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摘要：房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大、建设周期长、技术复杂的工作，决定着房地产企业经济效益，所以要对房地产项目进行施工管理及成本控制，只有这样才能保证房地产项目的质量和安全，提升效益。
关键词：房地产项目；施工管理；成本控制
一、房地产项目的施工管理
（一）、提升管理者的管理素养
建立完善的成本控制体系，准确的定位成本控制管理目标，需要提升管理者的管理能力和职业素养，培养工作能力，养成职业道德，房地产企业需要定期对企业的相关人员进行业务培训，让其了解和详细掌握管理中的发展动态，除了必要的能力培训，还要加强对企业人员的职业道德培养，加强员工的法律观念，增强其法律意识。企业可以建立人才管理系统，针对不同人才的管理能力进行分类登记和考核，统一进行管理。针对不同岗位的管理要求进行管理课程的教育，针对性的提升员工的工作能力，增强企业整体管理能力和综合职业素质文化建设。
（二）、提高施工质量的具体措施
加强施工质量是施工管理中的重点内容，也是整个建筑工程质量的保障的重要环节。提高施工质量：一是要对施工建筑材料进行试验，保证建筑材料的质量性能符合施工的要求。二是加强施工过程中的质量管理。在施工过程中加强质量管理是提高建筑工程质量的关键，加强施工过程中的质量管理主要从施工人员的施工质量、施工机械设备的工作性能、施工建筑材料以及应对不可抗力因素的措施等入手，尤其是对隐蔽性的施工工程的质量要加强监测。三是提高施工工艺。在施工过程中采取科学的施工工艺技术对提升施工质量具有重要的作用，同时也可以提高施工的效率。
（三）、提高施工进度的具体措施
首先，编制合理的施工计划。房地产企业在施工的前期应该与有关施工单位进行有效的沟通，对建筑工程的整体施工进行统一的规划，制定出具体的施工方案，从整体上协调不同施工部门之间的关系，保障施工单位之间的有效配合与衔接，实现资源的最大利用；其次，提高施工图纸的质量。在施工中经常会出现因为设计图纸与实际施工环境的不符而导致施工方案更改的现象，因为设计图纸变更会给施工进度带来巨大的影响，因此要加强设计图纸的质量，尽可能避免因为设计图纸的因素而导致设计变更的出现。
二、房地产项目成本控制措施分析
（一）、施工前的成本控制措施
1、要在招投标过程中对低价中标企业进行分析和评估
有时候在招投标过程中，一些承包工程的单位为了获得招标企业的好感而故意压低竞标的价格。他们当然不是救世主而是受到利益的驱使。承包单位压低竞标价格一方面是由于市场竞争较为激烈，另一方面可能是出于承包单位是为了提高在后续工程招投标中标的可能性，这可能存在逆向选择问题和道德风险。这样的情况就非常需要房地产开发企业对低价竞标的企业进行评估，要了解承包企业的资信和资金状况，不能仅仅以低价作为选定承包企业唯一的因素。
2、要采用多种方法对方案进行规划设计
房地产开发企业可以采用招投标和方案设计竞赛等方式来提高方案规划设计的质量和速度，这样可以缩短方案设计需要的时间，提高方案设计的质量和水平。房地产开发企业可以根据已经批准的设计任务书和投资预算书中的要点要求进行原始的设计，采用合理科学的设计标准并不断的完善设计标准，尽量减少设计不当，质量不高，效率低下等问题给房地产开发企业带来的损失。房地产企业完全可以根据企业自身的实际情况对各项工作进行合理的安排，在保证质量的前提下提高各项工作的速度和效率，可以使各项工作交叉进行，充分调动起工作人员的工作热情。
（二）、施工中的成本控制措施
1、加强工程变更和索赔控制
在房地产项目的具体施工过程中，常常会有这样或那样的因素导致项目局部设计变更、材料变更、施工工艺变更等等，这些变更或多或少都会给项目成本造成一定的影响，因此，我们必须严格审批需变更项目，有效控制项目成本增加。另外，我们还需要正确预测施工过程中可能发生的索赔事件，要对一些索赔因素做出预测，同时应该争取工程保险来加强索赔风险的分散或转移。
2、加强工程造价的动态控制
加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、施工设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的施工过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价，同时对变更内容进行补充预算，另外还需要对价格进行核定和办理签证，把握好施工过程中每一处细微的动态因素。
（三）、竣工结算阶段
重点工程决算的审计工作，主要核算施工企业多算重复计算及不合理不应由房地产企业承担的成本，应主动控制施工企业计算报价，防止施工企业不断增大虚报高估部分，可采用超额审计费由施工企业承担。除此之外，要注重动态成本管理。市场是千变万化的，项目开发过程中存在很多不可预见的因素，为了能更好地控制项目成本，必须对动态成本进行有效管理，实时反映和预测项目完工时的整体成本，降低项目风险。为达到上述目标，有必要对动态成本管理过程中的几个关键节点做好有效把控。比如：项目定位变化、主材价格和人工单价剧烈波动等情况下，尤其注意对动态成本进行调整。
结束语
施工管理与成本控制作为两种有效手段，能够极大的影响房产开发项目的工程质量与经济收益，他们贯穿与房产开发建设项目的始终，以不同的方式影响着房地产企业的经济收益与生存状态，工程管理的科学与否、成本控制能力的强弱直接关系房产项目的状态，科学的工程管理模式，能够有效地保证房地产建设开发项目的工程质量，保证工程建设的有序进行，加快工程建设的建设速度，减少开发周期，从而建设出高质量的住房，提升了房地产企业的自身形象，提高了企业的竞争力，有助于企业自身的健康发展，而且在一定程度上，节缩小了房地产企业的资金支出，节约了建设成本，保证了资金链的稳定性，保证了房地产项目的稳定进行。成本控制则通过有效的手段降低房地产企业的额外的支出，在保证工程质量的前提下，最大限度的缩小企业的资金投入，控制开发成本，从而使房地产企业获得最大的利润收益，同时又能在保证房地产企业正当利润收入的前提下，降低房价，减少购房者的经济压力，达到一种双赢的状态。从施工管理与成本控制两个方面入手能够有效地保证房地产企业健康发展，改善生存环境。
参考文献
[1] 梁耀强. 房地产项目施工管理及成本控制研究[D].华南理工大学，2009.
[2] 徐世刚. DX公司桃源房地产项目成本控制研究[D].吉林大学，2014.
[3] 赵波. 房地产项目施工管理研究[D].华南理工大学，2013.
[4] 李成. 论A房地产项目成本管理与控制[D].大连海事大学，2014.
关键词：房地产项目；施工管理；成本控制
一、房地产项目的施工管理
（一）、提升管理者的管理素养
建立完善的成本控制体系，准确的定位成本控制管理目标，需要提升管理者的管理能力和职业素养，培养工作能力，养成职业道德，房地产企业需要定期对企业的相关人员进行业务培训，让其了解和详细掌握管理中的发展动态，除了必要的能力培训，还要加强对企业人员的职业道德培养，加强员工的法律观念，增强其法律意识。企业可以建立人才管理系统，针对不同人才的管理能力进行分类登记和考核，统一进行管理。针对不同岗位的管理要求进行管理课程的教育，针对性的提升员工的工作能力，增强企业整体管理能力和综合职业素质文化建设。
（二）、提高施工质量的具体措施
加强施工质量是施工管理中的重点内容，也是整个建筑工程质量的保障的重要环节。提高施工质量：一是要对施工建筑材料进行试验，保证建筑材料的质量性能符合施工的要求。二是加强施工过程中的质量管理。在施工过程中加强质量管理是提高建筑工程质量的关键，加强施工过程中的质量管理主要从施工人员的施工质量、施工机械设备的工作性能、施工建筑材料以及应对不可抗力因素的措施等入手，尤其是对隐蔽性的施工工程的质量要加强监测。三是提高施工工艺。在施工过程中采取科学的施工工艺技术对提升施工质量具有重要的作用，同时也可以提高施工的效率。
（三）、提高施工进度的具体措施
首先，编制合理的施工计划。房地产企业在施工的前期应该与有关施工单位进行有效的沟通，对建筑工程的整体施工进行统一的规划，制定出具体的施工方案，从整体上协调不同施工部门之间的关系，保障施工单位之间的有效配合与衔接，实现资源的最大利用；其次，提高施工图纸的质量。在施工中经常会出现因为设计图纸与实际施工环境的不符而导致施工方案更改的现象，因为设计图纸变更会给施工进度带来巨大的影响，因此要加强设计图纸的质量，尽可能避免因为设计图纸的因素而导致设计变更的出现。
二、房地产项目成本控制措施分析
（一）、施工前的成本控制措施
1、要在招投标过程中对低价中标企业进行分析和评估
有时候在招投标过程中，一些承包工程的单位为了获得招标企业的好感而故意压低竞标的价格。他们当然不是救世主而是受到利益的驱使。承包单位压低竞标价格一方面是由于市场竞争较为激烈，另一方面可能是出于承包单位是为了提高在后续工程招投标中标的可能性，这可能存在逆向选择问题和道德风险。这样的情况就非常需要房地产开发企业对低价竞标的企业进行评估，要了解承包企业的资信和资金状况，不能仅仅以低价作为选定承包企业唯一的因素。
2、要采用多种方法对方案进行规划设计
房地产开发企业可以采用招投标和方案设计竞赛等方式来提高方案规划设计的质量和速度，这样可以缩短方案设计需要的时间，提高方案设计的质量和水平。房地产开发企业可以根据已经批准的设计任务书和投资预算书中的要点要求进行原始的设计，采用合理科学的设计标准并不断的完善设计标准，尽量减少设计不当，质量不高，效率低下等问题给房地产开发企业带来的损失。房地产企业完全可以根据企业自身的实际情况对各项工作进行合理的安排，在保证质量的前提下提高各项工作的速度和效率，可以使各项工作交叉进行，充分调动起工作人员的工作热情。
（二）、施工中的成本控制措施
1、加强工程变更和索赔控制
在房地产项目的具体施工过程中，常常会有这样或那样的因素导致项目局部设计变更、材料变更、施工工艺变更等等，这些变更或多或少都会给项目成本造成一定的影响，因此，我们必须严格审批需变更项目，有效控制项目成本增加。另外，我们还需要正确预测施工过程中可能发生的索赔事件，要对一些索赔因素做出预测，同时应该争取工程保险来加强索赔风险的分散或转移。
2、加强工程造价的动态控制
加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、施工设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的施工过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价，同时对变更内容进行补充预算，另外还需要对价格进行核定和办理签证，把握好施工过程中每一处细微的动态因素。
（三）、竣工结算阶段
重点工程决算的审计工作，主要核算施工企业多算重复计算及不合理不应由房地产企业承担的成本，应主动控制施工企业计算报价，防止施工企业不断增大虚报高估部分，可采用超额审计费由施工企业承担。除此之外，要注重动态成本管理。市场是千变万化的，项目开发过程中存在很多不可预见的因素，为了能更好地控制项目成本，必须对动态成本进行有效管理，实时反映和预测项目完工时的整体成本，降低项目风险。为达到上述目标，有必要对动态成本管理过程中的几个关键节点做好有效把控。比如：项目定位变化、主材价格和人工单价剧烈波动等情况下，尤其注意对动态成本进行调整。
结束语
施工管理与成本控制作为两种有效手段，能够极大的影响房产开发项目的工程质量与经济收益，他们贯穿与房产开发建设项目的始终，以不同的方式影响着房地产企业的经济收益与生存状态，工程管理的科学与否、成本控制能力的强弱直接关系房产项目的状态，科学的工程管理模式，能够有效地保证房地产建设开发项目的工程质量，保证工程建设的有序进行，加快工程建设的建设速度，减少开发周期，从而建设出高质量的住房，提升了房地产企业的自身形象，提高了企业的竞争力，有助于企业自身的健康发展，而且在一定程度上，节缩小了房地产企业的资金支出，节约了建设成本，保证了资金链的稳定性，保证了房地产项目的稳定进行。成本控制则通过有效的手段降低房地产企业的额外的支出，在保证工程质量的前提下，最大限度的缩小企业的资金投入，控制开发成本，从而使房地产企业获得最大的利润收益，同时又能在保证房地产企业正当利润收入的前提下，降低房价，减少购房者的经济压力，达到一种双赢的状态。从施工管理与成本控制两个方面入手能够有效地保证房地产企业健康发展，改善生存环境。
参考文献
[1] 梁耀强. 房地产项目施工管理及成本控制研究[D].华南理工大学，2009.
[2] 徐世刚. DX公司桃源房地产项目成本控制研究[D].吉林大学，2014.
[3] 赵波. 房地产项目施工管理研究[D].华南理工大学，2013.
[4] 李成. 论A房地产项目成本管理与控制[D].大连海事大学，2014.