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人的一生几十年，总会面临一件叫做“换房子”的大事。城市变更、人口流动，结婚、生子、换工作、再加上养老，恐怕没有谁能指望一套房子可以住一辈子。换房，从形式上看不仅包括以小换大、以旧换新的“升级置业”，亦包括孩子入学、老人养老的“需求置业”。
换房，不仅是住宅形式的变化，更是人的生活形态的变化——换房，是人生走向新阶段的标志。
手握千金只为换套学区房
美剧《老友记》里，莫尼卡和钱德勒结婚后，不顾众人反对，要从繁华的纽约西村搬到郊外，是为了能让孩子在乡间养大狗，骑脚踏车，有一个良好的成长和受教育环境。在中国，这种情况可不会出现!
中国的年轻父母们都是削尖了脑袋要住城里，把户口落在城里的——中国教育资源分配不平衡，好学校一般都聚集在主城区。古有“孟母三迁”，今也有人5年内换4套房，而为了小孩能上好学校、“不输在起跑线上”狂掷千金的年轻父母更是无数。
在强大需求的推动下，近年来，学区房行情见涨。据有人观察比较发现，同等房源下，学区房和非学区房价格相差1万元，平米，一套50平的房子就差了50万!
林志勤先生家住回龙观，儿子今年4岁，该念幼儿园了，他在回龙观看了很多园，发现名额都很紧张，开始意识到考虑念小学的事情刻不容缓。
回龙观属于昌平区，自从城铁13号线开通以后，回龙观成了贯通望京和上地两个高新技术开发区的一个重要枢纽，很多在这两地上班的工薪、白领，结婚后都选择在回龙观买房；经过十几年的开发，回龙观越来越成为成熟社区，而与此同时，适龄入学儿童也越来越多。
林先生说，回龙观一带小学、中学少，教学质量也不高，而且学籍属昌平，派位中学“很痛苦”，想到海淀上初中都难。他们虽然喜欢回龙观的住所，但为了让儿子在划片内顺利入学，“不用求人不用多交赞助费”，还是毅然决然地决定换房子，“买一处宜居的房子让儿子开心地渡过学生时期，带他多做些运动，多交些朋友，也让一家人的幸福指数上升：虽然又要负债累累，假期又要忙装修，可我还是觉得这一决定会带给一家人很多的快乐。”
从去年年底开始忙活，他们最后在上地东里买了一套能上中关村2小的学区房，小两居，朝向好，58平，112万，除了觉得卫生间厨房“太小了”，其他都“非常满意”。
说到买学区房有什么经验，林先生说，现在学区房越来越火，价格也越来越高。他的一个心得就是要动手早，多方了解，收集资料。眼睛不要盯在一个地方，要在全北京的几个主要学区房板块里里搜索。房子面积不用大，对房子本身条件也没，必要太高要求，毕竟主要是用来落户读书的。依赖于前期功课做得好，而且“运气也比较好”，林先生的换房过程还算顺利，原房主人很好，交易过程彼此很配合，而且由于找的中介，有专门的人负责，各个程序都很快，基本上没操心。
升级置业从“生存需求”到“舒适需求”
吴彬先生今年41岁，是上海一家500强外企的职员，在淮海路附近上班；太太在浦东的张江高科技园上班。刚结婚那几年由于不宽裕，他在浦东浦电路买了一套二手房，一户室大开间，60平米多点，后来自己多隔出了一个间。吴彬一直都觉得那套房子“蛮不错”，房子是上世纪90式年代末期的，板楼，6楼的第4层，通透，南北朝向，房子虽然不新，但是小区建设好，绿化、物业什么的都很好，周围配套设施也成熟，超市、医院、菜市场一应俱全，离地铁5分钟，出门就有一个公交总站，去哪都挺方便；屋内空间不宽敞，但也不算太拘束，一家三口住满打满算应该说基本满足了需求。但是现在孩子逐渐长大，房子小的弊端开始慢慢出现。
由于需求很“刚性”，自己的收入近几年也有很大改善，吴彬决定换一套大一点的房子。
综合考虑了夫妇二人上班的交通便利情况和孩子的学校位置，他们去年在毗邻世博园的某新开盘相中一处三室两厅楼房，房子本身情况很好，但目前还苦于“附近的配套设施不是很成熟”，但他乐观估计世博会后会有大的改善和发展，这也是为什么当初相中这里的一大原因。
家住北京通州的胡春小姐大学还没毕业就结了婚，先生是自由职业者。由于结婚时也没有多少钱，他们把家安在了“当时还较便宜”的八通线上梨园站附近。可是毕业后她的工作定在广渠门附近。从直线距离来看，两地不算远，但是苦干没有方便的交通，每次上班要倒地铁，换公交，基本单程费时1个半小时左右，而单位上班时间又较早，每天8点就得准时打卡，因此她往往6点就得起床。“冬天这个点，天还麻麻亮”。胡春觉得“每天疲于奔命，生活质量很低”。
去年，胡小姐终于下决心把家换到了广渠门单位附近，由于追加了一笔预算，所以房子面积变化不太大，但交通便利情况改善很多，最让她开心的是离上班地点很近，8点上班“有时候可以睡到7点半”。偶尔中午还能回家“眯一会儿”，她的同事和朋友都非常羡慕她的生活，她自己也觉得自从换了房之后。生活变得美好很多!
胡小姐说，想想以前毕业时，最大的理想就是能有一套房子，再小都行。后来，生活改善，理想也在升级。老一辈的人说，搬一次家，穷十年，现在房子越来越贵，换房直接成本也越来越高。但是如果综合考虑到舒适度、地段升值等方面，总体上来说，搬家换房的效用还是在提高的。
吴彬先生和胡春小姐换房的情况都属于升级置业，属于手头日渐宽裕者，对生活品质提出的更高要求。
升级置业，从形式看是购房目的由满足单纯居住的刚性需求向二次、三次置业发展；而仔细分析内涵，会发现它其实是人们从“生存需求”向“舒适需求”的转变，其中包含着对生活的更深理解和更多追求。
资金始终是升级置业难以绕开的一道卡。住房升级，预示着资金准备也相应地要“升级”。但是由于本身有房，相对于第一次置业来说，毕竟缓解了很大的压力。自有房，可换取可观资金以作首付、装修用，有些银行也推出“置换宝”之类的服务，但是要保证资金链条顺畅、实现旧房和新居之间的理想对接，不影响生活质量，换房市民在交易过程中应早作谋划、多与专业人士沟通，听取建议，尤其是国家宏观调控对二套房贷政策有所变化的时候。
为颐养天年换套宜居养老房
这几年，一楼二楼，尤其是二楼的房屋开始变得抢手起来，我爱我家的置业顾问田先生介绍说，这可以认为是养老房需求增大的一个体现。随着人口老龄化现象的日益明显，对“养老房”的需求也开始增多——养老房越来越成为一个重要的细分市场和不可忽视的需求力量。
目前，在我国的特大城市，如北京、上海等的周边，开始出现“养老房产带”，像上海周边的吴江、宜兴、嘉善，杭州周边的临安、桐庐、千岛湖。而山东的烟台、日照等靠海城市，由于地理环境和气候的因素，那里的养老房也开始 受到欢迎。
刘舒云女士是上海人，和老伴一起退休有几年了。她在中心城区静安有房，但积蓄不多。她说对她而言，退休后住在中心城区，是一种浪费，而且生活质量也不高。刘女士颇有机会成本的意识——她决定把房子出租，自己住到价格相对较低、环境优越的地方去。经朋友介绍，她今年初在浙江的嘉善看中了一套房。
她说那里对上海而言有距离上的优势，气候、生活环境等改变不大，是一个理想的选择，而且房价较低，绿化和城市建设情况不错，尤其是去年长三角地区医保实现一卡通后，在那居住养老更无后顾之忧。——“那里有些社区全是来此养老的上海人，和住在莘庄闵行差别不大。”
刘女士说关于养老房，她有几点心得。最要紧的是房屋所在位置和社区配套的成熟情况。配套齐全，医院超市都有，才能方便日常生活；此外，绿化好，空气清新，利于保持身体健康；买房时，应尽量挑有电梯的房子，没电梯的话要住4层以下；面积可以不用太大，但一定要清静，临街什么的都不合适，如果能找到有较多年龄相仿的老人的社区，那就更好了——“可以排解寂寞”。
养老房是养老的一种自住型需求。目前，除了养老房外，还有一种“以房养老”的情况，这是来自西方的一种舶来文化，重在“养”，具有投资的意义。“以房养老”是指老年人把自己的房产提前卖给银行或一个公益机构，机构一次性地把钱给他，然后他再从公益机构把房子租回来。由于中外文化的差异，这种“透支”的方式，应该说还不太符合中国国情和中国人的心理；房改之后。国人奋斗一辈子，给下一代留套房子成为他们的最大愿望之一，选择卖出的可能性极小。因此，这种方式在中国成为普及的可能性较小。
6点建议买养老房
NO1 离医疗机构近些
对老年人来说，健康和医疗是最重要的。配套当中最关键的当属医疗设施，老年人去医院看病或是体检的次数也较多，因此老年人在购房时最好选择距大型医院、公共医疗场所近一些的项目。
NO2 选择环境好的
空气、噪音、绿化等问题直接关系到老年人的身心健康。选择城市近郊，有山有水的房源最好。在市区购房，老年人最好选择距公园等绿化设施较近项目，这样不仅空气清新环境好，而且进行晨练活动也更加方便。
NO3 选择低密度，出行方便的
随着年龄增长，老年人上下楼梯会越来越困难。因此，尽量选择带电梯的项目，或者楼层较低户型，无电梯则选择二楼为宜。但也应尽量避免底楼，底楼虽可避免走楼梯，但光照不佳，湿度较大，噪音也大。当然条件允许，选择花园洋房等低密度住宅最佳。
NO4 生活配套齐全
大多数老人退休后，其活动范围较小，以居住区域及其周边为主。所以区域内成熟的生活配套变得重要。步行15分钟就能够到达菜场、银行、超市等是最理想的，方便老年人的生活。此外，最好是公交线路集中，方便出行。
NO5 社区能提供养老服务
应选择老人聚居的社区，那里“人气”较高，老年人能有较丰富的养老生活。此外，老年人常锻炼身体，因此居住地附近有活动场所的最好，如小区内有健身场地和器材，附近有公园、绿地、游乐园等。
NO6 房子面积不宜大
老人住房追求的是实用。面积大不仅增加购房负担，日常家务也会成为一大难题。所以养老房的面积不宜大，紧凑的小户型是上佳选择。此外，房子小，总价也低，不会给生活造成经济压力。
换房，不仅是住宅形式的变化，更是人的生活形态的变化——换房，是人生走向新阶段的标志。
手握千金只为换套学区房
美剧《老友记》里，莫尼卡和钱德勒结婚后，不顾众人反对，要从繁华的纽约西村搬到郊外，是为了能让孩子在乡间养大狗，骑脚踏车，有一个良好的成长和受教育环境。在中国，这种情况可不会出现!
中国的年轻父母们都是削尖了脑袋要住城里，把户口落在城里的——中国教育资源分配不平衡，好学校一般都聚集在主城区。古有“孟母三迁”，今也有人5年内换4套房，而为了小孩能上好学校、“不输在起跑线上”狂掷千金的年轻父母更是无数。
在强大需求的推动下，近年来，学区房行情见涨。据有人观察比较发现，同等房源下，学区房和非学区房价格相差1万元，平米，一套50平的房子就差了50万!
林志勤先生家住回龙观，儿子今年4岁，该念幼儿园了，他在回龙观看了很多园，发现名额都很紧张，开始意识到考虑念小学的事情刻不容缓。
回龙观属于昌平区，自从城铁13号线开通以后，回龙观成了贯通望京和上地两个高新技术开发区的一个重要枢纽，很多在这两地上班的工薪、白领，结婚后都选择在回龙观买房；经过十几年的开发，回龙观越来越成为成熟社区，而与此同时，适龄入学儿童也越来越多。
林先生说，回龙观一带小学、中学少，教学质量也不高，而且学籍属昌平，派位中学“很痛苦”，想到海淀上初中都难。他们虽然喜欢回龙观的住所，但为了让儿子在划片内顺利入学，“不用求人不用多交赞助费”，还是毅然决然地决定换房子，“买一处宜居的房子让儿子开心地渡过学生时期，带他多做些运动，多交些朋友，也让一家人的幸福指数上升：虽然又要负债累累，假期又要忙装修，可我还是觉得这一决定会带给一家人很多的快乐。”
从去年年底开始忙活，他们最后在上地东里买了一套能上中关村2小的学区房，小两居，朝向好，58平，112万，除了觉得卫生间厨房“太小了”，其他都“非常满意”。
说到买学区房有什么经验，林先生说，现在学区房越来越火，价格也越来越高。他的一个心得就是要动手早，多方了解，收集资料。眼睛不要盯在一个地方，要在全北京的几个主要学区房板块里里搜索。房子面积不用大，对房子本身条件也没，必要太高要求，毕竟主要是用来落户读书的。依赖于前期功课做得好，而且“运气也比较好”，林先生的换房过程还算顺利，原房主人很好，交易过程彼此很配合，而且由于找的中介，有专门的人负责，各个程序都很快，基本上没操心。
升级置业从“生存需求”到“舒适需求”
吴彬先生今年41岁，是上海一家500强外企的职员，在淮海路附近上班；太太在浦东的张江高科技园上班。刚结婚那几年由于不宽裕，他在浦东浦电路买了一套二手房，一户室大开间，60平米多点，后来自己多隔出了一个间。吴彬一直都觉得那套房子“蛮不错”，房子是上世纪90式年代末期的，板楼，6楼的第4层，通透，南北朝向，房子虽然不新，但是小区建设好，绿化、物业什么的都很好，周围配套设施也成熟，超市、医院、菜市场一应俱全，离地铁5分钟，出门就有一个公交总站，去哪都挺方便；屋内空间不宽敞，但也不算太拘束，一家三口住满打满算应该说基本满足了需求。但是现在孩子逐渐长大，房子小的弊端开始慢慢出现。
由于需求很“刚性”，自己的收入近几年也有很大改善，吴彬决定换一套大一点的房子。
综合考虑了夫妇二人上班的交通便利情况和孩子的学校位置，他们去年在毗邻世博园的某新开盘相中一处三室两厅楼房，房子本身情况很好，但目前还苦于“附近的配套设施不是很成熟”，但他乐观估计世博会后会有大的改善和发展，这也是为什么当初相中这里的一大原因。
家住北京通州的胡春小姐大学还没毕业就结了婚，先生是自由职业者。由于结婚时也没有多少钱，他们把家安在了“当时还较便宜”的八通线上梨园站附近。可是毕业后她的工作定在广渠门附近。从直线距离来看，两地不算远，但是苦干没有方便的交通，每次上班要倒地铁，换公交，基本单程费时1个半小时左右，而单位上班时间又较早，每天8点就得准时打卡，因此她往往6点就得起床。“冬天这个点，天还麻麻亮”。胡春觉得“每天疲于奔命，生活质量很低”。
去年，胡小姐终于下决心把家换到了广渠门单位附近，由于追加了一笔预算，所以房子面积变化不太大，但交通便利情况改善很多，最让她开心的是离上班地点很近，8点上班“有时候可以睡到7点半”。偶尔中午还能回家“眯一会儿”，她的同事和朋友都非常羡慕她的生活，她自己也觉得自从换了房之后。生活变得美好很多!
胡小姐说，想想以前毕业时，最大的理想就是能有一套房子，再小都行。后来，生活改善，理想也在升级。老一辈的人说，搬一次家，穷十年，现在房子越来越贵，换房直接成本也越来越高。但是如果综合考虑到舒适度、地段升值等方面，总体上来说，搬家换房的效用还是在提高的。
吴彬先生和胡春小姐换房的情况都属于升级置业，属于手头日渐宽裕者，对生活品质提出的更高要求。
升级置业，从形式看是购房目的由满足单纯居住的刚性需求向二次、三次置业发展；而仔细分析内涵，会发现它其实是人们从“生存需求”向“舒适需求”的转变，其中包含着对生活的更深理解和更多追求。
资金始终是升级置业难以绕开的一道卡。住房升级，预示着资金准备也相应地要“升级”。但是由于本身有房，相对于第一次置业来说，毕竟缓解了很大的压力。自有房，可换取可观资金以作首付、装修用，有些银行也推出“置换宝”之类的服务，但是要保证资金链条顺畅、实现旧房和新居之间的理想对接，不影响生活质量，换房市民在交易过程中应早作谋划、多与专业人士沟通，听取建议，尤其是国家宏观调控对二套房贷政策有所变化的时候。
为颐养天年换套宜居养老房
这几年，一楼二楼，尤其是二楼的房屋开始变得抢手起来，我爱我家的置业顾问田先生介绍说，这可以认为是养老房需求增大的一个体现。随着人口老龄化现象的日益明显，对“养老房”的需求也开始增多——养老房越来越成为一个重要的细分市场和不可忽视的需求力量。
目前，在我国的特大城市，如北京、上海等的周边，开始出现“养老房产带”，像上海周边的吴江、宜兴、嘉善，杭州周边的临安、桐庐、千岛湖。而山东的烟台、日照等靠海城市，由于地理环境和气候的因素，那里的养老房也开始 受到欢迎。
刘舒云女士是上海人，和老伴一起退休有几年了。她在中心城区静安有房，但积蓄不多。她说对她而言，退休后住在中心城区，是一种浪费，而且生活质量也不高。刘女士颇有机会成本的意识——她决定把房子出租，自己住到价格相对较低、环境优越的地方去。经朋友介绍，她今年初在浙江的嘉善看中了一套房。
她说那里对上海而言有距离上的优势，气候、生活环境等改变不大，是一个理想的选择，而且房价较低，绿化和城市建设情况不错，尤其是去年长三角地区医保实现一卡通后，在那居住养老更无后顾之忧。——“那里有些社区全是来此养老的上海人，和住在莘庄闵行差别不大。”
刘女士说关于养老房，她有几点心得。最要紧的是房屋所在位置和社区配套的成熟情况。配套齐全，医院超市都有，才能方便日常生活；此外，绿化好，空气清新，利于保持身体健康；买房时，应尽量挑有电梯的房子，没电梯的话要住4层以下；面积可以不用太大，但一定要清静，临街什么的都不合适，如果能找到有较多年龄相仿的老人的社区，那就更好了——“可以排解寂寞”。
养老房是养老的一种自住型需求。目前，除了养老房外，还有一种“以房养老”的情况，这是来自西方的一种舶来文化，重在“养”，具有投资的意义。“以房养老”是指老年人把自己的房产提前卖给银行或一个公益机构，机构一次性地把钱给他，然后他再从公益机构把房子租回来。由于中外文化的差异，这种“透支”的方式，应该说还不太符合中国国情和中国人的心理；房改之后。国人奋斗一辈子，给下一代留套房子成为他们的最大愿望之一，选择卖出的可能性极小。因此，这种方式在中国成为普及的可能性较小。
6点建议买养老房
NO1 离医疗机构近些
对老年人来说，健康和医疗是最重要的。配套当中最关键的当属医疗设施，老年人去医院看病或是体检的次数也较多，因此老年人在购房时最好选择距大型医院、公共医疗场所近一些的项目。
NO2 选择环境好的
空气、噪音、绿化等问题直接关系到老年人的身心健康。选择城市近郊，有山有水的房源最好。在市区购房，老年人最好选择距公园等绿化设施较近项目，这样不仅空气清新环境好，而且进行晨练活动也更加方便。
NO3 选择低密度，出行方便的
随着年龄增长，老年人上下楼梯会越来越困难。因此，尽量选择带电梯的项目，或者楼层较低户型，无电梯则选择二楼为宜。但也应尽量避免底楼，底楼虽可避免走楼梯，但光照不佳，湿度较大，噪音也大。当然条件允许，选择花园洋房等低密度住宅最佳。
NO4 生活配套齐全
大多数老人退休后，其活动范围较小，以居住区域及其周边为主。所以区域内成熟的生活配套变得重要。步行15分钟就能够到达菜场、银行、超市等是最理想的，方便老年人的生活。此外，最好是公交线路集中，方便出行。
NO5 社区能提供养老服务
应选择老人聚居的社区，那里“人气”较高，老年人能有较丰富的养老生活。此外，老年人常锻炼身体，因此居住地附近有活动场所的最好，如小区内有健身场地和器材，附近有公园、绿地、游乐园等。
NO6 房子面积不宜大
老人住房追求的是实用。面积大不仅增加购房负担，日常家务也会成为一大难题。所以养老房的面积不宜大，紧凑的小户型是上佳选择。此外，房子小，总价也低，不会给生活造成经济压力。