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【摘 要】 本文通过对房地產的概述及设计阶段管理流程控制的探讨，详细的分析了房地产企业在工程设计系统管理中的要点。
【关键词】 房地产；工程设计；管理
一、前言
近年来，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，同时现代科学管理思想的不断发展，社会对房地产企业开发的产品要求也越来越高，因此房地产企业在开发产品设计工作为重中之重，必须加强对工程设计系统管理和产品设计的更高要求。
二、房地产概述
房地产是指土地、建筑物以及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产有三种存在形式，即土地、建筑物、房地合一。因其有位置的固定性喝不可移动性经济学上又称为不动产。首先，房地产行业对国民经济有很大的影响，能够拉动经济和稳定经济。在拉动经济方面：据统计，房地产行业直接或间接影响了60多个行业。诸如钢铁、机械、建材、化工、纺织、陶瓷、家电一系列的发展。在稳定经济方面：由于房地产联系很多产业，房地产的波动能够带动与其相关的产业出现波动，因此会引发经济的波动。此外，开发商与个人购房者相当一部分是银行贷款。因此，保持房地产开发稳定才能保持国民经济持续稳定发展。其次，房地产业一个最大的优势就是，它不需要承载基础，在任何一个城市都可以催生，在短时间内又能够汇集巨额资金拉动无数投资机会。房地产业适合我们国家的发展。
三、设计阶段管理流程控制
1、方案设计阶段
设计招投标是建筑工程方案设计阶段首要步骤。意向设计单位通过现场踏勘场地植被、标高、地质状况、环境优劣势、环境评估报告后提供基本的方案文本，甲方适时组织召开设计评审会，通过对设计单位的方案陈述和设计项目组成员的选择、配合态度、技术实力等进行优劣比较，意向性确定施工图审查单位以便介入报规和施工图审查技术咨询工作，同时了解各项报批、报建手续的最新规定，重点关注人防报建、节能审批及进行技术创新研究及材料调研，展开部品策划、标准构配件产品设计准备工作。
2、初步设计及施工图设计阶段
在初步设计及施工图设计阶段，通过方案设计成果编制建安成本概算、通过对技术指标准确核算编制成本目标，如地下室和主楼分别的钢筋单方用量、混凝土、模板单方用量，砌体和抹灰的含量等确定项目概算和限额设计标准。同时，与各技术审批部门保持密切联系，及时沟通确保各项审批顺利通过，最后在设计单位提交施工图后完成工程部的现场材料定板工作。
3、施工过程配合阶段
在项目施工实施过程中，通过图纸会审解决设计图纸的遗漏、错误之处。跟踪现场随时检查发现问题、解决问题，对变更的项目和原因分类明晰，对变更成本进行预估，完善设计变更和签证程序。重点加强对成本和质量、进度影响大的分项或单项工程，如土石方工程尽可能保证在场地内传、平衡，桩基工程做好技术经济综合分析；选择适合场地特征和符合设计承载力的桩型；空调、消防等设备专业要做好深化设计、设备选型；景观工程要充分考虑硬景、软景的材料选型工作。
四、房地产企业设计管理技术环节控制要点
1、总图
通过对建筑的总平面图、竖向设计图、消防总平面图进行复核，需满足消防设计和利于景观设计路线经济合理的要求，消防间距与消防登高面、消防车道穿过建筑物或构筑物时净宽度及上空净高度、回车场等要满足结构、设备、景观专业的要求。总图主标高控制清晰，与周边道路关系如标高、转弯半径等明确统一，充分考虑垃圾收集中转站位置、物业管理用房是否合理预留，并考虑首期交付使用时应有的配套设施建设。人防及地下室布置要经济合理，充分研究停车位及停车方式与成本、市场的关系；协调排水坡度应与景观设计统一、协调室外管线综合与景观、消防设计的关系；审查绿化种植与管线的冲突、审查室内外标高包括架空层地面标高、审查住宅入口设置的合理性。
2、建筑单体
（1）建筑
主要是核心筒、楼梯等公共空间是否符合消防规范要求：如防火门设置，窗洞之间的水平距离、上下距离，前室开窗面积、消防楼梯间开窗面积，楼梯休息平台及梯段净宽、净高，设备管线对其影响；层高变化处楼梯的变化对结构、设备专业的影响，电梯井道及机房设备，消火栓及消防水管、弱电系统的设置位置对楼道美观的影响，走道的长度及净宽，主要通道、入口使用要考虑美观：雨篷设置、门禁设置、报警系统等，注意核对地下车库层高、净高，车道坡度是否合理，车位布置是否经济、屋面排水是否合理、屋面管线是否冲突等都是对单体建筑图的基本要求。
（2）结构
着重看地下室顶板梁板布置的经济性比较，车库顶板梁的布置净高是否满足建筑、设备专业的要求，楼梯、坡道梁设计注意净高，外墙节点、集水坑，排水沟与建筑专业复核；无梁空心楼盖的芯模布置，人防地下室的顶板厚度也都是要关注的结构重点。
（3）设备
建筑、结构层高、净高要求对设备管线的影响，各类机房位置及开门方向是否影响车位布置，消火栓等设备是否影响车位布置，物业清洁用龙头位置，电缆桥架布置、标高，消火栓的布置应保证消防立管尽可能暗装，消防分区连接管应与建筑专业沟通合理布置，应在每层考虑物业管理清扫龙头和地漏布置，应在每个独立商铺设给排水点，地下车库每隔40米设一冲洗地面龙头，所有给排水管穿墙，楼板应加套管，图纸上要注明最大日用给水量及排水量、消防用水量（最好有用水量计算列表）。
3、户内
（1）建筑
考虑厨卫布置、生活阳台布置，燃气管走向，热水管走向，卫生间管井、设备位置：如立管、排气扇洞口等等，门的宽度及门垛说明，设备（可视对讲、强弱电箱）位置考虑使用、美观、二次装修墙体可变等因素，建筑平面与结构梁布置图、设备图纸是否一致：空调主机、室外机布置、家具布置与预留电位相对应。
（2）结构
竖向墙、柱的布置注意与建筑门、窗洞口核对，住宅布置注意尽可能不露梁，注意住宅内的梁高，注意核对厨、卫、阳台等的降板深度，楼板、墙体预留洞及后浇板，电梯井道尺寸、预留层门按钮位置等。
（3）设备
由空调专业统一进行空调室内外机、冷媒管、冷凝水管的布置及将预埋套管位置标识在空调连线图上；避免排水管道穿过空调室外机位板时与其冲突，为便于安装及维修，空调室外机搁板的位置及大小、空调预留管预留洞要充分设计。空调室外机安放在平台上时错开相向空调室外机组的位置也是要注意的重点，还应划出单独区域，避免空调风不吹向平台的使用空间。空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米，并减少内外墙面暴露空调管。空调冷凝水管埋设位置应考虑长期使用等因素。厨房、阳台各专业设备及管道综合布置图纸与建筑施工图同步完成。洗衣机专用地漏是洗衣机位置设计时的必备条件，防臭地漏要求设置在客厅阳台上，存水弯不可以加装；住户楼板不得穿给排水、燃气等设施设备管线。
五、建议
总之，房地产开发企业的工程设计系统管理是项非常重要的工作，“百年大计，质量第一”，“以人为本”的住宅设计都离不开工程设计系统管理，工程设计系统管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而会影响市场占有率，制约企业的发展。为此，要加强房地产开发企业的工程设计系统管理，提高技术素质及技术水平，为企业和社会服务。
六、结束语
通过上述分析可知，工程设计系统管理在房地产企业中的重要性。因此，在房地产企业的发展过程中，要根据实际情况，制定出合理的工程设计系统管理制度，确保房屋建设高质量。
参考文献：
[1]王鹏军.房地产工程管理与工程项目策划[J].科技风，2008（08）：69-71.
[2]乐嘉栋.建设项目投资管理[J].同济大学出版社，2013（3）：56-58.
【关键词】 房地产；工程设计；管理
一、前言
近年来，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，同时现代科学管理思想的不断发展，社会对房地产企业开发的产品要求也越来越高，因此房地产企业在开发产品设计工作为重中之重，必须加强对工程设计系统管理和产品设计的更高要求。
二、房地产概述
房地产是指土地、建筑物以及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产有三种存在形式，即土地、建筑物、房地合一。因其有位置的固定性喝不可移动性经济学上又称为不动产。首先，房地产行业对国民经济有很大的影响，能够拉动经济和稳定经济。在拉动经济方面：据统计，房地产行业直接或间接影响了60多个行业。诸如钢铁、机械、建材、化工、纺织、陶瓷、家电一系列的发展。在稳定经济方面：由于房地产联系很多产业，房地产的波动能够带动与其相关的产业出现波动，因此会引发经济的波动。此外，开发商与个人购房者相当一部分是银行贷款。因此，保持房地产开发稳定才能保持国民经济持续稳定发展。其次，房地产业一个最大的优势就是，它不需要承载基础，在任何一个城市都可以催生，在短时间内又能够汇集巨额资金拉动无数投资机会。房地产业适合我们国家的发展。
三、设计阶段管理流程控制
1、方案设计阶段
设计招投标是建筑工程方案设计阶段首要步骤。意向设计单位通过现场踏勘场地植被、标高、地质状况、环境优劣势、环境评估报告后提供基本的方案文本，甲方适时组织召开设计评审会，通过对设计单位的方案陈述和设计项目组成员的选择、配合态度、技术实力等进行优劣比较，意向性确定施工图审查单位以便介入报规和施工图审查技术咨询工作，同时了解各项报批、报建手续的最新规定，重点关注人防报建、节能审批及进行技术创新研究及材料调研，展开部品策划、标准构配件产品设计准备工作。
2、初步设计及施工图设计阶段
在初步设计及施工图设计阶段，通过方案设计成果编制建安成本概算、通过对技术指标准确核算编制成本目标，如地下室和主楼分别的钢筋单方用量、混凝土、模板单方用量，砌体和抹灰的含量等确定项目概算和限额设计标准。同时，与各技术审批部门保持密切联系，及时沟通确保各项审批顺利通过，最后在设计单位提交施工图后完成工程部的现场材料定板工作。
3、施工过程配合阶段
在项目施工实施过程中，通过图纸会审解决设计图纸的遗漏、错误之处。跟踪现场随时检查发现问题、解决问题，对变更的项目和原因分类明晰，对变更成本进行预估，完善设计变更和签证程序。重点加强对成本和质量、进度影响大的分项或单项工程，如土石方工程尽可能保证在场地内传、平衡，桩基工程做好技术经济综合分析；选择适合场地特征和符合设计承载力的桩型；空调、消防等设备专业要做好深化设计、设备选型；景观工程要充分考虑硬景、软景的材料选型工作。
四、房地产企业设计管理技术环节控制要点
1、总图
通过对建筑的总平面图、竖向设计图、消防总平面图进行复核，需满足消防设计和利于景观设计路线经济合理的要求，消防间距与消防登高面、消防车道穿过建筑物或构筑物时净宽度及上空净高度、回车场等要满足结构、设备、景观专业的要求。总图主标高控制清晰，与周边道路关系如标高、转弯半径等明确统一，充分考虑垃圾收集中转站位置、物业管理用房是否合理预留，并考虑首期交付使用时应有的配套设施建设。人防及地下室布置要经济合理，充分研究停车位及停车方式与成本、市场的关系；协调排水坡度应与景观设计统一、协调室外管线综合与景观、消防设计的关系；审查绿化种植与管线的冲突、审查室内外标高包括架空层地面标高、审查住宅入口设置的合理性。
2、建筑单体
（1）建筑
主要是核心筒、楼梯等公共空间是否符合消防规范要求：如防火门设置，窗洞之间的水平距离、上下距离，前室开窗面积、消防楼梯间开窗面积，楼梯休息平台及梯段净宽、净高，设备管线对其影响；层高变化处楼梯的变化对结构、设备专业的影响，电梯井道及机房设备，消火栓及消防水管、弱电系统的设置位置对楼道美观的影响，走道的长度及净宽，主要通道、入口使用要考虑美观：雨篷设置、门禁设置、报警系统等，注意核对地下车库层高、净高，车道坡度是否合理，车位布置是否经济、屋面排水是否合理、屋面管线是否冲突等都是对单体建筑图的基本要求。
（2）结构
着重看地下室顶板梁板布置的经济性比较，车库顶板梁的布置净高是否满足建筑、设备专业的要求，楼梯、坡道梁设计注意净高，外墙节点、集水坑，排水沟与建筑专业复核；无梁空心楼盖的芯模布置，人防地下室的顶板厚度也都是要关注的结构重点。
（3）设备
建筑、结构层高、净高要求对设备管线的影响，各类机房位置及开门方向是否影响车位布置，消火栓等设备是否影响车位布置，物业清洁用龙头位置，电缆桥架布置、标高，消火栓的布置应保证消防立管尽可能暗装，消防分区连接管应与建筑专业沟通合理布置，应在每层考虑物业管理清扫龙头和地漏布置，应在每个独立商铺设给排水点，地下车库每隔40米设一冲洗地面龙头，所有给排水管穿墙，楼板应加套管，图纸上要注明最大日用给水量及排水量、消防用水量（最好有用水量计算列表）。
3、户内
（1）建筑
考虑厨卫布置、生活阳台布置，燃气管走向，热水管走向，卫生间管井、设备位置：如立管、排气扇洞口等等，门的宽度及门垛说明，设备（可视对讲、强弱电箱）位置考虑使用、美观、二次装修墙体可变等因素，建筑平面与结构梁布置图、设备图纸是否一致：空调主机、室外机布置、家具布置与预留电位相对应。
（2）结构
竖向墙、柱的布置注意与建筑门、窗洞口核对，住宅布置注意尽可能不露梁，注意住宅内的梁高，注意核对厨、卫、阳台等的降板深度，楼板、墙体预留洞及后浇板，电梯井道尺寸、预留层门按钮位置等。
（3）设备
由空调专业统一进行空调室内外机、冷媒管、冷凝水管的布置及将预埋套管位置标识在空调连线图上；避免排水管道穿过空调室外机位板时与其冲突，为便于安装及维修，空调室外机搁板的位置及大小、空调预留管预留洞要充分设计。空调室外机安放在平台上时错开相向空调室外机组的位置也是要注意的重点，还应划出单独区域，避免空调风不吹向平台的使用空间。空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米，并减少内外墙面暴露空调管。空调冷凝水管埋设位置应考虑长期使用等因素。厨房、阳台各专业设备及管道综合布置图纸与建筑施工图同步完成。洗衣机专用地漏是洗衣机位置设计时的必备条件，防臭地漏要求设置在客厅阳台上，存水弯不可以加装；住户楼板不得穿给排水、燃气等设施设备管线。
五、建议
总之，房地产开发企业的工程设计系统管理是项非常重要的工作，“百年大计，质量第一”，“以人为本”的住宅设计都离不开工程设计系统管理，工程设计系统管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而会影响市场占有率，制约企业的发展。为此，要加强房地产开发企业的工程设计系统管理，提高技术素质及技术水平，为企业和社会服务。
六、结束语
通过上述分析可知，工程设计系统管理在房地产企业中的重要性。因此，在房地产企业的发展过程中，要根据实际情况，制定出合理的工程设计系统管理制度，确保房屋建设高质量。
参考文献：
[1]王鹏军.房地产工程管理与工程项目策划[J].科技风，2008（08）：69-71.
[2]乐嘉栋.建设项目投资管理[J].同济大学出版社，2013（3）：56-58.