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摘 要：房地产行业在很长一段时期以来是拉动国内经济增长的重要经济动能，对于南宁市而言，由于产业基础较为薄弱，房地产行业更是成为最重要的经济增长动能。文章主要分为以下四部分内容：首先，回顾南宁市房地产行业历史发展数据，展现南宁市地产行业的井喷过程;其次，采用房价收入比等指标，衡量南宁市地产行业的泡沫程度;再次，深度挖掘南宁市地产行业增长的驱动因素;最后，从驱动因素入手，展望南宁市地产行业的未来。
关键词：南宁市房地产 泡沫测度 驱动因素
一、井喷：南宁市房地产行业高速增长
南宁市作为广西省首府城市，是广西的政治经济中心，近年来一直保持着强劲的增长势头，经济规模稳创新高。2010年至2018年，南宁市GDP由1800.43亿元增长至4341.25亿元，8年时间经济规模增长了2.4倍，年复合增长率达到11.63%。
从2010年至2018年，南宁市房地产的销售额由342.84亿元，增长至1358.14亿元，8年时间销售额翻了4倍，年复合增长率达到18.78%，比同期GDP增长率高出7.15个百分点，比同期工业生产总值的年均增长率高出4.78个百分点，是南宁市支柱产业中增长速度最快的行业。
二、 泡沫：南宁市地产泡沫显现
房子不仅仅只是一套房子，还是一个投资品种，买房子的人也不只是自住人群，还有房地产投资者。在兼具使用价值和投资价值双重属性的情况下，房地产行业中的利益盘根错节。市政府、开发商、购房者、投资者，对于房产，都有各自不同的利益诉求，但这四类房地产市场参与主体都可以从房价的快速上涨中获得巨大的利益。因此，由于市场参与方的自然诉求高度一致，纯市场化运作的房地产市场很容易走上泡沫化的发展路径。
常用于衡量房地产市场泡沫化程度的指标有：房价收入比、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房地产市值占国民生产总值比重。接下本文就从这几个方面入手来评估南宁市房地产市场的泡沫化程度。
2.1 房价收入比
房价收入比是商品房价格与家庭年收入的比值，直接表现为居民可支配收入对商品房的购买力。如果房价收入比偏小，说明居民收入相比于房价普遍较高，拥有足够的支付能力购买房产，也就意味着市场上并不存在严重的泡沫。但如果房价收入比偏高，而房地产市场仍一片火热，量价齐升，则表明有大量投机性资金进入了房地产市场，市场中存在泡沫的可能性较大。按照世界银行的标准，当房价收入比超过6.00倍时，该地区房地产市场存在泡沫的可能性较大。
南宁市房价收入比偏高，普通居民购房压力较大大，南宁市房地产市场泡沫显现。2018年，全国人均住房面积为36.60平方米，南宁市商品房平均价格为7782.19元/平米，南宁市普通个人想要达到全国人均住房面积标准，需要支付28.48万元。2018年，南宁市城镇居民人均可支配收入为35，276元，对应的房价收入比为8.07倍，高于世界银行房价收入比6.00倍的标准，也高于全国房价收入比的平均水平。
在如此高的房价收入比之下，南宁市的房地产销售额仍然屡创新高，商品房平均价格节节攀升，不断上涨的房价与购房者心里预期形成正向循环，房价已经脱离了作为商品属性的基本面情况，投资属性成为市場中的决定性力量，市场泡沫开始显现。
2.2 房地产开发投资占全社会固定资产投资比重
房地产开发投资占社会固定资产投资比例，是房地产荣枯的直接预警指标，也是判断房地产是否在国民经济中成为支柱产业的重要依据。如果房地产开发投资占社会固定资产投资的比例过高，开发投资速度过快，那么其他产业固定资产投资的比例就会被房地产行业挤占，大量资金流入房地产行业，导致经济发展不协调。
2018年，南宁市房地产开发投资占社会固定资产投资的比例为22.97%，为历史最高点。而同期制造业投资占南宁市社会固定资产投资的比例为19.93%。房地产的投资占比比制造业投资占比高出3个百分点，一定程度上挤占了制造业的投资资源。
2.3 房地产投资占地区GDP比重
房地产投资总额占社会固定资产投资的比重很高，并不能完全说明城市的发展高度依赖房地产行业，但如果结合房地产投资占GDP的比重，则很能说明问题。
国内一线发达城市，由于已经走过了依靠投资拉动GDP增长的阶段，传统制造业已经转移，基础设施建设基本完成，高新技术企业和高级服务行业的增长也不需要依靠大量固定资产投资，这就导致一线发达城市的社会固定资产投资总额相对于GDP规模而言并不算高。但一线城市仍然发挥着人口“虹吸效应”，不断吸引着外部人口流入，随着城市居民收入水平的提高，改善居住环境的内在需求也逐渐释放。
因此，虽然一线发达城市的固定资产投资规模占GDP的比重较小，但房地产投资在一线发达城市仍然占据着固定资产投资的很大比重，而其占GDP的比例却已经降到了很低的水平。简而言之，一线发达城市的房地产行业虽然仍在发展，但其GDP的增长早已不再依赖房地产行业。
以深圳为例，深圳市2018年GDP规模达到2.42万亿，固定资产投资总额为6207亿元，固定资产投资占GDP的比重只有25.63%，而南宁市固定资产投资占GDP的比例却高达110.94%。可见，南宁市的经济发展高度依赖投资拉动。具体到房地产而言，深圳市房地产投资总额占全社会固定资产投资的比重高达42.53%，而其占GDP的比重却只有10%左右。
而南宁作为西部城市，产业基础较为薄弱，经济欠发达，制造业的质量和规模无法形成强大的增长引擎，整座城市的经济增长仍然需要大体量的投资来拉动。2018年，南宁市房地产投资规模占社会固定资产投资比重虽然只有23%，但房地产投资总额占GDP的比重却已经达到25.48%，固定资产投资总额占GDP的比重更是高达110.94%，远高于一线发达城市。可以说，南宁市经济发展高度依赖固定资产投资，而其中又以对房地产的依赖性最强，四分之一的经济增长动能都来自于房地产行业。 2.4 总结
从房价收入比来看，南宁市房价已经脱离了作为商品属性的基本面情况，投资属性成为市场中的决定性力量，房价上涨所带来的财富增值效应反过来又强化了房价会继续上涨的预期，泡沫开始显现。
但由于南宁市产业基础薄弱，工业体系不健全，城市经济发展高度依赖房地产行业，因此，维持一定程度的地产泡沫成了政府不得已的选择。作为建设土地的“独家供应商”，政府通过调整土地供应和地产政策，可以在很大程度上调节房地产市场：一方面防止市场出现恶性泡沫，另一方面也防止市场出现剧烈下滑。
三、驱动：人口数量与土地供应
任何趋势的发展，都需要动能驱动，房地产市场也不例外。在影响房地产市场价格的所有因素中，人口、人均收入水平和房产价格的关联度分别为0.88和0.80，而土地成本由于占房产开发总成本的比例近40%，因此，人口、人均收入水平、土地供应量是驱动南宁市房產价格上涨的主要动能。
3.1 人口
人口增长是南宁市房价上涨的重要驱动因素。2010年至2018年，南宁市户籍人口由707万人增长至770.82万人，市区人口387.13万人，户籍城镇化率由38.27%增长至50.22%。过去十年以来，南宁市户籍人口快速增长，城镇化率快速提高。大批人口流入南宁市区，创造了大量住房需求，为南宁市房地产市场提供了大量刚需群体。
3.2 人均可支配收入
房地产兼具使用价值与投资价值，能在满足人们居住需求的同时为房产持有人带来增值回报，因此对潜在购房者而言，房产拥有相当的吸引力，而人均收入的提升加速了潜在购买力的实现，使更多城镇居民达到了购买房产的能力。
2010年至2018年，南宁市城镇居民人均收入由18302元增长至35276元，年均复合增长率达到8.55%。随着南宁市城镇居民人均收入水平的提升，越来越多的城镇居民能够买得起商品房，而与此同时，南宁市的房产价格也水涨船高。
3.3 土地稀缺性
土地资源的稀缺性是引起房地产市场泡沫最基本、最重要的原因。土地的供应量基本是固定不变的，比起日益增长的城市人口，城市建设用地的供应根本无法满足广大人口对城市住房的需求，进而造成供给和需求脱节，土地价格飞涨的。
2018年，南宁市商品房销售面积达到1745公顷，而当年可用于建设住宅的土地供应面积只有181.45公顷，住宅建设土地供应无法满足市场需求。在增长速度上，南宁市2018年商品房销售面积相比于2017年增长了13.02%，而可用于建设住宅的用地面积却缩减了35.50%，住宅建设用地供应的缩减加剧了土地市场的紧张现状，很可能会刺激地产价格进一步上涨。
四、 未来：有望进一步上涨
南宁市房地产行业的驱动因素主要有人口、人均收入水平以及土地供应量，了解这三个因素未来的大致情况，就能够对南宁市房地产行业的未来做大致评估。
南宁市人口有望进一步增长。自2010年以来，南宁市总人口稳步增加，每年增量人口大致在5到15万人左右，人口增长主要来自两个方向：一是南宁市周边市县人口向南宁市聚集，二是越来越多北方人口的南迁。随着南宁市经济的发展和北部湾战略的推进，南宁市人口增长的趋势有望得到保持，而这些增量人口将会成为南宁市房地产市场持续发展的基础。
南宁市人均收入水平有望进一步提升。南宁市人均收入水平一直在稳步提高，2010年，南宁市人均收入水平只有1.8万元，到了2018年，南宁市人均收入水平已经增长了近两倍，达到3.5万元。南宁市虽然没有深厚的工业基础，但每年持续不断的固定资产投资仍然为南宁市创造了许多就业机会，而在房地产、金融、教育等服务型行业，也不断涌现出更多高薪群体。
土地资源仍然稀缺。南宁市仍然有相当数量可供开发的土地，但为了维持土地的“稀缺性”，保持城市规划的完整性，政府每年的土地供应未必会显著增加。南宁市每年新增规划建设用地在2000公顷左右，其中包括水利设施建设，工业园区建设以及道路建设等用地指标，住宅建设用地所占比例大概只有10%左右，相比于不断增长的市场需求，南宁市住宅建设用地供应仍然会处于偏紧状态，土地价格及商品房价格仍然会被维持在一个较高的水平。
综上所述，南宁市人口数量及人均收入水平有望保持增长，对房地产的刚性需求也会持续增加，但由于政府管制的存在，土地供应量不太可能会出现显著增加，供需失衡的状况仍将会持续，这将会推动南宁市地产价格长期持续上涨。
参考文献：
[1].刘玉芝.房地产泡沫测度及其影响因素分析[D].广西大学，2016.
[2].广西房地产市场发展形势与区域特征分析[J].广西城镇建设，2017（02）：12-29.
[3]李善民.土地财政与房地产互动关系研究——以广西为例[J].广西财经学院学报，2015，28（05）：36-42.
[4].南宁市统计局.南宁市统计公报：2010-2018.
[5].南宁市自然资源局.南宁市国土资源综合统计信息：2013-2018.
关键词：南宁市房地产 泡沫测度 驱动因素
一、井喷：南宁市房地产行业高速增长
南宁市作为广西省首府城市，是广西的政治经济中心，近年来一直保持着强劲的增长势头，经济规模稳创新高。2010年至2018年，南宁市GDP由1800.43亿元增长至4341.25亿元，8年时间经济规模增长了2.4倍，年复合增长率达到11.63%。
从2010年至2018年，南宁市房地产的销售额由342.84亿元，增长至1358.14亿元，8年时间销售额翻了4倍，年复合增长率达到18.78%，比同期GDP增长率高出7.15个百分点，比同期工业生产总值的年均增长率高出4.78个百分点，是南宁市支柱产业中增长速度最快的行业。
二、 泡沫：南宁市地产泡沫显现
房子不仅仅只是一套房子，还是一个投资品种，买房子的人也不只是自住人群，还有房地产投资者。在兼具使用价值和投资价值双重属性的情况下，房地产行业中的利益盘根错节。市政府、开发商、购房者、投资者，对于房产，都有各自不同的利益诉求，但这四类房地产市场参与主体都可以从房价的快速上涨中获得巨大的利益。因此，由于市场参与方的自然诉求高度一致，纯市场化运作的房地产市场很容易走上泡沫化的发展路径。
常用于衡量房地产市场泡沫化程度的指标有：房价收入比、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房地产市值占国民生产总值比重。接下本文就从这几个方面入手来评估南宁市房地产市场的泡沫化程度。
2.1 房价收入比
房价收入比是商品房价格与家庭年收入的比值，直接表现为居民可支配收入对商品房的购买力。如果房价收入比偏小，说明居民收入相比于房价普遍较高，拥有足够的支付能力购买房产，也就意味着市场上并不存在严重的泡沫。但如果房价收入比偏高，而房地产市场仍一片火热，量价齐升，则表明有大量投机性资金进入了房地产市场，市场中存在泡沫的可能性较大。按照世界银行的标准，当房价收入比超过6.00倍时，该地区房地产市场存在泡沫的可能性较大。
南宁市房价收入比偏高，普通居民购房压力较大大，南宁市房地产市场泡沫显现。2018年，全国人均住房面积为36.60平方米，南宁市商品房平均价格为7782.19元/平米，南宁市普通个人想要达到全国人均住房面积标准，需要支付28.48万元。2018年，南宁市城镇居民人均可支配收入为35，276元，对应的房价收入比为8.07倍，高于世界银行房价收入比6.00倍的标准，也高于全国房价收入比的平均水平。
在如此高的房价收入比之下，南宁市的房地产销售额仍然屡创新高，商品房平均价格节节攀升，不断上涨的房价与购房者心里预期形成正向循环，房价已经脱离了作为商品属性的基本面情况，投资属性成为市場中的决定性力量，市场泡沫开始显现。
2.2 房地产开发投资占全社会固定资产投资比重
房地产开发投资占社会固定资产投资比例，是房地产荣枯的直接预警指标，也是判断房地产是否在国民经济中成为支柱产业的重要依据。如果房地产开发投资占社会固定资产投资的比例过高，开发投资速度过快，那么其他产业固定资产投资的比例就会被房地产行业挤占，大量资金流入房地产行业，导致经济发展不协调。
2018年，南宁市房地产开发投资占社会固定资产投资的比例为22.97%，为历史最高点。而同期制造业投资占南宁市社会固定资产投资的比例为19.93%。房地产的投资占比比制造业投资占比高出3个百分点，一定程度上挤占了制造业的投资资源。
2.3 房地产投资占地区GDP比重
房地产投资总额占社会固定资产投资的比重很高，并不能完全说明城市的发展高度依赖房地产行业，但如果结合房地产投资占GDP的比重，则很能说明问题。
国内一线发达城市，由于已经走过了依靠投资拉动GDP增长的阶段，传统制造业已经转移，基础设施建设基本完成，高新技术企业和高级服务行业的增长也不需要依靠大量固定资产投资，这就导致一线发达城市的社会固定资产投资总额相对于GDP规模而言并不算高。但一线城市仍然发挥着人口“虹吸效应”，不断吸引着外部人口流入，随着城市居民收入水平的提高，改善居住环境的内在需求也逐渐释放。
因此，虽然一线发达城市的固定资产投资规模占GDP的比重较小，但房地产投资在一线发达城市仍然占据着固定资产投资的很大比重，而其占GDP的比例却已经降到了很低的水平。简而言之，一线发达城市的房地产行业虽然仍在发展，但其GDP的增长早已不再依赖房地产行业。
以深圳为例，深圳市2018年GDP规模达到2.42万亿，固定资产投资总额为6207亿元，固定资产投资占GDP的比重只有25.63%，而南宁市固定资产投资占GDP的比例却高达110.94%。可见，南宁市的经济发展高度依赖投资拉动。具体到房地产而言，深圳市房地产投资总额占全社会固定资产投资的比重高达42.53%，而其占GDP的比重却只有10%左右。
而南宁作为西部城市，产业基础较为薄弱，经济欠发达，制造业的质量和规模无法形成强大的增长引擎，整座城市的经济增长仍然需要大体量的投资来拉动。2018年，南宁市房地产投资规模占社会固定资产投资比重虽然只有23%，但房地产投资总额占GDP的比重却已经达到25.48%，固定资产投资总额占GDP的比重更是高达110.94%，远高于一线发达城市。可以说，南宁市经济发展高度依赖固定资产投资，而其中又以对房地产的依赖性最强，四分之一的经济增长动能都来自于房地产行业。 2.4 总结
从房价收入比来看，南宁市房价已经脱离了作为商品属性的基本面情况，投资属性成为市场中的决定性力量，房价上涨所带来的财富增值效应反过来又强化了房价会继续上涨的预期，泡沫开始显现。
但由于南宁市产业基础薄弱，工业体系不健全，城市经济发展高度依赖房地产行业，因此，维持一定程度的地产泡沫成了政府不得已的选择。作为建设土地的“独家供应商”，政府通过调整土地供应和地产政策，可以在很大程度上调节房地产市场：一方面防止市场出现恶性泡沫，另一方面也防止市场出现剧烈下滑。
三、驱动：人口数量与土地供应
任何趋势的发展，都需要动能驱动，房地产市场也不例外。在影响房地产市场价格的所有因素中，人口、人均收入水平和房产价格的关联度分别为0.88和0.80，而土地成本由于占房产开发总成本的比例近40%，因此，人口、人均收入水平、土地供应量是驱动南宁市房產价格上涨的主要动能。
3.1 人口
人口增长是南宁市房价上涨的重要驱动因素。2010年至2018年，南宁市户籍人口由707万人增长至770.82万人，市区人口387.13万人，户籍城镇化率由38.27%增长至50.22%。过去十年以来，南宁市户籍人口快速增长，城镇化率快速提高。大批人口流入南宁市区，创造了大量住房需求，为南宁市房地产市场提供了大量刚需群体。
3.2 人均可支配收入
房地产兼具使用价值与投资价值，能在满足人们居住需求的同时为房产持有人带来增值回报，因此对潜在购房者而言，房产拥有相当的吸引力，而人均收入的提升加速了潜在购买力的实现，使更多城镇居民达到了购买房产的能力。
2010年至2018年，南宁市城镇居民人均收入由18302元增长至35276元，年均复合增长率达到8.55%。随着南宁市城镇居民人均收入水平的提升，越来越多的城镇居民能够买得起商品房，而与此同时，南宁市的房产价格也水涨船高。
3.3 土地稀缺性
土地资源的稀缺性是引起房地产市场泡沫最基本、最重要的原因。土地的供应量基本是固定不变的，比起日益增长的城市人口，城市建设用地的供应根本无法满足广大人口对城市住房的需求，进而造成供给和需求脱节，土地价格飞涨的。
2018年，南宁市商品房销售面积达到1745公顷，而当年可用于建设住宅的土地供应面积只有181.45公顷，住宅建设土地供应无法满足市场需求。在增长速度上，南宁市2018年商品房销售面积相比于2017年增长了13.02%，而可用于建设住宅的用地面积却缩减了35.50%，住宅建设用地供应的缩减加剧了土地市场的紧张现状，很可能会刺激地产价格进一步上涨。
四、 未来：有望进一步上涨
南宁市房地产行业的驱动因素主要有人口、人均收入水平以及土地供应量，了解这三个因素未来的大致情况，就能够对南宁市房地产行业的未来做大致评估。
南宁市人口有望进一步增长。自2010年以来，南宁市总人口稳步增加，每年增量人口大致在5到15万人左右，人口增长主要来自两个方向：一是南宁市周边市县人口向南宁市聚集，二是越来越多北方人口的南迁。随着南宁市经济的发展和北部湾战略的推进，南宁市人口增长的趋势有望得到保持，而这些增量人口将会成为南宁市房地产市场持续发展的基础。
南宁市人均收入水平有望进一步提升。南宁市人均收入水平一直在稳步提高，2010年，南宁市人均收入水平只有1.8万元，到了2018年，南宁市人均收入水平已经增长了近两倍，达到3.5万元。南宁市虽然没有深厚的工业基础，但每年持续不断的固定资产投资仍然为南宁市创造了许多就业机会，而在房地产、金融、教育等服务型行业，也不断涌现出更多高薪群体。
土地资源仍然稀缺。南宁市仍然有相当数量可供开发的土地，但为了维持土地的“稀缺性”，保持城市规划的完整性，政府每年的土地供应未必会显著增加。南宁市每年新增规划建设用地在2000公顷左右，其中包括水利设施建设，工业园区建设以及道路建设等用地指标，住宅建设用地所占比例大概只有10%左右，相比于不断增长的市场需求，南宁市住宅建设用地供应仍然会处于偏紧状态，土地价格及商品房价格仍然会被维持在一个较高的水平。
综上所述，南宁市人口数量及人均收入水平有望保持增长，对房地产的刚性需求也会持续增加，但由于政府管制的存在，土地供应量不太可能会出现显著增加，供需失衡的状况仍将会持续，这将会推动南宁市地产价格长期持续上涨。
参考文献：
[1].刘玉芝.房地产泡沫测度及其影响因素分析[D].广西大学，2016.
[2].广西房地产市场发展形势与区域特征分析[J].广西城镇建设，2017（02）：12-29.
[3]李善民.土地财政与房地产互动关系研究——以广西为例[J].广西财经学院学报，2015，28（05）：36-42.
[4].南宁市统计局.南宁市统计公报：2010-2018.
[5].南宁市自然资源局.南宁市国土资源综合统计信息：2013-2018.