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【摘要】目前，房地产业，已经成为我国国民经济的增长点。房地产金融是房地产业发展的重要因素，2007年的次贷危机是由房地产抵押贷款资产证券化引起的金融海啸已经为房地产金融风险敲响了警钟。所以，加强房地产金融风险的防范不仅是房地产业和金融业发展的要求，也关系到整个国民经济的稳定和发展。
我国目前的金融体制使得房地产金融存在主要包括信用风险、流动性风险、利率风险等主要几种类型。
本文从分析房地产金融风险的理论入手，探讨了我国房地产金融风险现状，结合我国房地产金融发展的特点，分析了风险产生的原因，得出我国当前房地产金融风险应防范的主要形式。并给出加强对金融机构的贷款监管、实行融资渠道多元化、进一步加强金融监管等对策。
在分析方法上，本文丰要是通过经济学的方法分析原因，而在法律问题上提出对策。
【关键词】住房抵押贷款 房地产金融风险 银行内控机制 风险分散
受到国家相关政策的支持下，我国城市化进程不断加快居民购房的需求也是居高不下，许许多多的资金开始进入房地产业。在我国房地产业的不断发展已经逐渐成为我国经济的支柱产业。虽然我国房地产业取得了一定的发展，但是房地产、金融体系的发展还处在初级阶段，再加上有关政府的干预，房地产企业在信贷资金方面大多数都是由于银行贷款而产生，而这些银行贷款则大多数存在于商业银行。由于我国房地产企业发展的不合理性和操作的不规范导致了我国房地产金融发展不是十分的顺利和健康，存在很多风险。
一、房地产金融风险的相关概念
1、厉地产金融风险的概念
要了解房地产金融风险的相关概念，首先必须对房地产金融有一定的了解，房地产金融是指以房地产业特定对象，围绕房地产开发、建设、经营而产生的一系列活动的总称。房地产金融不仅包括房地产的开发、建设交易阶段，还包括对房地产住户的装修消费的阶段，这两个阶段的总称就是房地产金融。房地产金融风险就是在房地产金融包括的范围内可能产生的所有风险的总称。
2、房地产金融风险类型
房地产金融风险产生的原因是多种多样的，总结来讲房地产金融风险的类型主要包括信用风险、流动性风险、利率风险等等几种类型。
信用风险主要是因为借款方因为无力偿还贷款或者不愿偿还贷款，造成的房地产的前期投入无法收回的现象。
流动性风险产生的原因主要是因为房地产行业本身的特殊性造成的，房地产行业在运营的过程中需要大量的资金投入，某种原因造成资金流动的过程中出现供不应求的情况就会出现流动性风险。
利率风险是因为银行或者其他信贷机构调整利率造成的。除了上述的几种类型之外，房地产金融风险还有其他类型，这些共同造成了房地产金融风险。
二、我国房地产金融发展特点
总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点：
一是我国房地产金融发展时间短，但是起步快。从目前我们房地产金融发展的时间来看，我国房地产金融进行真正的发展是在我国实行商品房制度后个人按揭的兴起而发展起来的。二是我国房地产业的资金融资渠道相对比较单一。比如从我国房地产市场的运行状况来看，以及从其资金结构来看，房地产金融主要有银行的信贷组成，我国的商业银行基本上全程进入了房地产企业，也已经成为房地产企业最大的资金提供者。三是我国房地产企业自身资金相对较少，融资却较多，融资的比例较高，这是我国房地产金融的一个显著特征。
三、我国房地产金融风险的表现
1.房地产市场过热存在市场风险
从2007年开始我国房地产市场的房产价格就呈现出持续上涨，房产过热已经发展到了中小城市。然而我们的房产价格上涨则导致了我国房产的价值与其真实的价值发生了偏差。如果房地产出现泡沫经济将会使房地产大幅度贬值，这就给银行带了极大的损失。
2.“假按揭”和“零首付”凸显道德风险
假按揭目前已经成为房屋贷款的一个重要风险。假按揭就是我们的开发商依靠他们的朋友或者是房地产公司的职工冒充我们的买房者，通过虚假买房的方式来骗取银行的贷款。
3.基层银行发放房地产贷款存在操作风险
基础银行为了多发放贷款或者完成贷款任务往往会在贷款上存在违规操作。主要表现在以下几个方面：一是贷款前银行贷款的审查人员风险意识不强，审查往往流于形式。二是抵押物的管理不是十分的规范。商业银行在进行抵押物贷款的时候往往出现有关的部门不是十分的配合，不按照相关的程序进行处理，有些商业银行对中介机构的依赖性较大。三是有些基层商业银行网点在进行贷款发放后，对贷款的管理不完善，有些客户的资料存在不完善的现象，这就缺少了风险预警。
四、防范我国房地产金融风险的对策
1.加强对金融机构的贷款监管，提高相关银行业的风险能力
我国的商业银行从严对贷款的条件进行审查和监管。同时，我们还必须对房地产企业金融贷款以及个人的消费贷款做好相关监管工作。除此之外，商业银行还要对房地产企业或者个人住房贷款进行贷款后的跟踪，及时的了解贷款的用途，并做好相关的监督工作。另一方面我们还应该积极的调整房地产企业的贷款结构，降低信贷资金的风险，对那些非营利性住房我们要加强贷款的支持力度，降低项目风险，对于那些投机商品房应该不给予贷款支持必要时还可以对贷款利率进行上浮。
2.实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
目前我国房地产企业的融资还存在着渠道单一的现状，他们融资的资金来源主要是靠国有商业银行的贷款。因此，我们必须要建立一个多元化的融资渠道，对房地产企业的金融贷款进行转化，降低房地产企业的金融风险。
3.建立全方位的监管体系的同时加大金融监管力度
由于我国房地产贷款过于依赖商业银行，而商业银行的目的就是以贷款来获得相关利益。因此，我们的商业银行对自身发放贷款限制性政策较少，这就为商业银行的信贷人员进行违规操作，埋下了相关金融风险。因此，我们的政府部门必须要建立起金融监管体系，加强对房地产金融的监管力度，确保商业银行房地产金融贷款的安全、稳定和高效。 4.健全信用体系，完善个人征信系统，提高信贷资产质量
有政府部门牵头成立信用管理监督委员会，鼓励并支持相关信用服务机构的成立，出台相关信用法律法规，建立信用监督和失信惩戒制度，建立个人和企业信用评级制度，极大的保证了房地产金融贷款的安全性，有效地降低了房地产的金融风险。
5.提高商业银行办理房地产贷款的风险意识
商业银行在进行房地产贷款办理的时候，一定要根据相关业务规范进行办理，提高房地产金融风险的防范意识。首先，我们必须要严格按照国家的相关法律法规制度，在进行房地产贷款办理的时候也要积极的按照国家的宏观调控政策执行，防止违法行为的发生。其次，我们在进行信用贷款办理的时候一定要广泛的收集各方面的数据，以及贷款者的相关情况。比如贷款人员的工作情况、信用情况、收入现状以及身体健康状况等。如果是企业进行贷款，我们还必须收集企业的经营和规模情况等。再次，我们发放了贷款后，我们必须要对贷款人的相关情况进行分析，对贷款人所买的住房的房地产企业进行调查分析，并及时的掌握开发商的状态。除此之外还应该监控我们贷款人所贷款项的具体使用情况，防止其出现挪用资金，不将资金用于购房，导致房产金融风险的产生。
6.项目管理与期限管理相融合。
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。
7.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。
一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。
五、结论
房地产业作为我国经济发展的重要产业在对我国经济的增长以及稳定性当中具有十分重要的作用。如果我们的房地产发生金融风险将会影响其他产业也会发生金融危机，甚至有可能引发全国性的经济危机。因此，完善房地产金融风险市场的建设，以及建立健全相关信用体系具有十分重要的作用。所以我国政府应该加强对房地产金融风险的防范，加强房地产市场的政策调控，从而促进我国经济的可持续发展。
我国目前的金融体制使得房地产金融存在主要包括信用风险、流动性风险、利率风险等主要几种类型。
本文从分析房地产金融风险的理论入手，探讨了我国房地产金融风险现状，结合我国房地产金融发展的特点，分析了风险产生的原因，得出我国当前房地产金融风险应防范的主要形式。并给出加强对金融机构的贷款监管、实行融资渠道多元化、进一步加强金融监管等对策。
在分析方法上，本文丰要是通过经济学的方法分析原因，而在法律问题上提出对策。
【关键词】住房抵押贷款 房地产金融风险 银行内控机制 风险分散
受到国家相关政策的支持下，我国城市化进程不断加快居民购房的需求也是居高不下，许许多多的资金开始进入房地产业。在我国房地产业的不断发展已经逐渐成为我国经济的支柱产业。虽然我国房地产业取得了一定的发展，但是房地产、金融体系的发展还处在初级阶段，再加上有关政府的干预，房地产企业在信贷资金方面大多数都是由于银行贷款而产生，而这些银行贷款则大多数存在于商业银行。由于我国房地产企业发展的不合理性和操作的不规范导致了我国房地产金融发展不是十分的顺利和健康，存在很多风险。
一、房地产金融风险的相关概念
1、厉地产金融风险的概念
要了解房地产金融风险的相关概念，首先必须对房地产金融有一定的了解，房地产金融是指以房地产业特定对象，围绕房地产开发、建设、经营而产生的一系列活动的总称。房地产金融不仅包括房地产的开发、建设交易阶段，还包括对房地产住户的装修消费的阶段，这两个阶段的总称就是房地产金融。房地产金融风险就是在房地产金融包括的范围内可能产生的所有风险的总称。
2、房地产金融风险类型
房地产金融风险产生的原因是多种多样的，总结来讲房地产金融风险的类型主要包括信用风险、流动性风险、利率风险等等几种类型。
信用风险主要是因为借款方因为无力偿还贷款或者不愿偿还贷款，造成的房地产的前期投入无法收回的现象。
流动性风险产生的原因主要是因为房地产行业本身的特殊性造成的，房地产行业在运营的过程中需要大量的资金投入，某种原因造成资金流动的过程中出现供不应求的情况就会出现流动性风险。
利率风险是因为银行或者其他信贷机构调整利率造成的。除了上述的几种类型之外，房地产金融风险还有其他类型，这些共同造成了房地产金融风险。
二、我国房地产金融发展特点
总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点：
一是我国房地产金融发展时间短，但是起步快。从目前我们房地产金融发展的时间来看，我国房地产金融进行真正的发展是在我国实行商品房制度后个人按揭的兴起而发展起来的。二是我国房地产业的资金融资渠道相对比较单一。比如从我国房地产市场的运行状况来看，以及从其资金结构来看，房地产金融主要有银行的信贷组成，我国的商业银行基本上全程进入了房地产企业，也已经成为房地产企业最大的资金提供者。三是我国房地产企业自身资金相对较少，融资却较多，融资的比例较高，这是我国房地产金融的一个显著特征。
三、我国房地产金融风险的表现
1.房地产市场过热存在市场风险
从2007年开始我国房地产市场的房产价格就呈现出持续上涨，房产过热已经发展到了中小城市。然而我们的房产价格上涨则导致了我国房产的价值与其真实的价值发生了偏差。如果房地产出现泡沫经济将会使房地产大幅度贬值，这就给银行带了极大的损失。
2.“假按揭”和“零首付”凸显道德风险
假按揭目前已经成为房屋贷款的一个重要风险。假按揭就是我们的开发商依靠他们的朋友或者是房地产公司的职工冒充我们的买房者，通过虚假买房的方式来骗取银行的贷款。
3.基层银行发放房地产贷款存在操作风险
基础银行为了多发放贷款或者完成贷款任务往往会在贷款上存在违规操作。主要表现在以下几个方面：一是贷款前银行贷款的审查人员风险意识不强，审查往往流于形式。二是抵押物的管理不是十分的规范。商业银行在进行抵押物贷款的时候往往出现有关的部门不是十分的配合，不按照相关的程序进行处理，有些商业银行对中介机构的依赖性较大。三是有些基层商业银行网点在进行贷款发放后，对贷款的管理不完善，有些客户的资料存在不完善的现象，这就缺少了风险预警。
四、防范我国房地产金融风险的对策
1.加强对金融机构的贷款监管，提高相关银行业的风险能力
我国的商业银行从严对贷款的条件进行审查和监管。同时，我们还必须对房地产企业金融贷款以及个人的消费贷款做好相关监管工作。除此之外，商业银行还要对房地产企业或者个人住房贷款进行贷款后的跟踪，及时的了解贷款的用途，并做好相关的监督工作。另一方面我们还应该积极的调整房地产企业的贷款结构，降低信贷资金的风险，对那些非营利性住房我们要加强贷款的支持力度，降低项目风险，对于那些投机商品房应该不给予贷款支持必要时还可以对贷款利率进行上浮。
2.实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
目前我国房地产企业的融资还存在着渠道单一的现状，他们融资的资金来源主要是靠国有商业银行的贷款。因此，我们必须要建立一个多元化的融资渠道，对房地产企业的金融贷款进行转化，降低房地产企业的金融风险。
3.建立全方位的监管体系的同时加大金融监管力度
由于我国房地产贷款过于依赖商业银行，而商业银行的目的就是以贷款来获得相关利益。因此，我们的商业银行对自身发放贷款限制性政策较少，这就为商业银行的信贷人员进行违规操作，埋下了相关金融风险。因此，我们的政府部门必须要建立起金融监管体系，加强对房地产金融的监管力度，确保商业银行房地产金融贷款的安全、稳定和高效。 4.健全信用体系，完善个人征信系统，提高信贷资产质量
有政府部门牵头成立信用管理监督委员会，鼓励并支持相关信用服务机构的成立，出台相关信用法律法规，建立信用监督和失信惩戒制度，建立个人和企业信用评级制度，极大的保证了房地产金融贷款的安全性，有效地降低了房地产的金融风险。
5.提高商业银行办理房地产贷款的风险意识
商业银行在进行房地产贷款办理的时候，一定要根据相关业务规范进行办理，提高房地产金融风险的防范意识。首先，我们必须要严格按照国家的相关法律法规制度，在进行房地产贷款办理的时候也要积极的按照国家的宏观调控政策执行，防止违法行为的发生。其次，我们在进行信用贷款办理的时候一定要广泛的收集各方面的数据，以及贷款者的相关情况。比如贷款人员的工作情况、信用情况、收入现状以及身体健康状况等。如果是企业进行贷款，我们还必须收集企业的经营和规模情况等。再次，我们发放了贷款后，我们必须要对贷款人的相关情况进行分析，对贷款人所买的住房的房地产企业进行调查分析，并及时的掌握开发商的状态。除此之外还应该监控我们贷款人所贷款项的具体使用情况，防止其出现挪用资金，不将资金用于购房，导致房产金融风险的产生。
6.项目管理与期限管理相融合。
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。
7.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。
一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。
五、结论
房地产业作为我国经济发展的重要产业在对我国经济的增长以及稳定性当中具有十分重要的作用。如果我们的房地产发生金融风险将会影响其他产业也会发生金融危机，甚至有可能引发全国性的经济危机。因此，完善房地产金融风险市场的建设，以及建立健全相关信用体系具有十分重要的作用。所以我国政府应该加强对房地产金融风险的防范，加强房地产市场的政策调控，从而促进我国经济的可持续发展。