得房地产业与银行的关联度越来越高。房地产价格的波动将对金融稳定产生很大程度的影响。本分通过分析资产价格波动的宏观效应机制，深入地剖析房地产价格波动对金融稳定的影响。并在综合分析目前房地产市场、金融市场存在的主要问题基础上，对我国房地产市场与金融市场协调、稳定发展提出政策建议。
关键词：房地产；价格波动；银行；金融稳定；
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-08-00-02
一、房产价格波动对金融稳定的影响分析
我国金融市场是以银行为主体、以间接融资为主要方式的金融体系。房地产市场在这种金融体系中，也形成以间接融资为主的信贷融资模式。虽然随着房地产信贷政策的不断调整，为适应融资需求，出现了信托、委托贷款等融资方式，但是银行体系仍是金融体系的核心。因此，在我国这样一个特殊的金融环境下，从实际出发用房地产价格波动与银行间的相互影响，来描述房地产价格波动对金融稳定的相互影响，具有一定的合理性。
（一）资产波动通过影响财富的增减，对金融稳定产生影响。房地产是个人财富的主要组成部分，其价格波动对个人消费者产生很大的影响。对于大多数消费者来说，通常是依靠银行贷款支持购买房地产，房地产价格通常与经济周期正相关，而信贷的可得性又反作用于家庭的消费和企业的投资。抵押贷款在银行贷款总额中所占的比例较高，因此房地产价格波动通过影响抵押品价值来影响金融的稳定。在经济衰退阶段，房地产价格下降，家庭和企业通过抵押资产可以贷到的资金量变少，资金供给减少进一步影响了实体部门的投入和产出，进而影响其经营利润。在经济景气时，抵押品价值随着房地产价格的上升而增加，家庭和企业就可以通过抵押资产的方式得到更多的银行贷款，家庭扩大消费、企业加大资本投入力度，也使银行信贷的规模变大，对金融稳定的影响也随之变大。
（二）通过资产负债表效应，影响金融稳定。房地产企业作为房地产商品的主要供给者，当房地产商品价格下跌将对房地产企业的销售产生负面影响。因为多数房地产企业都是负债经营，如果没有足够的现金流入来支付债务，就会产生大范围的债务违约。企业的违约事实出现后，也就意味着房地产企业的债权人面临巨大的风险。作为房地产信贷资金的主要供给方，银行就面临着违约风险。随即银行资产负债表上会相应出现呆账、坏账，导致其资产负债表恶化，影响整个银行业的金融安全。同样的风险也会来自于个人消费者，因为个人消费者的购房资金也多是源于银行信贷支持。相反，当房地产价格上升特别是非理性繁荣时，将会给金融体系带来一定的风险，包括经济结构不平衡、资源配置长期的无效率、贫富差距进一步扩大等风险。房地产市场的过度膨胀，推动房地产价格上升，因为社会资金有相当比例来自商业银行，这部分资金所面临的市场风险也向银行转嫁，银行承担了房地产发展所带来的风险，将会威胁到金融体系的稳定。
（三）通过托宾Q效应，对银行信贷资产产生作用。托宾提出的 Q 理论，揭示了资本价格与企业投资支出的相互关联性，从资产的价值与结构变动的角度系统地解释了资产价格传导机制。房地产价格上升，一方面会直接提高房地产市场价值与其重置成本的 Q 比值，从而刺激房地产投资支出增加；另一方面会提升房地产上市公司以及其他拥有较多房地产的上市公司的投资价值，推动其股票价格的上涨，使得托宾 Q 效应发挥作用，引致该类企业投资支出增加。相反，房地产价格下跌会引起房地产企业的股票价格下跌，从而Q值下降，投资减少。房地产价格波动引致Q值随之相应变动，进一步影响整个社会的投资与产出。可见，Q值的变动导致社会投资和产生的降低，会直接影响整个银行业进而对金融稳定产生影响。
二、促进房地产与金融市场协调发展的建议
（一）保证宏观调控政策的持续性，引导市场平稳发展。政府要加强对房地产市场宏观调控的科学性和引导性，在条件允许的前提下完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定有序发展。通过不断完善全国房地产市场信息系统，加强房地产市场统计工作，建立健全房地产市场预警预报体系，为政府制定宏观调控政策，提供及时、可靠的相关基础数据。借助数据政府能够及时、准确、全面地掌握的房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控，从而加强对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资和消费的引导。加快不动产统一登记平台建设，利用系统平台掌握全国各省市、各区域具体房地产市场现状，从而可以制定具有差异化和针对性的调控政策和措施，实现预期的调控目标。例如，央行可以根据国家宏观调控需要，在发挥信贷窗口指导作用的同时，要求商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷集中度和区域房地产信贷增长率为参考，对房地产信贷实施区域性的房地产信贷管理。进一步加强调控政策的配合，将土地政策、货币政策和财政政策等调控工具配合使用，避免出现政策套利现象。
（二）拓宽融资渠道，分散银行业风险。从实际出发，解决目前房地产金融市场融资渠道单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行贷款的局面。要建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。将目前集中的银行贷款融资，转变为适合我国房地产发展的融资方式。在此过程中，将集中的银行融资转化到房地产信托、住房资产证券化以及银行贷款中，实现多形式融资渠道模式。例如，对房地产企业项目进行资产证券化，发行中短期债券融资。资产证券化产品创设初期应以债券型产品为主，用充足的现金流和更高的资产覆盖率来降低产品风险，确保金融市场健康发展。目前企业债券市场，由于长期的政府限制，对企业债券约束条件过多，致使我国债券市场严重滞后并己影响到了企业的资本结构。政府要淡化或者逐步取消计划规模管理，尽快推行企业债券发行核准制，同时，在企业债券利率方面应给予较大的灵活性，让企业债券利率尽快市场化，着力扩大企业债券的发行规模，减少对债券市场进行不必要的行政干预，促进企业债券市场的发展和完善，以此推动资本市场的均衡发展，优化上市公司融资结构。同时，进一步拓宽房地产企业的其他融资渠道，通过发展债券市场、引进海外投资基金、建立房地产投资信托基金等方式拓展融资空间，使融资渠道多元化。另外，通过发展房地产投资基金，利用其专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，或代委托人管理、运营或处理其托管的房地产项目。把分散的资金通过资金信托集聚起来或者作为投资基金从事房地产投资基金业务，将有关资金运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。 （三）完善银行内部管理，做好风险内控。对房地产行业的资金支持中，银行信贷占有绝对高的比例，导致贷款风险过于集中在银行。银行作为一个系统性重要部门，必须严格控制好风险。针对具体部门的风险特点完善内部控制，改变金融企业治理结构缺陷问题和健全内控机制，建立有效的房地产金融风险预警机制。银行作为一个风险管理部门，应当建立自己的房地产市场预测、分析和监测体系，加强对房地产行业周期波动的研究，制定与房地产业政策相互协调的房地产信贷政策，以提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，防范与控制市场风险。建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系。优化房地产信贷结构，银行根据自身环境，制定具有实际意义的房地产信贷准人和退出制度，严格规范房地产信贷运作。提高贷款调查评估质量，对房地产开发商要深人了解其经营实力、管理水平、业绩和信用评价等相关指标。抓好贷后管理，对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，认真审核其工程进展是否达到条款要求。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法。
（四）创新制度安排，维持金融稳定。制度是维护市场公平运行的一个有力保障，但由于制度的不对称性，同时也会引起一定的不公平。例如，金融创新就是监管套利的一个表现形式，它在促进金融经济发展的同时，也产生了一定的金融风险，因此应积极推进房地产金融监管创新，确保新的监管理念和方法，能够适应新的金融创新，减小暴露的风险。监管套利的存在，需要我们建立稳定的联系机制，保证监管政策的统一。要不断完善房地产金融监管措施和手段，更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性，保持房地产金融体系稳健运行在金融体系内，可以尝试在全国建立起一套房地产金融的统一的管理体系，准确监控房地产金融系统内资金流动的规模、结构，以便准备衡量、监控房地产金融的系统风险，最终有效防范和化解房地产金融的系统风险，保持房地产金融系统的长期稳定。
（五）完善房地产市场供给体系，构建起房地产市场发展的长效机制。房地产具有特殊性，即是生活、生产必需品，又是投资增值的资产品。我国房地产市场过于依靠市场解决房地产问题，保障性住房发展不足。近几年住房难题的社会化，使得各级政府在保障住房方面加大了投资力度。从当前市场发展来看，住房保障体系的建设可以在很大程度上，缓解市场发展遇到的难题，可以支撑与房地相关产业投资保持平稳增长，对稳定房地产市场将起到积极的作用。不仅可以可以解决房地产过热问题，还将有利于建立起房地产市场健康发展的长效机制，以促进房地产市场长期健康发展。要完善当前市场体系，就需要有系统的规划与安排。例如，扩大城镇住宅用地供应政策，增加住宅用地供应规模，优化供给结构。完善住房保障体系，理顺住房保障决策机制，建立以实际需求为基础、保障效果为导向的决策模式，充分考虑地区差异性，合理确定住房保障与商品住房之间的比例关系。完善住房保障制度，加快建立商品住宅和住房保障的法律体系，同时加快住房信息系统建设，在住房信息登记基础上，推进房产税试点工作，逐步完善中央和地方的财政体制，降低地方政府对房地产业收入的依赖性。从根本是解决人为对房地产市场的干预，促进市场健康发展。
关键词：房地产；价格波动；银行；金融稳定；
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-08-00-02
一、房产价格波动对金融稳定的影响分析
我国金融市场是以银行为主体、以间接融资为主要方式的金融体系。房地产市场在这种金融体系中，也形成以间接融资为主的信贷融资模式。虽然随着房地产信贷政策的不断调整，为适应融资需求，出现了信托、委托贷款等融资方式，但是银行体系仍是金融体系的核心。因此，在我国这样一个特殊的金融环境下，从实际出发用房地产价格波动与银行间的相互影响，来描述房地产价格波动对金融稳定的相互影响，具有一定的合理性。
（一）资产波动通过影响财富的增减，对金融稳定产生影响。房地产是个人财富的主要组成部分，其价格波动对个人消费者产生很大的影响。对于大多数消费者来说，通常是依靠银行贷款支持购买房地产，房地产价格通常与经济周期正相关，而信贷的可得性又反作用于家庭的消费和企业的投资。抵押贷款在银行贷款总额中所占的比例较高，因此房地产价格波动通过影响抵押品价值来影响金融的稳定。在经济衰退阶段，房地产价格下降，家庭和企业通过抵押资产可以贷到的资金量变少，资金供给减少进一步影响了实体部门的投入和产出，进而影响其经营利润。在经济景气时，抵押品价值随着房地产价格的上升而增加，家庭和企业就可以通过抵押资产的方式得到更多的银行贷款，家庭扩大消费、企业加大资本投入力度，也使银行信贷的规模变大，对金融稳定的影响也随之变大。
（二）通过资产负债表效应，影响金融稳定。房地产企业作为房地产商品的主要供给者，当房地产商品价格下跌将对房地产企业的销售产生负面影响。因为多数房地产企业都是负债经营，如果没有足够的现金流入来支付债务，就会产生大范围的债务违约。企业的违约事实出现后，也就意味着房地产企业的债权人面临巨大的风险。作为房地产信贷资金的主要供给方，银行就面临着违约风险。随即银行资产负债表上会相应出现呆账、坏账，导致其资产负债表恶化，影响整个银行业的金融安全。同样的风险也会来自于个人消费者，因为个人消费者的购房资金也多是源于银行信贷支持。相反，当房地产价格上升特别是非理性繁荣时，将会给金融体系带来一定的风险，包括经济结构不平衡、资源配置长期的无效率、贫富差距进一步扩大等风险。房地产市场的过度膨胀，推动房地产价格上升，因为社会资金有相当比例来自商业银行，这部分资金所面临的市场风险也向银行转嫁，银行承担了房地产发展所带来的风险，将会威胁到金融体系的稳定。
（三）通过托宾Q效应，对银行信贷资产产生作用。托宾提出的 Q 理论，揭示了资本价格与企业投资支出的相互关联性，从资产的价值与结构变动的角度系统地解释了资产价格传导机制。房地产价格上升，一方面会直接提高房地产市场价值与其重置成本的 Q 比值，从而刺激房地产投资支出增加；另一方面会提升房地产上市公司以及其他拥有较多房地产的上市公司的投资价值，推动其股票价格的上涨，使得托宾 Q 效应发挥作用，引致该类企业投资支出增加。相反，房地产价格下跌会引起房地产企业的股票价格下跌，从而Q值下降，投资减少。房地产价格波动引致Q值随之相应变动，进一步影响整个社会的投资与产出。可见，Q值的变动导致社会投资和产生的降低，会直接影响整个银行业进而对金融稳定产生影响。
二、促进房地产与金融市场协调发展的建议
（一）保证宏观调控政策的持续性，引导市场平稳发展。政府要加强对房地产市场宏观调控的科学性和引导性，在条件允许的前提下完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定有序发展。通过不断完善全国房地产市场信息系统，加强房地产市场统计工作，建立健全房地产市场预警预报体系，为政府制定宏观调控政策，提供及时、可靠的相关基础数据。借助数据政府能够及时、准确、全面地掌握的房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控，从而加强对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资和消费的引导。加快不动产统一登记平台建设，利用系统平台掌握全国各省市、各区域具体房地产市场现状，从而可以制定具有差异化和针对性的调控政策和措施，实现预期的调控目标。例如，央行可以根据国家宏观调控需要，在发挥信贷窗口指导作用的同时，要求商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷集中度和区域房地产信贷增长率为参考，对房地产信贷实施区域性的房地产信贷管理。进一步加强调控政策的配合，将土地政策、货币政策和财政政策等调控工具配合使用，避免出现政策套利现象。
（二）拓宽融资渠道，分散银行业风险。从实际出发，解决目前房地产金融市场融资渠道单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行贷款的局面。要建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。将目前集中的银行贷款融资，转变为适合我国房地产发展的融资方式。在此过程中，将集中的银行融资转化到房地产信托、住房资产证券化以及银行贷款中，实现多形式融资渠道模式。例如，对房地产企业项目进行资产证券化，发行中短期债券融资。资产证券化产品创设初期应以债券型产品为主，用充足的现金流和更高的资产覆盖率来降低产品风险，确保金融市场健康发展。目前企业债券市场，由于长期的政府限制，对企业债券约束条件过多，致使我国债券市场严重滞后并己影响到了企业的资本结构。政府要淡化或者逐步取消计划规模管理，尽快推行企业债券发行核准制，同时，在企业债券利率方面应给予较大的灵活性，让企业债券利率尽快市场化，着力扩大企业债券的发行规模，减少对债券市场进行不必要的行政干预，促进企业债券市场的发展和完善，以此推动资本市场的均衡发展，优化上市公司融资结构。同时，进一步拓宽房地产企业的其他融资渠道，通过发展债券市场、引进海外投资基金、建立房地产投资信托基金等方式拓展融资空间，使融资渠道多元化。另外，通过发展房地产投资基金，利用其专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，或代委托人管理、运营或处理其托管的房地产项目。把分散的资金通过资金信托集聚起来或者作为投资基金从事房地产投资基金业务，将有关资金运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。 （三）完善银行内部管理，做好风险内控。对房地产行业的资金支持中，银行信贷占有绝对高的比例，导致贷款风险过于集中在银行。银行作为一个系统性重要部门，必须严格控制好风险。针对具体部门的风险特点完善内部控制，改变金融企业治理结构缺陷问题和健全内控机制，建立有效的房地产金融风险预警机制。银行作为一个风险管理部门，应当建立自己的房地产市场预测、分析和监测体系，加强对房地产行业周期波动的研究，制定与房地产业政策相互协调的房地产信贷政策，以提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，防范与控制市场风险。建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系。优化房地产信贷结构，银行根据自身环境，制定具有实际意义的房地产信贷准人和退出制度，严格规范房地产信贷运作。提高贷款调查评估质量，对房地产开发商要深人了解其经营实力、管理水平、业绩和信用评价等相关指标。抓好贷后管理，对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，认真审核其工程进展是否达到条款要求。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法。
（四）创新制度安排，维持金融稳定。制度是维护市场公平运行的一个有力保障，但由于制度的不对称性，同时也会引起一定的不公平。例如，金融创新就是监管套利的一个表现形式，它在促进金融经济发展的同时，也产生了一定的金融风险，因此应积极推进房地产金融监管创新，确保新的监管理念和方法，能够适应新的金融创新，减小暴露的风险。监管套利的存在，需要我们建立稳定的联系机制，保证监管政策的统一。要不断完善房地产金融监管措施和手段，更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性，保持房地产金融体系稳健运行在金融体系内，可以尝试在全国建立起一套房地产金融的统一的管理体系，准确监控房地产金融系统内资金流动的规模、结构，以便准备衡量、监控房地产金融的系统风险，最终有效防范和化解房地产金融的系统风险，保持房地产金融系统的长期稳定。
（五）完善房地产市场供给体系，构建起房地产市场发展的长效机制。房地产具有特殊性，即是生活、生产必需品，又是投资增值的资产品。我国房地产市场过于依靠市场解决房地产问题，保障性住房发展不足。近几年住房难题的社会化，使得各级政府在保障住房方面加大了投资力度。从当前市场发展来看，住房保障体系的建设可以在很大程度上，缓解市场发展遇到的难题，可以支撑与房地相关产业投资保持平稳增长，对稳定房地产市场将起到积极的作用。不仅可以可以解决房地产过热问题，还将有利于建立起房地产市场健康发展的长效机制，以促进房地产市场长期健康发展。要完善当前市场体系，就需要有系统的规划与安排。例如，扩大城镇住宅用地供应政策，增加住宅用地供应规模，优化供给结构。完善住房保障体系，理顺住房保障决策机制，建立以实际需求为基础、保障效果为导向的决策模式，充分考虑地区差异性，合理确定住房保障与商品住房之间的比例关系。完善住房保障制度，加快建立商品住宅和住房保障的法律体系，同时加快住房信息系统建设，在住房信息登记基础上，推进房产税试点工作，逐步完善中央和地方的财政体制，降低地方政府对房地产业收入的依赖性。从根本是解决人为对房地产市场的干预，促进市场健康发展。