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摘要：当前三亚市房地产业呈现迅猛发展的态势，房价快速上涨，社会上出现关于“三亚市房地产会不会出现新一轮泡沫”的争论。本文通过对三亚市房地产及房地产金融现状进行调查，揭示了房地产金融面临着道德风险、违约风险、流动性风险和经营风险，针对这四个风险点，提出了对策建议。
关键词：房地产金融；风险分析；风险防范
中图分类号：F127
文献标识码：A
文章编号：1003-9031(2007)12-0081-03
近年来，国家相关部委、银监会不断出台严控措施，严控房地产及房地产信贷风险，房地产金融体系中是否已出现风险积累的迹象，是值得关注的问题。本文通过对三亚市的房地产金融现状进行分析，指出三亚市房地产金融存在的风险，并提出防范对策。
一、三亚市房地产发展的特征
三亚市房地产市场的发展是伴随着三亚市旅游业而发展的。1992年海南省出现房地产泡沫之后，在长达近8年的时间里，三亚市几乎没有新开发的商品房。直到2000年，三亚市房地产才开始复苏，但开发量很小，商品房档次低，房价也比较低，每平方米销售价格不足1000元。2002年，以三亚市经济复苏为契机，一批具有一定规模的海景住宅小区兴建，标志着三亚市房地产发展进入较快增长阶段。尤其是2003年“非典”过后，经过城市基础设施改造、世界小姐大赛以及粤海铁路开通，使三亚市热带滨海旅游得天独厚的自然景观被国内外游客认知，“美丽三亚、浪漫天涯”城市名片被国内外越来越多的人所接受，使三亚成为国内外著名的第二居所。[1]
1.供求快速同步增长，增长速度较快，而且主要是岛外市场。2002-2006年，三亚商品房销售面积分别29.2万㎡、50.7万㎡、74.6万㎡、52.59万㎡和70.55万㎡。2007年1-6月批准预售商品房48.2万平方米，和上年同期相比增长21%；登记销售面积58.37万平方米，和上年同期相比增长40%。三亚市商品房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-6月，销售总套数为6623套，面积58.37万平方米，岛外销售5971套，面积51.5万平方米，占总销售套数的90%，占总销售面积的88%。
2.商品房售价大幅提高。2002-2006年，三亚市商品房销售均价分别为2300元/㎡、3600元/㎡、4210元/㎡、5156元/㎡和5135元/㎡，2007年1-6月商品房的销售均价7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售价为7333元/平方米，同比增长47%。
3.销售与旅游季节相关性高。三亚市的房地产业销售与旅游业同样存在淡季、旺季，大致呈现“U”字型分布，即两头(年头年尾)高，中间(年中)低。
4.使用率低、小户型多。作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于闲置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。[2]
二、三亚市房地产金融需求趋势分析
三亚市房地产的发展拉动了金融需求，反过来房地产金融推动了三亚市房地产的发展(见图1、表1)。一是2006年三亚市房地产投资资金来源中银行占比为41.64%，全国为23.2%，比全国高18.44个百分点，且房地产开发资金对银行的依赖程度呈上升趋势。二是个人住房按揭贷款主要为岛外客户。截止2006年12月31日，三亚市各商业银行提供的个人住房按揭贷款余额171264万元。三是按揭贷款不良率低，每年提前还款比率高。
目前三亚市房地产金融还处于快速增长时期，对于房地产金融形势的分析，不能极端片面地认为形势大好、不存在泡沫，或者认为三亚房地产非理性繁荣、已处于严重泡沫期。笔者认为，这两种看法都是错误的，分析三亚市房地产市场及房地产金融，应当一分为二地、客观全面地看待。
1.关于房屋价格。一方面由于三亚房地产复苏起步晚，价格上升有其回归价值的合理要求。2002年海景一线房每平方米1000元，显然忽略了景观价值。另一方面，从2002年后每年平均增长20%，目前均价已接近或达到京沪深水平，确有宏观调控的必要。
2.关于闲置率。一方面三亚作为旅游城市，外地客户具备候鸟特征，一定比率的闲置率是合理的。另一方面，闲置率达到80%以上，三亚湾海坡一线房，晚上基本上是空城，不乏存在投机性质，造成资源浪费，务必引起重视。
3.关于房地产金融。一方面金融拉动了房地产发展，提供良好经济效应。但另一方面，过多的金融依赖性，尤其是大部分外来投资与外来消费，使银行风险分析及防范成为必要。
三、三亚市房地产金融存在的风险
1.道德风险。外地购房者居多，截至2007年6月末，岛外购房率高达90%，高于京沪等大城市近3倍，证明三亚市房地产销售非本地居民居住性需求，而是兼有投资或投机需求，金融从业者必须高度关注外地客户购买是不是短期投机资本，因为投资或投机资本将追求高收益及资产的高流动性，会形成房地产市场的虚假繁荣，并加速房价上涨，形成大量投资或投机型闲置房；银行尤其要加强贷前调查，防止开发商或投资购房单位以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，特别关注开发商通过以售后返租方式作为诱饵，销售或购买产权，套取银行贷款转嫁投资或投机风险，形成道德风险。
2.违约风险。住房闲置率高达80%，高于全国平均水平约20个百分点，而且外地购房者居多导致房屋闲置，要防止三亚市出现地区性的房地产热，关注投资和投机所致房地产价格上涨。如果价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。银行应关注房地产价格，因为价格下跌会导致作为抵押物的房地产贬值甚至大幅缩水；如果房价波动，现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违约，给银行带来不小的损失，出现违约风险。
3.流动性风险。由于三亚市产业结构单一，旅游业是其支柱产业，与旅游业相伴而生的房地产业近年逐步成为三亚市的经济支柱。据三亚市金融运行报告披露，2006年三亚各金融机构共发放贷款约20亿元，其中房地产业8.45亿元，占总投放的42.25%，远远高于全国房地产信贷占银行贷款余额的比重，房价波动极其容易引发金融风险。
4.经营风险。房地产开发离不开银行资金支持，房地产业的良好发展前景又使得商业银行加大对房地产业的信贷投入，在这种相互依存的关系中，商业银行应有清醒的认识，在房地产贷款总量伴随房地产业的发展而迅速增加时，要考虑到房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”，套牢开发资金，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的经营风险。
四、防范三亚市房地产金融风险的对策建议
1.针对道德风险，建立健全房地产金融的相关法律制度。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。我国房地产金融领域应出台具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务繁杂、涉及资金巨大且回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控和规范，才能促进房地产市场和金融市场的稳步发展，保证房地产金融的顺利发展。[3]
2.针对违约风险，应健全信息传递沟通机制，降低信息不对称程度。在区域内由人民银行牵头，建立健全信息传递机制。一是要建立信用监控体系和预警体系。对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制裁，限制不良记录的个人及企业改头换面以亲朋好友或重新注册新公司的形式进行资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信息系统，并实现资源共享。政府、人民银行应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行银行之间、工商年检与税务年检之间的资源共享。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状，加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理，建立市场准入和年审机制，提高评估机构评估结果的可靠度。
3.针对流动性风险，应全面推进金融创新，形成完善的房地产金融产品市场。一方面，针对住宅产品供给，建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移。另一方面，针对住宅产品的需求，建立住宅金融的两级市场。在一级市场上，主要通过强化制度建设，来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化。在二级市场上，则通过制度创新来建立全国性的二级抵押市场，主要是进一步建立解决住房抵押贷款流动性的机制，在这个二级市场上，除了住房抵押贷款证券，还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具，这有利于分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题。[4]
4.针对经营风险，应促使商业银行业务模式多样化，并强化内控机制。由于房地产建设周期较长，当前银行的盈利主要来源于利息收入，中间业务不发达，使银行陷入信贷扩张怪圈。因此，应促使商业银行业务模式多样化，在间接金融为主导的情况下，只有通过银行经营改革和业务创新，才能从资金供给方来控制房地产开发贷款风险。同时强化银行内部控制、改革人事任命和行长负责制下的约束机制、加强贷款发放中的信用审核等都是必须的措施。
5.建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理。商业银行应引进房地产项目开发评估体系和相应的专业人才，对房地产项目的市场前景、营销能力、财务能力、管理能力和运营能力等方面进行全面评估，结合申请人的信用等级评定来测算风险度。对于风险度较高的房地产项目审慎发放贷款，从根本上规避房地产贷款的经营风险。
6.明确区域调控目标，规范政府职能，提高宏观调控效能。首先，加强房地产风险全民意识，特别要普及金融理财知识，从源头上解决社会上已出现的“房奴”问题苗头，防止炒房、存房行为进一步扩大。其次，制定政策，加大力度，遏止虚假非理性需求。例如根据低中高档商品房消费需求，对后两者提高首付比例，弱化利用信贷杠杆存房、炒房行为。对已查实违反金融法规的，要给予惩处：对开发企业吊销开发资质，永远不得从事房地产业务；对假个贷的个人，除要求归还贷款外，加收5-10倍的罚息，让其得不偿失。
参考文献：
[1] 2007年一季度中国房地产行业运行报告[DB/OL].http：//www.chinahyyj.com/news/w_2007051010100972526.html，2007年5月10日.
[2] 三亚市房地产协会房地产监测报告[R].2007年7月19日.
[3] 杨涛.如何化解房地产金融风险[N].新京报，2006-08-23.
[4] 范一飞.关于当前房地产市场形势及住房金融业务发展的若干问题[J].中国房地产金融，2003，(3).
关键词：房地产金融；风险分析；风险防范
中图分类号：F127
文献标识码：A
文章编号：1003-9031(2007)12-0081-03
近年来，国家相关部委、银监会不断出台严控措施，严控房地产及房地产信贷风险，房地产金融体系中是否已出现风险积累的迹象，是值得关注的问题。本文通过对三亚市的房地产金融现状进行分析，指出三亚市房地产金融存在的风险，并提出防范对策。
一、三亚市房地产发展的特征
三亚市房地产市场的发展是伴随着三亚市旅游业而发展的。1992年海南省出现房地产泡沫之后，在长达近8年的时间里，三亚市几乎没有新开发的商品房。直到2000年，三亚市房地产才开始复苏，但开发量很小，商品房档次低，房价也比较低，每平方米销售价格不足1000元。2002年，以三亚市经济复苏为契机，一批具有一定规模的海景住宅小区兴建，标志着三亚市房地产发展进入较快增长阶段。尤其是2003年“非典”过后，经过城市基础设施改造、世界小姐大赛以及粤海铁路开通，使三亚市热带滨海旅游得天独厚的自然景观被国内外游客认知，“美丽三亚、浪漫天涯”城市名片被国内外越来越多的人所接受，使三亚成为国内外著名的第二居所。[1]
1.供求快速同步增长，增长速度较快，而且主要是岛外市场。2002-2006年，三亚商品房销售面积分别29.2万㎡、50.7万㎡、74.6万㎡、52.59万㎡和70.55万㎡。2007年1-6月批准预售商品房48.2万平方米，和上年同期相比增长21%；登记销售面积58.37万平方米，和上年同期相比增长40%。三亚市商品房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-6月，销售总套数为6623套，面积58.37万平方米，岛外销售5971套，面积51.5万平方米，占总销售套数的90%，占总销售面积的88%。
2.商品房售价大幅提高。2002-2006年，三亚市商品房销售均价分别为2300元/㎡、3600元/㎡、4210元/㎡、5156元/㎡和5135元/㎡，2007年1-6月商品房的销售均价7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售价为7333元/平方米，同比增长47%。
3.销售与旅游季节相关性高。三亚市的房地产业销售与旅游业同样存在淡季、旺季，大致呈现“U”字型分布，即两头(年头年尾)高，中间(年中)低。
4.使用率低、小户型多。作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于闲置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。[2]
二、三亚市房地产金融需求趋势分析
三亚市房地产的发展拉动了金融需求，反过来房地产金融推动了三亚市房地产的发展(见图1、表1)。一是2006年三亚市房地产投资资金来源中银行占比为41.64%，全国为23.2%，比全国高18.44个百分点，且房地产开发资金对银行的依赖程度呈上升趋势。二是个人住房按揭贷款主要为岛外客户。截止2006年12月31日，三亚市各商业银行提供的个人住房按揭贷款余额171264万元。三是按揭贷款不良率低，每年提前还款比率高。
目前三亚市房地产金融还处于快速增长时期，对于房地产金融形势的分析，不能极端片面地认为形势大好、不存在泡沫，或者认为三亚房地产非理性繁荣、已处于严重泡沫期。笔者认为，这两种看法都是错误的，分析三亚市房地产市场及房地产金融，应当一分为二地、客观全面地看待。
1.关于房屋价格。一方面由于三亚房地产复苏起步晚，价格上升有其回归价值的合理要求。2002年海景一线房每平方米1000元，显然忽略了景观价值。另一方面，从2002年后每年平均增长20%，目前均价已接近或达到京沪深水平，确有宏观调控的必要。
2.关于闲置率。一方面三亚作为旅游城市，外地客户具备候鸟特征，一定比率的闲置率是合理的。另一方面，闲置率达到80%以上，三亚湾海坡一线房，晚上基本上是空城，不乏存在投机性质，造成资源浪费，务必引起重视。
3.关于房地产金融。一方面金融拉动了房地产发展，提供良好经济效应。但另一方面，过多的金融依赖性，尤其是大部分外来投资与外来消费，使银行风险分析及防范成为必要。
三、三亚市房地产金融存在的风险
1.道德风险。外地购房者居多，截至2007年6月末，岛外购房率高达90%，高于京沪等大城市近3倍，证明三亚市房地产销售非本地居民居住性需求，而是兼有投资或投机需求，金融从业者必须高度关注外地客户购买是不是短期投机资本，因为投资或投机资本将追求高收益及资产的高流动性，会形成房地产市场的虚假繁荣，并加速房价上涨，形成大量投资或投机型闲置房；银行尤其要加强贷前调查，防止开发商或投资购房单位以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，特别关注开发商通过以售后返租方式作为诱饵，销售或购买产权，套取银行贷款转嫁投资或投机风险，形成道德风险。
2.违约风险。住房闲置率高达80%，高于全国平均水平约20个百分点，而且外地购房者居多导致房屋闲置，要防止三亚市出现地区性的房地产热，关注投资和投机所致房地产价格上涨。如果价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。银行应关注房地产价格，因为价格下跌会导致作为抵押物的房地产贬值甚至大幅缩水；如果房价波动，现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违约，给银行带来不小的损失，出现违约风险。
3.流动性风险。由于三亚市产业结构单一，旅游业是其支柱产业，与旅游业相伴而生的房地产业近年逐步成为三亚市的经济支柱。据三亚市金融运行报告披露，2006年三亚各金融机构共发放贷款约20亿元，其中房地产业8.45亿元，占总投放的42.25%，远远高于全国房地产信贷占银行贷款余额的比重，房价波动极其容易引发金融风险。
4.经营风险。房地产开发离不开银行资金支持，房地产业的良好发展前景又使得商业银行加大对房地产业的信贷投入，在这种相互依存的关系中，商业银行应有清醒的认识，在房地产贷款总量伴随房地产业的发展而迅速增加时，要考虑到房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”，套牢开发资金，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的经营风险。
四、防范三亚市房地产金融风险的对策建议
1.针对道德风险，建立健全房地产金融的相关法律制度。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。我国房地产金融领域应出台具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务繁杂、涉及资金巨大且回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控和规范，才能促进房地产市场和金融市场的稳步发展，保证房地产金融的顺利发展。[3]
2.针对违约风险，应健全信息传递沟通机制，降低信息不对称程度。在区域内由人民银行牵头，建立健全信息传递机制。一是要建立信用监控体系和预警体系。对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制裁，限制不良记录的个人及企业改头换面以亲朋好友或重新注册新公司的形式进行资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信息系统，并实现资源共享。政府、人民银行应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行银行之间、工商年检与税务年检之间的资源共享。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状，加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理，建立市场准入和年审机制，提高评估机构评估结果的可靠度。
3.针对流动性风险，应全面推进金融创新，形成完善的房地产金融产品市场。一方面，针对住宅产品供给，建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移。另一方面，针对住宅产品的需求，建立住宅金融的两级市场。在一级市场上，主要通过强化制度建设，来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化。在二级市场上，则通过制度创新来建立全国性的二级抵押市场，主要是进一步建立解决住房抵押贷款流动性的机制，在这个二级市场上，除了住房抵押贷款证券，还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具，这有利于分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题。[4]
4.针对经营风险，应促使商业银行业务模式多样化，并强化内控机制。由于房地产建设周期较长，当前银行的盈利主要来源于利息收入，中间业务不发达，使银行陷入信贷扩张怪圈。因此，应促使商业银行业务模式多样化，在间接金融为主导的情况下，只有通过银行经营改革和业务创新，才能从资金供给方来控制房地产开发贷款风险。同时强化银行内部控制、改革人事任命和行长负责制下的约束机制、加强贷款发放中的信用审核等都是必须的措施。
5.建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理。商业银行应引进房地产项目开发评估体系和相应的专业人才，对房地产项目的市场前景、营销能力、财务能力、管理能力和运营能力等方面进行全面评估，结合申请人的信用等级评定来测算风险度。对于风险度较高的房地产项目审慎发放贷款，从根本上规避房地产贷款的经营风险。
6.明确区域调控目标，规范政府职能，提高宏观调控效能。首先，加强房地产风险全民意识，特别要普及金融理财知识，从源头上解决社会上已出现的“房奴”问题苗头，防止炒房、存房行为进一步扩大。其次，制定政策，加大力度，遏止虚假非理性需求。例如根据低中高档商品房消费需求，对后两者提高首付比例，弱化利用信贷杠杆存房、炒房行为。对已查实违反金融法规的，要给予惩处：对开发企业吊销开发资质，永远不得从事房地产业务；对假个贷的个人，除要求归还贷款外，加收5-10倍的罚息，让其得不偿失。
参考文献：
[1] 2007年一季度中国房地产行业运行报告[DB/OL].http：//www.chinahyyj.com/news/w_2007051010100972526.html，2007年5月10日.
[2] 三亚市房地产协会房地产监测报告[R].2007年7月19日.
[3] 杨涛.如何化解房地产金融风险[N].新京报，2006-08-23.
[4] 范一飞.关于当前房地产市场形势及住房金融业务发展的若干问题[J].中国房地产金融，2003，(3).