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【摘要】现行司法解释中虽然规定了侵害房屋承租人优先购买权的，承租人可以请求损害赔偿，但如何赔偿没有加以明确。如何恰当地解决赔偿问题，关系到出租人和承租人的利益平衡，也关系到出租人对自己采取何种行为的预测，故有分析研讨之必要。本文即是从损害赔偿的请求权基础、承租人行使损害赔偿请求权的限制条件以及赔偿责任范围的确定等方面，对房屋承租人优先购买权的损害赔偿问题展开分析。
【关键词】房屋承租人；优先购买权；债权；损害赔偿
一、问题的提出
优先购买权，也被称为先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。承租人优先购买权就是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。虽然我国现行的民事立法中对房屋承租人的优先购买权有明确的规定，但多数的规定只是对承租人优先购买权的确认，该权利的行使及权利受到侵害后的救济措施却鲜有规范。由于该权利存在着制度的缺陷，实践中存在着大量出租人违背诚实信用原则，擅自出卖租赁物的情况，承租人虽然享有法定的优先购买权却很难行使，难以实现设立该项权利的最初目标。
对此问题，2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条规定是最高人民法院在废止了《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第118条之后出台的关于如何保护房屋赁租合同中承租人优先购买权的一种新的解决思路，以解决《物权法》实施后承租人优先购买权的保护问题。本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人在何种情况下可以获得赔偿以及救济措施等方面仍没有明确规定。本文拟从损害赔偿的请求权基础、承租人行使损害赔偿请求权的限制条件以及责任范围的确定等方面，对房屋承租人优先购买权的损害赔偿问题展开分析。
二、损害赔偿之请求权基础
鉴于《解释》已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。
对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的观点，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。
（一）侵权责任说
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权[3]。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。
（二）缔约过失责任说
该观点认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。
（三）违约责任说
该观点认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。司法实务界也有人支持违约责任说，认为《解释》第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。
（四）独立责任说
该观点认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。
上述各种观点，均有一定的道理。本文认为，《解释》第二十一条所规定的赔偿责任应为缔约过失责任，主要理由如下：
一是承租人的优先购买权是承租人请求出租人订立房屋买卖合同的一种权利，是一种先于合同的权利，而对出租人来说，履行通知义务也是在其与承租人签订房屋买卖合同之前，属于一种先合同义务。
二是出租人未履行通知义务侵害承租人优先购买权的，侵害的是承租人的信赖利益，而不是履行利益。如前所述，此时承租人与出租人之间的房屋买卖合同尚未成立，不能要求出租人承担违约责任。
三是本条适用缔约过失责任，能更加周全的保护承租人的利益。这是因为缔约过失责任的赔偿范围，比违约责任更加宽泛。学者认为，缔约过失责任之赔偿范围，一般应以不超过履行利益为原则，但根据具体情况也可不以履行利益为限[8]。这就给法官处理不同的案件留下了较大的余地，可以根据具体案情来确定损害赔偿的范围。
三、房屋承租人行使损害赔偿请求权的限制条件
《解释》第二十一条规定了出租人侵害承租人优先购买权的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。该条规定未明确规定承租人行使损害赔偿请求权的条件，可能会在具体的案件适用中产生一定的疑问。本文认为，根据《解释》的相关规定，承租人行使损害赔偿请求权应有如下限制条件，而不是可以随意请求赔偿：一是承租人放弃优先购买权，二是承租人未在特定期限内行使优先购买权，三是承租人无权行使优先购买权。
（一)承租人放弃优先购买权
若承租人放弃优先购买权也就不存在侵害其优先购买权的情形，此种情形又可以分为几种情况。一是出租人在出卖房屋前的合理期限内履行了通知义务的，承租人明确表示放弃优先购买权。在这种情形下，承租人不能行使损害赔偿请求权，一般不会有什么疑义。二是出租人未在房屋出卖前的合理期限内通知承租人，但是承租人明确表示放弃优先购买权的。这种情形，虽然出租人没有履行通知义务，但是由于承租人放弃优先购买权，故也不存在侵害承租人优先购买权之情形。三是承租人起诉时只要求出租人承担赔偿责任，而不要求行使优先购买权的。承租人起诉时行使优先购买权，可能有两种情况，一种是第三人已经善意取得房屋所有权，承租人无法再取得房屋，此时承租人可以要求出租人承担赔偿责任。但是若承租人起诉时，第三人尚未取得房屋所有权的，承租人此时仍能行使优先购买权，若承租人不行使的话，则应视为承租人放弃优先购买权，则承租人也不能要求出租人承担赔偿责任。
（二）承租人未在特定期限内行使优先购买权
承租人未在特定期限内行使优先购买权的，可以分为以下几种情形：一是在出租人履行通知义务后15日内未明确表示购买的，此种情形按《解释》第二十四条规定，承租人不能再主张优先购买权。二是出租人未在房屋出卖前合理期限内通知承租人，承租人知道或应当知道出租人出卖房屋后未表示购买房屋的，虽还在租赁期内但已超过诉讼时效的。此时承租人应丧失请求优先购买权的胜诉权，人民法院对承租人要求行使优先购买权的请求，不应予以支持。三是出租人未在房屋出卖前合理期限内通知承租人，承租人在租赁期满后才提出优先购买权请求的。此时因承租人的租赁合同已经终止，而优先购买权系由出租人与承租人之间的租赁关系而产生，租赁合同终止，优先购买权自然就丧失，承租人也不能再要求出租人承担赔偿责任。
（三）承租人无权行使优先购买权
根据《解释》之规定，承租人在下列情形中无权行使优先购买权：一是房屋共有人行使优先购买权的，房屋共有人的优先购买权系物权，而承租人的优先购买权系债权，按物权优先于债权的原则，此种情形中共有人的优先级比承租人的优先级高。二是出租人将房屋出卖给近亲属的，基于出租人与近亲属之间的特定关系，可能出租人会以优惠的价格出卖房屋给近亲属，此时承租人行使优先购买权并不妥当。三是出租人与承租人的租赁合同无效，承租人的优先购买权基于租赁关系而产生，租赁合同无效的，则出租人与承租人之间就不存在租赁关系，优先购买权的就无产生的基础，此时承租人也无权行使优先购买权。
本文认为，承租人放弃优先购买权、在特定期限内不行使优先购买权或承租人无权行使优先购买权的，此时无论出租人是否在房屋出卖前合理期限内履行了通知义务，承租人均不能以侵害优先购买权为由要求出租人承担赔偿责任。因为在上述情形下，承租人的优先购买权已经不再需要进行保护，也就没有给予承租人损害赔偿的权利。
四、赔偿责任之范围
在出租人侵害承租人优先购买权之情形，承租人只能请求财产损害之赔偿。而对于财产损害赔偿责任之范围，尚有不同意见。一种意见认为，承租人未购得房屋的损失，与房屋价格涨跌直接相关，房屋价格上涨的，承租人的损失就是价差损失；房屋价格不变的，没有损失；房屋价格下跌的，减少损失。另一种意见认为，给承租人造成的损失分为直接损失和间接损失：直接损失是迫使其在租赁期届满后另行购买或租赁房屋以供居住，支出不必要的交易成本；间接损失则是使得承租人丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动失去可得利益。
本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：
一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等。
二是房屋价差损失。房屋价差损失可以分为几种情况，一是出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。二是虽然房屋市场价格维持不变，但是出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失。三是交易的价格高于承租人请求出租人赔偿时的市场价的，此时对承租人而言不存在价差损失。
三是租赁期满后另行租赁房屋的交易成本应视情况而确定是否予以赔偿。若承租人已经得到了房屋价差损失赔偿的，此时租金上涨的，一般也不应给予租金价差的赔偿。这时因为此时承租人已经实现了房屋价差的损失，而租金是来源于取得房屋所得到的收益，此时承租人已经确定的不能再取得房屋，当然也不能要求赔偿因取得房屋所产生的收益。但是若承租人无法获得房屋价差赔偿的，而此时租金又上涨的，从平衡双方利益的角度考虑，出租人应适当赔偿承租人的租金价差损失。
四是租赁期满后另行购买房屋的交易成本不应予以赔偿。即使承租人实现了优先购买权，那么承租人在购买房屋并进行转移登记的过程中，也是必然会产生交易成本的，所以不存在承租人新增损失的问题，即交易成本不应予以赔偿。
【参考文献】
[1]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第342页。
[2]奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第282-287页。
[3]崔建远：《合同法总论（上卷）》，中国人民大学出版社2008年版，第134页。
[4]王利明、崔建远著：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社2000年3月版，第178页，此处为王利明先生观点。
[5]梁慧星：《如何看待承租人优先购买权》，载《人民法院案例选（月版）》第4辑，第49页。
[6]黄承军：《房屋优先购买权损害赔偿责任的性质》，载《人民法院报》2009年12月15日第6版。
[7]屈茂辉、蒋学跃：《我国强制缔约制度探析》，载《人民法院报》，2001年11月2日，转引自前揭崔建远书第138页。
[8]王泽鉴著：《民法学说与判例研究1》，中国政法大学出版社1998年1月版，第100-101页；林诚二著：《民法理论与问题研究》，中国政法大学出版社2000年2月版，第282-285页。
[9]前揭屈茂辉、蒋学跃文。
[10]高行玮：《房屋承租人优先购买权损害赔偿问题探析》，载人民法院报2008年5月13日第6版。
【关键词】房屋承租人；优先购买权；债权；损害赔偿
一、问题的提出
优先购买权，也被称为先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。承租人优先购买权就是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。虽然我国现行的民事立法中对房屋承租人的优先购买权有明确的规定，但多数的规定只是对承租人优先购买权的确认，该权利的行使及权利受到侵害后的救济措施却鲜有规范。由于该权利存在着制度的缺陷，实践中存在着大量出租人违背诚实信用原则，擅自出卖租赁物的情况，承租人虽然享有法定的优先购买权却很难行使，难以实现设立该项权利的最初目标。
对此问题，2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条规定是最高人民法院在废止了《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第118条之后出台的关于如何保护房屋赁租合同中承租人优先购买权的一种新的解决思路，以解决《物权法》实施后承租人优先购买权的保护问题。本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人在何种情况下可以获得赔偿以及救济措施等方面仍没有明确规定。本文拟从损害赔偿的请求权基础、承租人行使损害赔偿请求权的限制条件以及责任范围的确定等方面，对房屋承租人优先购买权的损害赔偿问题展开分析。
二、损害赔偿之请求权基础
鉴于《解释》已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。
对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的观点，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。
（一）侵权责任说
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权[3]。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。
（二）缔约过失责任说
该观点认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。
（三）违约责任说
该观点认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。司法实务界也有人支持违约责任说，认为《解释》第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。
（四）独立责任说
该观点认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。
上述各种观点，均有一定的道理。本文认为，《解释》第二十一条所规定的赔偿责任应为缔约过失责任，主要理由如下：
一是承租人的优先购买权是承租人请求出租人订立房屋买卖合同的一种权利，是一种先于合同的权利，而对出租人来说，履行通知义务也是在其与承租人签订房屋买卖合同之前，属于一种先合同义务。
二是出租人未履行通知义务侵害承租人优先购买权的，侵害的是承租人的信赖利益，而不是履行利益。如前所述，此时承租人与出租人之间的房屋买卖合同尚未成立，不能要求出租人承担违约责任。
三是本条适用缔约过失责任，能更加周全的保护承租人的利益。这是因为缔约过失责任的赔偿范围，比违约责任更加宽泛。学者认为，缔约过失责任之赔偿范围，一般应以不超过履行利益为原则，但根据具体情况也可不以履行利益为限[8]。这就给法官处理不同的案件留下了较大的余地，可以根据具体案情来确定损害赔偿的范围。
三、房屋承租人行使损害赔偿请求权的限制条件
《解释》第二十一条规定了出租人侵害承租人优先购买权的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。该条规定未明确规定承租人行使损害赔偿请求权的条件，可能会在具体的案件适用中产生一定的疑问。本文认为，根据《解释》的相关规定，承租人行使损害赔偿请求权应有如下限制条件，而不是可以随意请求赔偿：一是承租人放弃优先购买权，二是承租人未在特定期限内行使优先购买权，三是承租人无权行使优先购买权。
（一)承租人放弃优先购买权
若承租人放弃优先购买权也就不存在侵害其优先购买权的情形，此种情形又可以分为几种情况。一是出租人在出卖房屋前的合理期限内履行了通知义务的，承租人明确表示放弃优先购买权。在这种情形下，承租人不能行使损害赔偿请求权，一般不会有什么疑义。二是出租人未在房屋出卖前的合理期限内通知承租人，但是承租人明确表示放弃优先购买权的。这种情形，虽然出租人没有履行通知义务，但是由于承租人放弃优先购买权，故也不存在侵害承租人优先购买权之情形。三是承租人起诉时只要求出租人承担赔偿责任，而不要求行使优先购买权的。承租人起诉时行使优先购买权，可能有两种情况，一种是第三人已经善意取得房屋所有权，承租人无法再取得房屋，此时承租人可以要求出租人承担赔偿责任。但是若承租人起诉时，第三人尚未取得房屋所有权的，承租人此时仍能行使优先购买权，若承租人不行使的话，则应视为承租人放弃优先购买权，则承租人也不能要求出租人承担赔偿责任。
（二）承租人未在特定期限内行使优先购买权
承租人未在特定期限内行使优先购买权的，可以分为以下几种情形：一是在出租人履行通知义务后15日内未明确表示购买的，此种情形按《解释》第二十四条规定，承租人不能再主张优先购买权。二是出租人未在房屋出卖前合理期限内通知承租人，承租人知道或应当知道出租人出卖房屋后未表示购买房屋的，虽还在租赁期内但已超过诉讼时效的。此时承租人应丧失请求优先购买权的胜诉权，人民法院对承租人要求行使优先购买权的请求，不应予以支持。三是出租人未在房屋出卖前合理期限内通知承租人，承租人在租赁期满后才提出优先购买权请求的。此时因承租人的租赁合同已经终止，而优先购买权系由出租人与承租人之间的租赁关系而产生，租赁合同终止，优先购买权自然就丧失，承租人也不能再要求出租人承担赔偿责任。
（三）承租人无权行使优先购买权
根据《解释》之规定，承租人在下列情形中无权行使优先购买权：一是房屋共有人行使优先购买权的，房屋共有人的优先购买权系物权，而承租人的优先购买权系债权，按物权优先于债权的原则，此种情形中共有人的优先级比承租人的优先级高。二是出租人将房屋出卖给近亲属的，基于出租人与近亲属之间的特定关系，可能出租人会以优惠的价格出卖房屋给近亲属，此时承租人行使优先购买权并不妥当。三是出租人与承租人的租赁合同无效，承租人的优先购买权基于租赁关系而产生，租赁合同无效的，则出租人与承租人之间就不存在租赁关系，优先购买权的就无产生的基础，此时承租人也无权行使优先购买权。
本文认为，承租人放弃优先购买权、在特定期限内不行使优先购买权或承租人无权行使优先购买权的，此时无论出租人是否在房屋出卖前合理期限内履行了通知义务，承租人均不能以侵害优先购买权为由要求出租人承担赔偿责任。因为在上述情形下，承租人的优先购买权已经不再需要进行保护，也就没有给予承租人损害赔偿的权利。
四、赔偿责任之范围
在出租人侵害承租人优先购买权之情形，承租人只能请求财产损害之赔偿。而对于财产损害赔偿责任之范围，尚有不同意见。一种意见认为，承租人未购得房屋的损失，与房屋价格涨跌直接相关，房屋价格上涨的，承租人的损失就是价差损失；房屋价格不变的，没有损失；房屋价格下跌的，减少损失。另一种意见认为，给承租人造成的损失分为直接损失和间接损失：直接损失是迫使其在租赁期届满后另行购买或租赁房屋以供居住，支出不必要的交易成本；间接损失则是使得承租人丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动失去可得利益。
本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：
一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等。
二是房屋价差损失。房屋价差损失可以分为几种情况，一是出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。二是虽然房屋市场价格维持不变，但是出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失。三是交易的价格高于承租人请求出租人赔偿时的市场价的，此时对承租人而言不存在价差损失。
三是租赁期满后另行租赁房屋的交易成本应视情况而确定是否予以赔偿。若承租人已经得到了房屋价差损失赔偿的，此时租金上涨的，一般也不应给予租金价差的赔偿。这时因为此时承租人已经实现了房屋价差的损失，而租金是来源于取得房屋所得到的收益，此时承租人已经确定的不能再取得房屋，当然也不能要求赔偿因取得房屋所产生的收益。但是若承租人无法获得房屋价差赔偿的，而此时租金又上涨的，从平衡双方利益的角度考虑，出租人应适当赔偿承租人的租金价差损失。
四是租赁期满后另行购买房屋的交易成本不应予以赔偿。即使承租人实现了优先购买权，那么承租人在购买房屋并进行转移登记的过程中，也是必然会产生交易成本的，所以不存在承租人新增损失的问题，即交易成本不应予以赔偿。
【参考文献】
[1]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第342页。
[2]奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第282-287页。
[3]崔建远：《合同法总论（上卷）》，中国人民大学出版社2008年版，第134页。
[4]王利明、崔建远著：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社2000年3月版，第178页，此处为王利明先生观点。
[5]梁慧星：《如何看待承租人优先购买权》，载《人民法院案例选（月版）》第4辑，第49页。
[6]黄承军：《房屋优先购买权损害赔偿责任的性质》，载《人民法院报》2009年12月15日第6版。
[7]屈茂辉、蒋学跃：《我国强制缔约制度探析》，载《人民法院报》，2001年11月2日，转引自前揭崔建远书第138页。
[8]王泽鉴著：《民法学说与判例研究1》，中国政法大学出版社1998年1月版，第100-101页；林诚二著：《民法理论与问题研究》，中国政法大学出版社2000年2月版，第282-285页。
[9]前揭屈茂辉、蒋学跃文。
[10]高行玮：《房屋承租人优先购买权损害赔偿问题探析》，载人民法院报2008年5月13日第6版。