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摘要：房价收入比成为衡量居民住房支付能力的一个重要指标，但是由于房价收入比为引进经验，其计算方法和统计指标与我国现实情况并非完全适合，直接借鉴到我国现实存在着缺陷，针对房价收入比的缺陷展开讨论，对房价收入比提出修正方法，并将其应用到武汉居民住房支付能力的衡量中进行实证分析。
关键词：
房价收入比;修正;住房支付能力
中图分类号：F8
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2011）13-0132-02
1 传统房价收入比分析
1.1 国际通用含义及指标测算
根据联合国人类与住区中心发布的《城市指标指南》，房价收入比是市场居住单元的中间价格与家庭的年收入之比，它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标。其计算方法为：
房价收入比＝市场住宅单元价格中位值家庭总收入中位值。
但由于我国统计数据尚未完善以及房地产市场的内在缺陷，我国无法实现以中位数为基准来衡量房价收入比，国内学者退而求其次采用平均数对其进行模仿，这导致房价收入比测算存在过多缺陷，降低其衡量居民住房支付能力的指标作用。我国而言，房价收入比计算公式一般如下：
房价收入比＝住宅价格居民有效购买力
=住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口城镇居民年人均可支配收入×家庭平均人口
=住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积城镇居民年人均可支配收入。
1.2 传统房价收入比的局限性
由于其测算存在的各种缺陷及对住房可支付能力的衡量的局限性，对于传统房价收入比的争论颇多。另外，在我国引进房价收入比时盲目的吸收国外经验，认为房价收入比的合理区间度为3～6，并没有考虑到我国实际情况，所以笔者认为此区间度并没有多少权威性。我国房价收入比的测算主要存在以下的局限性：
第一，从房价收入比的含义来看，其隐性含义为“在不借助银行贷款或者其他外界资助方式的基础上，不进行任何生活或其他消费时用家庭可支配收入购买一套住宅所需要的时间（年数）”。在进行买房能力的衡量时，只考察了家庭的年可支配收入，但在我国居民收入中可考虑因素还有诸如灰色收入、隐性收入、家庭存款等，且也未动态考察家庭可支配收入变化。
第二，在进行住宅销售单位面积价格计算时，只计算新建房的价格，没有考虑旧房价格。现行房价收入比的计算方法只包括新建房价格，不包括旧房价格；且应用时使用的数据均来自国家统计系统，其中的商品住宅包含了经济适用房，因此现行的房价收入比不能完整、真实地反映整个住宅市场的价格。
2 房价收入比的修正
目前房地产市场存在很多的问题，使得在计算房价收入比时无法采取国外经验的数据进行。针对我国房地产市场的现实状况，对房价收入比的测算进行修正，使其能反映我国居民住房支付能力的实际状况和变化趋势。
2.1 按收入划分阶层进行房价收入比测算
由于我国居民收入差距很大，用简单的算术平均数并不能真是的反映我国居民的购房能力。不同收入的居民会根据自己的收入情况选择购买符合自己消费能力的住房，因此用平均值计算的房价收入比不能表示居民整体住房消费情况。计算各收入阶层的房价收入比时可以按各收入阶层的收入及住房消费状况进行分类计算，然后按照不同收入人群在总体中所占的比重进行加权，最后得出整体的房价收入比。其计算公式如下：
各收入阶层房价收入比
=住宅销售单位面积价格×平均家庭住宅面积平均家庭年可支配收入。
房价收入比=∑各收入阶层房价收入比×各收入阶层人数占总人口比重。
将社会群体按照收入划分为不同的层次，然后测量其房价收入比，主要有两个方面的作用，第一是测算不同的收入群体的房价收入比，反映我国不同收入群体之间的住房支付能力的差距，第二是更加合理的反映整个社会群体的住房支付能力。
2.2 全面考察居民住房支付能力
在计算房价收入比时，对居民有效购房能力采用的是居民可支配收入指标，但观察我国居民有效购房能力，不能仅仅局限于居民可支配收入这个指标，测算结果会低估居民有效购房能力。对我国居民有效购房能力应该从以下方面改进：
第一，中国可能是世界上灰色收入最为严重的国家，我国工资水平不高，但却存在着巨大的隐形收入，诸如福利、回扣、第二职业收入等，这些数据往往是难以统计的。根据徐滇庆的估计，这部分收入至少不会少于公布居民收入数字的20%。亦即在考虑居民收入时对于隐形收入的部分至少要在人均可支配收入的基础上考虑1.2的扩大系数。
第二，收入依据《城市指标指南》定义为某一家庭所有来源的总收入，包括工资、奖金、津贴等业务收入和投资收益、稿酬、劳务等非业务收入。而我国，只有工资比较容易统计，其他收入都难以统计，但我国居民有较高的储蓄偏好，其各种收入最终会以存款的形式流入银行，因此我们可以将居民的人均可支配收入和金融资产的存量作为指标来衡量居民整体收入。
因此，修正后指标可以表示为：
居民购房能力=（人均可支配收入×1.2+人均存量金融资产）×平均家庭人口数。
2.3 考察经济适用房及高档住宅对房价收入比的影响
经济适用住房很重要的特点是其经济性，适合中等及低收入家庭的负担能力。经济适用房的性质决定了如果将其纳入考虑范围则其在整个房价收入比中将必然会降低住房价格，应该将其单独一列进行考虑。
在统计房价收入比时所使用的房价，新建房价格是包括别墅、高档住宅、一般商品住宅和经济适用房三类。经济适用住房的价格相对纯商品住宅来说，一般低40%-50%，而从别墅以及高档住宅的角度来看，虽然其在总量中所占比例不大，但由于其较高的价格会导致房价偏高。房价收入比本意为考察一般社会居民住房支付能力，如果将别墅及高档住宅也纳入统计范围则没有较大意义，因此考察住房类型时可做剔除或加权计算。
综上，在对住房类型进行考察时，可以按照新建房类型计算各类房屋的平均价格，然后将这些平均价格按各自比重进行加权平均，最后得出住房市场的平均价格，以经济适用房均价及权重计算示例如下：
经济适用房的权重=经济适用房交易总额/新建房交易总额。
经济适用房的平均成交价格=（经济适用房的交易总额/经济适用房的交易总面积）×每套经济适用房的平均面积。
新建房的平均价格=∑Pi×Wi（P为平均价格，W为权重，i为新建房类型）。
2.4 将恩格尔系数纳入房价收入比
考虑恩格尔系数，用人均可支配收入扣除满足基本生活所需的物质资料消费之后的有效购买力，对不同收入阶层的房价收入比进行计算，可以更好的体现出满足居民正常生活条件下的住房负担能力，其计算公式如下：
房价收入比=住宅价格居民有效购买力
=每平方米住房价格×家庭住宅套均面积人均可支配收入×（1-恩格尔系数）×家庭平均人口。
3 指标修正的现实应用——武汉地区为例
针对上文所提出的修正方法以及武汉地区的实际情况和数据，对武汉地区的房价收入比进行指标修正的实际应用，反映武汉地区居民的住房支付能力的变化和房地产市场的发展状况。
3.1 可测度主要数据
依据所设计房价收入比的修正公式，计算房价收入比主要需要一下数据：人均可支配收入、人均住宅建筑面积、各收入阶层分类、城镇居民个人银行存款余额、家庭平均人口数、经济适用房（别墅、高档住宅）交易额和交易面积以及套平均面积、恩格尔系数等。以下为为求得修正后房价收入比的所需数据。
3.2 主要指标修正
依据上述主要公式计算得出2005年～2009年武汉市房价收入比如下表所示（其中对平均住宅面积和人均存量金融资产，因为无法获得各个收入阶层的数据，所以以总平均数为准）。
4 问题分析
据表三所示，在对居民正常生活费用（即考虑恩格尔系数）做必要扣除之后，武汉市房价收入比由2005年的14.55上涨到2009年的19.97，上涨了37%，住房压力上涨迅速，这与我国以及武汉地区房地产市场表现出来的直观的印象基本符合，我国房地产价格偏高，居民住房支付能力偏低。
同时我们也可以清晰的看到由最低收入户到最高收入户房价收入比的变化：横向来看，2005年最低收入户计算的房价收入比为24.91，而最高收入户的房价收入比为6.44，接近于6倍，并且从最低收入户到最高收入户逐渐降低，且基本以3～4的级差递减，这些在2006年～2009年也便显出相同的状况；纵向来看，最低收入户、低收入户以及中等偏下收入户的房价收入比从2005年到2009年是逐渐扩大的，即由于社会分配问题导致了社会收入底层的人群更加难以负担我国现在的房价，而中等收入户、中等偏上收入户以及高收入户的房价收入比基本没有变化，最高收入户的房价收入比表现出逐渐减少的趋势，但反映了社会成果分配中的优势地位。再者，从2005年最低收入户与最高收入户之间的6倍到2009年的8倍，这些都反映我国住房承担能力是极不平衡的。
从上面的分析我们主要得出两点结论：第一，我国房价收入比逐年增大，居民住房负担压力上升，需要针对降低房价以及提高居民收入采取一定的必要措施；第二，我国房价支付能力极不平衡，社会差距太大，需要针对低收入户等分配弱势群体采取更多的保障措施。
5 政策启示
5.1 统计问题的改进
到现在为止，我国房地产市场发展仍不完善，不仅表现在市场的运行中，房地产市场运行的统计也存在缺陷，这都致使我国政府、学者或者实业界无法对我国房地产市场做出正确的判断。
因此需要对房地产市场的运行做好实时的统计，主要有以下建议：第一，实行电子化以及网络化的实时记录，对房地产交易等市场行为做好统计且使其得以共享，同时也要针对影响房地产市场运行的其他变量进行电子化和网络化的监控；第二，统计部门要针对较难统计部分如居民隐性收入等问题实行较为有力的调研和考察，使我国本来较为晦涩的数据明朗化。
5.2 房地产政策启示
从本文对房价收入比的测算发现的问题中，可以发现我国现阶段住房压力较大并且表现出不平衡的状况，房地产政策需要有所作为：第一，需要加大廉租房以及经济适用房的建设和保障作用，使用政策手段促进保障性住房的建设力度，将保障房建设和保障作用与政府的政绩相挂钩，进而提高整个社会对保障性住房的关注力度和支持力度；第二，政府采取措施适当抑制房价上涨，我国房价过高致使社会住房支付能力较低已经成为社会不争的事实，政府必须采取必要的经济、税收以及货币等政策抑制房价上涨。
参考文献
［1］陈然方.当前上海房价收入比状况分析——兼论上市房价未来走势［J］.价格理论与实践,2005,（11）.
［2］孙小素.我国商品房价格合理性分析［J］.理论探索,2006,（1）.
［3］苏多永,张祖国.房价收入比研究现状及发展改进——基于上海房地产市场的经验分析［J］.科学与管理,2009,（1）.
［4］王青.我国城镇居民住房负担能力的研究——以西安为例的实证分析，2010.
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
关键词：
房价收入比;修正;住房支付能力
中图分类号：F8
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2011）13-0132-02
1 传统房价收入比分析
1.1 国际通用含义及指标测算
根据联合国人类与住区中心发布的《城市指标指南》，房价收入比是市场居住单元的中间价格与家庭的年收入之比，它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标。其计算方法为：
房价收入比＝市场住宅单元价格中位值家庭总收入中位值。
但由于我国统计数据尚未完善以及房地产市场的内在缺陷，我国无法实现以中位数为基准来衡量房价收入比，国内学者退而求其次采用平均数对其进行模仿，这导致房价收入比测算存在过多缺陷，降低其衡量居民住房支付能力的指标作用。我国而言，房价收入比计算公式一般如下：
房价收入比＝住宅价格居民有效购买力
=住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口城镇居民年人均可支配收入×家庭平均人口
=住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积城镇居民年人均可支配收入。
1.2 传统房价收入比的局限性
由于其测算存在的各种缺陷及对住房可支付能力的衡量的局限性，对于传统房价收入比的争论颇多。另外，在我国引进房价收入比时盲目的吸收国外经验，认为房价收入比的合理区间度为3～6，并没有考虑到我国实际情况，所以笔者认为此区间度并没有多少权威性。我国房价收入比的测算主要存在以下的局限性：
第一，从房价收入比的含义来看，其隐性含义为“在不借助银行贷款或者其他外界资助方式的基础上，不进行任何生活或其他消费时用家庭可支配收入购买一套住宅所需要的时间（年数）”。在进行买房能力的衡量时，只考察了家庭的年可支配收入，但在我国居民收入中可考虑因素还有诸如灰色收入、隐性收入、家庭存款等，且也未动态考察家庭可支配收入变化。
第二，在进行住宅销售单位面积价格计算时，只计算新建房的价格，没有考虑旧房价格。现行房价收入比的计算方法只包括新建房价格，不包括旧房价格；且应用时使用的数据均来自国家统计系统，其中的商品住宅包含了经济适用房，因此现行的房价收入比不能完整、真实地反映整个住宅市场的价格。
2 房价收入比的修正
目前房地产市场存在很多的问题，使得在计算房价收入比时无法采取国外经验的数据进行。针对我国房地产市场的现实状况，对房价收入比的测算进行修正，使其能反映我国居民住房支付能力的实际状况和变化趋势。
2.1 按收入划分阶层进行房价收入比测算
由于我国居民收入差距很大，用简单的算术平均数并不能真是的反映我国居民的购房能力。不同收入的居民会根据自己的收入情况选择购买符合自己消费能力的住房，因此用平均值计算的房价收入比不能表示居民整体住房消费情况。计算各收入阶层的房价收入比时可以按各收入阶层的收入及住房消费状况进行分类计算，然后按照不同收入人群在总体中所占的比重进行加权，最后得出整体的房价收入比。其计算公式如下：
各收入阶层房价收入比
=住宅销售单位面积价格×平均家庭住宅面积平均家庭年可支配收入。
房价收入比=∑各收入阶层房价收入比×各收入阶层人数占总人口比重。
将社会群体按照收入划分为不同的层次，然后测量其房价收入比，主要有两个方面的作用，第一是测算不同的收入群体的房价收入比，反映我国不同收入群体之间的住房支付能力的差距，第二是更加合理的反映整个社会群体的住房支付能力。
2.2 全面考察居民住房支付能力
在计算房价收入比时，对居民有效购房能力采用的是居民可支配收入指标，但观察我国居民有效购房能力，不能仅仅局限于居民可支配收入这个指标，测算结果会低估居民有效购房能力。对我国居民有效购房能力应该从以下方面改进：
第一，中国可能是世界上灰色收入最为严重的国家，我国工资水平不高，但却存在着巨大的隐形收入，诸如福利、回扣、第二职业收入等，这些数据往往是难以统计的。根据徐滇庆的估计，这部分收入至少不会少于公布居民收入数字的20%。亦即在考虑居民收入时对于隐形收入的部分至少要在人均可支配收入的基础上考虑1.2的扩大系数。
第二，收入依据《城市指标指南》定义为某一家庭所有来源的总收入，包括工资、奖金、津贴等业务收入和投资收益、稿酬、劳务等非业务收入。而我国，只有工资比较容易统计，其他收入都难以统计，但我国居民有较高的储蓄偏好，其各种收入最终会以存款的形式流入银行，因此我们可以将居民的人均可支配收入和金融资产的存量作为指标来衡量居民整体收入。
因此，修正后指标可以表示为：
居民购房能力=（人均可支配收入×1.2+人均存量金融资产）×平均家庭人口数。
2.3 考察经济适用房及高档住宅对房价收入比的影响
经济适用住房很重要的特点是其经济性，适合中等及低收入家庭的负担能力。经济适用房的性质决定了如果将其纳入考虑范围则其在整个房价收入比中将必然会降低住房价格，应该将其单独一列进行考虑。
在统计房价收入比时所使用的房价，新建房价格是包括别墅、高档住宅、一般商品住宅和经济适用房三类。经济适用住房的价格相对纯商品住宅来说，一般低40%-50%，而从别墅以及高档住宅的角度来看，虽然其在总量中所占比例不大，但由于其较高的价格会导致房价偏高。房价收入比本意为考察一般社会居民住房支付能力，如果将别墅及高档住宅也纳入统计范围则没有较大意义，因此考察住房类型时可做剔除或加权计算。
综上，在对住房类型进行考察时，可以按照新建房类型计算各类房屋的平均价格，然后将这些平均价格按各自比重进行加权平均，最后得出住房市场的平均价格，以经济适用房均价及权重计算示例如下：
经济适用房的权重=经济适用房交易总额/新建房交易总额。
经济适用房的平均成交价格=（经济适用房的交易总额/经济适用房的交易总面积）×每套经济适用房的平均面积。
新建房的平均价格=∑Pi×Wi（P为平均价格，W为权重，i为新建房类型）。
2.4 将恩格尔系数纳入房价收入比
考虑恩格尔系数，用人均可支配收入扣除满足基本生活所需的物质资料消费之后的有效购买力，对不同收入阶层的房价收入比进行计算，可以更好的体现出满足居民正常生活条件下的住房负担能力，其计算公式如下：
房价收入比=住宅价格居民有效购买力
=每平方米住房价格×家庭住宅套均面积人均可支配收入×（1-恩格尔系数）×家庭平均人口。
3 指标修正的现实应用——武汉地区为例
针对上文所提出的修正方法以及武汉地区的实际情况和数据，对武汉地区的房价收入比进行指标修正的实际应用，反映武汉地区居民的住房支付能力的变化和房地产市场的发展状况。
3.1 可测度主要数据
依据所设计房价收入比的修正公式，计算房价收入比主要需要一下数据：人均可支配收入、人均住宅建筑面积、各收入阶层分类、城镇居民个人银行存款余额、家庭平均人口数、经济适用房（别墅、高档住宅）交易额和交易面积以及套平均面积、恩格尔系数等。以下为为求得修正后房价收入比的所需数据。
3.2 主要指标修正
依据上述主要公式计算得出2005年～2009年武汉市房价收入比如下表所示（其中对平均住宅面积和人均存量金融资产，因为无法获得各个收入阶层的数据，所以以总平均数为准）。
4 问题分析
据表三所示，在对居民正常生活费用（即考虑恩格尔系数）做必要扣除之后，武汉市房价收入比由2005年的14.55上涨到2009年的19.97，上涨了37%，住房压力上涨迅速，这与我国以及武汉地区房地产市场表现出来的直观的印象基本符合，我国房地产价格偏高，居民住房支付能力偏低。
同时我们也可以清晰的看到由最低收入户到最高收入户房价收入比的变化：横向来看，2005年最低收入户计算的房价收入比为24.91，而最高收入户的房价收入比为6.44，接近于6倍，并且从最低收入户到最高收入户逐渐降低，且基本以3～4的级差递减，这些在2006年～2009年也便显出相同的状况；纵向来看，最低收入户、低收入户以及中等偏下收入户的房价收入比从2005年到2009年是逐渐扩大的，即由于社会分配问题导致了社会收入底层的人群更加难以负担我国现在的房价，而中等收入户、中等偏上收入户以及高收入户的房价收入比基本没有变化，最高收入户的房价收入比表现出逐渐减少的趋势，但反映了社会成果分配中的优势地位。再者，从2005年最低收入户与最高收入户之间的6倍到2009年的8倍，这些都反映我国住房承担能力是极不平衡的。
从上面的分析我们主要得出两点结论：第一，我国房价收入比逐年增大，居民住房负担压力上升，需要针对降低房价以及提高居民收入采取一定的必要措施；第二，我国房价支付能力极不平衡，社会差距太大，需要针对低收入户等分配弱势群体采取更多的保障措施。
5 政策启示
5.1 统计问题的改进
到现在为止，我国房地产市场发展仍不完善，不仅表现在市场的运行中，房地产市场运行的统计也存在缺陷，这都致使我国政府、学者或者实业界无法对我国房地产市场做出正确的判断。
因此需要对房地产市场的运行做好实时的统计，主要有以下建议：第一，实行电子化以及网络化的实时记录，对房地产交易等市场行为做好统计且使其得以共享，同时也要针对影响房地产市场运行的其他变量进行电子化和网络化的监控；第二，统计部门要针对较难统计部分如居民隐性收入等问题实行较为有力的调研和考察，使我国本来较为晦涩的数据明朗化。
5.2 房地产政策启示
从本文对房价收入比的测算发现的问题中，可以发现我国现阶段住房压力较大并且表现出不平衡的状况，房地产政策需要有所作为：第一，需要加大廉租房以及经济适用房的建设和保障作用，使用政策手段促进保障性住房的建设力度，将保障房建设和保障作用与政府的政绩相挂钩，进而提高整个社会对保障性住房的关注力度和支持力度；第二，政府采取措施适当抑制房价上涨，我国房价过高致使社会住房支付能力较低已经成为社会不争的事实，政府必须采取必要的经济、税收以及货币等政策抑制房价上涨。
参考文献
［1］陈然方.当前上海房价收入比状况分析——兼论上市房价未来走势［J］.价格理论与实践,2005,（11）.
［2］孙小素.我国商品房价格合理性分析［J］.理论探索,2006,（1）.
［3］苏多永,张祖国.房价收入比研究现状及发展改进——基于上海房地产市场的经验分析［J］.科学与管理,2009,（1）.
［4］王青.我国城镇居民住房负担能力的研究——以西安为例的实证分析，2010.
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文