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2011年一季度，房地产市场最严格的调控措施莫过于“限购”。
截至2月24日，全国35个大中城市中，已经有20个城市先后出台住房限购措施，北京等还加大了限购力度。但仍有14个城市尚未出台限购令，据称住建部部长姜伟新在全国保障性安居工程工作会议上对这些城市逐一进行点名批评，实为罕见。
限购的理由
对于“限购令”这一政策，笔者的态度是，“可以理解，但不能支持”。
可以理解的地方是，这几年各大城市房价上涨确实过猛，给社会和谐稳定带来很大压力，对经济和金融的潜在威胁也很大。
政府也的确负有控制好房价、避免房价泡沫过大到破裂的重大责任，中央也是在几轮调控、出尽税收信贷各方面能用的政策工具仍然没有明显见效之后，迫不得已才动用“限购”这个计划控制手段。
也许除了全面铺开房产税，中央政府已经动用了政策工具箱中所有能动用的武器，“限购”确实是最后一招了。
交易环节加税、提高首付、调高利率、乃至“限贷”，都是意图通过边际上增加购房成本来打压购房需求，属于价格手段范畴。
但政府发现，在已经陷入狂热的市场需求面前，这些办法都像火上浇油，全部能从卖家转嫁给买家，反而激发了更大的房价上涨势头。
于是，政府想到了动用数量控制手段。只要有房了，不管多有钱，哪怕一次性现金购买，也不给卖了，把那些投机投资购房者赶出市场，剩下的就是真正的自住性需求，那总需求应该总算能冻结住了吧，房价不会再飞到天上了。如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定是有效的、可以接受的。
限购的代价
然而，有几点我们必须进行反思：
第一，为什么价格手段无效？我们号称搞市场化改革已经30多年，还到处要求人家承认我们的市场经济地位，可为什么政府往往一到关键时候，就要放弃价格手段、背离市场原则，重新操起计划手段的祖宗法宝来？
到底是我们学艺不精，没有学会调控市场的真本事，还是我们十多年来辛苦构建的住宅市场就是一个“伪市场”，市场机制在此不灵？
我们的土地供应机制、住房供应机制、居民收入分配机制、国民财富分享机制，到底哪里出了问题，导致住房需求对价格手段不敏感？这些问题若想不清楚，就算短期把房价遏制住，长期来看住宅市场将依然乱象重重，麻烦不断。
第二，“限购”到底限掉了什么？
价格，说到底是供需相互作用的结果的反映。房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。
“限购”是限制了投资投机性需求作用到房价上，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。有很多研究发现，中国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。不让它在住房市场上表达出来，那这部分资金必然流向其他地方。
2010年通胀高企，爆炒各种生活物资价格现象频发，不能不说与楼市调控有密切关系。如果不从源头上关掉货币增发，简单把住房市场上的洪水猛兽赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的社会矛盾没有得到根本解决，反而会呈现复杂化、蔓延化趋势。
第三，用限购的办法抑制房价的代价是什么？
价格是供需平衡的产物，又是引导供需的最重要信号。用直接扼杀投资需求的办法固然短期内能达到降低房价的作用，但如果坚持下去，会对供给产生恶劣影响。
如果真的有自住需求才能买房，那么住房市场会很僵化，可以说，很快就会“死掉”。因为开发商会很快计算出现在最多还有多少人没有房，其中又有多少人会计划和有能力在近期购房，盖完这些数量的房子之后，这个市场就完了。进入住宅产业的资本会大大萎缩，过不了多久，中国城镇住宅就会面临严重的供应短缺。
住宅的投资品属性是天生的、无法回避的，适当的投资投机是投资品市场必要的润滑剂。笔者认为，不是所有的人都适合买房，对于很多流动职业者和低收入者而言，租房是更好的住房解决方案。
其实，买房是高风险投资，只是在这个特殊时期表现出房价只涨不跌的现象，掩藏了其中的凶险。实际上，很多人是承受不起把大量家庭资产都集中在住房上的财务风险的。
这次国际金融危机就反映出来，美、英等高住房自有率国家在房价下挫后，整个社会和经济金融体系受到很大冲击，至今一蹶不振。而德、法等北欧国家住房自有率较低，居民的资产配置比较分散，而不是过度集中在住房上，情况就好很多。
在房地产市场降温之后，应该允许高收入者和固定职业者多买房，但不能空置，应对空置实施“空置税”。就闲置住房利用方面，中国法律对住房闲置既没有规定强制利用，也没有征税、罚款等经济措施，造成当前住房空置率居高不下。
而在许多欧美国家，把住房闲置视做严重浪费土地资源的行为加以制裁。如欧洲很多国家，尤其荷兰和法国，允许无房者直接入住闲置一年以上的私人住房。
法国一些城市规定，房屋闲置的第一年，业主须缴纳房款10％的罚金，第二年为12.5％，第三年为15％，以此类推；丹麦对闲置六周以上房屋的所有者施以罚款；瑞典、德国以及美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市立法允许将闲置住房直接推倒。
借鉴这些国际经验，中国应该严查空置性囤房，无理由空置六个月以上的住房要缴纳高额罚金，甚至没收。
也就是说，与其打击投机炒作的囤房者，不如开征空置税，这要比开征房产税更精确、更直接，可避免错伤无辜的自住型购房者，长期内也比“限购”更有效。
可以多买房，但除了自住之外的多余住房必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。高收入者承担了投资风险而获得投资收益，低收入者规避了投资风险也满足了住房需求，住房存量还在增加，这是比按“需”购房更好的资源配置状态。
只要房源供应充足，房价自然会回落，投资住房的收益率回落到社会平均收益率。
政府要做的是，保障租房者权益，鼓励租房。中国房价高攀，除了保障房缺失，最重要原因就是租房市场太滞后，人们不愿意去租房，所有刚性住房需求压力只能通过买房来解决，需求自然已对价格变动不敏感。
第四，“限购”与城市发展的关系如何？如果除了自住之外没有人有多余的住房，那租房就没有来源。如果一个城市很难有空间来接纳新移民和流动劳动者，那么这个城市就很难发展。城市住房市场需要有一些弹性空间，根本上还是需要让市场来自行调节，这些是政府计划代替不了的。
尤其中国正处于快速城市化进程中，未来10年－15年每年会新增1400万城市人口，至少需要年净增4.2亿平方米城镇住宅面积。城镇新移民的住房需求是多样化的，不能靠政府计划管理，而应该主要依靠市场。
全国总工会日前一篇报告预测，为保证城镇化，每年至少需要安置400万新生代农民工进城落户，解决其城镇住房需求是最大挑战，而他们可能大部分是要长期租房来解决，为此对租房房源提出很大要求。
限购难持续
关于“限购”，是否合理还是个可以商榷的技术问题，然而其出台的程序上是否合法、是否有程序正义，引发了更多的争议。
具体来说，就是对涉及多方利益的公共政策应该提前举行听证，对原则、细节进行论证。
不要怕走漏消息，不要太在乎短期效果。靠突然袭击带来的政策效果，虽然一时可能很显著，但保鲜性都很差，难以长期有效。通过公共民主决策，虽然时间周期可能比较长，但政策效果会持久很多。
另外，此次“限购令”最让人非议的地方是与户籍挂钩。
公共政策的本质要平衡利益相关各方的利益诉求，要体现参与性，不能由某群体单方面决定。否则，平时城市建设时候要外地人贡献，一旦有利益冲突就本地人说了算，外地人连政策参与讨论权都没有。
比如，这次北京最新版本的“限购令”中，要求持有本市有效暂住证在本市没拥有住房，且连续五年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。但是，有不少人反映，实际居住北京已经很长时间，但公司总部在外地，纳税全在外地；或者情况相反，长期被派驻外地，纳税在外地，但家庭在北京。
还有很多自由职业者、流动职业者，没有办法获得社保和纳税证明，但又确有自住住房需求。这些人就没有受到应该有的公平待遇。
公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限购”，应该户籍非户籍（常住）基本一视同仁，不该有过度歧视性待遇。不能让户籍居民成为特殊制度保护下的“贵族”。
总体来说，住房民生的保障不应与城市化进程、城市发展相矛盾。城市住房市场需要有弹性空间，计划无法替代市场，只有健全市场自身的反应机制才能取得房价的长期稳定。
城市的灵魂是开放性，基于户籍的限制政策会影响城市的活力。
对住房“限购”，短期或有存在的价值，但长期来看副作用很大，一定是不可持续的。
作者为复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任
截至2月24日，全国35个大中城市中，已经有20个城市先后出台住房限购措施，北京等还加大了限购力度。但仍有14个城市尚未出台限购令，据称住建部部长姜伟新在全国保障性安居工程工作会议上对这些城市逐一进行点名批评，实为罕见。
限购的理由
对于“限购令”这一政策，笔者的态度是，“可以理解，但不能支持”。
可以理解的地方是，这几年各大城市房价上涨确实过猛，给社会和谐稳定带来很大压力，对经济和金融的潜在威胁也很大。
政府也的确负有控制好房价、避免房价泡沫过大到破裂的重大责任，中央也是在几轮调控、出尽税收信贷各方面能用的政策工具仍然没有明显见效之后，迫不得已才动用“限购”这个计划控制手段。
也许除了全面铺开房产税，中央政府已经动用了政策工具箱中所有能动用的武器，“限购”确实是最后一招了。
交易环节加税、提高首付、调高利率、乃至“限贷”，都是意图通过边际上增加购房成本来打压购房需求，属于价格手段范畴。
但政府发现，在已经陷入狂热的市场需求面前，这些办法都像火上浇油，全部能从卖家转嫁给买家，反而激发了更大的房价上涨势头。
于是，政府想到了动用数量控制手段。只要有房了，不管多有钱，哪怕一次性现金购买，也不给卖了，把那些投机投资购房者赶出市场，剩下的就是真正的自住性需求，那总需求应该总算能冻结住了吧，房价不会再飞到天上了。如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定是有效的、可以接受的。
限购的代价
然而，有几点我们必须进行反思：
第一，为什么价格手段无效？我们号称搞市场化改革已经30多年，还到处要求人家承认我们的市场经济地位，可为什么政府往往一到关键时候，就要放弃价格手段、背离市场原则，重新操起计划手段的祖宗法宝来？
到底是我们学艺不精，没有学会调控市场的真本事，还是我们十多年来辛苦构建的住宅市场就是一个“伪市场”，市场机制在此不灵？
我们的土地供应机制、住房供应机制、居民收入分配机制、国民财富分享机制，到底哪里出了问题，导致住房需求对价格手段不敏感？这些问题若想不清楚，就算短期把房价遏制住，长期来看住宅市场将依然乱象重重，麻烦不断。
第二，“限购”到底限掉了什么？
价格，说到底是供需相互作用的结果的反映。房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。
“限购”是限制了投资投机性需求作用到房价上，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。有很多研究发现，中国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。不让它在住房市场上表达出来，那这部分资金必然流向其他地方。
2010年通胀高企，爆炒各种生活物资价格现象频发，不能不说与楼市调控有密切关系。如果不从源头上关掉货币增发，简单把住房市场上的洪水猛兽赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的社会矛盾没有得到根本解决，反而会呈现复杂化、蔓延化趋势。
第三，用限购的办法抑制房价的代价是什么？
价格是供需平衡的产物，又是引导供需的最重要信号。用直接扼杀投资需求的办法固然短期内能达到降低房价的作用，但如果坚持下去，会对供给产生恶劣影响。
如果真的有自住需求才能买房，那么住房市场会很僵化，可以说，很快就会“死掉”。因为开发商会很快计算出现在最多还有多少人没有房，其中又有多少人会计划和有能力在近期购房，盖完这些数量的房子之后，这个市场就完了。进入住宅产业的资本会大大萎缩，过不了多久，中国城镇住宅就会面临严重的供应短缺。
住宅的投资品属性是天生的、无法回避的，适当的投资投机是投资品市场必要的润滑剂。笔者认为，不是所有的人都适合买房，对于很多流动职业者和低收入者而言，租房是更好的住房解决方案。
其实，买房是高风险投资，只是在这个特殊时期表现出房价只涨不跌的现象，掩藏了其中的凶险。实际上，很多人是承受不起把大量家庭资产都集中在住房上的财务风险的。
这次国际金融危机就反映出来，美、英等高住房自有率国家在房价下挫后，整个社会和经济金融体系受到很大冲击，至今一蹶不振。而德、法等北欧国家住房自有率较低，居民的资产配置比较分散，而不是过度集中在住房上，情况就好很多。
在房地产市场降温之后，应该允许高收入者和固定职业者多买房，但不能空置，应对空置实施“空置税”。就闲置住房利用方面，中国法律对住房闲置既没有规定强制利用，也没有征税、罚款等经济措施，造成当前住房空置率居高不下。
而在许多欧美国家，把住房闲置视做严重浪费土地资源的行为加以制裁。如欧洲很多国家，尤其荷兰和法国，允许无房者直接入住闲置一年以上的私人住房。
法国一些城市规定，房屋闲置的第一年，业主须缴纳房款10％的罚金，第二年为12.5％，第三年为15％，以此类推；丹麦对闲置六周以上房屋的所有者施以罚款；瑞典、德国以及美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市立法允许将闲置住房直接推倒。
借鉴这些国际经验，中国应该严查空置性囤房，无理由空置六个月以上的住房要缴纳高额罚金，甚至没收。
也就是说，与其打击投机炒作的囤房者，不如开征空置税，这要比开征房产税更精确、更直接，可避免错伤无辜的自住型购房者，长期内也比“限购”更有效。
可以多买房，但除了自住之外的多余住房必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。高收入者承担了投资风险而获得投资收益，低收入者规避了投资风险也满足了住房需求，住房存量还在增加，这是比按“需”购房更好的资源配置状态。
只要房源供应充足，房价自然会回落，投资住房的收益率回落到社会平均收益率。
政府要做的是，保障租房者权益，鼓励租房。中国房价高攀，除了保障房缺失，最重要原因就是租房市场太滞后，人们不愿意去租房，所有刚性住房需求压力只能通过买房来解决，需求自然已对价格变动不敏感。
第四，“限购”与城市发展的关系如何？如果除了自住之外没有人有多余的住房，那租房就没有来源。如果一个城市很难有空间来接纳新移民和流动劳动者，那么这个城市就很难发展。城市住房市场需要有一些弹性空间，根本上还是需要让市场来自行调节，这些是政府计划代替不了的。
尤其中国正处于快速城市化进程中，未来10年－15年每年会新增1400万城市人口，至少需要年净增4.2亿平方米城镇住宅面积。城镇新移民的住房需求是多样化的，不能靠政府计划管理，而应该主要依靠市场。
全国总工会日前一篇报告预测，为保证城镇化，每年至少需要安置400万新生代农民工进城落户，解决其城镇住房需求是最大挑战，而他们可能大部分是要长期租房来解决，为此对租房房源提出很大要求。
限购难持续
关于“限购”，是否合理还是个可以商榷的技术问题，然而其出台的程序上是否合法、是否有程序正义，引发了更多的争议。
具体来说，就是对涉及多方利益的公共政策应该提前举行听证，对原则、细节进行论证。
不要怕走漏消息，不要太在乎短期效果。靠突然袭击带来的政策效果，虽然一时可能很显著，但保鲜性都很差，难以长期有效。通过公共民主决策，虽然时间周期可能比较长，但政策效果会持久很多。
另外，此次“限购令”最让人非议的地方是与户籍挂钩。
公共政策的本质要平衡利益相关各方的利益诉求，要体现参与性，不能由某群体单方面决定。否则，平时城市建设时候要外地人贡献，一旦有利益冲突就本地人说了算，外地人连政策参与讨论权都没有。
比如，这次北京最新版本的“限购令”中，要求持有本市有效暂住证在本市没拥有住房，且连续五年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。但是，有不少人反映，实际居住北京已经很长时间，但公司总部在外地，纳税全在外地；或者情况相反，长期被派驻外地，纳税在外地，但家庭在北京。
还有很多自由职业者、流动职业者，没有办法获得社保和纳税证明，但又确有自住住房需求。这些人就没有受到应该有的公平待遇。
公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限购”，应该户籍非户籍（常住）基本一视同仁，不该有过度歧视性待遇。不能让户籍居民成为特殊制度保护下的“贵族”。
总体来说，住房民生的保障不应与城市化进程、城市发展相矛盾。城市住房市场需要有弹性空间，计划无法替代市场，只有健全市场自身的反应机制才能取得房价的长期稳定。
城市的灵魂是开放性，基于户籍的限制政策会影响城市的活力。
对住房“限购”，短期或有存在的价值，但长期来看副作用很大，一定是不可持续的。
作者为复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任