豪宅，作为“富人”的象征，目前北京市场上存在五大误论，作为多年豪宅的参与者，我想就此做一下规律探寻，试图给豪宅以“拨乱反正”。
　　
　　误区一：
　　豪宅都在CBD和燕莎
　　
　　CBD和燕莎是豪宅诞生的真地段。曾经是，未来也是，但现在不全是。如今的豪宅分布呈多极化，京西有颐和园著和钓鱼台7号院、长安街有霞公府，此类为顶级。而其他在单价5万－6万左右的豪宅项目分布更松散，基本靠四环内划定。
　　随着城市核心地段土地出让的不断减少，但凡进入三环、四环的项目都被地王化，所谓“被豪宅”。从某种程度上说，豪宅的价值从地段开始出现混淆，豪宅的成色从地段开始出现降低。属于豪宅的地段当然不仅仅在CBD和燕莎，地段不仅有城市属性，也兼具自然属性和人文属性，在城市核心区间中，满足其一即可。但以上均不占的，无疑系为“伪豪宅”。若全部拥有，无可非议为“顶级豪宅”。
　　
　　误区二：
　　豪装就是豪宅
　　
　　豪宅之理解，好像只要处处金碧辉煌就可以了。豪宅的产品复制是相对容易，但豪宅的核心价值是稀缺、不可复制性。所以，产品不是决定豪宅价值的关键指标，只是必备要素。而真正决定豪宅价值档次的是外部资源要素，即：自然资源、城市资源和人文资源。
　　自然资源强调景观独占，通常指公园或海景；城市资源强调城市核心商圈概念，譬如：CBD、金融街、中关村等。人文资源强调历史传承、古迹景点等特殊氛围。外部资源要素占据的多，价值就高，价格高亦会获得支撑。衡量豪宅的价值在于外部资源占据的多寡，而不仅是产品的出色，更不是凭一派奢华就能够定义的。
　　
　　误区三：
　　煤老板买豪宅，自住或投资
　　
　　能源客户确为购买豪宅的主力客群，但绝不是行业划分那么简单。豪宅的客户基本上拥有多种产业，常见的包括：金融、制造、房地产、文化、能源等。用单一行业界定客户并不准确，客户往往属复合产业，拥有集团性质的实体。
　　而且客户也不是把豪宅买来简单的用于自住或投资，在使用用途上，客户会结合自身事业发展情况和家庭成员变化而使功能复合化，力争实现最大的效能。如盘古大观，有客户这样考虑，在中年作为事业上升期，把盘古公寓作为事业平台，私人会所；到老年了，作为居住，一家三代在一起，享受天伦之乐；故去后，这份珍贵的房产也是—份祖业，值得世代传承和收藏。
　　
　　误区四：
　　豪宅市场受政策影响不大
　　
　　豪宅看似不易受经济及政策影响，因为此类客群购买力强，社会能量大，消费观理性，自住决定意识强。实际上，这类客群也是最为敏感的“小众”，因为他们基本上不缺房住，因为不缺，所以挑剔。在这种情况下，市场一有风吹草动，他们便会高度警惕，转消费为观望。另外，如果经济大势不好，豪宅客户自身的产业盈利减少或者陷入亏损，投资的欲望和消费的冲动就大幅降低，甚至会变卖房产去拯救实业，这对豪宅市场影响很大。所以，如今的豪宅市场还是一个不成熟的状态，随经济大势的起伏和调控政策的影响还都比较大。
　　
　　误区五：
　　英雄不问出处，豪宅不讲出身
　　
　　豪宅对于品牌的要求不亚于对产品的要求。而结果常常是，有了品牌就有了产品保障。豪宅是需要精雕细琢的特殊品类，丰富的开发经验，广泛的资源整合能力，雄厚的资金实力，坚实的客户基础，才能铸就成为豪宅的基因。而且这种带有明显开发企业风格和内涵的基因，呈现出不同的豪宅外在形态。未来的豪宅领域是由不同品牌的开发商摸索出来的，各有各的基因，各有特色，各显尊贵。如果不具备条件，仅仅因为有一个好的地块，希望获取豪宅带来的超额利润，就仓促上马，粗糙模仿，豪宅就很容易失败。