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【摘要】 房地产企业近年的发展趋势不断提高，城市中的高层建筑为房地产企业带来很大的利润，城乡建设规划这一政策的推行，也为房地产企业的发展提供机会，房地产在通过不同形式得到发展，促使城市中普通住宅楼、高层楼房、写字楼等建设的增多，房地产企业建设项目增多，需要投入大量的资金。对此，加强房地产企业生产经营得到有效的控制和管理是保证房地产企业在正确的轨道持续发展的一种有效的方法。既房地产管理成本的控制。
【关键词】房地产企业；管理成本；控制
在我国近几年房地产企业持续发展，其主要原因是房价的不断增长，受到人们广泛的关注和讨论，我国对于快速提升的房价，出台了一系列宏观调控政策，希望通过有效的控制手段，压制房价不稳定上升的趋势。我国政策调控政策的出台导致房地产行业出现激烈的竞争，为了提高企业的经济效益，房地产企业在保证建筑物质量的前提下，加强控制成本的力度。
一、房地产企业成本控制的内容
在了解房地产成本控制之前首先要对成本控制理解。成本控制属于一种管理行为，是为企业服务的一种方法。成本控制是指企业根据一定时期预先设定的成本管理目标，对企业生生产消耗发生以前和成本控制过程中，对影响企业生产产品成本的影响因素采取有效的预防和控制措施，保证成本管理目标实现的一种行为。成本控制具体应用于企业中是对企业生产经营过程中消耗的费用进行评估、计算、分析、调节、监督、控制的过程。最大限度的提高企业成本的利用率，促使企业中生产产品运用的资金最低，从而达到提高企业利润的增加，提高企业的经济实力。
房地产企业管理成本控制是在对房地长开发项目实施前，对投入资金的设定管理目标，在此基础上，对开发项目成本进行估算成本、计算成本、分析成本、调节成本、监督成本的使用、控成本使用。房地产企业生产经营的主要是楼层的建设，在其生产过程中需要对土地征用进行投标、楼房的设计、楼房建设的前期的策划、楼房的具体施工。房地产企业管理成本控制是落实到具体的项目建设中，从细节上进行监督和控制，从而保证成本的利用率。
二、房地产企业管理成本控制的原则
1.全面管理的原则
房地产企业管理成本的控制以全面性为原则是对房地长企业所开发的项目从项目确定实施开始到项目竣工过程中所耗费的资金也就是项目成本进行监督和控制不仅仅是通过项目建设的某一个方面进行控制，而是全方位的的控制，力求项目使用的每笔资金都有根有据，每笔资金的消耗降到最低、每笔资金用于实处。做到全面管理的原则会受到项目建设中各种经营活动的牵制，管理的范围广泛，实施的难度大。之所已提出以全面管理的原则，是因为房地产 企业在进行成本管理首先对项目建设从整体上进行掌控，其次是层层深入到项目建设的细节中，最后，是评估和审计工作。所以，全面性原则是对房地产企业项目建设成本管理时，从整体上进行掌控的一种约束。
2.效益性原则
房地产企业实施管理成本控制的最终目的是企业利益最大化。对房地产企业开发的项目进行成本管理时时刻以保证效益最大化为原则，对项目建设前期的准备工作进行采用预防性管理办法，从科学性和有效性出发，对项目筹备工作所运用的成本进行监督，确定成本使用的最得当。在对项目建设施工设备的合理使用、材料的节约应用、人员的合理规划等方面做大效益最大化，例如，在购入施工设备是其中一个设备的使用功能较全能够代替另一个设备，两个设备同时购入就是降低企业效益的一种表现。
3.设定控制目标的原则
房地产企业为保证利益的最大化就对其开发的项目所运用的成本制定一个成本控制目标。在房地产企业管理成本的控制过程中以控制目标位原则，对项目建设成本的运用时，从为达到控制目标为出发，对项目成本进行监督和控制。项目建设中材料的购入、设备的购买、之处支付费用的协商等过程成本使用有协调的幅度方面是实现控制目标最最佳的途径，而土地征收费用、项目建设需要交纳的税款是项目建设固定的成本。
三、房地产企业管理成本控制的措施
1.项目筹备期管理成本控制
房地产企业开发的项目在前期准备期间需要对成本进行控制主要是对项目实施的相关政府文件、土地使用需要交付的费用，及项目建设对周围环境和大气造成的污染所要交付的费用等等。在进行控制的过程中首先以保证项目开发筹备工作都做到位，避免遗漏某项工作。其次是在筹备项目准确进行的基础上控制成本，避免在项目施工的前期就出现成本浪费的问题。就以土地征用需要交付的费用为例，房地产企业为需要交付土地征用费用，及对土地上的房屋、树木等破坏而交付的补偿费用，土地使用税及政府征用税等与土地使用相关的费用，对于其它形式成本的运用属于项目成本的浪费。另外，对项目工程造价进行分析，并与当前市场上类似项目开发造价成本相比较，制定有效的成本控制方案。
2.项目施工前管理成本控制
施工前房地产企业项目成本控制的主要的对项目施工物品的准备，如项目建设材料、项目施工需要的施工设备的购入等。房地产企业管理成本的控制具体表现为：（1）对项目建设材料的控制是保证材料的质量。因为我国当前材料销售市场中存在很多贩卖劣质产品的销售商。和一些商家以假乱真的方式在优质的材料中加入劣质的产品，从中获取暴利。通过成本控制，对项目施工中需要的混凝土、钢筋、安装物品等进行详细的检查，经过多次检验从而保证材料的质量，避免采购如劣质材料不仅不能够 运用到施工中还浪费项目的成本（2）对项目施工设备成本进行控制是将施工设备的使用率发挥其最大，因为香米建设中有些施工设备具备兼用的功能，所以，在购入项目施工设备中对设备的使用功能进行详细的了解，确定施工设备的使用功能，从而根据项目施工中能够有效应用的设备进行购进，避免不必要的设备购入，而对于施工建设的起不到积极的作用，进而浪费成本。
3.项目施工中管理成本控制
项目施工中成本的控制主要体现在工程项目安装运行上，项目施工中管理成本的控制对于保证建筑正确安装起到积极的推动作用。项目施工中工程造价、安装武平的购入、施工人远的工作等问题进行了解，项目建设中各方面都保证。工程项目的安装工作才能稳步进行。在成本管理的监督和控制下，施工人员在进行安装时能够以正确的态度对待工作。避免安装不标准、安装配件缺少、安装物品不够等问题，既影响项目建设的质量，又影响项目建设的进度。项目建设施工中国管理成本的控制比较复杂、繁琐，需要注意施工中的细节，很多可忽视的小问题对房地长企业的项目建设成本有不同程度的影响。
结束语：成本控制是利润最大化的一个非常有效的方法。房地产企业为了提高企业的经济实力，力求企业快速发展，对企业所开发的项目实行成本控制的措施。其具体的实施方案主要是通过管理模式对项目建设中每个环节中所需的成本进行监督和控制，在保证项目建设的质量下，做到成本利用最小化，质量最大化。所以，房地产企业需要不断优化管理成本的控制方法，提高企业的效益。
参考文献：
[1]朱伟琼.房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文数据库，2009，09.
[2]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库，2010，12.
[3]常晓宁.基于价值工程的房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士论文全文数据库，2008，02.
[4]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息，2010.
【关键词】房地产企业；管理成本；控制
在我国近几年房地产企业持续发展，其主要原因是房价的不断增长，受到人们广泛的关注和讨论，我国对于快速提升的房价，出台了一系列宏观调控政策，希望通过有效的控制手段，压制房价不稳定上升的趋势。我国政策调控政策的出台导致房地产行业出现激烈的竞争，为了提高企业的经济效益，房地产企业在保证建筑物质量的前提下，加强控制成本的力度。
一、房地产企业成本控制的内容
在了解房地产成本控制之前首先要对成本控制理解。成本控制属于一种管理行为，是为企业服务的一种方法。成本控制是指企业根据一定时期预先设定的成本管理目标，对企业生生产消耗发生以前和成本控制过程中，对影响企业生产产品成本的影响因素采取有效的预防和控制措施，保证成本管理目标实现的一种行为。成本控制具体应用于企业中是对企业生产经营过程中消耗的费用进行评估、计算、分析、调节、监督、控制的过程。最大限度的提高企业成本的利用率，促使企业中生产产品运用的资金最低，从而达到提高企业利润的增加，提高企业的经济实力。
房地产企业管理成本控制是在对房地长开发项目实施前，对投入资金的设定管理目标，在此基础上，对开发项目成本进行估算成本、计算成本、分析成本、调节成本、监督成本的使用、控成本使用。房地产企业生产经营的主要是楼层的建设，在其生产过程中需要对土地征用进行投标、楼房的设计、楼房建设的前期的策划、楼房的具体施工。房地产企业管理成本控制是落实到具体的项目建设中，从细节上进行监督和控制，从而保证成本的利用率。
二、房地产企业管理成本控制的原则
1.全面管理的原则
房地产企业管理成本的控制以全面性为原则是对房地长企业所开发的项目从项目确定实施开始到项目竣工过程中所耗费的资金也就是项目成本进行监督和控制不仅仅是通过项目建设的某一个方面进行控制，而是全方位的的控制，力求项目使用的每笔资金都有根有据，每笔资金的消耗降到最低、每笔资金用于实处。做到全面管理的原则会受到项目建设中各种经营活动的牵制，管理的范围广泛，实施的难度大。之所已提出以全面管理的原则，是因为房地产 企业在进行成本管理首先对项目建设从整体上进行掌控，其次是层层深入到项目建设的细节中，最后，是评估和审计工作。所以，全面性原则是对房地产企业项目建设成本管理时，从整体上进行掌控的一种约束。
2.效益性原则
房地产企业实施管理成本控制的最终目的是企业利益最大化。对房地产企业开发的项目进行成本管理时时刻以保证效益最大化为原则，对项目建设前期的准备工作进行采用预防性管理办法，从科学性和有效性出发，对项目筹备工作所运用的成本进行监督，确定成本使用的最得当。在对项目建设施工设备的合理使用、材料的节约应用、人员的合理规划等方面做大效益最大化，例如，在购入施工设备是其中一个设备的使用功能较全能够代替另一个设备，两个设备同时购入就是降低企业效益的一种表现。
3.设定控制目标的原则
房地产企业为保证利益的最大化就对其开发的项目所运用的成本制定一个成本控制目标。在房地产企业管理成本的控制过程中以控制目标位原则，对项目建设成本的运用时，从为达到控制目标为出发，对项目成本进行监督和控制。项目建设中材料的购入、设备的购买、之处支付费用的协商等过程成本使用有协调的幅度方面是实现控制目标最最佳的途径，而土地征收费用、项目建设需要交纳的税款是项目建设固定的成本。
三、房地产企业管理成本控制的措施
1.项目筹备期管理成本控制
房地产企业开发的项目在前期准备期间需要对成本进行控制主要是对项目实施的相关政府文件、土地使用需要交付的费用，及项目建设对周围环境和大气造成的污染所要交付的费用等等。在进行控制的过程中首先以保证项目开发筹备工作都做到位，避免遗漏某项工作。其次是在筹备项目准确进行的基础上控制成本，避免在项目施工的前期就出现成本浪费的问题。就以土地征用需要交付的费用为例，房地产企业为需要交付土地征用费用，及对土地上的房屋、树木等破坏而交付的补偿费用，土地使用税及政府征用税等与土地使用相关的费用，对于其它形式成本的运用属于项目成本的浪费。另外，对项目工程造价进行分析，并与当前市场上类似项目开发造价成本相比较，制定有效的成本控制方案。
2.项目施工前管理成本控制
施工前房地产企业项目成本控制的主要的对项目施工物品的准备，如项目建设材料、项目施工需要的施工设备的购入等。房地产企业管理成本的控制具体表现为：（1）对项目建设材料的控制是保证材料的质量。因为我国当前材料销售市场中存在很多贩卖劣质产品的销售商。和一些商家以假乱真的方式在优质的材料中加入劣质的产品，从中获取暴利。通过成本控制，对项目施工中需要的混凝土、钢筋、安装物品等进行详细的检查，经过多次检验从而保证材料的质量，避免采购如劣质材料不仅不能够 运用到施工中还浪费项目的成本（2）对项目施工设备成本进行控制是将施工设备的使用率发挥其最大，因为香米建设中有些施工设备具备兼用的功能，所以，在购入项目施工设备中对设备的使用功能进行详细的了解，确定施工设备的使用功能，从而根据项目施工中能够有效应用的设备进行购进，避免不必要的设备购入，而对于施工建设的起不到积极的作用，进而浪费成本。
3.项目施工中管理成本控制
项目施工中成本的控制主要体现在工程项目安装运行上，项目施工中管理成本的控制对于保证建筑正确安装起到积极的推动作用。项目施工中工程造价、安装武平的购入、施工人远的工作等问题进行了解，项目建设中各方面都保证。工程项目的安装工作才能稳步进行。在成本管理的监督和控制下，施工人员在进行安装时能够以正确的态度对待工作。避免安装不标准、安装配件缺少、安装物品不够等问题，既影响项目建设的质量，又影响项目建设的进度。项目建设施工中国管理成本的控制比较复杂、繁琐，需要注意施工中的细节，很多可忽视的小问题对房地长企业的项目建设成本有不同程度的影响。
结束语：成本控制是利润最大化的一个非常有效的方法。房地产企业为了提高企业的经济实力，力求企业快速发展，对企业所开发的项目实行成本控制的措施。其具体的实施方案主要是通过管理模式对项目建设中每个环节中所需的成本进行监督和控制，在保证项目建设的质量下，做到成本利用最小化，质量最大化。所以，房地产企业需要不断优化管理成本的控制方法，提高企业的效益。
参考文献：
[1]朱伟琼.房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文数据库，2009，09.
[2]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库，2010，12.
[3]常晓宁.基于价值工程的房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士论文全文数据库，2008，02.
[4]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息，2010.